Законодательные ограничения при банкротстве застройщика и объединении жилищно-строительных кооперативов
При банкротстве застройщика пострадали дольщики двух домов. Эти дома находятся на РАЗНЫХ строительных площадках и Разной степени достройки (85-90% и 45%). Администрация города, Арбитр. Управляющий и дольщики дома с 45% готовностью очень хотят столкнуть в единое ЖСК, иначе грозят Торгами. Назовите, пожалуйста, статьи законов, ссылка на которые не позволяет продать дом с 85% готовностью и уже нелегально живущими в нем дольщиками (порядка 20-25 семей). И ст.закона об раздельных ЖСК, а также механизм передачи отступных (есть свободные квартиры + нежилое + взносы дольщиков)
Ваш вопрос является выработкой правовой позиции, что не делается бесплатно в рамках обезличенных консультаций.
Необходимо знакомиться с ситуацией и документами.
Арбитражный управляющий Виталий Снытко.
Спросить
При банкротстве застройщика, были в одном доме дольщики на жилые и нежилые помещения. В случае передачи незавершенного дома жск из дольщиков, кому достанутся нежилые помещения.
Прошу уточнить в чьей собственности находится дом, жилые помещения в нем, который построен по 214-ФЗ с привлечением средств дольщиков, сдан (имеется акт ввода дома в эксплуатацию подписанный администрацией города), жилые помещения переданы дольщикам по акту передачи. Однако никто из дольщиков не оформил право собственности на квартиры. Застройщик устранился от решения вопроса связанного с постановкой дома на кадастровый учет, в отношение него как юридического лица (важно не застройщика) возбуждено дело о банкротстве.
Чем грозит дольщикам банкротство застройщика как юридического лица. Если на квартиру не оформлено право собственности, кому она принадлежит? В чьей собственности дом? Может ли быть на него возложено какое-либо взыскание по делу о банкротстве?
Дольщики вправе оформить право собственности на свои квартиры в судебном порядке.
СпроситьПраво собственности на имущество определяется государственной регистрацией. Пока нет госрегистрации - нет права собственности. Если застройщик оформлял право собственности на недострой - то ему. Если ничего не оформлял, то застройщику принадлежит право собственности на строительные материалы.
Банкротство застройщика грозит дольщикам участием в многолетнем банкротном процессе. При введении первой из банкротных процедур никакие суды за рамками банкротного дела не имеют права признавать право собственности на квартиры. Решения судов о признании права собственности которые состоятся сейчас (особенно после возбуждения делав о банкротстве) могут быть оспорены в дальнейшем конкурсным управляющим как нарушающие требования закона о банкротстве.
Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
СпроситьЯ дольщик, застройщик в процедуре наблюдения, конкурсным управляющим было подано ходатайство о введении параграфа 7 к застройщику, которое удовлетворено. Дом в высокой стадии готовности, но не достроен. После достройки (скорее всего это будет процедура конкурсного управления) может ли конкурсный управляющий подписывать акты приема-передачи квартир, или вс едольщики обязаны подавать заявление в арбитражный суд на включение в реестр на передачу жилых помещений?
Мой застройщик банкрот. Арбитраж ввел процедуру внешнего управления, арбитражный управляющий убедил суд, что он сможет восстановить платежеспособность застройщика.
У меня на руках действующий ДДУ, внешний управляющий заводит темы о необходимости доплачивать непонятные суммы, в противном случае грозится перевести мои требования в денежные. Мне хочется получить деньги или квартиру, а не потерять еще больше, поэтому у меня есть несколько впросов к юристам реально знающим процедуру банкротства в свете последних изменений закона о банкротстве.
Подскажите пожалуйста, можно ли принципиально сдать и передать дольщикам в собственность недостроенные жилые дома в процедуре внешнего управления (опуская финансовые вопросы достройки)?
Может ли внешний управляющий принудить дольщиков каким то законным образом вносить деньги на достройку?
Если он не сможет восстановить платежеспособность застройщика, деньги ушедшие в достройку будут как то учтены в конкурсе или они сыграют против дольщиков увеличив оценочную стоимость домов а с ней и стоимость прав застройщика?
Конкурсный управляющий может предлагать Вам внести взносы, а не обязывать.
Берите деньги и уходите (в суде расторгнув договор согласно ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации "), если нет поддержки органа местного самоуправления или областной администрации. Вы и так являетесь сособственником имущества, находящегося в управлении назначенного судом арбитражного управляющего. Никто не гарантирует дополнительные вложения сособственников в недвижимое имущество - "утекут" на услуги и ничего из дополнительных "взносов" не найдёте.
