Возможен ли обмен комнатами без выплаты налога при продаже в коммунальной квартире?
У меня в собственности две комнаты в коммуналке Мы хотим съехаться с мамой, но соседка пока не дала согласия на продажу. Мама хочет приобрести альтернативу для соседки-комнату в этом же доме, в такой же квартире, но большим метражом. Если далее соседка даст согласие приобрести ту комнату, можно ли просто их поменять, как было когда-то, без денежных расчётов. Или это делается только через куплю-продажу. Тогда мама должна будет платить налог, так как не пройдёт 5 лет после покупки, и надо делать сразу куплю. Есть ли возможность обмена без выплаты налога?
Анастасия Ивановна, договор мены еще никто не отменял.
Пусть Ваша мама приобретает комнату, а потом по договоренности с соседкой обменяет ее комнату рядом с Вами.
Удачи!
Спросить
Скажите пожалуйста, могу ли я продать комнату в коммунальной в 6 квартире, без согласие соседки, все дали согласие на продажу моей комнаты соседи, а одна соседка ей не нужна эта комната, а так как я с ней ругалась и она не даёт согласии просто мстит. Можно как то без её согласие продать?
А согласие соседей вообще не нужно. У них имеется право отказа от преимущественной покупки. А Вы должны им предложить(только собственникам!) это право преимущественной покупки. Не выкупят в течении месяца - продавайте любому третьему лицу по цене не ниже, чем сособственникам предлагали.
Спросить
Вы предложите письменно купить комнату, она не купит и делайте с ней, что хотите
СпроситьУ меня и у соседки в собственности по комнате. Я собралась продавать свою комнату с целью покупки квартиры (о продаже предупредила соседку телеграммой), Соседка сказала, что свою комнату пока продавать не будет. Но сейчас я увидела объявления о продаже в Интернете, т.е. соседка скрыла факт продажи.
У меня появился покупатель моей комнаты (окончательно он не решил).
В настоящее время стоимость комнаты соседки меня не устраивает, но если она эту стоимость снизит, мне удобнее было бы приобрести ее комнату, т.о. получив в собственность всю квартиру. Каким образом мне лучше поступить, т.к. если покупатель моей комнаты решится к покупке, я оюсь его терять. В случае продажи моей комнаты, могу ли я опротестовать продажу комнаты бывшей соседки, ведь фактически продажа начата уже сейчас, если да, то как зафиксировать факт выставления соседкой комнаты на продажу? Спасибо.
Размещение объявления о продаже еще не значит, продажа. Вы можете попросить знакомых позвонить по телефону, указанному в объявлении, и узнать все условия. Пусть поторгуются, если снизят цену до приемлемой для вас, поговорите об этом с соседкой. Если же она продаст по цене, которая вас не устраивает, но без соблюдения права преимущественной покупки, можете обратиться в суд. Но выкупать будете по предложенной соседкой цене.
СпроситьМы с мужем живём в коммунальной квартире, в одной из комнат (всего две комнаты). Вторая комната в собственности у соседки (приватизирована). Имеет ли право соседка сдавать свою комнату без нашего согласия?
Уважаемая Елена!
Соседка имеет право сдавать внаем принадлежащую ей комнату в коммунальной квартире. Должен быть договор найма и граждане зарегистрированы на основании этого договора.
Спросить
Сдавать то свою комнату соседка имеет право, только вот предоставлять в поль зование места общего назначения (кухня, коридор, ванная, туалет) без договоренностей с вами она не может. Вы должны определить порядок пользования общими местами. Если вы не можете это определить самостоятельно, то пусть соседка обращается в суд. Вопрос только в том, пойдет ли она туда. И к тому же вы имеете право тоже получать деньги от пользования ее нанимателем мест общего назначения (ст.246, ст.247, ст 248 ГК РФ).
СпроситьСкажите, могу ли я сдать свою неприватизированую комнату в коммуналке без согласия соседки? У соседки комната приватизирована. И второй вопрос, как обезопасить себя, если соседка вначале даст согласие, а через пару месяцев передумает?
Нужно согласие соседа собственника жилого помещения всех нанимателей и проживающих с ними членов их семей. Согласие можете удостоверить у нотариуса.
Должен быть договор найма на основании чего снимающий комнату имеет право проживания. Удачи.
СпроситьПроживаю в коммунальной квартире. Соседка проживающая в 1 комнате из комнат, хочет эту комнату сдавать. Комната находится в собственности. Может ли она это делать без моего согласия?
