Возможность продажи доли квартиры собственнику - влияние на жилищные условия несовершеннолетнего и многодетной семьи
Может собственник 1/3 доли 3 х комнатной квартиры продать свою долю 3 им лицам, если остальные 2/3 на несовершеннолетнем ребенке и помимо того в квартире прожиает одинокая многодетная мама с 3 мя детьми. Первоочередность выкупа была предложена, денег на выкуп доли у меня нет. Если доля будет продана 3 м лицам, жилищные условия 3 х детей будут значительно ухудшены. Органы опеки могут препятствовать такой сделке или нет?
Ответьте на такой вопрос. В квартире 2 собственника. Один из них хочет продать свою долю. Насколько известно он должен сначала предложить выкупить эту долю второму собственнику. Вопрос - может ли стоимость этой доли, предложенной для выкупа второму собственнику быть значительно выше рыночной? Имеет ли право после отказа оставшегося в квартире собственника от выкупа этой доли второй собственник продать "на сторону" свою долю по цене более низкой, чем была предложена? Может ли оставшийся в квартире собственник оспорить такую сделку?
Заранее благодарю за ответ.
Марина.
Уважаемая Марина!
Даю ссылку на ст. 250 ГК РФ, в которой содержатся все ответы на Ваши вопросы.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Всего хорошего!
СпроситьНеобходима продажа комнаты в коммунальной квартире. Собственник несовершеннолетнее лицо.
Несовершеннолетнему будет выделена доля в трёхкомнатной квартире, т.е. жилищные условия улучшаются.
Деньги с продажи комнаты планируется направить на покупку однокомнатной квартиры с привлечением части заёмных средств.
Органы опеки дают согласие, но только если ребёнку выделят и долю в трёхкомнатной квартире и переведут половину суммы от продажи комнаты на счёт ребёнка до достижения им совершеннолетнего возраста. Но в этом случае средства будут заморожены и денег будет не достаточно на покупку однокомнатной квартиры.
Вопрос. Как убедить органы опеки дать согласие только на условия выделения доли в квартире.
Добрый день! Никак не убедите. Если они выдвинули такое требование, значит будут стоять на своем. Предложите им вариант, что вы выделете долю ребенку и в однокомнатной квартире
Всего наилучшего!
Спросить
Если убедить не получается, вправе оспорить отказ опеки в даче согласия по гл. 22 кас рф в суд. В ст.т 37 гк рф таких именно требований нет, если доля равнозначна по цене и условиям проживания, отказ не правомерен.
СпроситьМогу ли я продать квартиру, купленную на маткапитал, если дать доли детям договором дарения в другой квартире (подарить долю мамы детей). Не будут ли препядствовать органы опеки в продаже квартиры?
В рамках закона - будут. Дарение - безвозмездное, а Вы предлагаете фактически мену.
СпроситьЕсть двухкомнатная квартира. После смерти отца в права собственности вступили: мать (доля 7/10) и дочь (доля 3/10). У дочери есть маленький ребенок, регистрация в этой же квартире. Мать хочет выкупить долю дочери, а потом квартиру продать. Денег на выкуп доли у неё нет, и она предлагает нам (покупателям квартиры) ей эту сумму передать, а потом оформить сделку купли продажи от единственного собственника (после того как она подберет себе другую квартиру).
вопрос:
- почему неравномерно 50/50 вступили в права наследования квартирой?
- какие могут быть сложности (например с ребенком, при выкупе матерью права собственности).
- как лучше нам данную сделку оформить что бы не остаться без денег и зафиксировать обязательство дальнейшей продажи нам квартиры. (Мы хотели предложить самим выкупить долю дочери, но мать говорит что сейчас у неё преимущественное право выкупа.. а так цена будет другая).
1. Видимо из-за супружеской доли. 2. Оформить соглашение о намерениях и подписать его у нотариуса.
СпроситьПроживаю в 2 ух комнатной квартире с несовершеннолетним ребёнком, у квартиры 4 собственника папа, я,мама и брат.
