Облагается ли НДС услуги заказчика-застройщика, если как застройщик он применяет льготу пп.23.1 п. 3 ст. 149 Налогового РФ?

земля оформляется в аренду на период строительства.... затем земля как была так и остается в собственности города (муниципалов)....

Лицензии должны иметь как Генподрядчик, так и Субподрядчик, поэтому 1 вариант не подходит.

Соглашение оформляйте в произвольной форме (ст. 421 ГК РФ)

ГК РФ

Статья 391. Условие и форма перевода долга

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном "абзацем вторым пункта 1" настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.

К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений.

4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в "статье 389" настоящего Кодекса.

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Статья 422. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 391. Условие и форма перевода долга

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.

К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений.

4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

в “шапке” соглашения указывается, кто из сторон, подписавших договор, выступает в качестве должника, кто – цедента, а кто – цессионария. Кроме того, в этом же разделе соглашения следует указать основные данные о сторонах. В частности, если речь идет о физических лицах, к таким данным относятся их фамилии, имена, отчества и паспортные данные. Если же договор заключен между юридическими лицами, необходимо зафиксировать фамилии, имена, отчества и должности граждан, подписавших документ, а также основания, на базе которых они действовали. Например, легитимным основанием, дающим гражданину право подписать соглашение от имени организации, может являться доверенность, выписанная на его имя руководителем данного коммерческого предприятия.

ГК РФ

Статья 391. Условие и форма перевода долга

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.

К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений.

4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

Перевод долга на другое (третье) лицо как один из видов перемены лиц в обязательстве является способом избежать исполнения обязательства. В этом случае не важна причина согласия третьего лица на такой перевод, главное, чтобы он был одобрен кредитором. В итоге прежний должник (цедент) заменяет нового должника (цессионария), но обязательство при этом остается прежним и не прекращается.

При отсутствии согласия кредитора соглашение о переводе долга будет являться ничтожным как не соответствующее требованиям закона (ст.168 ГК РФ).

Следует четко различать перевод долга от исполнения обязательства за третье лицо. При возложении должником исполнения своих обязательств на третье лицо не происходит перемена лиц в обязательстве, и при наличии любых претензий к исполнению кредитор будет предъявлять их должнику, а не третьему лицу. В свою очередь, при переводе долга цедент заменяется цессионарием, а значит, претензии к исполнению кредитор будет предъявлять новому, а не прежнему должнику.

Для того чтобы исключить все риски и возможные неблагоприятные последствия при переводе долга нужно соблюсти определенные условия. В противном случае цедент может столкнуться с тем, что соглашение о переводе долга может быть признано недействительным или незаключенным и, как следствие, ему будет предъявлено требование исполнить непереведенный долг. Что касается цессионария, основной риск для него заключается в неверной оценке размера переведенного долга, вследствие чего должник может ошибочно полагать, что в результате перевода он обязан уплатить лишь сумму основного долга. Тем не менее, если в договоре перевода прямо не предусмотрено иное, долг переходит к цессионарию в полном объеме, включая санкции, неустойку и пр.

Поскольку в соответствии с п.2 ст.391 ГК РФ к форме соглашения о переводе долга применяются те же правила, что и к форме договора об уступке права, значит, соглашение о переводе долга должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. В том случае если основной договор заключен в простой письменной или нотариальной форме, то и перевод должен быть совершен в соответствующей письменной форме (п.1 ст.389 ГК РФ).

Если основной договор требует государственной регистрации, то перевод долга нужно зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этого договора за исключением случаев, предусмотренных законодательством (п.2 ст.389 ГК РФ).

В силу п.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки влечет за собой запрет ссылаться на свидетельские показания в подтверждение ее заключения. Если законодательством предусмотрена обязательная письменная форма под страхом недействительности сделки, то несоблюдение письменной формы договора повлечет его недействительность (п.2 ст.162 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы договора также повлечет его недействительность (ничтожность) (п.1 ст.165 ГК РФ), а несоблюдение требования о государственной регистрации - его незаключенность.