Или уступайте иному лицу свои права по договору за плату - пусть у другого голова болит.
Спросить
Игорь я посмотрел все Ваши вопросы и могу сказать следующее: на практике если Ваш застройщик "не выживет", то дом передадут другому застройщику, который все сделает. Вопрос в том когда это произойдет. На Вашем месте я бы сейчас подал на взыскание неустойки. То что Вы подписали дополнительное соглашение отказавшись от неустойки не является проблемой. Сверх неустойки Вы можете взыскать убытки (например связанные с оплатой съема аналогичного жилья). Затем на всю эту суммы накручивается штраф на основании Закона " О защите прав потребителей" в размере 50 процентов от цены иска. Если надо мы поможем составить иск с соответствующими правовыми основаниями для взыскания неустойки не смотря на то что Вы отказались от взыскания подписав доп соглашение. Массовая подача подобных исков ускорит процесс банкротства, либо подстегнет застройщика к своевременной передаче квартир. Подробнее могу написать на электронную почту мой адрес trdmitr@ya.ru
СпроситьМы обманутые дольщики, квартиры покупались у застройщика который дом бросил на 3-х этажах, мы создали ЖСК и прежний застройщик передал нам недострой (28% объема) без процедуры банкротства, недострой оформлен в собственность ЖСК. Дальше мы с дольщиками скидывались деньгами и достраивали дом своими силами. Дом готовиться к сдаче. 99% дольщиков вступили в ЖСК и доплачивали (договора с прежним застройщиком были приняты в зачет пая). Но один дольщик отказался вступать и доплачивать (на руках у него только договор с прежним застройщиком). Вопрос: сможет ли он получить квартиру в собственность, если к ЖСК он отношения не имеет, пай не уплочен, акт не подписывали с ним?. После сдачи дома ЖСК планируем ликвидировать, куда отойдет данная квартира? Может ли ЖСК пока дом еще официально не сдан продать данную квартиру?
У этого гражданина правовые отношения с застройщиком. И требования только к застройщику. К созданному Вами ЖСК по описанным обстоятельствам он вообще никакого отношения не имеет. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
СпроситьСогласно п.1 ст. 218 ГК РФ
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Так что право на спорную квартиру приобретает ЖСК.
Право собственностии у члена ЖСК возникает с момента выплаты пая.
До сдачи дома продать квартиру по договору купли-продажи нельзя.
СпроситьРядом с моим домом ведутся строительные работы, т.е. Строительный трест снес несколько домов, чистится площадка для строительного дома. До скольки часов может быть строительный шум. Т.е. меня интересует закон о тише при строительных работах. Спасибо.
Застройщик строящегося на средства дольщиков дома - банкрот. Дом достраивает Новый Застройщик. Подготовлено Дополнительное Соглашение (ДС) с 2-мя основными пунктами: по смене Застройщика и изменению сроков передачи квартир и тремя подписями: дольщик, Новый Застройщик и Конкурсная управляющая.
Дольщикам Новый застройщик предлагает 2 пути регистрации ДС в Росреестре: 1) платный через определенную компанию и 2) бесплатный, если дольщик сам пойдет в Росреестр. Должны ли во втором случае (бесплатном) идти в Росреестр вместе с дольщиком и другие представители Сторон ДС (Нового Застройщика конкурсной управляющей)?
Здравствуйте, уважаемая Вера! Лучше второй вариант. Дольщик согласно ст.8.1 ГК РФ, требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и ст.16-17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" может и сам зарегистрировать право в Росреестре и договор ДДУ.
Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительстваСпросить1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
2. Утратила силу с 1 января 2017 г.
3. Утратила силу с 1 января 2017 г.
4. Утратила силу с 1 января 2017 г.
5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Здравствуйте!
Я Вам по существу отвечу, без портянок из закона.
Если идти по бесплатному пути, то идут все, кто подписывал дополнительное соглашение.
Т.к. обязательства изменяются для всех (ст. 450-452 ГК РФ)
Спросить
Здравствуйте Вера Евгеньевна
Конечно при регистрации дополнительного соглашения в Росреестре должны присутствовать все стороны соглашения согласно ст.17
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"Спросить
Здравствуйте! Если в МФЦ пойдете Вы то, никто другой не нужен. То есть НЕ должны идти в Росреестр вместе с дольщиком и другие представители Сторон ДС (Нового Застройщика конкурсный управляющий).
