Изменение проекта застройщиком / Законы и прочие темы - 71 советов адвокатов и юристов

Обратитесь к адвокату/юристу очно. Заочно, в рамках сайта мы можем только погадать. Вас такой ответ устроит?

Читайте условия приобретения недвижимости в договоре с банком.

То есть, я вправе вернуть квартиру застройщику? Только нужно уточнить условия у банка, я правильно вас поняла?

Нет, все изменения проекта требуют согласования с проектировщиками и госстройнадзором.

Нужно обращаться к проектировщику. Любой проект должен быть согласован.

Здравствуйте. Через суд, лоджия не входить в площадь квартиры по закону

Да, все изменения должны опубликовываться как минимум

Татьяна Владимировна, следует изучить основания изменения застройщиком проекта дома. Также вы вправе требовать расторжение договора при существенном изменении проекта.

если в проекте она указана, то это не будет считаться перепланировкой Пишите жалобу застройщику, пусть делают дверной проем

Обычно проект строительства может претерпевать изменения в процессе строительства. Если в договоре указано что за увеличение должны доплачивать, значит придется доплачивать, если не указано - не нужно доплачивать - см. ст. 309 ГК

Нужно внимательно изучить Ваш с Застройщиком договор. Однозначно на вскидку не могу ничего сказать.

Можете требовать то,что не исполнено по договору.

Имеет ли право застройщик многоквартирного таунхауса, прокладывать наружные сети газопровода без ознакомления дольщиков с проектом. Имеют ли право дольщики обязать застройшика изменить проект газификации.

Сергей имеет право и более того. не обязан никого об этом спрашивать кроме организаций которые контролируют этот вопрос.

Можно требовать внести изменения в проект, но это тяжело. Проще собрать доказательства того, что вод без козырька разрушает Ваше имущество или стены дома (ОДИ). Будет необходимо заключение эксперта. С этим - к соседям за отказом, в эксплуатационную, к застройщику, а в конце - в суд.

Никак, в общем случае. Если все предусматривалось проектом дома, реализованным в установленном порядке, то и собственники приобретали именно такое имущество, и требовать каких-либо изменений - невозможно.

Все вопросы к комиссии, которая принимала дом и вводила в эксплуатацию.

Константин, в вашем вопросе сплошной "винегрет". Застройщик может изменить площадь объекта строительства только изменив проект в установленном порядке. Все остальное - незаконные переоборудование, реконструкция или перепланировка. В отношениях с вами застройщик все изменения регулирует путем заключения с вами соглашения о внесении изменений. дополнений в договор об участии в долевом строительстве. Рекомендую обратиться на очную консультацию.

Здравствуйте, Екатерина.

Если застройщик не выполнить своих обязательство по договору можете подавать в суд. Удачи

Екатерина, само по себе заявление в прямом эфире ничего не значит. Важны юридически значимые действия. См. также др. мой ответ на такой же Ваш вопрос

Добрый день, Наталья!

Ваш вопрос сформулирован немного некорректно, Вы просите объяснить все, что связано ДДУ, но сами не конкретизируете свою ситуацию. Поэтому Вам можно ответить только в общих чертах, а именно, что долевое участие в строительстве жилья регулируется Федеральным Законом №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Если вкратце его проанализировать, то можно сообщить Вам следующее:

на современном этапе (с начала 2000-х годов) в Российской Федерации наблюдается подъем в строительной отрасли; огромный спрос на жилье приводит к тому, что все новые и новые компании стремятся занять нишу в строительном бизнесе, проектировать и строить жилые комплексы, отвечающие последним мировым тенденциям. Однако нет такой отрасли в бизнесе, которая бы не была зависима от рынка, от изменений в мировой экономике; строительный бизнес не исключение. Как и в любой хозяйственной деятельности, в строительстве есть определенная степень риска. В долевом строительстве это в первую очередь риски дольщиков.

Как наглядно показал ипотечный кризис 2008 - 2010 годов, многие застройщики не смогли поставить свою деятельность на рельсы новых реалий, что, в свою очередь, привело к многолетним просрочкам в сдаче нового жилья. И по сей день гремят судебные процессы по взысканию неустоек, пени, по вопросам неудовлетворительного качества построенных зданий, многие дольщики до сих пор не могут получить жилье, в которое вложились 3 года или даже 5 лет назад. К тому же, учитывая факт непроработанности в российском праве такого института, как банкротство застройщиков, подходить к заключению договора долевого участия следует особенно тщательно.

Первый и самый главный фактор, который стоит учитывать при заключении договора о долевом участии в строительстве, - это, несомненно, выбор надежного застройщика, обладающего репутацией добросовестного партнера в бизнесе. Ну и, само собой, перед тем как ставить свою подпись под договором, необходимо как следует ознакомиться с его положениями.

Надежность - понятие очень относительное, проверить ее и убедиться в ней можно, лишь оценив историю деятельности того или иного застройщика. Самый простой способ - изучить отзывы людей, имевших дело с той или иной строительной компанией. В наше время Интернет позволяет сделать это очень быстро, многие сайты в мировой сети посвящены долевому участию, каждый посетитель может найти интересующего его застройщика, прочесть информацию о нем, отзывы других посетителей, оставить свой вопрос.