Мама и брат решили продать свою долю, я и папа против. Предложили нам выкупить их части, у нас нет денег на выкуп. Могут ли они продать свои доли посторонним людям, как быть в такой ситуации. Некуда идти жить с ребёнком.
Здравствуйте!
К сожалению могут, ели Вы не согласитесь выкупить, это право описано в ст. 250 ГК рФ!
Спросить
Добрый день, если они вас письменно уведомили о намерении продать свои доли, тогда они имеют право продать их кому угодно. В вашей ситуации нужно договариваться с остальными собственниками о выкупе в рассрочку, либо продавать свои доли тоже.
Спросить
Да, могут. Но за ту сумму, что предложено было Вам. Вы можете приложить все усилия, чтобы никто из покупателей не заинтересовался такой покупкой, тем более если речь о реальной рыночной стоимости. (ст. 250 ГК РФ).
.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
Спросить
Рекомендую Вам действовать следующим образом.
Противодействуйте совершению продажи, если никаких не получается сбить цену и выкупить.
Возможный варианты.
1) Вы можете согласиться на выкуп, но дурить продавцов.
Каждому в отдельности предложили купить - ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки - каждый соглашается выкупить у продавцов.
То есть и папа и Вы пишут продавцам отдельно (или нотариусу, если нотариус прислал) , что согласен купить. При этом надо не уточнять. По какой цене. У продавцов сложности - кому же продавать? Если каждый хочет купить? Типа аукцион устраивать? Вот пусть репу и чешут...
Это раз.
И два - не покупать после, типа обстановка изменилась, на момент предложения хотел купить, но цену не указал и т.д.
Пусть матерятся...
2) Пугать покупателей, при их приходе говорить, что жизни не будет тут... тут подумайте над запахом неприятным и прочими прелестями во время прихода смотрящих...
А в целом - неприятная ситуация!
Спросить
Как ни прискорбно, но могут, ст. 250 ГК РФ, но... ваше право предложить им покупку, в Кемерово, как правило, ни кто не выкупает доли, скорее всего это просто запугивание.
Спросить
Здравствуйте, Юлия!
Да, к огромному сожалению, Ваш брат и мама могут продать свои доли третьим лицам.
1. Перед тем, как продать доли третьим лицам, они обязаны направить Вам с папой уведомления о продаже, предложить ПИСЬМЕННО выкупить их доли.
2. Уведомление должно быть от каждого собственника (брата и матери) каждому собственнику (Вам и отцу).
3. В уведомлении должна стоять цена, за которую они хотят продать долю, и если в течение 30 дней вы не выкупите, то они вправе продать свои доли посторонним (третьим) лицам.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ,
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
4. Продать доли третьим лицам по цене, отличающейся от цены предложенной ВАМ НЕ ИМЕЮТ ПРАВА.
Если вам предлагают за 500 000 выкупить, то за 400 000 они уже не имеют права продать посторонним.
Вариант с завышением цены для Вас не пройдет, в этом случае вы оспорите сделку.
5. Юлия, я хотела бы вас успокоить и сообщить, что долю мало кто покупает, НО к сожалению сложилась практика, что доли стали третьи лица выкупать все чаще.
Тем более, если посторонний выкупит 2 доли (матери и брата), то по факту он получит в пользование половину квартиры, а у вас с отцом останется вторая половина.
6. Попробуйте обсудить данный вопрос с родственниками, если вы не можете с ними найти компромисс и не на что выкупить доли, то остается только ждать и надеяться, что у них никто эти доли не выкупит.
7. Если доли они продадут, то продавайте и свои с отцом, покупайте другое жилье, иначе жить с чужими людьми - это сложно.
Всех благ Вам и терпения!
СпроситьТакой вопрос:
Есть 3-х комнатная квартира. Собственники: я-1/3, моя сестра-1/3, ее несовершеннолетний ребенок-1/3. Могу ли продать СВОЮ долю в 3-х комнатной квартире без их согласия с правом первоочередного выкупа? Могут ли органы опеки отказать и потребовать согласия родителей ребенка, трактуя как ухудшение жилищных условий ребенка?
