Построенное здание сдается в субаренду предпринимателям - какой режим налогообложения необходимо применять?
Построили новое здание нам предлагают взять его в аренду, а мы тем временем пересдадим его в субаренду нескольким предпринимателям для торговли. На какой режим налогообложения мы попадем?
Здравствуйте! Возможно и под УСН попадаете, а может и под ЕНВД. Существуют условия определенные, при которых можно применять тот или иной режим налогообложения. При общей системе налогообложения никаких условий нет
СпроситьДанные условия перечислены в Налоговом кодексе (часть вторая, раздел VIII.1., глава 26.2). Если Вы соответствуйте им, то попадете без проблем
СпроситьТогда подскажите пожалуйста как создать такие условия, чтоб мы попали на УСНО, так как оно более выгодно в нашем случае.
СпроситьЯ являюсь индивидуальнм предпринимателем. Сфера деятельности - торговля. ЕНВД. Арендую помещение, часть которого использую под торговый зал, а часть сдаю в субаренду. Какой налог я должен платить с субаренды?
Правомерность сдачи в субаренду здания без согласия арендодателя и возможность его расторжения.
В договоре аренды пункт:
«Арендатор имеет право сдать в субаренду Здание или его часть без согласия Арендодателя».
Вопрос:
Может ли Арендодатель потребовать расторжение договора субаренды, поскольку согласно ГК субаренда с согласия собственника?
Здравствуйте. Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Таким образом расторгнуть договор нельзя, т.к. арендодатель добровольно согласился на включения данного пункта в текст договора.
Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
То есть в Вашем случае договор считается заключенным.
СпроситьВ какой степени тот предприниматель может влиять на земельный участок, занятый арендованным зданием?
Я по договору аренды здания передал во временное владение и пользование одному предпринимателю здание сроком на 5 лет для использования в качестве конторы. В договоре мы указали, что капитальный ремонт здания осуществляется за счет средств арендатора. Через три года после заключения договора аренды здания я продал земельный участок, на котором находилось арендованное тем предпринимателем здание, а также само здание.
В какой степени тот предприниматель может влиять на земельный участок, занятый арендованным зданием? Вправе ли мои наследники в случае моей смерти расторгнуть договор аренды с предпринимателем?
Уважаемый Олег,в соответствии с п.1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Согласно п.1 ст.652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При смене собственника - арендатор на время действия договора аренды сохраняет право пользования земельным участком на время действия договора. Договор на такой срок ведь зарегистрирован в УФРС?
Мне немного не ясно, причем тут ваши наследники, если вы продали здание и земельный участок. Теперь у сданного в аренду имущества новый владелец. Новый владелец досрочно сможет расторгнуть договор аренды только по соглашению сторон или в судебном порядке в случае грубого нарушения условий договора арендатором
СпроситьСобираюсь открыть ИП - комиссионный свадебный магазин (торговля взятой на комиссию, а также новой одеждой и аксессуарами). Какие особенности учета у комиссионной торговли, какой режим налогообложения лучше выбрать и какие будут коды оквэд?
Заранее спасибо.
Особенность работы - получение комиссии, и следовательно необходимо работать по договорам комиссии.
Система налогообложения более выгодная - налог на вменённые доходы, либо по общей системе налогообложения (это зависит только от Ваших экономических способностей).
Упращёнка здесь не рентабельна, т.к. она исчисляется от оборота, а не от Вашего комиссионного вознаграждения.
СпроситьЯ, являясь индивидуальным предпринимателем, приобрела в собственность здание (как на физ. лицо) для осуществления розничной торговли. В данном здании имеются пустые помещения, которые я планирую сдавать в аренду другим ИП как физ. лицам. Подскажите, пожалуйста, какой вид договора надо для совершения данной сделки.
Здравствуйте Ирина,
так как договора будут заключаться между физическими лицами, то данный договор - будет договором найма, естественно заключается в письменном виде.
С Уважением!
