Основание обслуживания МКД ЖСК с 1978 года и права собственников
МКД строился и обслуживается ЖСК с 1978 года. Членов данного ЖСК осталось несколько человек. На коком основании наш дом обслуживает это ЖСК? Как должно проводиться общее собрание собственников? Какие права имеет ЖСК при решении вопросов обслуживания дома?
Максим Семенович!
Я не скажу Вам на каком основании Ваш дом обслуживает это ЖСК, если даже Вы этого не знаете.
Cделайте письменный запрос в ЖСК заказным письмом с уведомлением о направлении Вам перечня обязательных услуг и подтверждающий их обоснованность и размер документ. Произведите самостоятельный расчет указанных в квитанции сборов; направлении Вам отчета от управляющей компании о проделанной работе за текущий год, а так же предложений по затратам на следующий год со сметами расходов; направлении Вам копий смет, а также документов, подтверждающих выполнение тех или иных работ по дому, найма сотрудников, поступления доходов и осуществления расходов. Такими документами могут быть акты выполненных работ, платежные поручения, договора аренды общего имущества (колясочных, подвалов, цоколей, рекламных мест на фасаде и т.д.). Организуйте инициативную группу и проведите анализ полученной информации, либо обратитесь в аудиторскую фирму, которая за определенную плату проведет необходимый анализ. Вспомните, когда и какие именно работы проводились в доме, и были ли они проведены качественно. Соответствует ли арендная плата за пользование общим имуществом рыночным ценам, если при проверке обнаружено, что начисления неверны, какие то работы не проведены, обратитесь с жалобой в жилищную комиссию, Роспотребнадзор, прокуратуру. После получения всех ответов обратитесь с копиями этих документов к адвокату для подготовки иска в суд о взыскании с управляющей компании материального и морального вреда
ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ПРОЩЕ ПРОСТОГО
Проведите общее собрание в заочной форме. Из тетрадки сделайте журнал вручения собственникам (их представителям) сообщений о проведении общего собрания и бюллетеней для голосования; сделайте бланки извещения о проведении собрания в заочной форме; бюллетень для голосования на общем собрании собственников дома проводимого в форме заочного голосования; Пройдитесь по квартирам и соберите бюллетени и составьте протокол общего собрания собственников помещений проведенного в форме заочного голосования.
Я бы Вам рекомендовал выйти из членов, заключить договор с ТСЖ и защищать свои права, как потребителю
подробности как это сделать на сайте Роспотребнадзора
Спросить
Имеется многоквартирный дом, который управляется ЖСК, созданным в 1985 году. Дом сдан в эксплуатацию в 1987 г. Все паи, разумеется, давно выплачены, все квартиры находятся в собственности. В доме 252 квартиры, на момент заселения дома в ЖСК состояли 252 члена. Сейчас, спустя 26 лет, из 252 собственников квартир членами ЖСК являются только 157 человек. Вопрос: тарифы на услуги по управлению домом должны приниматься на общем собрании членов ЖСК или на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме?
С уважением, Александр, г. Казань.
Наш дом управляется ЖСК. Все паи выплачены уже давно. Жильцов, являющихся членами ЖСК, около трети, остальные просто собственники.
В декабре было проведено 2 собрания - общее всех собственников, затем членов ЖСК, на котором мы, собственники, естественно не присутствовали. На собрании членов ЖСК было принято решение об увеличении управленческих расходов (на зарплату председателю и бухгалтеру) на 70%.
Насколько я поняла из ЖК, не члены ЖСК должны выполнять только решения, принятые на общем собрании собственников. Должна ли я вообще оплачивать эти управленческие расходы?
P.S. В платёжке отдельным пунктом есть Тех. обслуживание, оно в эти расходы не входит.
Заранее спасибо!
В данном случае ЖСК выполняет функции управляющей компании. Посмотрите ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Там указано, что собственники помещений вправе выбрать один из способов управления в многоквартирном доме.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, если вам не нравится качество работы ЖСК, если вам кажется, что они задирают цены на свои услуги (а скорее всего так они и делают), вы можете инициировать собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме и принять решение о другом способе управления домом, например: можете выбрать управляющую компанию, которая будет осуществлять эти функции.
СпроситьПроводится общее собрание собственников МКД. По открытым данным Росреестра существенная часть жилых помещений не имеет кадастрового номера - дому около 3-х лет, судя по всему, не все квартиры проданы. Как будет определяться кворум собрания для решения вопросов, по которому требуется не менее 2/3 голосов всех собственников МКД?
Узнавайте, кто собственник не проданных квартир, они могут также участвовать в собрании и участвовать своими голосами в голосовании.
СпроситьПравомерно ли включение в повестку общего собрания членов ЖСК пункта "Об утверждении размеров обязательных платежей (ставок и тарифов) на содержание и обслуживание общего имущества МКД"?
