Договор с агентом на продажу квартиры - 60 советов адвокатов и юристов
Риски могут быть исключительно при подписании предварительных договоров или в момент продажи. В случае заключения такого договора его лучше согласовать с адвокатом и на момент продажи также лучше нанять адвоката. Риэлтор заинтересован в продаже, поэтому его эффективность всегда под вопросом. А покупатели Вас и так найдут по объявлениям. Как долго длится процесс оформления документов при продаже квартиры? И какие документы для всего этого нужно подготовить? Спасибо!
Какие существуют риски при продаже квартиры без помощи агента по недвижимости?
Риски могут быть исключительно при подписании предварительных договоров или в момент продажи. В случае заключения такого договора его лучше согласовать с адвокатом и на момент продажи также лучше нанять адвоката. Риэлтор заинтересован в продаже, поэтому его эффективность всегда под вопросом. А покупатели Вас и так найдут по объявлениям.
СпроситьЛюдмила Александровна, если Вы заключили договор с агентом на подбор жилья для заключения договора купли-продажи. то в договоре должно быть оговорено, подбирают они Вам конкретный вариант с указанием адреса и номера квартиры или Вы только вправе осматривать подобранное агентом жилье. Обычно адреса не называются. Просто в подобных случаях агенты опасаются, что их клиенты могут совершить покупку недвижимости не прибегая к их услугам, т.е. они остаются в стороне и теряют свой "хлеб" С точки зрения агента правильно. Не доверяете ему, замените агента или внимательно перечитайте договор с ним.. Людмила!
Вы с агеном договор подписали? Деньги ему платили? Собираемся купить квартиру, созваниваемся (агент), хотим посмотреть квартиру, а агент неназывает ни № дома, ни квартиру, мол, когда захотите, звоните мне, поедим и посмотрим квартиру, Мы ведь сделку еще не совершаем, просто посмотреть. Агент правильно нам отвечает? Скажите, пожалуйста. Спасибо.
Людмила Александровна, если Вы заключили договор с агентом на подбор жилья для заключения договора купли-продажи. то в договоре должно быть оговорено, подбирают они Вам конкретный вариант с указанием адреса и номера квартиры или Вы только вправе осматривать подобранное агентом жилье. Обычно адреса не называются.
Спросить
Просто в подобных случаях агенты опасаются, что их клиенты могут совершить покупку недвижимости не прибегая к их услугам, т.е. они остаются в стороне и теряют свой "хлеб"
Спросить
С точки зрения агента правильно. Не доверяете ему, замените агента или внимательно перечитайте договор с ним..
Спросить
Николай,здравствуйте.
Вы продаете квартиру и как я понял через агенство,то у Вас имеется на руках с ними договор и там все описано,кто составляет сам договор, а заключают его между собой продавец и покупатель.
С уважением Александр. Кто заключает договор купли продажи владелиц квартиры или агент по недвижемости с пакупателем, и еще вопрос и кто должен заключить соглашени о залоге и получение денег.
Николай,здравствуйте.
Вы продаете квартиру и как я понял через агенство,то у Вас имеется на руках с ними договор и там все описано,кто составляет сам договор, а заключают его между собой продавец и покупатель.
С уважением Александр.
СпроситьХочу знать как юридически правильно купить-продать квартиру, какие основные этапы, документы должны быть. Где и что нужно регистрировать.
Проведение сделки по купле-продаже недвижимости состоит из шести основных этапов:
подписания предварительного договора;
проверки пакета документов;
подписания договора отчуждения;
государственной регистрации;
передачи недвижимого имущества.
Минимум документов, который должен быть на руках у продавца квартиры уже во время предварительных договоренностей следующий:
форма №7 (техническая характеристика объекта);
форма 9 (сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади);
правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, дарения и тд.), если она находится в собственности, а не приватизируется в процессе сделки.
После того как предварительные договоренности продавца с покупателем достигнуты, может быть внесен аванс за квартиру. Уплату аванса и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости необходимо зафиксировать в предварительном договоре.
Затем покупателю или его представителю нужно внимательно проверить весь пакет документов продавца: право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. На этом этапе нельзя жалеть ни сил, ни времени, ни денег, если возникнет такая необходимость. Любая пропущенная мелочь в будущем может обернуться большой проблемой для покупателя.