Определение предмета соглашения

При переводе долга важно точно определить предмет соглашения, то есть обязательство передаваемое цессионарию цедентом. Причем, перевести можно не только денежное, но и любое другое обязательство, например, обязанность поставить товары, оказать услуги, выполнить работы и т. п.

Запрещается переводить долг на третье лицо в случаях, когда это противоречит законодательству, соглашению сторон либо существу данного способа прекращения обязательств. В частности, не допускается перевод долга по договорам проката (п.2 ст.631 ГК РФ), перевод долга на малолетних (ст.28 ГК РФ). Противоречит сущности перевода долга перевод части долга, возникшего из обязательств с неделимым предметом и перевод долга по обязательству воздержаться от определенных действий. Также нельзя переводить долг на лицо, которое в силу специфики обязательства не обладает необходимой для исполнения долга правосубъектностью (например, перевод долга на лицо, не обладающее соответствующей лицензией на оказание услуг по договору). Помимо этого, стороны могут своим соглашением запретить перевод долга по конкретному обязательству, включив в договор соответствующую оговорку.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделки, совершенные с нарушением установленных законом ограничений на перевод долга, будут ничтожными как совершенные в противоречии с требованиями нормативно-правовых актов.

В своем соглашении о переводе долга стороны должны очень подробно отразить все характеристики переводимого обязательства (предмет, реквизиты, размер долга и т.д.). Соглашение будет признано незаключенным, если из его текста невозможно установить, из какого конкретно обязательства возник переводимый долг. В случае указания сторонами только размера переводимого долга без описания всех характеристик обязательства, существует риск признания предмета соглашения о переводе долга несогласованным.

Примером может послужить постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010г. №17АП-9508/2010-ГК по делу №А71-3427/2010. Кредитор обратился в суд по причине неисполнения новым должником своих обязательств на основании подписанного соглашения о переводе долга. Суд отклонил требования кредитора, поскольку из условий соглашения невозможно было установить конкретные обязательства между кредитором и прежним должником. В тексте соглашения отсутствовали указания на основания возникновения задолженности (договоры, накладные и т. д.) и на период ее возникновения. Иные доказательства, которые бы подтвердили волеизъявление ответчика и третьего лица на замену должника в конкретном обязательстве, в материалах дела представлены не были.

Между тем обратные действия сторон (описание в соглашении обязательства, но не отражение размера долга) не являются основанием для признания соглашения незаключенным, поскольку перевод долга предполагает полную замену должника в обязательстве. Размер задолженности не является существенным условием соглашения, поэтому сумма долга может быть определена при его погашении (определение ВАС РФ от 17.10.2007г. №13459/07).

Если спорный договор позволяет определить источник возникновения обязательства (договор), несоответствие суммы переданного долга цене договора не может повлечь признание соглашения о переводе долга незаключенным (см. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2011г. по делу №А41-41680/10).

Однако в некоторых случаях предмет перевода может считаться согласованным, даже при отсутствии в соглашении указания на обязательство, долг из которого переводится (п.12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007г. №120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – информационное письмо № 120). Несмотря на то, что данное разъяснение касается уступки права, ВАС РФ применяет его по аналогии к переводу долга. Из представленных суду доказательств должно однозначно следовать, что стороны точно знают и могут подтвердить, долг из какого обязательства они перевели. В качестве доказательств может выступать не только текст соглашения, но и иные документы, если между сторонами нет других отношений. Так, суд посчитал предмет перевода согласованным, исходя из совокупности следующих документов: договора переуступки долга, основного договора, актов сдачи-приемки работ, товарных накладных, акта сверки взаимных расчетов (см. постановление ФАС Центрального округа от 15.08.2011г. по делу №А08-6397/2010-15).

В случае перевода по соглашению части долга, возникшего из длящегося обязательства (например, аренды), помимо основания его возникновения нужно указать конкретный период, за который он переводится. Если этого не сделать соглашение может быть признано незаключенным (п.13 информационного письма №120).