СпроситьЯ главный бухгалтер клининговой компании. Система налогообложения общая. Взяли в аренду техплощадку для складирования хоз. инвентаря у предпринимателя, предварительно заключив с ним договор субаренды. Он нам выставляет акт за услуги аренды и мы относим эти услуги на затраты, тем самым уменьшая налог на прибыль. Но сейчас спустя 3 мес. выяснилось, что предприниматель не имел права сдавать данное помещение в субаренду, так как по его договору аренды с прямым арендодателем прописан пункт, что он не имеет права сдавать объект в субаренду без письменного согласия арендодателя. Меня как бухгалтера очень беспокоит данная ситуация. Не признает ли на основании вышеизложенного налоговая инспекция при проверке нашей фирмы наш договор субаренды с ИП недействительным? Ведь мы относим сумму аренды в расходы. Но я точно знаю, что предприниматель платит в свою очередь налоги с полученной от нас суммы арендной платы. Он на УСН - 6%. Или за эту ситуацию предпринимателя накажет только его арендодатель, если узнает о сдаче в субаренду? И налоговую этот пункт не должен интересовать? Очень прошу помочь. Заранее благодарна.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 апреля 2010 г. N 03-11-06/3/63
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу порядка применения положений гл. 26.3 "Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и исходя из информации, изложенной в письме, сообщает следующее.
В соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации (далее - Минфин России), утвержденным Приказом Минфина России от 23.03.2005 N 45н, в Минфине России не рассматриваются по существу обращения налогоплательщиков по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно сообщаем, что в соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 Кодекса на уплату единого налога на вмененный доход могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.
При этом согласно ст. 346.27 Кодекса под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи.
К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.
К стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, согласно ст. 346.27 Кодекса относится торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.
Стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, - торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.
Таким образом, передача в аренду площади торговых залов в магазине не подлежит переводу на систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход и должна облагаться в общеустановленном порядке или в соответствии с упрощенной системой налогообложения.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
20.04.2010
СпроситьУ Вас договор субаренды, который Вы и предъявите в налоговую. К договору аренды Вы отношения не имеет, поскольку сторонами договора Являются другие лица и ответственность по нему несет только арендатор. Для Вас могуит быть только последствия, связанные с действиями арендодателя, который вправе досрочно расторгнуть договор аренды, что повлечет автоматическое расторжение договора субаренды.
СпроситьСитуация такая: заключен долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет. по договору аренды передано здание магазина. В этом здании магазина еще одна организация хочет арендовать несколько полок под продажу алкогольной продукции., т.е. заключить договор субаренды. Но как я понимаю сдавать в аренду (субаренду) возможно только часть помещения или здания или все таки возможно оформить субаренду например на оборудование (полки в магазине). Подскажите пожалуйста, возможно ли это как то сделать, если да то как: заключить договор субаренды на часть нежилого помещения или оборудования и не возникнет ли каких то проблем с продажей алкогольной продукции?
Здравствуйте.
Именно в целях продажи алкогольной продукции договор субаренды невозможен в связи с особенностями лицензирования такой продажи.
В иных случаях субаренда возможна.
СпроситьЧеловек имеет долгосрочную аренду земли для постройки офисных зланий. Может ли он сдать в субаренду часть земли для торговли? Спасибо.
Марина!
п. п. 15, 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
"О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства"
При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.
16. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).
18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Удачи!
АБ
СпроситьСдача земли в субаренду без согласия арендодателя не допускается. Если земля имеет целевое назначение, то смотря что Вы подразумеваете под "торговлей": рынок?, ларьки? Уточните
СпроситьМарина! Обратитесь в администрацию района, на котором расположен участок и собственнику этой земли с заявлением о выдаче разрешения на использование арендованного участка под торговлю. Получите согласование - торгуйте на здоровье, но не забудьте потом про согласования с СЭС, пожаркой, торговым отделом и т.д.
Успехов, РК
СпроситьСтроительство арендатор заморозил,предлагает в субаренду 30м2 земли , на которой мы хотим установить стационарный ларек для розничной торговли.
СпроситьРаботаем в крупном торговом доме. Отдел в аренду взять не возможно так как большинство отделов при участии исполнительного директора сданы человеку, который сам не работает на арендуемых площадях, а пересдает их в субаренду. Субаренда превышает сумму аренды почти в три раза. Никаких договоров субаренды у нас нет.
Сначала уточните предусматривают ли условия договора аренды сдавать помещение в субаренду?!
СпроситьВсё зависит от вашего договора аренды. Если договором предусмотрена субаренда, то можете.
Спросить