Следует иметь в виду, что даже специалист-агент не всегда имеет возможность проверить юридическую чистоту прав на квартиру. Часть информации относится к категории закрытой, в том числе сведения паспортных служб, диспансеров и тд. Самый надежный выход — страхование титула покупателя (права собственности на квартиру).
Следующий этап — составление договора отчуждения. Законодательство позволяет по соглашению сторон либо нотариально заверять сделку купли-продажи квартиры , либо составить договор в простой письменной форме. По договоренности продавца и покупателя указывается и сумма сделки. В зависимости от указанной в договоре стоимости квартиры рассчитывается налог для продавца, соответственно продавцы часто стремятся указать сумму меньшую, чем была получена в действительности, чтобы сэкономить на налогах. Обращаем внимание, что если вдруг придется оспаривать сделку, покупатель рискует потерять свои деньги, так как суд принимает в расчет лишь сумму, указанную в договоре.
Используется три способа расчетов: расчеты через банковскую ячейку, перечисление всей суммы на счет продавца или расчет аккредитивом (специальный банковский счет, получить средства с которого, продавец сможет только после предоставления в банк документов, подтверждающих выполнение им договорных обязательств). Условия передачи денег обязательно должны быть внесены в договор купли-продажи недвижимости. Полную сумму продавец обычно получает после передачи квартиры и снятия с регистрации всех проживавших в ней до этого момента жильцов.
Заключительный этап сделки — государственная регистрация, которая служит единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Все данные в пакете подаваемых на регистрацию документах необходимо досконально проверить. Так же скрупулезно стоит отнестись и к свидетельству о государственной регистрации собственности.
Продавец, получив деньги, должен выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество; подписывается акт приёма-передачи. Покупатель становится собственником жилья. По договорённостям передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности.
Договор купли-продажи недвижимости в нюансах
Простую письменную форму договора купли продажи квартиры может сделать специалист юридической фирмы, которая занимается регистрациями сделок с недвижимостью, либо агентство (при наличии юриста), которое участвует посредником между сторонами, или же договор может подготовить нотариус.
В нотариальной форме договор купли-продажи заверяется нотариусом.
Обязанности нотариуса:
— Подтверждает надлежащее психическое состояние всех участников договора. Это устанавливается путем беседы с теми гражданами, которые обратились с просьбой удостоверить сделку;
— Разъясняет всем участникам сделки смысл, значение и последствия договора;
— Проверяет наличие комплекта документов, необходимого для заключения договора;
— Устанавливает личности всех участников договора;
— Зачитывает вслух содержание нотариально удостоверяемого договора купли-продажи его участникам;
— Подтверждает подлинность подписей на всех удостоверяемых им документах (предлагает подписать сторонам договор купли-продажи в своем присутствии);
— Подтверждает соответствие договора, его условий, действующему законодательству;
— Регистрирует сделку в реестре.
СпроситьЗдравствуйте, Оксана!
Надо смотреть Ваш договор, что там написано по данному вопросу. В договоре может быть не только потраченное время, но и их услуги такие как: расходы на рекламу и т.д.
С уважением! Мы выставили свою квартиру на продажу. У нас -- встречка. Но для покупки нового жилья мы собирались взять ипотеку. С ипотекой ничего не получилось, поэтому мы решили снять с продажи свою квартиру... Может ли агент, с которым мы общались, потребовать с нас денег за потраченное время и.т.д?
По идее агенства ведь получают в таких случаях комиссионные только по факту продажи и только от покупателя? Правильно?
Здравствуйте, Оксана!
Надо смотреть Ваш договор, что там написано по данному вопросу. В договоре может быть не только потраченное время, но и их услуги такие как: расходы на рекламу и т.д.
С уважением!
СпроситьДобрый день, Надежда!
Договор купли - продажи квартиры уже заключен?или же Вы хотите отказаться от услуг агентов?уточните, пожалуйста, свой вопрос.
С уважением, генеральный директор ООО "ЮрЗащита" Я хочу расторгнуть договор о купле продаже! Что мне за это будет? Агенты на меня наседают требуют подписи моей на покупку квартиры Хотя сами мне не дают выбрать жилье Показали три варианта жилья! Помогите пожалуйста! Я многодетная мать и не хочу быть обманутой.
Добрый день, Надежда!
Договор купли - продажи квартиры уже заключен?или же Вы хотите отказаться от услуг агентов?уточните, пожалуйста, свой вопрос.
