Как не платить налог с продажи квартиры - правда или обман?
796₽ VIP
Нужна Ваша помощь! Продаём квартиру, два собственника – я и мой брат, у каждого по ½ доле. Квартира перешла по наследству, вступили в него мы в декабре 2014 года, таким образом, мы владеем этим объектом менее 3 х лет. Цену мы выставили 3100 тыс. руб.. Риелтор, которая нашла клиентов, сказала, что эти люди уже возмещали 13% и им не принципиально, какая сумма будет указана в договоре (у них 2700 тыс. руб. наличными и 400 тыс. руб. они возьмут в ипотеку) и предложила нам следующую схему для того, что бы не платить налог 13% с продажи - в банке сделают двойной договор, один на сумму 980 тыс. руб. – для регистрации в Федеральной Регистрационной Службе, а в банке останется договор с полной суммой. Риелтор сказала, что очень много людей так делают, и никаких проблем не возникало с этим.
Скажите – это не мошенники? Действительно ли так можно сделать и какие подводные камни могут тут быть? Я боюсь – а вдруг мы подпишем с братом договор для регистрационной палаты договор на 980 тыс. руб. и они не захотят отдавать нам остальную сумму, скажут, что они выполнили все условия договора или потом через суд докажут, что они нам заплатили 3100 тыс. руб., а не 980 тыс. руб. и потребуют вернуть эту разницу, и как потом доказать - что мы не идиоты? Ещё интересует, нужно делать договора от каждого собственника – что каждый собственник продает по ½ доле или оформление идёт одним договором? И как рассчитывается налог 13% с продажи этого объекта? – я знаю, что миллион налогом не облагается, а всё что свыше миллиона попадает под налогообложение – так как мы должны будем с братом подавать данные – каждому нужно указывать сумму продажи 3100 тыс. руб. (в случае если мы полностью будем указывать сумму) и мы каждый должны будем заплатить налог с 2100 тыс. руб., либо эта сумма делится на двух собственников по 1550 тыс. руб. и мы заплатим каждый налог с 550 тыс. руб. и как это тогда отразить в договоре? Спасибо!
Могут кинут. Указывайте реальную цену. Можете получить вычет по 1 млн, если будете продавать разными договрами. Т.е. на каждую долю 1 млн. (ст. 220 нК РФ)
Спросить
Два договора не будет - принимается тот, который зарегистрирован Росреестром .
Незарегистрированный договор недействителен.
Указывайте реальную стоимость продажи долей в квартире, чтобы не отвечать по ст. 170 ГК РФ: "Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна".
Спросить
нет только прописывать вдоговоре ту цену реальную иначе обманут согласно ст. 421 ГК РФ
Спросить
Составьте два отдельных договора по 1 550 000 от каждого продавца, каждый налог заплатит по 71500 руб. в порядке 220 НК РФ.
Будете выдумывать схемы - можно попасть на недобросовестных покупателей, это риск.
Спросить
Здравствуйте! Безусловно такой мнимой сделке доверять нельзя. Налог платится с разницы между покупкой и продажей недвижимости, т.е. если вы купили ее за 2 млн, а продаете за 3мл, то нужно платить налог с 1млн рублей 13% ст.220 НК РФ. Договор можно заключить один, а можно и двумя договорами, тогда сумма разницы будет менее 1млн рублей и налог платить не нужно
Спросить
Здравствуйте! Лучше указать сумму 3100 000 в одном договоре.
НДФЛ расчет: каждый продавет долю за 1550 000 руб
вычет: 1550 000 - 500 000 = 1050 000 руб
НДФЛ 13% от 1 050 000 руб = 136 500 руб
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 220]
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;
3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);
4) положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
от реализации ценных бумаг;
5) при реализации имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным законом от 30 декабря 2006 года N 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", расходами налогоплательщика-жертвователя признаются документально подтвержденные расходы на приобретение, хранение или содержание такого имущества, понесенные налогоплательщиком-жертвователем на дату передачи такого имущества некоммерческой организации - собственнику целевого капитала на пополнение целевого капитала некоммерческой организации. Срок нахождения в собственности недвижимого имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат такого имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным законом от 30 декабря 2006 года N 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", определяется с учетом срока нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика-жертвователя до даты передачи такого имущества на пополнение целевого капитала некоммерческой организации в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года N 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций".
3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
2) при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом;
3) в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
расходы на разработку проектной и сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;
4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;
6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем;
договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;
договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, - при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет;
решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства - при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет;
документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
7) имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
4. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.
5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.