Нельзя продавать без уведомления сособственников квартиры согласно ст. 250 ГК РФ:
"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя".
Это можно спокойно оспорить в суде.
Опека не при чём. Она не может ограничить собственника доли в квартире.
А родители и без опеки являются законными представителями ребёнка.
Ст. 64 СК РФ указывает:
"Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий".
Спросить
Вы не можете продать не предложив выкуп доли содольщикам
ГК РФ
Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Спросить
Здравствуйте, Сергей!
При продаже своей доли постороннему лицу (не участнику долевой собственности на квартиру) необходимо сначала предложить купить её другим участникам долевой собственности на квартиру (т.е. сестре и её ребенку).
Такое право преимущественной покупки предусмотрено статьей 250 Гражданского кодекса РФ.
Если сестра, действуя от имени своего ребенка, не согласится приобрести Вашу долю, то у неё есть два выхода.
Либо она в течение месяца с момента получения от Вас предложения приобрести Вашу долю просто не приобретает её, и Вы вправе продать свою долю постороннему лицу. В этом случае разрешения органа опеки на продажу доли не потребуется.
Либо (чтобы не ждать месяц) ей необходимо получить разрешение органа опеки на отказ от преимущественного права покупки Вашей доли ребенком.
Орган опеки может дать такое разрешение, если сестра покажет, что материальной возможности приобрести Вашу долю у неё нет.
Чтобы совсем избежать предложения своей доли сестре и её ребёнку, то Вы сделать дарение доли "покупателю". Но тут есть риски признания такой сделки в последующем недействительной, как притворной. Такая возможность теоретически, но существует.
Либо Вы можете подарить постороннему лицу (покупателю) символическую часть от Вашей доли (например, 1/100), а когда он станет собственником этой символической доли, то Вы сможете продать ему оставшуюся часть своей доли уже без соблюдения преимущественного права покупки, т.к. он будет являться уже участником долевой собственности на квартиру.
Однако тут также имеются риски признания такой сделки притворной.
Спросить
Нет, это ваша собственность, и органы опеки к этому не имеют никакого отношения.
Это не Ваш ребёнок, вы не опекун и не попечитель - и это единственно верный аргумент
Гражданский кодекс РФ
Статья 1. Основные начала гражданского законодательства
2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
Спросить
Могут ли органы опеки отказать и потребовать согласия родителей ребенка , трактуя как ухудшение жилищных условий ребенка ?
---не могут т.к. это ваша доля а не ребёнка. и далее вы можете её не продать (чтобы не извещать первого покупателя) а оформить переход права собственности договором дарения (если родственники не согласны выкупить вашу долю, будут терпеть чужих людей в квартире). В этом случае. ничьего согласия вам точно не потребуется.
Статья 572 ГК РФ Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
Спросить
Вы можете продать свою долю по любой цене, предварительно об этом уведомив других собственников письменно
Спросить
Я хочу продать только свою долю, доли ребенка и его матери в квартире не затрагиваются. Естественно все делается с правом первоочередного выкупа ими. Надо ли вообще получать это разрешение ?
СпроситьНе разрешение требуется, а УВЕДОМЛЕНИЕ о продаже своей доли согласно ст. 250 ГК РФ.
Если будут молчать дольше месяца или откажутся выкупать, то нет у Вас никаких препятствий для распоряжения своей долей в квартире.
СпроситьНа отказ матери от приобретения доли ребенком также требуется разрешение органа опеки, т.к. отказ затрагивает имущественное положение ребенка (ст. 20, 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве").
Но если будет не отказ, а просто мать ребенка в течение месяца не выразит намерения приобрести Вашу долю, то никакого разрешения органа опеки не требуется.
СпроситьТребуется письменно их уведомить о продаже доли по правилам ст. 250 гк рф и получить согласие органа опеки на отказ от права преимущественной покупки в отношении несовершеннолетнего по ст. 37 гк рф.
