Преобразование здания детского садика в жилой дом - как определить придомовую территорию и ее площадь?
Частное лицо выкупает у строительной организации здание не введенного в работу по назначению детского садика, заказывает и реализует проект перепланировки под жилой двухэтажный 10 квартирный дом. Продает квартиры. Как и где в этом случае найти ответ на вопрос, что в нашем случае есть придомовая территория? И какая должна быть площадь этой территории?
Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2010 г. N Д23-5416
"О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом"
"Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом.
1. По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган государственной власти, в каких орган местного самоуправления, в каких случаях арендатор (землепользователь) сообщаем.
Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина "формирование земельного участка". Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя:
1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;
2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.
При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.
Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании заявления любого лица (статьи 1, 3, 14 Закона N 221-ФЗ).
Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона N 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем, заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.
В соответствии со статьей 37 Закона N 221-ФЗ в результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план, технический план, акт обследования.
На основании статей 9-11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, - исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
В случае, если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (статья 29 Земельного кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.
2. По вопросу о том, каковы нормы для определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и принципы установления таких норм сообщаем.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).
В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона N 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка .
Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона N 221-ФЗ).
3. По вопросу о том, должна ли в данном случае осуществляться разработка документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) в соответствии с требованиями статей 42, 43 Градостроительного кодекса или возможно образование новых земельных участков в порядке, установленном статьями 11.3, 11.4 Земельного кодекса, сообщаем.
В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 191-ФЗ) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Данной нормой предусмотрены переходные положения градостроительного законодательства. Исходя из содержания указанной нормы, в целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна осуществляться разработка проекта планировки территории, проекта межевания территории.
4. По вопросу о том, применяется ли пункт 2 статьи 6 Федерального закона N 191-ФЗ только на случаи, установленные статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса, или на иные случаи, установленные законом, сообщаем.
В связи с тем, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона N 191-ФЗ не предусматривает ограничений в отношении каких-либо конкретных случаев, Департамент недвижимости считает, что данная норма распространяет свое действие на все отношения, регламентируемые законодательством в области градостроительной деятельности
Директор
Департамента недвижимости А.И. Ивакин
"
СпроситьНаше офисное здание с торца пристроено к жилому дому (проект) придомовая территория разделена между жилым домом и офисным зданием. Как у офисного здания установить шлагбаум?
Меня зовут Алёна Александровна, рядом с нашим домом находится детский садик и теперь администрация детского сада решила за счёт нашей детской площадки и придомовой территории, сломав клумбы, лавочки и др, расширить свою территорию-каким законодательством закрепляется придомовая территория и как отстоять свои права в данном случае?
Наш дом имеет 3 10-ти этажных зданий, расположенных П-образно. Последнее здание сдано в эксплуатацию в 2000 г. Всему земельному участку присвоен кадастровый номер. Право на его застройку продано муниципалитетом юр. лицу (заводу). На кадастровом плане этого участка придомовая территория определена только для сданного в эксплуатацию первого здания (верхней части буквы «П»). Завод передал весь участок в аренду строительной организации, которая заканчивает строительство девятиэтажки, расположенной ниже (вне) нижней части П-образной конфигурации зданий, параллельно двум зданиям. Эта же строительная организация намеривается строить еще одно здание внутри П-образа. Построенная девятиэтажка имеет вокруг дома только тротуары и проезды для автомашин., т.е. придомовая территория на этом заканчивается, т.к. примыкает к гаражам, проезду другого здания и зданию подкачки воды в весь комплекс зданий. С постройкой следующего здания придомовая территория трех зданий значительно уменьшиться (одна из детских площадок будет демонтирована, а построенное в 2000 г здание будет иметь только проезды для машин).
Еще особенности:
Заявление на формирование придомовой территории местная администрация не принимает.
На кадастровом плане сданного в аренду участка кроме трех зданий нанесено только одно здание, образующее с построенными тремя прямоугольник.
На месте, намеченном к застройке проложены трубопроводы воды соседнего дома.
Вопрос Что надо делать, чтобы отстоять и получить придомовую территорию. Какие шансы на успех.
Проблема такого характера.