Можно привести пример, когда суд отказался взыскать долг с нового арендатора, так как в соглашении между старым и новым арендаторами не был указан размер передаваемого долга и период, за который он возник. Поскольку заключенное между сторонами соглашение является соглашением о переводе долга, при отсутствии в нем сведений о размере передаваемого долга по арендной плате и периоде, за который возник долг, существенные условия соглашения в части перевода долга сторонами не согласованы (определение ВАС РФ от 29.12.2010г. №ВАС-17655/10).

Аналогичные выводы были сделаны судом в отношении договора поставки, носящего длительный характер в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2011г. по делу №А79-5106/2010.

Объем переводимого долга

Считается, что цедент передал цессионарию свой долг в полном объеме, если договором не предусмотрено иное. То есть, цессионарий обязан исполнить обязательство в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода обязанности. Помимо этого цессионарий должен уплатить кредитору все санкции, предусмотренные основным договором, если возникнут соответствующие основания. Это значит, что новый должник принимает на себя долг первоначального должника в том объеме, в котором этот долг лежал на первоначальном должнике, включая уплату процентов, неустойки и других санкций (см. постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2010г. №Ф09-3253/10-С3 по делу №А60-41720/2009-С5).

Законодательство не содержит запрета на самостоятельное указание сторонами объема переводимого долга. Таким образом, в соглашении может быть предусмотрен перевод:

части основного долга;

только основного долга. Это должно четко и ясно следовать из текста соглашения, иначе суд будет считать, что на цессионария переведены все обязательства цедента (постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2010г.№Ф09-3253/10-С3 по делу №А60-41720/2009-С5);

процентов, неустойки или штрафов без перевода основного долга (п.21 информационного письма №120).

Согласие кредитора на перевод долга

В соответствии с п.1 ст.391 ГК РФ согласие кредитора является обязательным условием соглашения о переводе долга. Поскольку законодательством не установлены требования к форме согласия кредитора, как правило, на практике данное согласие оформляется так:

цедент, цессионарий и кредитор заключают трехстороннее соглашение о переводе долга (например, постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2011г. по делу №А65-29631/2010);

уполномоченное лицо кредитора проставляет штамп «согласовано» на экземплярах соглашения о переводе долга и удостоверяет штамп своей подписью и печатью (например, постановление ФАС Уральского округа от 28.06.2010г. №Ф09-4706/10-С3 по делу №А71-14427/2009-А18);

кредитор предоставляет цеденту или цессионарию письменный документ, прямо указывающий на согласие кредитора (например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2011г. по делу №А61-2113/2010, ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2011г. №Ф03-3892/2011 по делу №А16-1407/2010).

Договор о переводе долга может быть признана судом согласованным на основании совокупности доказательств, косвенно подтверждающих отсутствие возражений у кредитора против уплаты долга иным лицом (постановление ФАС Московского округа от 02.02.2006г. №КГ-А40/14142-05).

Если долг передан юридическому лицу, возникшему в результате реорганизации первоначального должника, согласие кредитора получать не нужно. Дело в том, что при универсальном правопреемстве в результате реорганизации путем выделения права и обязанности должника переходят к вновь созданному юридическому лицу на основании законодательства. Следовательно, согласие кредитора на такой переход не требуется (см. постановление Президиума ВАС РФ от 17.03.2011г. №16555/10). Вполне логично, что данное разъяснение будет действовать не только в отношении выделения, но и при реорганизации путем разделения.

Елена Игоревна, мой совет, обратитесь со своими сложными вопросами, требующими анализа ситуации, в личку к какому-либо юристу.

Я хотела бы полный ответ на свои вопросы((( Как юридически верно составить трехстороннее соглашение и передаточный акт между заказчиком-застройщиком(1) и заказчиком-застройщиком(2)? отобразить в этом соглашении все вопросы с уступкой права требования, перевода долга (обязательств по инвестиционным договорам)

Да, данные действия законны.

