Как банки продают залоговые квартиры - 27 советов адвокатов и юристов

Заключайте брачный договор. Брачный договор должен быть удостоверен нотариксом.

Брачный договор надо в этом случае заключить.

Нет, такие заверения не предусмотрены законом... и весьма сомнительны.

Только после выплаты ипотеки! И снятия залогового обремения... что захотите то и творите.

А во время действия ипотечного кредитования ВЫДУМАННОЕ ВАМИ УСЛОВИЕ БУДЕТ ИЗНАЧАЛЬНО НИЧТОЖНО.

Добрый вечер! Мария, пока квартира в ипотеке, то она в залоге у банка. Так что распоряжаться ею (продать, подарить) Вы не сможете. Можете его прописать туда, как члена семьи, но не более. Честно говоря, сложный Вы путь выбрали для решения жилищной проблемы...

80% продаваемых на аукционе квартир являются залоговыми то есть обременены банками и другими кредиторами, сами думайте оно вам надо.

Уважаемый Дмитрий! Либо покупать либо нет.

Если квартира в залоге у банка и нет оплаты по кредиту, банк подает в суд на обращение взыскания на залоговое имущество и через торги продает (тут много нюансов и можно по дешевле выкупить).

Либо банк по договоренности с наследниками забирает в счет погашения задолженности, ставит себе на баланс, оценивает и по рыночной стоимости продает квартиру.

Либо можно провести переговоры с банком о выкупе данного объекта, но какая будет цена понятно будет только после переговоров.

Если остались вопросы обращайтесь в личные сообщения.

Странное утверждение - продает банк не принадлежащее ему имущество, и это для банка является основанием требовать страховку от страховой компании?

Теперь подробнее пожалуйста какую страховку банк получает?

1 вариант: Если вы выходите на просрочку банк подаёт в суд, потом через торги организованные судебными приставами продается имущество, если сумма от продажи больше приставы переводят сумму долга а лишнее отдают вам обратно.

2 вариант: если что-то случилось и в вашем договоре страхования этот случай предусмотрен значит страховка покрывает ваш ипотечный кредит.

Вы уверены что правильно подали информацию и сообщили правильные исходные данные? Противоречия у вас в вопросе... если квартира уже на балансе банка да имеют.. от имени банка.

Квартира на балансе у банка. Выставлена на аукцион на электронной площадке. Имеет ли право риэлтор выставить в рекламу эту квартиру, с целью найти покупателя и участвовать в торгах от имени покупателя за комиссию. Или эту рекламу надо согласовывать с банком?

Все Верно.

Сейчас собственник квартиры - банк. Кому хочет тому и продает, и за сколько хотят..

Хотя можно по суду, конечно, попытаться уменьшить сумму долга на разницу между продажей банком и стоимостью при приёме, после торгов..

Спасибо. Тогда, насколько правомерно остается за мной долг если я и так лишен залогового имущества, и вправе ли банк требовать его с меня или он должен его списать.

Добрый день Наталья! Судится можно с кем угодно и когда угодно, вопрос в другом что от этого Вы получите. Из Вашего вопроса не ясно по залоговой квартире был суд? Как будет происходит процесс продажи, добровольно или через приставов? Если суд был и сумма долга закреплена решением суда то судится бессмыслено.

Всего Вам доброго и удачи.

Здравствуйте! Суд был по другому кредиту. Квартиру продаю сама, добровольно с разрешения банка. Получается 290 000 основной долг, 18000 судебные издержки (т.к. был подан судебный иск), и 122 000 проценты за просроченную задолженность за 5 мес. Смогу ли я после уплаты залога что то отсудить?

Залоговое имущество нельзя продавать, дарить и т.п. до того, как выплатите весь кредит, поэтому, собственником квартиры будете только вы, на алиментах это никак не отразится.

Здравствуйте.

В вашей ситуации вы не сможете сделать вашу дочь собственником квартиры поскольку она в залоге у банка, но если бы даже и можно было на алименты это не как не повлияло.

Да, может это совместнонажитое имущество, в случае чего долги тоже поровну. Если бы вы продавали квартиру то нужно было ваше согласие, а при залоговом кредите займе, нет.

Доброго времени суток! Увы, может взять потребительский кредит без вашего согласия. Банк имеет право обратить взыскание на дом. Удачи вам и всего доброго.

Можно предпринять только одно – продать принадлежащую долю, иных вариантов не существует. Статья 250 гражданского кодекса рф.

Возможно разделить имущество-ипотечную квартиру только с согласия банка при этом принудить банк согласится на условия оформления залоговой квартиры на ого то одного закон не предусматривает.

Здравствуйте Николай. Если супруг не идёт на соглашение, то только обращаться в суд. Если понадобиться помощь в составлении иска обращайтесь. Опыт есть. Услуга по составлению иска платная.

А если продавать свою часть в однокомнатной квартире, необходимо согласие бывшей супруги? Комната-одна, общие территории-тоже совместно используемые.

Здравствуйте.

