Продажа комнаты в коммунальной квартире - возможно ли обойтись без нотариуса при наличии согласия соседей и нового закона?

Есть способ продать вашу комнату. Звоните, обсудим. Информация не для онлайн беседы.

Вам надо предложить соседу купить у Вас комнату, но сделать это надо официально. Направьте ему предложение заказным письмом с уведомлением. Если по истечении 1 месяца от него поступит отказ выкупить комнату или вообще не поступит ответ, можете спокойно продавать. Не забудьте сохранить копию Вашего предложения, отправленного соседу, квитанцию об отправке и уведомление о вручении (если сосед откажется получать заказное письмо, на уведомлении или конверте будет отметка почты о возврате письма в связи с истечением срока хранения)

Уважаемая Тамара, постарайтесь всё таки выполнить требование п. 2 ст. 250 ГК РФ в котором сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Есть ещё один вариант это подарить свою долю в коммунальной квартире другому лицу в этом случае извещать соседей не надо. Однако хочу предупредить в этом случае существует опасность, что Ваш сосед может обратиться в суд и поставить вопрос о признании данной сделки недействительной, т.к. она носит притворный характер, в этом случае Ваш покупатель можете оказаться в той ситуации когда по договору дарения он приобрёл у вас долю в коммуналке безвозмездно на самом деле уплатил деньги ну и так далее., вплоть до того, что Вас могут обвинить в мошенничестве, а вам это нужно? Хорошо подумайте.

С уважением к Вам юрист Ковтун А.В. г. Самара.

Уведомление должно быть передано всем собственникам (ст. 250 ГК РФ). Согласие не требуется, достаточно просто месяц подождать и можно продавать

Эмиль Эльдарович, уведомление должно быть заверено у нотариуса?

Поскольку сделка происходит между собственниками комнат в одной коммунальной квартире, то предлагать соседям купить комнате не требуется. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, нотариальная форма договора может быть выбрана по желанию сторон такой сделки. Исключение составляют сделки, когда отчуждается имущество лиц, находящихся под опекой, несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц.

Добрый вечер, Ольга.

Согласно п. 6 ст. 42 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире" ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Так, в ст. 250 ГК РФ "Преимущественное право покупки" изложен порядок продажи комнаты в коммунальной квартире кому-либо из сособственником иных комнат в той же коммунальной квартире.

Также вы можете ознакомиться с ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 (вместе с "Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16)).

Согласно статье 250 гражданского кодекса, если имущество приобретается сособственником согласия других Собственников не требуется. Если продавец единственный собственник, то договор можно заключить в МФЦ.

если вы собственник комнаты, то вы вправе сдавать ее без чьего либо согласия

Уважаемый Александр!

Посылайте через нотариуса отсутствующему сособственнику уведомление о продаже на адрес данной квартиры. Вы не обязаны знать фактическое место жительство сособственника. Вам главное выполнить свою обязанность по уведомлению сособственников о продаже. В случае не получения уведомления сособственником нотариус Вам выдаст свидетельство об уведомлении, этого будет вполне достаточно.

Нужен либо заверенный письменный отказ от сособственника либо доказательства уведомления о продаже.

главное чтобы им было вручено предложение о выкупе, если не ответили в течении месяца, то продавайте.

Совершенно верно, Вы должны сделать предложение (оферту) все собственникам комнат, дождаться ответа (положительного или отрицательного) только после этого Вы имеете право реализовать стороннему покупателю свою комнату.

к сожалению конструкция ст.250 ГК РФ такова, что согласно ей .. продавец доли обязан ИЗВЕСТИТЬ в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Формальное направление уведомления по месту жительства (регистрации) лица без подтверждения вручения данного уведомления лицу не означает выполнение обязанности, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

В такой ситуации проще или дарение или мена.

Вам необходимо известить всех собственников, если не получается, то Вы все равно должны принять для этого меры, направив предложение по известному Вам месту жительства, к нотариусу обязательно обратитесь

Подобная практика довольно распространенная. Велосипед изобретать не надо. Обращаетесь к нотариусу, и, если с остальными сособственниками (кроме одного) вопрос решен, то направляете по адресу квартиры на имя сособственника, место нахождения которого не известно, предложение о продаже своей доли. Ожидаете месяц со дня невручения ему заказного письма и продаете свою долю. Собственник должен следить не только за своим недвижимым имуществом, но также и за приходящей на его адрес корреспонденцией.

Соседи-сособственники квартиры согласно ст.250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки продаваемой комнаты, поэтому их нужно официально извещать о продаже и цене. Только при получении отказа от права преимущественной покупки или при отсутствии в месячный срок ответа от соседей-собственников на официально вручённое им извещение о продаже, можно продавать комнату покупателю, который сособственником квартиры к моменту продажи Вами комнаты не является. При наличии согласия на покупку комнаты нескольких соседей-сособственников продавец сам решает с кем из желающих осуществлять сделку. Если соседи готовы дать Вам нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки, то это ускорит для Вас возможность осуществления сделки с найденным Вами покупателем и Вам не придётся месяц ждать ответа на извещение о продаже. Отказы предъявляются в УФРС при сдаче документов по сделке на госрегистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи.

Здравствуйте!Если Вам комната принадлежит на праве общей долевой собственности, то нужно нотариально заверенное согласие соседей.А если же на праве частной собственности, то такого согласия не требуется.

b]Да требуется. [/b]и вот почему:

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ в ст. 250. данная статья предусматривает подтверждённый отках прочих сососбственников , соответстсвенно у нотариусов не имеется другого выхода, кроме как применять при возмездном отчуждении комнаты в коммунальной квартире (продаже или мене) правила ст. 250 ГК РФ и истребовать от собственников остальных комнат в квартире заявления об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты.