Могу привести пример из судебной практики.
2. Порядок пользования нанимателями комнаты
в коммунальной квартире общим имуществом
должен быть согласован с другими собственниками
жилых помещений в этой квартире
Определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101
Г. обратилась в суд с иском к Ф. о защите гражданских прав,
компенсации морального вреда. В обоснование иска Г. указала, что
проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей на праве
собственности принадлежат две комнаты жилой площадью 24,6 кв. м и
14,5 кв. м. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи
от 3 апреля 2010 г. является Ф., которая без согласия истца сдает
комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в
квартире граждане пользуются местами общего пользования (кухня,
ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.
Г. просила запретить Ф. предоставлять во владение, пользование
гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет,
кухня, коридор), принадлежащее на праве общей долевой собственности
двум собственникам комнат Г. и Ф., без письменного согласия Г.;
обязать Ф. при предоставлении своей комнаты во владение,
пользование гражданам включать в договор пункт о запрещении
гражданам пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире;
взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, расходы на
юридические услуги и госпошлину.
Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 11 октября
2012 г. в удовлетворении иска Г. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. решение суда
первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Г. просила об отмене вынесенных судебных
постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
24 сентября 2013 г. жалобу удовлетворила, поскольку имелись
основания для отмены вынесенных судебных постановлений в
кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.
Как установлено судом, Г. зарегистрирована и постоянно
проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей на праве
собственности принадлежат две комнаты (площадью 24,6 кв. м и
14,5 кв. м).
Собственником третьей комнаты площадью 17,7 кв. м в указанной
квартире по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф.
Порядок пользования местами общего пользования (кухня,
коридор, ванная, туалет) между собственниками комнат не определен.
С момента приобретения в собственность названной выше комнаты
Ф., не вселяясь в нее, по договорам найма и договорам
безвозмездного пользования сдавала ее в наем различным гражданам.
На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика никто из
посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Г.
требований, суд исходил из того, что действующим законодательством
не предусмотрено такое ограничение права собственника жилого
помещения, как необходимость получения согласия собственников всех
жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в
принадлежащую ему комнату членов своей семьи или иных лиц на
основании договора. При этом суд указал на то, что распоряжение
ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной
квартире и передача права пользования общим имуществом в
коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других
комнат не нарушает имущественные права истца, поскольку комната в
коммунальной квартире является самостоятельным объектом права
собственности, в отношении которого истец вещными или
обязательственными правами не обладает, а общее имущество
собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права
собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по
смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может.
Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда
первой инстанции и их правовым обоснованием.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций
основаны на неправильном толковании и применении норм материального
права.
Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК
РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения
принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в
соответствии с его назначением и пределами его использования,
которые установлены Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и
(или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое
помещение гражданину на основании договора найма, договора
безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также
юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном
основании с учетом требований, установленных гражданским
законодательством, указанным Кодексом. Собственник жилого помещения
обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не
допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и
законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями,
а также правила содержания общего имущества собственников помещений
в многоквартирном доме (чч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной
квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения
в данной квартире, используемые для обслуживания более одной
комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на
общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в
данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной
комнаты.
Поскольку порядок использования общего имущества в
коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством,
то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются
нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в
частности нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК
РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование
имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по
соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в
порядке, устанавливаемом судом.
Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ
собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и
пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны
осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире
по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты
другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица
будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а
поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности,
то для обеспечения баланса интересов участников долевой
собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями
комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых
помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не
достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается
судом.
Судом установлено, что какого-либо соглашения между
собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и Ф. о порядке
пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом
и ванной) не заключалось, в том числе не был определен
собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в
квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат
в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. На эти
обстоятельства Г. указывала и в исковом заявлении.
Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие
обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их
доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны
на какие-либо из них не ссылались.
Г. заявленные исковые требования обосновывались ссылкой на
нормы ст. 41 ЖК РФ, ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.
Однако судебными инстанциями названные нормы Гражданского
кодекса РФ о владении и пользовании общим имуществом, находящимся в
долевой собственности, применены не были, юридически значимые
обстоятельства, касающиеся порядка использования общего имущества в
коммунальной квартире лицами, занимающими комнату по договору найма
жилого помещения, при рассмотрении дела не устанавливались.