Банк, который выдал ипотечный кредит, обращатся в суд и на квартиру обращается взыскание.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 18.06.2017) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.07.2017)

Квартира находится в залоге у банка, поэтому банк ее забирает за долги, выставляет на реализацию. После реализации долг перед банком погашается вырученными от продажи деньгами.

Здравствуйте. Если процедура банкротства в отношении должника то квартира по ипотеке отходит банку. Если банкрот банк то залог переходит к агентству по страхованию вкладов.

Ответы неспециалистов неверны. Банк включится в реестр требований кредиторов как залоговый кредитор, а финансовый управляющий будет продавать квартиру с торгов. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

Здравствуйте!

Обременение в виде ипотеки нра квартиру не является препятствием тдля совершения сделок с этим объектом. Необходимо заручыиться согласием банка и можно проводить сделку и продавать дом.

Мы ведь должны вылелить долю ребёнку, т.к. дом приобретен с использованием мат капитала. Если мы его будем продавать, то надо выделить равнозначную долю в другом объекте недвижимости? Верно? Вопрос был в том, можно ли выделить долю ребёнку в залоговой квартире?

В судебном порядке за вами признают долг, передадут дело приставам. В случае непогашения долга недвижимое ииущество продадут с торгов, а вас выселят, предоставив вам сумму разницы от продажи жилья. Поэтому реструктуризация-единственный здравый способ решения проблемы.

Конечно, может, квартира является залоговым имуществом банка, если вы не платите-банк обращается в суд, квартиру забирают и приставы продают с торгов за долги.

Евгений, ищите выход. Возможно, залоговую квартиру проще сейчас продать, закрыть долги по ипотеке и купить другое жилье. Другого варианта нет. По суду обратят взыскание на жилое помещение.

Разрешение данного вопроса практическое. Для рассмотрения возможных вариантов, определения алгоритма действий, направленного на сохранение предмета ипотеки, обратитесь лично к юристу.

Скажите пожалуйста, как обратится к банку за разрешением продажи доли в ипотечной квартире, котор. Досталась по суду при разделе имущества. Чем оперировать и какие документы предоставить?

Добрый день! Банк имеет полное право отказать в отчуждении жилого помещения, если Вы продаете долю третьему лицу, поскольку банк является залогодержателем. Обращаться с иском к банку смысла нет, да и способа защиты такого как понуждение залогодержателя к разрешению на продажу залогового имущества гражданское законодательство не предусматривает.

Здравствуйте Вика. Пока вы не погасите ипотеку, обременение с квартиры никто не снимет и продать квартиру нельзя. Доли в квартире продать тоже нельзя.

У меня квартира в ипотеке, остался без работы, что бы встать в график, надо оплатить 200 т.р., денег нет, основной долг 2 млн. р., реструктуризация не получится, я узнавал у сбербанка. Подскажите, если я продам с завышением, без 1-го взноса, своему двоюродному брату, так же оформить ипотеку, это возможно. Сбербанк продаёт залоговое имущество?, а то они как то странно молчат.

Вы не сможете продать квартиру без согласия банка. Удачи Вам.

Выйти в банкротную процедуру и продолжать оплачивать ипотеку не получится. Банкротство предусматривает признание Вашей неплатежеспособности по всем долгам, а не списание тех которые Вам неудобны. Все долги в случае признания банкротом станут просроченными и безнадежными. Поэтому банк-ипотечный кредитор если не хочет подарить Вам ипотеку будет вынужден включаться в реестр кредиторов как залоговый кредитор, а управляющий будет вынужден продавать ипотечное жильте для расчетов с кредиторами.

Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

Могут-ли отобрать квартиры и есть -ли способ отсрочить это, до момента когда я снова смогу платить.

---никто и ничего не отсрочит. а залоговое имущество отберут. ищите покупателя на одну из квартир (если её стоимости достаточно) и с согласия банка продавайте и погасите долг. Вам нужен юрист на месте.

В случае банкротства ипотечная квартира включается в конкурсную массу, банк становится залоговым кредитором. Управляющий продает на торгах ипотечную квартиру.

Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

Здравствуйте Оксана.

Дело в том, что без разрешения банка вы не сможете продать залоговую квартиру.

Да, нужно обращаться в опеку согласно ст. 37 ГК РФ.

Нет, свою долю заложить можете без согласия органа опеки (ст. 209 ГК РФ)

Да,в опеку нужно обращаться, если будете закладывать долю ребенка (ст. 37 ГК РФ). Если свою долю - то не нужно. Могут забрать долю, если не сможете выплатить. Процедура будет зависеть от того какие будут условия в договоре.

Но на самом деле под залог доли кредиты практически не дают, поэтому затея сама по себе малореализуема. Банку просто не интересен такой залог как доля, тем более где вторым собственником является ребенок.

Согласно в ч. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В ст. 250 ГК РФ указывается, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Разрешения опеки не надо. Если доля не выделена в натуре, то вряд ли кто ее купит дорого, так как проблема с несовершеннолетним собственником.

Придется ли мне при этом обращаться в опеку (хотя долю сына я НЕ закладываю)?

---вам НИКТО не даст деньги на таких условиях.

Статья 329 ГК РФ. Способы обеспечения исполнения обязательств

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.