Орган местного самоуправления перевел нежилое здание бывшего детского сада в жилое под многоквартирный дом. Я приобрел жилую площадь (81 кв. м.)в этом здании. Но так как орган не сделал проект перепланировки здания под многоквартирный дом. Мне (и всем остальным) пришлось кроме затрат на приобретение жилой площади нести затраты по проектам перепланировки, газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Все работы по перепланировке, реконструкции (приведения этой площади к пригодной для проживания) а также организации теплоснабжения и т.д. я делал сам своими силами и за собственные средства (брал кредит на личные нужды так как жилищный кредит не мог получить в связи отсутствием право устанавливающего документа на жил площадь). Орган местного самоуправления в последствии самоустранился от решения вопроса по данному зданию. В результате мне пришлось через суд признавать право собственности на данную квартиру (РЕШЕНИЕ СУДА НА РУКАХ). Рыночная оценка квартиры составила до начала перепланировки около 450 тыс. руб. Сейчас у меня на руках свидетельство о праве собственности на эту квартиру ОТ 2010 ГОДА где я и проживаю с семьей. В 2011 году родился второй ребенок. ВОПРОС! МОГУ ЛИ Я ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ НА ВОЗМЕЩЕНИЕ ЗАТРАТ ПОНЕСЕННЫХ МНОЙ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ И РЕКОНСТРУКЦИЮ ДАННОЙ КВАРТИРЫ, ТАК КАК КРЕДИТ ЕЩЕ НЕ ПОГАШЕН?
У нас четрехквартирный, двухподъездный дом, имеется зарегистрированная придомовая территория. Вопрос:-Как правильно разделить придомовую территорию между хозяевами приватизированных квартир? Все квартиры приватизированы.
- Куда обращаться по вопросу раздела придомовой территории?
Восьмиэтажный дом,120 квартир, все проданы, частный застройщик, статус - квартиры. Какова должна быть придомовая территория, что должно располагаться на придомовой территории.
Спасибо.
Было куплено здание, профилакторий, постановлением мэра это здание было переведено в жилой фонд. В постановление мэра о переводе здания из нежилого в жилое есть предписание, что перепланировка здания должна быть согласованна с администрацией. В здание сделали переоборудование, не согласованное с администрацией города и перестроили крыльцо. В результате в техпсапорте стоит самозастрой и перепланировка. Так же в здание до покупки был подвал, но в техпаспорте на момент покупки здания подвал не показывался. Сейчас по новому техпаспорту подвал идет как самовозведенный. В результате в юстиции не регестрируют здание как жилое, пока не будет снять самозастрой и перепланировка. Земля под зданием не находиться в собственности или аренде, так как для того что бы оформить договор аренды нужно снять самозаствой и перпланировку, получить документы в юстиции как на жилой дом. В данный момент здание в регестрационной службе проходит как профилакторий, а переведено в жилой фонд, получается не могут дать аренду из-за целевого назначения. Сказали, что нужно снять самозастрой и перпланировку и узаконить все это в юстиции и потом получат аренду под жилой дом. Подавали иски в суд на снятие самозастроя и перепланировки. По перепланировки сказали обратиться к архитектору и по самозастрою обратиться в администрацию и к архитектору.
Вопрос:
1. Как доказать, что подвал раньше был и к кому обратиться с этим вопросом. В первоначальной кальке БТИ подвала нет.
2. Как снять замозастрой, если земля не офрмлена в собственность и не в аренде
3. Как правильно составить письмо на имя архитектора и администрации о снятие самозастроя и перепланировки.
Спасибо.
У меня в собственности одноэтажное здание площадью 900 кв.м. и земельный участок 2800 кв.м. включая площадь здания. Как мне купить прилегающую территорию (40 соток) к этому зданию? Территория свободна (пустырь).
У многоквартирный (три квартиры) жилой дом, придомовая территория в собственности.2 квартиры постоянно участвуют в обустройстве и финансирование придомовой территории третья просто пользуется парковочным местом. Вопрос: Можем ли мы не запускать их на территорию и как грамотно оформить?
Вызвали специалиста для проекта перепланировки или реконструкции квартиры. Специалист оформил как перепланировку. Работы все выполнены. Теперь в БТИ не принимают этот проект перепланировки, так как это реконструкция. Как быть?