6. Право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, имеют налогоплательщики, являющиеся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями) и осуществляющие новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации за счет собственных средств жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (подопечных в возрасте до 18 лет). Размер имущественных налоговых вычетов в указанном в настоящем пункте случае определяется исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений, установленных пунктом 3 настоящей статьи.
7. Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
8. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть предоставлены налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении с письменным заявлением к работодателю (далее в настоящем пункте - налоговый агент) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов у одного или нескольких налоговых агентов по своему выбору. В случае, если, получив имущественный налоговый вычет у одного налогового агента, налогоплательщик обращается за получением имущественного налогового вычета к другому налоговому агенту, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи и настоящим пунктом. Налоговый агент обязан предоставить имущественные налоговые вычеты при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественные налоговые вычеты, выданного налоговым органом, с указанием суммы имущественного налогового вычета, который налогоплательщик вправе получить у каждого налогового агента, указанного в подтверждении.
Право на получение налогоплательщиком имущественных налоговых вычетов у налоговых агентов в соответствии с настоящим пунктом должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у всех налоговых агентов, оказалась меньше суммы имущественных налоговых вычетов, определенной в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.
В случае, если после представления налогоплательщиком в установленном порядке заявления налоговому агенту о получении имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, налоговый агент удержал налог без учета имущественных налоговых вычетов, сумма излишне удержанного после получения заявления налога подлежит возврату налогоплательщику в порядке, установленном статьей 231 настоящего Кодекса.
9. Если в налоговом периоде имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и (или) 4 пункта 1 настоящей статьи, не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
10. У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.
11. Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не допускается.
Спросить
Здравствуйте!
В любом случае не соглашайтесь, а прописывайте в договоре полную сумму, так как в случае расторжения договора вам по договору возвратят только 980 000 рублей. Согласно налогового кодекса ст. 220 вы имеете право на налоговый вычет 1000 000 и налоги будете плотить только с 2200 000 рублей. Это гараздо меньше чем вы потеряете 2 000 000 в случае расторжения. Согласно ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 555]
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Спросить
Не советую поступать по варианту риэлтора, здесь есть риск, т.к. в случае отказа покупателя от сделки в будущем, он будет обязан вернуть сумму в 980 тыс. руб., фактически получив 3100 тыс. согласно 453 ГК РФ. Составляйте Договор, где указывайте стоимость доли Вашей - 1550тыс. рублей , стоимость доли брата - 1550 руб. Если все же решитесь- потребуйте доказательства, что они возмещали 13%.
С уважением, адвокат Курилова М.А. Курск. .
Спросить
Анастасия, добрый день!
На самом деле такие схемы довольно часто практикуются, в том числе, и при ипотечных сделках.
Если сделать всё правильно, то рисков не больше, чем при обычных сделках.
Разъясняю. Первый договор, о котором говорит банк, на сумму 980 тыс. руб. - это договор купли-продажи квартиры, который будет подаваться в Росреестр для гос. регистрации перехода права собственности и который будет основанием для возникновения налоговых обязательств.
Второй договор - это не второй договор купли-продажи квартиры на всю сумму (т.е. на 3100 тыс. руб.), а договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире. Предметом такого договора является не объект недвижимого имущества, а движимое имущество (неотделимые улучшения в данной квартире), поэтому этот договор регистрации не подлежит, в Росреестр не сдается и основанием для возникновения каких-либо налоговых обязательств не будет (т.к. составляется только между сторонами сделки и ни в какие гос.органы не предъявляется).
Что касается количества договоров купли-продажи квартиры, то если один договор будет на сумму, не превышающую 1 млн. руб. (980 тыс. руб., как в Вашем случае), то составлять отдельно договора от каждого продавца своей доли не требуется, т.к. в любом случае налоговый вычет будет предоставлен (ст. 220 Налогового кодекса РФ), каждый продавец воспользуется вычетом на сумму: 980 тыс. руб. / 2 = 490 тыс. руб.
Если возникают дополнительные вопросы, обращайтесь.
Спросить
При таком оформлении есть риск претензий со стороны налоговой, если ей станет известно о договоре на остальную сумму (обычно это договор о неотделимых улучшениях). В частности налоговая может требовать уплаты налога со всей суммы, уплаты налоговых санкций.
Возможно оспаривание налоговой обоих договоров по ст. 170 гк РФ.
Кроме того, оформление 2-го договора также означает, что платится налог, т.к. по 2-му договору отражается факт получения финансовой выгоды.