4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

----------------------------------------------------------

Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ статья 334 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля 2014 г.

Статья 334 ГК РФ . Понятие залога

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;

причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;

причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;

имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

4. К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

2. Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

3. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

3. Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.

4. В случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными созалогодателями.

[i][/i][u][/u]

Т.к. у вас долевая собственность, а любые манипуляции с такой собственность проводятся только с согласия всех собственников, то потребуется разрешение органа опеки.

Статья 247 ГК РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статья 37 ГК РФ Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Квартира - неделима (выделить доли нельзя - ст. 252 ГК) , порядок пользования с сыном у вас не установлен, поэтому при залоге своей доли нужно разрешение органов опеки - см. ст. 60 СК и ст. 37 ГК

Если имущество банк примет в качестве залогового, а согласия опеки не будет, то продать не сможет - сделка залога - ничтожная (ст. 168 ГК)

Так что сделка -это риск не для вас а для банка..и вряд ли банк пойдет на такую сделку

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 168]

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если есть доля несовершеннолетнего ребенка не сможете получить займ под залог(ст.247ГК).Банк не согласиться...

Требуется согласие опеки, т.к. хоть закладываете свою долю, это затрагивает интересы ребенка, т.к. в случае обращения взыскания на долю и ее продажу с торгов, у 3/4 доли будет новый собственник, это ограничит имущественное право ребенка пользоваться всей квартирой ст. 37 гк рф.

Если займ не будет выплачен, инвестор вправе через суд обратить взыскание на долю, продав ее с торгов. Если суммы от продажи доли будет не достаточно для погашения займа, остальная сумма долга будет погашаться из иного имущества в рамках исполнительного производства.

Также маловероятно получение займа на таких условиях, т.к. инвестору не выгодно, чтобы был залог доли в квартире, где несовершеннолетний имеет другую долю. Поэтому такое предложение со стороны инвестора вызывает подозрения.

Статья 37 гк рф Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Под залог доли с долей ребенка в квартире никакой"частный инвестор" вам займ не даст. Где вы это прочли и видели? А на залог доли ребенка никогда не даст согласия опека.

Статья 334 ГК РФ . Понятие залога

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя)

Обратитесь в банк , с таким раскладом ни один банк не предоставит Вам кредит с залогом доли .

банки как правило при принятии в залог доли в долевой собственности требуют согласие остальных собственников на получение кредита и обеспечение данного кредита залогом в виде доли в недвижимости .

Ст 250 ГК РФ предусматривает право остальных собственников долей в случае отчуждения доли на первоочередное приобретение отчуждаемой доли . В Вашем случае будут нарушены права несовершеннолетнего собственника при отчуждении банком залогового имущества , т.к. он воспользоваться правом 1 покупателя не сможет .

В случае долга по кредиту банк должен обратить взыскание на заложенную долю недвижимости и продать ее с торгов . А это практически не представляется возможным , т.к. доли не выделены у собственников , порядок пользования не определен. Доля сына в любом случае не является залогом и не может быть отчуждена . банком

Итак, подведем черту: формально с точки зрения закона, до момента реализации 3/4 квартиры с торгов, сделка по залогу имеет право на существование?

Этот вопрос, вам нужно урегулировать с банком.

В Вашем случае только продавать залоговую квартиру.Выплатить долг по кредиту и на оставшуюся сумму купить загородный дом.Продажа ипотечной квартиры очень сложный процесс.Обмен исключен.Обращайтесь за сопровождением

странно что банк еще в суд не подал и не выселил Вас на улицу.Платите если есть возможность.

Вам нужно обратиться в Банк и урегулировать этот вопрос.

Здравствуйте!

Вам нужно решать вопрос с банком и начинать платить. Советую очень плотно заняться этим вопросом и все выяснить. Возможно потребуется заключить дополнительное соглашение или соглашение о реструктуризации кредита.

Не хочу вас пугать, но в последнее время начали очень активно продавать залоговые квартиры. При этом продаются квартиры по заниженной цене (лучше уж продать самим дороже), и собственники узнают об этом уже после продажи. У меня в производстве уже несколько подобных дела, поэтому рекомендую серьезно отнестись к этой ситуации.

Если вам нужна будет помощь, обращайтесь.

нет, невозможна

нужно погасить кредит, выделить доли и уже потом продавать с разрешения органа опеки

Ольга продажа залоговой квартиры не возможна. Банк не даст разрешение на такую продажу. Выход есть. Это найти покупателя, который в счет оплаты стоимости за квартиру сделает предоплату, Вы погасите долг перед банком. Квартира будет без обременений, тогда реализовать можно. Но опять Возникает вопрос с материнским капиталом. Нужно все согласовывать с органами опеки и попечительства, но и в этом случае выход есть.

Удачи Вам! В случае возникновения вопросов, обращайтесь.

После приобретения квартиры, Вы вправе обратиться в суд с иском о признании указанных лиц прекратившими право пользования жилым помещением (или не приобретшими - исходя из конкретной ситуации) и снятии их с регистрационного учета. Понадобится помощь - обращайтесь