Вопросы о налогах и выборе договора при продаже квартиры по той же цене - нужно ли платить налог и какой договор лучше составить?

Добрый день, Сергей!

Налог взымается не с продажи или покупки недвижимости, а с полученных доходов. Он и называется - налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Поэтому с Вас возьмут налог только при продаже квартиры, т.е. при получении дохода. Если Вы владели квартирой менее 3 лет, то величина налога составит 13% от суммы превышающей 1 000 000 р. Одновременное приобретение другой недвижимости роли не играет.

Удачи.

Уважаемая, Евгения! Укажите в договоре купли-продажи цену не более 999999 руб и никаких налогов платить Ваша соседка не будет. А Вы получите право на имущественный вычет, если до этого им не пользовались...

Здравствуйте. Согласно п.17.1 ст.217 «Доходы, не подлежащие налогообложению» НК РФ налогоплательщику предоставляется право не платить налог при реализации квартиры, если она находится в его собственности сроком более трех лет. При этом неважно, проживал ли человек в данной квартире или нет – важно лишь то, что он имеет на руках свидетельство, подтверждающее его право собственности, которое выдано сроком более трех лет назад. Дата выдачи, указанная в этом документе, считается точкой отсчета этого периода времени, на который можно опираться, подавая декларацию в налоговые органы. Далее Если имущество находится в собственности меньше, чем три года, то необходимо заплатить НДФЛ при продаже квартиры, ставка которого составляет 13%. При этом можно использовать 2 варианта расчета налога, каждый из которых будет выгоден при определенных обстоятельствах. К ним относятся:

использование имущественного вычета, предоставляемого государством.

На данный момент имущественный вычет равняется 1 млн. руб. (абз.1 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ), который используется для расчета налогооблагаемой базы. Так, этот вычет отнимается от стоимости квартиры, означенной в договоре купли-продажи, а затем полученная результирующая разность умножается на процентную ставку налога (13%).

К примеру, если квартира была продана за 2 150 000 руб., то расчет налога, подлежащего выплате в бюджет, будет составлять:

(2 150 000 – 1 000 000) * 13% = 149 500 руб.

При этом необходимо учитывать, что стоимость квартиры может быть меньше 1 млн. руб. К примеру, если она составляет 950 000 руб., то НДФЛ уплачивать не надо, а сам расчет будет иметь следующую картину:

(950 000 – 1 000 000) * 13% = – 6 500 руб.

Поскольку значение получилось отрицательным, то налогоплательщику дается право освобождения от уплаты налога в бюджет.

Использование формулы для расчета «доходы – расходы»

Согласно абз.2 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ налогоплательщику предоставлено право не пользоваться законным имущественным налоговым вычетом, заменив его возможностью уменьшить полученный от реализации квартиры доход. Таким образом, доход, который был получен при осуществлении сделки данного типа, уменьшается на те расходы, которые были изначально понесены при приобретении этой недвижимости. При этом следует учесть, что все расходы должны быть документально оформлены и подтверждены соответствующими документами, в противном случае налоговые органы могут не принять их во внимание.

Подобный вариант весьма удобен в той ситуации, когда сумма подтвержденных расходов будет более 1 млн. руб., иначе в этом не будет никакого смысла. Например, если квартира была продана за 2 150 000 руб., а расходы по ее первоначальной покупке или строительству составляли 1 200 000 руб., то расчет налога, подлежащего выплате в бюджет, будет составлять:

(2 150 000 – 1 200 000) * 13% = 123 500 руб.

Необходимо отметить, что расходы, используемые для расчета налога, могут быть самыми разнообразными, например:

разработка и анализ проектно-сметной документации на новое строительство;

покупка различных строительных и отделочных материалов;

затраты на непосредственное приобретение квартиры, как на вторичном рынке жилья, так и в строящемся доме;

расходы на оплату работ или услуг, связанных непосредственно с проведением строительных или отделочных мероприятий;

затраты на подключение различных коммуникационных сетей (водоснабжение, газоснабжение, водоотведение, электрические сети).

Кроме того, необходимо учесть, что если квартира была не куплена, а получена по наследству или в качестве объекта дарения, то расходов, используемых к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу, не будет. В этой ситуации целесообразно применять имущественный вычет, который в определенной степени уменьшит базу для расчета НДФЛ. Желаю удачи. В.