Также вправе оформить 2 договора купли-продажи 1/2 доли в праве и получить каждый вычет на 1 000 000 руб, а налог платить только с 1 100 000 руб.- 13 % ст. 220 нк рф.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 22 апреля 2015 г. N БС-4-11/6911@
ОБ ИСПОЛНЕНИИ
ПИСЬМА ФНС РОССИИ ОТ 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@
В связи с поступающими в Федеральную налоговую службу жалобами налогоплательщиков на решения налоговых органов субъектов Российской Федерации об отказе в предоставлении имущественного налогового вычета в максимальном размере 1 000 000 рублей при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности менее трех лет, реализовавших долю в праве собственности по отдельному договору купли-продажи, установлено неисполнение налоговыми органами субъектов Российской Федерации разъяснений Федеральной налоговой службы, размещенных на официальном сайте www.nalog.ru в разделе "Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами".
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
ФНС России в письме от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@ "О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@)" разъяснило, что если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Данное разъяснение согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506 и размещено на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе "Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами".
В целях единообразного подхода при администрировании налоговыми органами по субъектам Российской Федерации налога на доходы физических лиц в части предоставления имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, и исключения жалоб налогоплательщиков Федеральная налоговая служба обращает внимание на необходимость неукоснительного исполнения письма Федеральной налоговой службы от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@, размещенного на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе "Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами".
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
Спросить
- в банке сделают двойной договор, один на сумму 980 тыс. руб. – для регистрации в Федеральной Регистрационной Службе,
---Анастасия. и при срыве сделки (а риэлтор примет все меры для этого) вам выплатят указанную сумму в 980 тыс. руб. (а решать только ВАМ.) на основании Статьи 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Спросить
Спасибо всем за консультацию! когда мы пришли на сделку риелторская контора сделали предварительный договор купли-продажи (взяла копии всех документов и паспортов у всех сторон) - они очень настаивали что бы мы заключили договор до 1 мил.руб., а всё остальное - дополнительным договором на приобретение мебели и других каких-то улучшений (а настаивали и юрист риелторской конторы и покупатели)! При этом ещё мы должны были заключить с ними договор на риелторские услуги по продаже квартиры на 50 тыс. руб., но мы от сделки в тот день отказались - схватили все документы и сказали что отнесем независимому юристу на проверку эти договора. Буквально через час нам позвонили и сказали-что сделка не состоится, покупатель отказался приобретать нашу квартиру. Возможно они и поняли что запахло Жареным, но теперь меня гложет сомнение - у них остались наши персональные данные (копии паспортов и копии всех технических и право устанавливающих документов), так как договор мы с ними не подписывали (где, кстати и содержался пункт о защите персональных данных и конфиденциальности) я теперь боюсь - а не могут ли они взять на меня кредит по этим документам или продать мою квартиру по этим документам или сделать ещё какие-нибудь махинации (юрист этой риелторской конторы сама нотариус - а вдруг она заверит эти копии и они будут иметь полную юридическую силу)! Что мне делать? Может позвонить в МИЛИЦИЮ И СКАЗАТЬ-ЧТО Я ПАСПОРТ ПОТЕРЯЛА - ЧТО БЫ ПОЛУЧИТЬ НОВЫЙ - а всё, что они будут там делать будет не действительными сделками. Или поехать к ним и потребовать какие -либо расписки о неиспользовании и неразглашении персональных данных?
СпроситьНапишите им письмо чтобы вернули копии документов, это письмо будет доказательством (ст 55 ГПК РФ), в случае каких-то проблем в будущем.
Спросить
Нет, не смогут, т.к. Вы им не предоставляли доверенность на получение кредита (ст. 185 ГК РФ)
СпроситьКредит не могут взять, т.к.договор вы подписывать не будете (ст. 307 ГК РФ).Обязательства если даже и возникнут на оснвовании "левых" документов, можно оспорить в суде.
СпроситьАнастасия, добрый день!
По копиям документов никакие кредиты не оформляются.
Даже если это и случится (что маловероятно), то Вы всегда можете заявить о подложности доказательства, поскольку Ваши подписи будут поддельными.
В суде (в случае судебного спора) необходимо будет заявлять ходатайство о назначении судебной почерковедческой экспертизы (ст. 57, 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Менять паспорт вследствие этих событий, на мой взгляд, не следует.
СпроситьНикакими бумагами Вы не избежите возможно мошенничества со стороны юристов, что наказывается ст. 159 УК РФ.
Поэтому ждите подвоха.
Или идите в контору и забирайте свои сканы паспортов.
СпроситьЗдравствуйте!