Разве этот вопрос не входит однозначно в компетенцию общего собрания собственников помещений МКД, а не членов ЖСК? В нашем ЖСК (1978 г. рождения) членов ЖСК в 2 с лишним раза меньше, чем собственников! Спасибо.
Ответ отключен модератором
Ответ юриста Романова А.А. - неправильный! В ч. 2. ст. 44 ЖК РФ указана КОМПЕТЕНЦИЯ общего собрания СОБСТВЕННИКОВ помещений в МКД. В соответствии с этой компетенцией и должны формироваться вопросы повестки дня ОССП в МКД.
ВСЕ вопросы в отношении именно ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД должны решаться только на общем собрании собственников общего имущества в МКД, а не на общем собрании членов ЖСК или ТСЖ.
Спросить
Спасибо за ответ. Про обязанность проводить ежегодные собрания собственников помещений в МКД все и так понятно. Но я так и не поняла из Вашего ответа, может ли годовое общее собрание ЧЛЕНОВ ЖСК (а не годовое собрание собственников помещений в МКД) утверждать тарифы на содержание общего имущества? Извините за мою непонятливость.
Спросить
Уважаемая Надежда Георгиевна! Есть В ЖК РФ понятие кворум. Оно Вам знакомо... Собирать нужно собрание всех собственников, включая членов ТСЖ. поскольку речь об общедомовом имуществе имет.
СпроситьПри проведении общего собрания членов ЖСК в форме заочного голосования была представлена смета доходов и расходов на новый год на одном листе. Что должно быть в смете (какие документы) и на основании каких законов (постановлений)?
Может ли проводиться общее собрание членов ЖСК в заочной форме, если в Уставе такой порядок проведения собрания не определен? Имеется ли судебная практика по этому вопросу?
Да , практика есть . Законы про очное и заочное голосование - это жилищный кодекс РФ .Там все разрисовано
СпроситьОбщее собрание ЖСК многоквартирного дома большинством голосов приняло решение о ежемесячном целевом сборе денежных на приобретение для дома нового лифта. Собственник одной из квартир дома отказался выполнять решение Общего собрания, мотивируя это тем, что он не вступал в ЖСК и не обязан выполнять его решения. Ст. 117 ЖК РФ говорит о том, что решения общего собрания членов жилищного кооператива, принятые в установленном порядке, являются обязательным для всех членов жилищного кооператива, но ничего не говорит об обязательности этих решений для собственников, не вступивших в ЖСК. На какие положения законодательства можно опереться для того, чтобы убедить их выполнять решения Общего собрания ЖСК.
Членство в товариществе возникает на основании заявления собственника о вступлении в товарищество (свободное волеизъявление). Таким образом, принудительное членство не допускается.
Если лицо, приобретшее в собственность помещение в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, не выразит желание на вступление в это товарищество, товарищество заключает с ним договор о содержании и ремонте дома (ст. 138 ЖК РФ).
Для вступления в ТСЖ достаточно заявления от собственника. Законодатель не требует решения данного вопроса на общем собрании, как это предусматривается в жилищном кооперативе (ст. 121 ЖК РФ). Перечень вопросов, подлежащих рассмотрению на общем собрании членов товарищества (ст. 145), не содержит подобного требования.
СпроситьПерепутал ЖСК и ТСЖ.
Для вступления в члены уже зарегистрированного в качестве юридического лица жилищного кооператива гражданин или юридическое лицодолжны подать в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива в порядке, предусмотренном ст. 121 ЖК РФ.
Срок для рассмотрения правлением жилищного кооператива и утверждения его решением общего собрания членов жилищного кооператива (или конференции) - один месяц с момента его подачи. После утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) гражданин или юридическое лицо должны оплатить вступительный взнос. И после его оплаты при условии наличия утвержденного решения о приеме в члены жилищного кооператива указанные лица признаются полноправными членами жилищного кооператива.
Основанием предоставления жилого помещения в домах жилищного кооператива гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, является принятие соответствующего решения общим собранием членов жилищного кооператива (конференции). Данные решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются законным основанием для вселения указанных лиц в жилые помещения в домах жилищного кооператива (ст. 124 ЖК РФ).
Таким образом, для приобретения прав владения, пользования и распоряжения (в установленных законодательством пределах) жилым помещением необходимо такое основание, как членство в жилищном кооперативе.
СпроситьОбщее собрание членов ЖСК не состоялось из-за отсутствия кворума, как определяется кворум и принимаются решения на повторном общем собрании членов ЖСК?
Этот вопрос достаточно подробно рассмотрен, с соответствующими раскладами, например, по этому адресу:
СпроситьПодано заявление в суд на отмену решения общего собрания собственников МКД. В этот день общего собрания собственников не было. Было собрание членов ТСЖ. Может ли истец изменить в ходе суда исковое заявление на "собрание членов ТСЖ" и требовать отмены решения собрания ТСЖ. Я считаю, что это абсолютно разные вещи: общее собрание собственников МКД и собрание членов ТСЖ. Или судья должен затребовать иное исковое заявление. Подскажите какие действия в данном случае уместны со стороны ТСЖ.
