Правовые нормы, позволяющие опровергнуть незаконность иска Комитета по управлению имуществом города о взыскании арендной платы, когда арендатор покинул помещение несколько лет назад и не платил ар

Здравствуйте. Срок исковой давности - в соответствии со ст. 200 ГК РФ - 3 года. А вот незаконности здесь доказать, вряд ли, удастся. Поскольку если договор не расторгнут, то обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим - ст.ст. 309-310 ГК РФ.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 2 Постановления

Пленума от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения

дела к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и

юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор

должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализируя условия заключенного между истцом и ответчиком договора аренды нежилого помещения от 19.01.2015г., суд приходит к выводу о том, что данный договор является договором, вытекающим из арендных правоотношений и отношения, применимые к договору, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из договора аренды нежилых помещений от 19.01.2015г. следует, что сторонами при заключении данного договора определен предмет аренды, его местонахождение. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор аренды заключен на срок менее года, то требования о государственной регистрации договора, предусмотренные статьей 609 Гражданского кодекса

Российской Федерации, на него не распространяются.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Документы, представленные истцом в материалы дела, подтверждают наличие задолженности в указанной сумме.

Проверив расчет истца, суд находит его верным.

Ответчик не оплатил арендную плату в спорный период в нарушение условий

договора аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения

обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего арбитражного Суда РФ в п.8

постановления от 06.06.2014г. №35 в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622 ГК РФ) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Согласно пункту 9.11 договора аренды от 19.01.2015г. в день прекращения договора аренды или в день его расторжения по соглашению сторон, арендатор обязан вернуть арендодателю помещения в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа по акту возврата нежилого помещения. Только с момента подписания акта возврата, имущество считается возвращенным арендодателю.

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 21 января 2016 года по делу по иску о взыскании арендной платы.

Проще говоря, однозначно, иск Комитета является, как минимум, законным. Высший Арбитражный суд разъяснил, что только Акт приема-передачи арендованного имущества является обстоятельством, свидетельствующим о прекращении договорных отношений. Только Акт, а не заявление (соглашение) о расторжении договора.

В вашем случае, по всей видимости, юридически значимым является то обстоятельство, что соглашение о расторжении договора аренды вы не подписывали, Акт приема-передач отсутствует, в связи с чем не имеет значения, пользовались вы помещением или нет.

Для суда получается, что арендованным помещением вы пользовались, раз договор не расторгали, имущество не передавали собственнику (муниципалитету) по Акту приема-передачи.

Ваша задача в настоящее время - доказать, если возможно, что помещение использовалось не вами, возможно, муниципалитет использовал такое помещение в иных целях, предоставил это помещение кому-нибудь и т.п.

А так... вы сняли квартиру, но в ней не живете. Только арендодателя - собственника квартиры не интересует, живете вы в ней или нет, платить вы обязаны ежемесячно, если заключили договор и не расторгли его.

В противном случае, арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать с вас задолженность по арендной плате, он же терпит убытки: и вы не платите, и сдать квартиру он не может, поскольку у него с вами договор.