Следовательно, вывод суда о том, что распоряжение ответчиком своими
правами собственника комнаты в коммунальной квартире (как
самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим
имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия
собственника других комнат не нарушает имущественные права истца,
сделан судом без установления и правовой оценки всех обстоятельств,
имеющих значение для правильного разрешения спора.
В мотивировочной части решения суда должны быть указаны
обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на
которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по
которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми
руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).
Судом требования Гражданского процессуального кодекса РФ к
содержанию решения не были выполнены. В мотивировочной части
решения по делу по иску Г. к Ф. о защите гражданских прав,
компенсации морального вреда нет ссылки на конкретные
обстоятельства дела, установленные судом, а также доказательства,
позволившие суду признать заявленные Г. исковые требования
необоснованными и прийти к выводу об отсутствии нарушения прав и
интересов истца.
По изложенным основаниям Судебная коллегия пришла к выводу,
что нарушение судом норм процессуального права об исследовании и
оценке доказательств привело к тому, что исковые требования Г.
фактически оказались нерассмотренными.
Ссылку суда в обоснование отказа в иске Г. на то, что общее
имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует
судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного
права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может, Судебная
коллегия признала несостоятельной, поскольку к отношениям по
использованию общего имущества в коммунальной квартире подлежат
применению нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
решение Останкинского районного суда г. Москвы от 11 октября
2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по
гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г.
отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой
инстанции - Останкинский районный суд г. Москвы.
СпроситьЯ прописана в комнате 2 х комнатной коммунальной квартиры. Живу в другом месте - у мамы. Соседка не разрешает моей маме (без моего присутствия) жить в комнате - мол она тут не прописана. Пока комната была не приватизирована я с этим не спорила - мол без согласия соседей нельзя. Сейчас я приватизировала комнату, какие у меня теперь есть возможности? Может ли мама там жить? Прописывать маму в комнату (делать родственный обмен) я не хочу. Сдавать комнату соседка не даст - будет устраивать скандалы, могу ли я сдать комнату маме, что надо оформить? Заранее спасибо.
Сдайте комнату матери по договору жилищного найма, а вообще теперь согласие соседки на проживание Вашей матери не требуется.
СпроситьПокупаю 1 комнату в 3-х коммунальной квартире. 2 комнаты занимает соседка, которая 3 комнату покупать не хочет, согласие не дает.
Продавец 3 комнаты отправил соседке уведомление 15.03.2015 г. вопрос: когда можно оформлять куплю-продажу?
У меня комната в коммунальной квартире (приватизированная), остальные две комнаты принадлежали соседке (тоже в собственности). Соседка недавно умерла, ее комнаты по завещанию отходят внуку. Могу ли я продать комнату без согласия внука или надо ждать пол-года, когда вступит в силу завещание? Спасибо.
Здравствуйте, Анна!
Пока внук не вступил в наследство и не зарегистрировал свое право, то что мешает воспользоваться своим правом продать свою собственность.
Виктор Николаевич.
СпроситьКоммунальная квартира, 5 комнат и кухня. 2 комнаты принадлежат одной семье, 1 комната одной соседки ещё одна комната у второй соседки и одна моя (инвалид, 2 группа). Одна соседка сдаёт комнату гастарбайтерам. Имеет ли она право сдавать комнату, без моего согласия если меня эти съёмщики не устраивают?
Здраствуйте! Если вид права: "Собственность", объект права: "Комната" по свидетельству о праве, то имеет право сдавать без разрешения других собственников комнат.
СпроситьПо закону у собственника есть право владения, пользования и распоряжения комнатой, однако так как в коммунальной квартире имеются места общего пользования то желательно взять согласие всех сособтсвенников.
СпроситьЯ-собственник комнаты в 3-х комнатной коммуналке (сталинка), остальные две комнаты тоже в собственности (соседки). Хотел за счет общей площади расширить свою комнату (соседка не против), но в БТИ сказали, что общая площадь муниципальная и на расширение права я не имею, пока не куплю остальные две комнаты, и тогда вся квартира будет в моей собственности.
ВОПРОС: А есть ли другой какая возможность (кроме покупки тех двух комнат), чтобы расширить мою комнату?
Буду крайне благодарен за ответ.
Сергей Владимирович, сотрудники БТИ не правы. Вы с соседкой являетесь сособственниками квартиры. Как своей жилой площади, так и мест общего пользования квартирой. В свидетельствах о праве собственности у Вас указаны доли в праве собственности всей квартирой.
Спросить