Требуется профессиональное мнение юриста по поводу ЖК РФ.
Ситуация: Я председатель ЖСК, у нас МКД 176 собственников, из них членов кооператива всего 36 человек, остальные 140 не члены ЖСК, а просто собственники жилья.
Вопрос: кто должен избирать членов правления ЖСК члены кооператива или общее собрание собственников жилья?
Собственники ко мне подходят с требованиями, что они должны общим собранием собственников избирать членов правления.
Я им доказываю, что: на основании закона "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.04.2021):
- Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
Общее собрание же требует участия в голосовании не членов кооператива, а общего собрания собственников МКД, грозят судом.
Пожалуйста поясните, есть ли конкретный закон, который определяет данную процедуру, и как в нашей ситуации правильно проголосовать, только членами ЖСК или общим собранием собственников МКД?
Здравствуйте.
Для начала нужно проверить. Каким образом был создан Ваш ЖСК. То, что из 176 собственников членами ЖСК являются только 36 - наводит на определенные мысли, а именно - была ли соблюдена процедура, установленная пунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ при выборе ЖСК в качестве управляющей домом организации.
Ваши действия в части выборов правления и председателя в данный момент соответствуют требованиям статей 117 и 118 ЖК РФ.
НО!
При желании собственники, не являющиеся членами кооператива, могут противопоставить Вам три вещи:
а) просить компетентные органы проверить законность выбора способа управления домом в форме ЖСК либо признать выбор ЖСК в качестве управляющей домом компании незаконным в суде (перспективу дела определить не могу, недостаточно информации);
б) провести общее собрание собственников и выбрать другой способ управления вашим домом, отличающийся от ЖСК (и тогда вам не останется ничего другого, как ликвидировать ЖСК) - здесь явное преимущество именно у "нечленов" ЖСК;
в) организовать в отношении Вашего ЖСК "потребительский экстремизм" (а с подрядными организациями выяснять отношения - дело ЖСК. собственники все претензии на законном основании предъявят Вам), и тогда ас не ждет ничего хорошего.
СпроситьВ соответствии со ст. 118 ЖК РФ правление ЖСК избирается из числа членов ЖСК общим собранием членов ЖСК (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом ЖСК.
Данная норма носит императивный характер и не предусматривает альтернативных вариантов порядка формирования правления ЖСК.
При этом процедура детально не регламентирована законодательством.
Действующим законодательством не предусмотрено участие собственников (не членов ЖСК в избрании правления ЖСК).
Судебной практики по вашему вопросу мало.
В Решении Волжского районного суда города Саратова от 03.05.2012 по делу N 2-977/12 было признано недействительным решение об избрании членов правления (точнее о довыборах членов. Но суть такая же). Суд указал, что при проведении общего собрания членов ЖСК нарушена процедура созыва общего собрания членов ЖСК, в подсчет голосов по вопросам повестки дня включались не члены ЖСК, соответственно, принимались решения лицами, не имеющими права принимать участия в решении указанных вопросов
В Решении Перовского районного суда города Москвы от 16.01.2019 по делу N 2-97/2019 также было признано решение общего собрания членов ЖСК недействительным (одним из вопросов повестки было избрание членов правления)
Данное решение было признано недействительным в ввиду того, что не были представлена доказательства того, что все лица участвующие в голосовании являлись членами ЖСК. Суд указал, что данное обстоятельство не позволяет установить был ли соблюден кворум при голосовании.
В Решении Московского районного суда города Санкт-Петербурга от 24.09.2020 по делу N 2-1938/2020 было признано недействительным решение общего собрания ЖСК об утверждении состава правления. Участие в собрание НЕ ЧЛЕНОВ ЖСК свидетельствует об отсутствии кворума.
Спросить
На какую именно статью опираетесь, чем аргументируете?
Я сам когда то читал что в ЖК РФ есть статьи, где описано, что для принятия решений в ЖСК обязательно требуется общее собрание собственников, а не голоса членов ЖСК.
СпроситьПросим Вас дать нам примерный Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома по вопросу оформления права общей долевой собственности на общее имущество собственников (вместе с землёй). Указать какие юридические вопросы мы должны рассмотреть и какие принять решения на нашем общем собрании собственников жилья, чтобы наш протокол собрания имел юридическую силу при оформлении права на долевую собственность. Заранее благодарны Вам!
для этого нужно знать, что хотят получить в долевую собственность участники МКД???
на сколько правомочно желание собственников МКД на выделение долей???
Необходимо знакомиться с рядом правоустанавливающих и правоподтверждающих документов-все это труд, который необходимо оплачивать!
Вам следует обратиться на прием к реальному юристу/адвокату.
Спросить