С уважением, генеральный директор ООО "ЮрЗащита"
СпроситьСергей, так подстрахуйтесь. Дайте ему доверенность на сбор документов, но без права продажи. При передаче ксерокопий, возьмите с него расписку, заверьте её нотариусом. Хочу заключить договор с агентством недвижимости по продаже квартиры. Агент просит, чтобы я предоставил ему ксерокопии договора купли-продачи квартиры, свидетельства о регистрации в ГБР и копию паспорта РФ. Могу ли я передать при заключении договора эти ксерокопии агенту, могут ли быть для меня какие-нибудь негативные последствия? Или это нормальная практика? Спасибо.
Сергей, так подстрахуйтесь. Дайте ему доверенность на сбор документов, но без права продажи. При передаче ксерокопий, возьмите с него расписку, заверьте её нотариусом.
СпроситьИгорь! Согласно п.1 подп. 5 ст. 333.24 НК РФ госпошлина за удостоверение сделки составляет 0,5 процентов от суммы договора (от ПИБовской стоимости). Однако на практике, разные нотариусы "берут" по-разному: лучше обзвонить несколько нотариальных контор, я знаю, что на Восстания - 6 делают за 1 процент (по крайней мере так было недано). Ваше негодование понятно, но бороться с этим невозможно.... или практически невозможно.
Удачи.
P.S Кстати, вовсе не требуется удостоверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса, возможна простая письменная форма (подписывают продавец и покупатель). Просто свох нотариусов "кормят" агенты. Я хочу продать 2-х ком. кв с одновременной покупкой 1-й ком кв., через агентство в агентстве мне сказали что за наториат мне поидется заплатить 2 процента от стоимости 1-й ком. кв. Мой вопрос какой максимальный процент сущестует по закону у натариусов, я где-то читал что не больше 1 процента. Спасибо.
Игорь! Согласно п.1 подп. 5 ст. 333.24 НК РФ госпошлина за удостоверение сделки составляет 0,5 процентов от суммы договора (от ПИБовской стоимости). Однако на практике, разные нотариусы "берут" по-разному: лучше обзвонить несколько нотариальных контор, я знаю, что на Восстания - 6 делают за 1 процент (по крайней мере так было недано). Ваше негодование понятно, но бороться с этим невозможно.... или практически невозможно.
Удачи.
P.S Кстати, вовсе не требуется удостоверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса, возможна простая письменная форма (подписывают продавец и покупатель). Просто свох нотариусов "кормят" агенты.
СпроситьНужно.
НК РФ.
" Статья 229. Налоговая декларация
1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227 и 228 настоящего Кодекса.
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога
1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности". Нужно ли подавать налоговую декларацию если продали квартиру?
Нужно.
НК РФ.
" Статья 229. Налоговая декларация
1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227 и 228 настоящего Кодекса.
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога
1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности".
СпроситьУважаемая Екатерина! Вам достался неквалифицированный агент. Раз дети-сособственники продаваемой квартиры, то согласие органа опеки на продажу квартиры в соответствии со ст.292 ГК РФ обязательно. Избежать получения согласия этого органа можно лишь тогда, когда дети лишь зарегистрированы в квартире, но не являются её сособственниками. Согласие орган опеки на продажу даёт обычно тогда, когда одновременно приобретается лучшая квартира, в которой дети также будут сособственниками. Мы с мужем и двумя несовершеннолетними детьми живем в 2-х комнатной приватизированной (на меня и моих детей) квартире, в которой прописаны я, дети и моя мама, хотим продать квартиру и купить 3-х комнатную, наш агент сказала, что можно обойти комитет опеки и попечительства. Чем нам это грозит? Мы неопытные в этом деле, но считаем, что опека проверит все документы и будет нам гарантом и надежности сделки купли-продажи. Так ли это? И на что надо обратить особое внимание в договоре купли-продажи? Спасибо!
Уважаемая Екатерина! Вам достался неквалифицированный агент. Раз дети-сособственники продаваемой квартиры, то согласие органа опеки на продажу квартиры в соответствии со ст.292 ГК РФ обязательно. Избежать получения согласия этого органа можно лишь тогда, когда дети лишь зарегистрированы в квартире, но не являются её сособственниками. Согласие орган опеки на продажу даёт обычно тогда, когда одновременно приобретается лучшая квартира, в которой дети также будут сособственниками.
Спросить