Отказ опеки может быть оспорен в суд - ст. 254 гпк рф
Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
СпроситьУ бабушки 3/4 доли в квартире, у несовершеннолетних внуков 1/4 доля. Может ли бабушка продать свою долю, посторонним т.к денег на выкуп ее доли нет.
У бабушки 3/4 доли в квартире, у несовершеннолетних внуков 1/4 доля. Может ли бабушка продать свою долю, посторонним т.к денег на выкуп ее доли нет.
Может, но предварительно предложив выкупить свою долю внукам и получив от них отказ в выкупе или же при отсутствии их ответа в течение 1 месяца.
Спросить
Совершенно верно, бабушка как собственник имеет полное право распоряжаться своей собственностью. У внуков, в данном случае, их законных представителей, есть преимущественное право выкупить эту долю.
В противном случае - находит покупателя со стороны.
Спросить
Здравствуйте. Любой собственник может произвести отчуждение (продать, подарить, обменять) своего имущества, в том числе и доли в квартире. Сособственники (в вашем случае - внуки) будут об этом письменно предупреждены.
СпроситьХочу продать 1-комнатную квартиру (S=30,3 кв.м), с несовершеннолетним собственником (сыном-12 лет-1/2 доля), возможно ли такая продажа, если дедушка выделит внуку долю не меньшую доле в продаваемой квартире, пропустит ли такую сделку орган опеки и попечительства... как правильно оформить выдел доли у дедушки, с помощью договора дарения или через куплю-продажу доли...
Если вторая доля в квартире принадлежит не дедушке, то сначала долю ребенка попробуйте обменять на долю дедушки, для сделки необходимо получить разрешение органа опеки.
Спросить
Продать квартиру, где имеется доля несовершеннолетнего возможно при наличии разрешения органов опеки. При обращении в опеку Вам необходимо предоставить документы, подтверждающие, что имущественные права ребенка в результате сделок нарушены не будут. В Вашем случае не будет лишней помощь юриста. Для получения более подробно информации звоните.
СпроситьБывший муж прислал мне нотариальное уведомление о том, что он собирается продавать свою долю в нашей общей приватизированной квартире. Я ответила согласием на выкуп его доли. От органа опеки нужно будет согласие на отказ от преимущественного права выкупа доли ребенком?.
Не нужно согласие. И отказ не нужен. Ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру? Если да, то Вы как законный представитель ребенка просто промолчите, т.е. не дадите согласие на покупку доли на его имя. Если только прописан, то не имеет преимущественного права покупки доли, сделка к нему не имеет никакого отношения.
СпроситьПрошу оценить возможность осуществить расторжение договора дарения несовершеннолетнему по основанию невыполнения постановления органа опеки 09.2013 “О разрешении на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетней” - отчуждение доли несовершеннолетней не произошло.
У нас было разрешение органов опеки на отчуждение доли в комнате (ул.Комсомола), при условии выделении доли ребенку в однокомнатной квартире (ул.Орджоникидзе), комната была не продана (отчуждение доли ребенка в комнате не произошло), но доля (1/2) в однокомнатной (ул.Орджоникидзе) была выделена (через дарение). Органы опеки дали устное согласие выдать постановление на расторжение (возврат сделки - расторжение договора дарения), с условием если найдем нотариуса, который данную сделку осуществит.
Все стороны согласны:
Лицо действующее в интересах несовершеннолетней (мать)
Лицо подарившее долю в однокомнатной (ул.Орджоникидзе) несовершеннолетней
Органы опеки (условно)
Реально ли осуществить задуманное, подпишется ли нотариус?
Предложите пожалуйста альтернативный вариант, мать несовершеннолетней готова выделить долю На Кондратьевской, в новой купленной, и уже не ипотечной квартире.
Здравствуйте! Если доля несовершеннолетнему уже подарена и регистрация права прошла - то обратно никак. Отчуждение дальнейшее опять же с разрешения органов опеки (купля-продажа только, если ребенок малолетний). Вряд ли найдется нотариус, учитывая тот уровень ответственности, которую они несут.
Спросить