С коллегами полностью согласен, письменно направьте им заявление о том что просите вернуть копии всех документов, это для вас подтверждением будет что вы ни чего не подписывали. А в остальном без вашей подписи они ничего не смогут сделать, даже если подделают подпись это можно будет оспорить в суде. А в остальном вы все правильно сделали. На будущее, не старайтесь связываться с риэлторами, найдите покупателя самостоятельно, обговорите с покупателем предварительно устно все условия сделки, и обращайтесь за составлением договора к юристам сидящим непосредственно рядом с Росреестром, которые за час составят вам договор, у них и дешевле и они не заинтересованы вас обманывать, их сель только услуга по составлению договора.
СпроситьКопии документов обязаны вернуть по Вашей просьбе (лучше письменной) - вправе вручить лично под роспись с указанием должности сотрудника и желательно печати организации или направить почтой с уведомлением о вручении и описью вложения.
Кредит оформить не смогут, т.к. в договоре должна быть Ваша подпись. иначе договор ничтожен - ст. 168 гк рф.
При отказе вернуть документы вправе написать жалобу в полицию, указав , что эти документы могут быть использованы для совершения преступления - ст. 144 упк рф.
СпроситьМожет позвонить в МИЛИЦИЮ И СКАЗАТЬ-ЧТО Я ПАСПОРТ ПОТЕРЯЛА - ЧТО БЫ ПОЛУЧИТЬ НОВЫЙ
---а вот это ст.159 УК РФ с вашей стороны. это мошенничество. и этого не стоить делать.
СпроситьМне рассказали реальную историю - когда работодатель имея в отделе кадров копию паспортов своих сотрудников - получил кредит в банке Тинькофф, который направлял кредитные карты по почте и достаточно было заполнить анкету и прислать копию паспорта - кредитная карта направлялась по указанному адресу, а не по прописке. В конце-концов когда пришло требование погасить задолженность, человек так и не смог доказать, что это не он получал этот кредит- он его гасил сам. Разбирательство шло почти 3,5 года. Вот так!
СпроситьВот поэтому вам надо запастись доказательствами согласно статье 55 Гражданского процессуального кодекса РФ
СпроситьВы же не заполняли никаких анкет. А в-принципе, анкета-заявление гражданина может быть доказательством заключения кредитного договора (ст. 55 ГПК РФ), но для того, чтобы договор являлся заключенным с позиции ст. 807 ГК РФ также необходимо получить и денежные средства.
СпроситьПодобное маловероятно, т.к. суд в таких случаях назначает почерковедческую экспертизу, которая покажет, что подпись поддельная. ст. 79 ГПК РФ
На этом основании суд признает договор ничтожным - ст. 168 ГК РФ.
Кроме того, по данному факту возбуждается уголовное дело и в его рамках также проводятся такие экспертизы. ст. 144 упк рф.
Если же у Вас есть реальные основания опасаться, что будет совершено преступление, Вы вправе подать заявление в полицию, указав, что имеет место приготовление к мошенничеству в особо крупных размерах с использованием этих документов - ст .144 упк рф.
Спросить
У меня было в квартире 3/5 доли менее 3 лет (по договору мены 900 тыс.), у мужа 2/5 более 3 лет. Квартиру оценили в 2700 мл.В договоре купле-продаже указано, что уплаченная сумма распределяется следующим образом-мне 1 мл.руб., мужу 1.7 мл.При подаче декларации я указала 1 мл.руб. Вчера меня вызвали в налоговую вручили требование на уплату налога с 600 тыс. Пояснив это тем, что всю сумму от продажи квартиры они поделили на части, а то что в договоре указано как распределялась сумма за квартиру не важно. Или нужно было составлять два отдельных договора с продажей долей. В конечном итоге выставили мне налог с 400 тыс, в сумме заплатить 52 тыс. и плюс припишут штраф. При подаче декларации в апреле, я уточняла какую сумму указывать, мне сказали, сколько я получила за свои доли по договору, столько и указывать. Прошу разъяснить!