Здесь отвечают на вопросы физических лиц. Ваш вопрос подразумевает платный ответ

Арбитражный управляющий.

может арбитражный суд принять банкротство застройщика если уже два других суда в других городах отказали этому застройщику признать банкротство его - не может, должен принять во внимание судебные акты

Здравствуйте. Составление документов - услуга платная

НИколай, грамотное составление документов - прерогатива юристов. Обращайтесь, на платной основе составлю.

ДОГОВОР

ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

(ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ)

(Утвержден Указанием ГТК России от 13 1995 . 01-12/1352)

Город _____________________________________________________________________________

Число, месяц, год ___________________________________________________________________

(прописью)

___________________________________________________________________________________

в лице ________________________________________________________________________________ действующего на основании положения _____________________________________, с одной стороны, именуемый в дальнейшем “Застройщик”, и __________________________________________ в лице ____________________________, действующего на основании положения, с другой стороны, именуемый в дальнейшем “Инвестор”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1. Инвестор принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: _____________________________________________________________________________ ________________________________________________________________, а Застройщик обязуется передать Инвестору после ввода дома в эксплуатацию _____________________ квартир общей площадью ___________________ кв.м, жилой площадью _____________ кв.м, в том числе: _________

______________________________________________________________________________________.

(перечень категорий квартир, однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных и т.д.)

2. Сумма договора

2.1. Инвестор уплачивает за указанные квартиры ____________________________________ руб.,

(сумма прописью)

исходя из стоимости одного квадратного метра _________________________________________ руб.

2.2. Сумма, указанная в п. 2.1 настоящего договора, может быть перечислена в ___________ __________ этапов:

этап 1 _____________________________________________________________________________;

этап 2 _____________________________________________________________________________;

и т. д.

3. Обязательства сторон

3.1. Инвестор обязуется в течение _____________ банковских дней со дня заключения настоящего договора перечислить сумму, указанную в п. 2.2 настоящего договора, на счет Застройщика _______________________.

3.2. Застройщик обязуется сдать в эксплуатацию жилой дом, указанный в п. 1, в __________ _______ квартале 199___ г. После получения акта сдачи дома и полной оплаты квартир оформить Инвестору квартиры, указанные в ï. 1 настоящего договора, согласно действующему законодательству.

3.3. Застройщик обязуется сдать квартиры в точном соответствии с проектом и техническими условиями (чистовая отделка, оборудование квартир сантехникой, плитой и т.д.).

4. Права сторон

4.1. Стороны имеют право требовать исполнения обязательств по настоящему договору.

4.2. Стороны имеют право расторгнуть настоящий договор или изменить его условия по согласию сторон или через арбитражный суд.

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны по настоящему договору несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае несвоевременной оплаты квартир Инвестор уплачивает Застройщику неустойку в размере _________% от суммы, оплаченной с просрочкой за каждый день просрочки.

5.3. В случае нарушения Застройщиком сроков, указанных в п. 3.2 настоящего договора, он уплачивает Инвестору неустойку в размере _______% от суммы договора за каждый день просрочки.

5.4. Строительные недоделки, выявленные при сдаче квартир, подлежат исправлению Застройщиком за свой счет.

6. Прочие условия

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

6.2. Договор составлен в 2 экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу.

6.3. Любые изменения или дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями (протоколами), которые являются его неотъемлемой частью.

7. Адреса и реквизиты сторон

Застройщик ___________________________ Инвестор ___________________________

Как в договоре укажут, так и будет. Не правомерно.

Все, о чем Вы договариваетесь с Застройщиком, должно быть зафиксировано в договоре или приложении к нему. Устные заявления не имеют законной силы.

Договора долевого участия составляются согласно ФЗ 214 об участии в долевом строительстве. согласно статье 5 фз 214 цена договора - это возмещение затрат на строительство и оплата услуг договора. Для подробной информации 89034604631