Уважаемая Ольга! Вы и отец можете произвести между собой договор мены квартирами по оценке ПИБа или БТИ как с доплатой, так и без таковой, всё зависит от вашего обоюдного желания и договорённости. Если будете производить сделку в простой письменной форме, то сэкономите на госпошлине, уплачиваемой нотариусу(при нотариальном удостоверении мены госпошлина исчисляется отстоимости более дорогой по оценке ПИБа или БТИ квартиры). Договор подлежит регистрации в органе юстиции, производящем регистацию прав на недвижимость. В соответствии с п.2 ст.567 гл.31 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору мены применяются соответственно правила о купле - продаже, если это не противоречит правилам названной главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. С учетом Решения Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.1998 № ГКПИ 98-372 физические лица, заключившие договор мены с доплатой, предметом которого являлась передача таким лицам квартиры в обмен на переданную этими лицами квартиру и сумму доплаты в размере разницы между полученным и переданным объектами, вправе воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, на сумму денежных средств, переданных по договору мены в пределах 600 000 руб. с момента регистрации в установленном порядке права собственности на квартиру. Каждая сторона по договору мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В случае когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (ст.568 ГК РФ). Сумма доплаты будет являться доходом, подлежащим налогообложению. Полагаю, что лучше, если отец подарит сначала Вам свою квартиру по договору дарения, т.к налог на дарение платить не придётся (Вы вместе зарегистрированы в квартире, которую отец Вам дарит - ст.4 Закона РФ №2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения").Затем отец может с Вашего согласия зарегистрироваться в Вашей квартире и Вы подарите ему свою квартиру, либо договор дарения нужно производить в простой письменной форме без нотариального удостоверения с последующей регистрацией в органе юстиции, чтобы не возникло налогооблагаемой базы по налогу на дарение. Между договорами дарения должен быть разрыв во времени, т.к взаимное дарение по закону недопустимо. Этот путь дешевле всего, особенно,если взаимная купля-продажа(то есть мена) превысит по сумме сделки возможный налоговый вычет при продаже в соответствии с пп.1 п.1 ст.220 НК РФ(1000000 руб. при владении квартирой по праву собственности менее 5 лет до сделки по отчуждению).

Согласно ст.220 НК РФ если цена сделки будет свыше 1 мл. руб, то нужно будет платить налог 13%

Продав недвижимость продавец имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет - эта некая сумма, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости эта сумма составляет 1 000 000 руб. в год (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса) .

Есть и другой вариант: уменьшение дохода на сумму расходов по покупке проданного имущества.

Если Вы гражданин РФ то с суммы указанной в ДКП (но не менее 70% от кадастровой суммы) за вычетом 1 млн. руб будет взиматься налог в размере 13%.

Если сумма в ДКП будет сильно занижена, то налоговый орган будет расчитывать сумму исходя из 70% от кадастровой стоимости.

Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13 %. Но, Вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов по ее покупке и платить 13 % с разницы между ценой покупки и продажи., Соответственно, если продаете дешевле, чем купили, налог платить не придется. Но, если цена в Договоре купли-продажи будет менее 70 % от кадастровой стоимости квартиры, то налог будет 13 % от (70 % от кадастровой стоимости - (минус) сумма документально подтвержденных расходов по покупке этой квартиры.) Декларацию подавать обязательно в любом случае.

Да, Вы правильно поняли, что налог продавец платить не будет, т.к. жилое помещение находилось у него в собственности более 3-х лет.

Если же отчуждение будет происходит по сделке дарения, то при дарении сыну (как близкому родственнику) налога нет, а вот при дарении бывшей жене (т.е. постороннему лицу) налог придется уплатить.

ЕСли муж Вам дарит вы ни чего не платите. То есть налог на дарение близким родственникам отсутствует.

Здравствуйте!

Собираемся продавать квартиру

Как вы получили эту квартиру?

если в собственности есть ещё одна недвижимость (дом)

Право собственности на дом когда зарегистрировано?

Какую сумму налога нужно оплачивать при покупке - от полной стоимости налога или только разницу в цене на новую квартиру.

Это не так работает.

Для начала уточните, ранее вы получали вычет в связи с ПОКУПКОЙ недвижимости? Есть ли у вас доходы, с которых платится НДФЛ?

В зависимости от основания приобретения права собственности срок, в течение которого необходимо владеть квартирой, чтобы при продаже не платить налог может быть 3 или 5 лет.

При покупке налог вообще не оплачивается. Наоборот может быть возмещено до 260 тысяч рублей, если ранее не использовалось право.