Кто нибудь сам лично, сдавал документы в МФЦ - Росреестр для государственной регистрации права? А ВАш покорный слуга более 5 лет сдавал сам и НИКАКИЕ ДРУГИЕ СТОРОНЫ НЕ НУЖНЫ!
Это вытекает из ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 23.01.2020)
Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав
3. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:
1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;
2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;
3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;
4) правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" либо возникшего в силу федерального закона;
В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.
Спросить
Здравствуйте. Можете сами зарегистрировать свое право Росреестре. Такое право вам даёт ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 23.01.2020).
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 23.01.2020)СпроситьСтатья 48. Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 48
1. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
2. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:
1) разрешение на строительство. Заявитель вправе не представлять разрешение на строительство. В случае, если разрешение на строительство не представлено заявителем, орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в указанной системе запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в разрешении на строительство) в органе, выдавшем разрешение на строительство, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;
3) проектная декларация. Заявитель вправе не представлять проектную декларацию. В случае, если проектная декларация не представлена заявителем, орган регистрации прав получает ее путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства;
(п. 3 в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) утратил силу. - Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
5) утратил силу. - Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
6) заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
7) списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом
Здравствуйте!
При подаче дополнительного соглашения о смене стороны по ДДУ и внесении изменений в сроки необходимо, кроме подачи самого допсоглашения подать обязательные документы.
А именно документы, подтверждающие уведомления всех участников в строительстве этого дома об изменении сроков ввода в эксплуатацию. Без этих документов росреестр не зарегистрирует допсоглашение.
При подаче документов в Росреестр обязаны подать соответствующие заявления все участники доп соглашения в соответствие со ст. 21 218-ФЗ.
Если застройщик понимает, что не успевает передать квартиру в срок, указанный в договоре, то не позднее чем за два месяца до истечения срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Причем изменение срока осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Об этом говориться в ч. 3 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".Спросить
Я, являюсь дольщиком в строящемся доме. Сдача дома затянулась на 3 года. На данный момент застройщик находится в стадии банкротства, назначен Конкурсный Управляющий, подготавливаются документы для передачи ЖСК. Готовность дома 98 %. Год назад силами дольщиков был образован ЖСК для достройки дома, из-за бездействия застройщика. Дом не передан ЖСК. За последние 6 месяцев, из-за не отсутствия возможности снимать жильё, заселились 50 семей из 170 квартир. Часть дольщиков имеют свидетельство о праве собственности на незавершённое строительство. Договора на поставку электроэнергии, воды, отопления были заключены на застройщика. Из-за неуплаты застройщиком за электроэнергию, был отключён дом от электричества. Представители ЖСК обратились в Энергосбыт. Представители энергосбыта согласились подключит электричество при условиях:
• Погашение долгов застройщика за период с заселения жильцов (отдельная ТП)
• Заключение договора с ЖСК, оплата со счета ЖСК за всех потребителей.
• Принимать приборы учета в квартирах будут после сдачи дома, при наличии паспортов.
• Согласились производить начисления по тарифу городскому (был как стройплощадка)
В квартирах установлены счетчики, но паспорта на них утеряны. Основная часть жителей оплачивает за электроэнергию.
Вопрос:
1. Как законно организовать сбор средств, в данных условиях
2. Законно ли при отсутствии паспортов проводить опломбировку? Необходима уверенность, что не поменяют счетчики.
3. Законно ли ЖСК отключать электричество в квартирах из-за неуплаты, за тепло, воду, электроэнергию. Как это оформить по правилам.
---Здравствуйте,вопросами законности занимается прокуратура. к ним с жалобой и обращайтесь. если считаете что ваши права нарушены. Всего хорошего.
Спросить
Жителям не сданого дома необходимо организовать контроль за оплату ЖКХ. Подскажите как это сделать законно при сложившейся ситуации?
Спросить---Здравствуйте, образовать кооператив и он будет заниматься этими вопросами. Всего хорошего.
СпроситьЗастройщик-банкрот передает дома (незавершенное строительство) созданному обманутыми дольщиками ЖСК. Должны ли суммы, которые дольщики будут вносить на покрытие долгов 1-ой и 2-ой очереди реестра кредиторов Застройщика-банкрота, войти затем в пай каждому дольщику-члену, созданного ЖСК.