Я заключила договор с агентством недвижимости на продажу моей квартиры. Риелтор оценила мою квартиру и назвала сумму её вознаграждения (100 тыс). Это было в конце августа. Договор заключили до конца 2015 года. Потом цену на квартиру риелтор понизила (на 150 тыс) с моего согласия. В конце прошлой недели она сообщила, что нашла покупателя на мою квартиру, и с моего согласия сделали скидку (ещё 50 тыс.) . Она озвучила сумму, которая на 200 тыс отличалась от цены в договоре, я согласилась. Я начала собирать документы, а оригинал свидетельства о собственности она (под расписку) у меня взяла. Мотивируя тем, что у покупателя ипотека, и он должен представить свидетельство в банк. Документы были отданы риэлтору 8 ноября. А сегодня я увидела на двух рекламных сайтах, что моя квартира выставлена риелтором на продажу 8 ноября и 9 ноября за цену на 1 млн. 300 тыс. рублей выше, чем та сумма, которую я должна получить и на 1 млн. больше суммы, которая была в августовском договоре. Я считаю, что здесь присутствует элемент мошенничества, т.к. собственник квартиры пока я, и риэлтор выставила на продажу пока ещё мою квартиру. Так как договор купли-продажи не заключён. И она ввела меня в заблуждение, назвав первоначальную стоимость квартиры заведомо ниже и потом, что квартира покупается по ипотеке. И в то же время риелтор выставила её на продажу, вместо того, чтобы снять квартиру с продажи. Являются ли действия риелтора незаконными и нарушающими наш августовский договор? И что мне делать в такой ситуации, если я, не доверяя этому риелтору и фирме, откажусь от сделки, будет ли это нарушением договора с моей стороны? Спасибо.
В октябре 2016 года умерла мама. В наследство она оставила свою квартиру троим наследникам: сыну и двоим его детям. Каждый из наследников вступил в наследство и получил свидетельство на право собственности 1\3 доли квартиры. В декабре 2018 г. квартира была продана за 2 400 000 руб. Каждый наследник получил от продажи 800 000 руб соответственно. Договор купли продажи один и в нем указан каждый собственник-продавец 1\3 доли квартиры, так же в договоре указанна и доля каждого собственника от общей суммы продажи квартиры - 800000 руб. В настоящее время ФНС требует налог с продажи квартиры в размере 13% от 1 400 000 руб. (1 000 000 руб. вычет) по 1\3 суммы налога на каждого из троих собственников. Прошу помочь мне разобраться в правомерности требований налоговой службы.
Спасибо!
Квартира в собственности менее трёх лет. Выставили на продажу. В квартиретри собственника (один из них ребёнок). Впоследствии одну долю от продажи забирает бывший муж, а на остальные две я и ребёнок покупаем другую квартиру. ВОПРОС! Должны ли мы будем платить налог от продажи? Налог считается от всей суммы квартиры или от долей? От суммы квартиры каждый собственник получает сумму меньше миллиона.
Продаем квартиру где имеется два собственника по 1/2 доли. Один - более 3 лет в собственности, другой - менее 3 лет. Составили один договор, в котором указаны разные цены за равные доли: цена первой доли - 1420 тыс. руб, второй доли - 980 тыс. руб. Вопрос:
1. Какой налог должен заплатить собственник второй доли с суммы 980,0 тыс. руб (менее 3 лет в собственности)?
Квартира в собственности менее трёх лет. Выставили на продажу. В квартире три собственника (один из них ребёнок). Впоследствии одну долю от продажи забирает бывший муж, а на остальные две я и ребёнок покупаем другую квартиру. ВОПРОС! Должны ли мы будем платить налог от продажи? Налог считается от всей суммы квартиры или от долей? От суммы квартиры каждый собственник получает сумму меньше миллиона.
Собираемся купить 1 к квартиру, присмотрели, дом сдадут в декабре 2014, покупаем у собственника, риэлтор сказал сейчас договор переустепки права требования долевого строительства, если будем покупать позднее декабря будет уже договор купли продажи и соответственно стоимость квартиры вырастет. Какие подводные камни с этими договорами переуступки могут быть? Не могут ли продать ее уже нескольким людям до нас? или находится в залоге? Боюсь за эту чистоту. Собираемся брать ипотеку в сбере.
Продаем квартиру за 5200000 рублей, квартира менее 3 лет в собственности. Три собственника. Хотят разъехаться. Один собственник взял ипотеку твтэтом году и купил квартиру (а покупателя нашли только сейчас на их квартиру), двое собственников будут подбирать себе квартиры более 1750000 руб. надо будет платить налог за продажу квартиры которая менее 3-х лет в собственности? И та женщина которая купила по ипотеки квартиру, может ли при продаже погасить часть денег за ипотеку. И будет ли она платить налог 13 проц.?
Планирую купить квартиру, в квартире 2 собственника, один из которых приобрел долю по договору дарения, могут ли возникнуть какие нибудь проблемы в связи с этим? Так же они мне предложили уменьшить стоимость квартиры в договоре, мотивируя это тем, что не хотят платить налог на доходы ф/л в полном размере. Помогите есть ли какие нибудь подводные камни в проведении этой сделки?