Продавец комнаты обязан известить в письменной форме собственников остальных комнат о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу.

Доказательством извещения собственников остальных комнат о предстоящей продаже комнаты может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных собственников об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой комнаты.

Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою комнату, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения ее. Возникают, однако, случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: собственник другой комнаты уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа либо, даже явившись в нотариальную контору, отказывается дать письменное заявление об отказе от преимущественного права приобретения комнаты, хотя устно заявляет об отсутствии возражений против совершения сделки и о своем нежелании приобрести отчуждаемую комнату. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально поставит сособственника в известность о своих намерениях. Содержание передаваемого заявления в части изложения намерений заявителя носит в известной степени произвольный характер, однако, тем не менее, отражение ряда сведений в нем является необходимым условием совершения сделки. Так, в подобном заявлении обязательно должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник отчуждаемой комнаты намерен заключить. При этом помимо существенных условий, которые названы таковыми в законодательстве, необходимо указать все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение. Так, в заявлении обязательно должны быть названы:

- предмет продажи (мены);

- адрес нахождения отчуждаемой комнаты;

- цена, по которой она продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается;

- при продаже комнаты с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены - сроки этой уплаты;

- иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные.

В заявлении следует также определить срок ответа на него Но не менее 1 месяца). Если собственники остальных комнат в коммунальной квартире не приобретут отчуждаемую комнату в течение указанного срока (минимум месяца со дня получения извещения), собственник вправе произвести отчуждение своей комнаты любому лицу.

Подобное правило согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ применяется и при заключении договора мены доли комнаты в коммунальной квартире на какое-либо иное имущество или имущественное право. При этом в извещении, направляемом другим собственникам, лицом, отчуждающим принадлежащую ему комнату, должно быть названо конкретное имущество, являющееся по договору эквивалентом отчуждаемой комнаты.

Факт отказа иных собственников комнат в коммунальной квартире от приобретения отчуждаемой комнаты либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою комнату, известил о продаже (мене) и цене договора других собственников, могут быть отражены в тексте договора об отчуждении комнаты в коммунальной квартире, а также специальным свидетельством нотариуса о том , что сособственники на сделку не явились .

Если цена отчуждаемой комнаты изменилась, то заявление об отказе от реализации преимущественного права приобретения комнаты собственники должны представить вторично. Вторичное извещение требуется и в тех случаях, когда цена отчуждаемой собственником комнаты не изменилась, а возможно, даже и увеличилась, однако собственник согласился на условие уплаты ему продажной стоимости доли в рассрочку либо с отсрочкой платежа.

Если комната в коммунальной квартире продается одному из собственников других комнат, то представления собственником, отчуждающим свою комнату, доказательств извещения остальных собственников о продаже комнаты не требуется. Право выбора приобретателя из числа иных собственников принадлежит самому продавцу. Такое же правило действует в случаях, если приобрести отчуждаемую комнату изъявили желание несколько других собственников: продавец вправе избрать покупателя из их числа по собственному усмотрению. Данное толкование основывается на норме ГК РФ, предусматривающей преимущественное право покупки доли в праве общей собственности остальных участников общей собственности: п. 1 ст. 250 ГК РФ закрепляет это право при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При нарушении права преимущественной покупки сособственников лицом, которое произвело отчуждение принадлежащей ему доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, любой из этих сособственников вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности на имущество. В этом случае судом решается вопрос не о признании сделки недействительной полностью или в части, а лишь о переводе соответствующих прав и обязанностей по договору (необходимости уплаты покупной цены для сособственника, желающего приобрести долю, а также выполнения прочих условий заключенной сделки). В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Здравствуйте, Надежда Владимировна!

Нотариальное заверение при продаже комнаты не требуется.

В соответствии с нормами действующего законодательства при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты

В соответствии с нормами действующего законодательства при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Нотариально заверять не обязательно.

Нотариально удостоверенные отказы участников общей долевой собственности на продажу Вашей доли получить хорошо, но не это главное... Вы должны предложить им право преимущественной покупки и , если они в течении месяца этим своим право не воспользуются и не выкупят доли (комнату), то можете продавать любому третьему лицу по цене не менее той, что предлагали сособственникам.

Здравствуйте, обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Немного не понятно, причем тут разница, кто разрешение должен дать, опека? Если в комнате зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, то Вы обязаны взять заключение у опеки, думаю они не будут против. По вопросу заявлений от соседей об отказе покупки, Вам необходимо обратиться к нотариусу. Удачи.

Елена.

1.Суть сделки, как и наступление последствий недействительности ничтожной сделки, не зависит от того, удостоверена такая сделка нотариусом, либо нет. Нотариально удостоверенная сделка имеет приемущество перед сделкой, совершенной в простой письменной форме, только тем, что при при ее оспаривании в суде нотариус подтвердит факт того, что стороны были предупреждены о последствиях и каждая сторона была вменяема и понимала значение своих действий. Проще говоря, разницы в форме Вашего договора нет никакой.

2. К сожалению, Росреестр руководствуется только строго обусловленным перечнем документов для сантдартных процедур. Любые отспупления, четко не прописанные в Законе, для них - новация, которую приходится доказывать самому.

3. Если сделка будет признана недействительной (вопрос - какое требование заявлено? Признать договор ... недействительным. Или еще применить последствия недействительности ничтожной сделки?). Суть в том, что Вы имеете право перевода прав покупателя на себя (это так же судебный спор), но стоит ли? Перевод производится на тех же условиях (цена), что указаны в договоре, но ведь они могут быть явно завышены. Так может, проще вернуть все назад и тогда уже договариваться? Удачи! Звоните, поможем. 8-952-215-07-97 Дмитрий.