Изучение судебной практики по делам, в которых застройщик участвовал в качестве ответчика, - еще один способ проследить историю его деятельности. Были ли у него просрочки, проблемы при сдаче объектов в эксплуатацию? Судебная практика может дать ответ на поставленные вопросы в полной мере.

Согласно ст. 20 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 в ред. от 30.11.2011 информация о застройщике должна содержать следующие сведения:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с Федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, или - при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) - за фактический период предпринимательской деятельности, или - при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения - книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В случае обращения лица застройщик ОБЯЗАН предоставить вышеуказанные документы.

Второй факт, на который следует обратить внимание при заключении договора, - права и обязанности сторон по договору, а также меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение положений договора. Проверять данные положения необходимо наиболее тщательно, ведь именно в них чаще всего встречаются "подводные камни". Обычная мера ответственности - неустойка - зачастую установлена непосредственно в договоре. Обратить внимание необходимо на размер неустойки (процент), а также на предельную величину неустойки: есть риск того, что застройщик устанавливает такой предельный размер, защищая себя от будущих крупных взысканий. Так, в договоре может быть указано: "Размер неустойки составляет 0,01% от цены договора за каждый день просрочки, но не более 3%". Спорные положения необходимо оговаривать с застройщиком непосредственно при заключении договора. Если в договоре отсутствует положение о неустойке или же если договор отсылает лицо к действующему законодательству - неустойка будет считаться на основании п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ - в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Считаем нужным обратить внимание на то, что судебная практика сформировалась таким образом, что неустойка зачастую снижается судом на основании ст. 333 ГК РФ как несоразмерная наступившим последствиям. А это значит, что, если дольщику стало известно о нарушении его прав, обращаться за защитой своих интересов в суд следует незамедлительно, так как затягивание времени ради увеличения размера неустойки обычно приводит к ее снижению судом.

И, само собой, следует проследить, прописаны ли в договоре все его существенные условия (п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ): если договор не содержит всех существенных условий, он будет считаться незаключенным, и по закону стороны должны будут вернуться к до-договорному состоянию, то есть квартиру дольщик не получит, хотя уплаченные деньги ему вернутся.

Недействительность договора может повлечь подписание его неуполномоченным лицом. При заключении договора о долевом участии следует обратить внимание на лицо, которое подписывает его от имени застройщика: если лицо действует по доверенности, то необходимо истребовать у него эту доверенность, изучить ее и убедиться в том, что у данного лица имеются полномочия подписывать договоры о долевом участии от имени застройщика.

Представленные на анализ документы (договор с приложениями, дополнительное соглашение к договору, акт приема-передачи, свидетельство о государственной регистрации права) выполнены с учетом требований законодательства и нареканий не вызывают, однако стоит обратить внимание на то, что квартиры были переданы дольщику лишь спустя год после истечения срока, установленного договором (25.08.2011 вместо 31.07.2010). В остальном же договор составлен на высоком уровне юридической техники, все существенные условия в нем содержатся, интересы дольщика не нарушены. Квартиры были переданы дольщику по акту приема-передачи, подписанному сторонами, государственная регистрация перехода права произведена, о чем имеется свидетельство.

Однако акт содержит пункт, по которому участник (дольщик) отказывается от финансовых претензий после подписания данного акта. Это значит, что после вступления акта в силу взыскать неустойку с застройщика будет практически невозможно, судом будет просто-напросто отказано в удовлетворении исковых требований, если ответчиком будет предоставлен акт приема-передачи, содержащий в себе пункт об отказе от материальных претензий. Если материальные претензии у дольщика имеются, то сперва нужно предъявить их, а уже после их разрешения подписывать акт приема-передачи. Однако это актуально лишь в том случае, если акт содержит в себе вышеуказанный пункт.

Здравствуйте!

Смотрите, что у Вас написано в договоре и в акте передачи. Если есть несоответствия Вы вправе требовать от застройщика устранения нарушений своих прав, как потребителя. Вообще, нужно читать договор, возможно застройщик предусмотрел свое право таких изменений в проекте за Ваш счет.

Росреестр будет регистрировать объекты на основании договора о долевом участии и кадастрового паспорта - как там будут поименованы объекты, так их и зарегистрируют. Застройщик вряд ли согласится делать из двух одну, т.к. это изменение проекта, кроме того, количество квартир каждого вида указывается в разрешительной документации (в частности, разрешении на ввод в эксплуатацию дома)

Здравствуйте, Алексей Викторович.

Реально дело обстоит так - вам нужно переговорить с представителями застройщика: если они внесут (возможно) какие-то изменения в проект и укажут, что мол "помещение лит.Н - нежилое, свободного назначения", перезаключите договор с ними напрямую (т.к. сейчас вы - со-дольщик в долевом строительстве), перерегистрируете в юстиции и все, ждете ввода в эксплуатацию.

Но в целом это - махинации с недвижимостью, если не сказать "мошенничество", т.к. проект многоквартирного жилого дома проходит гос.экспертизу и утверждение. Удачи вам!

Можете, получив согласие всех остальных собственников помещений в доме

Если дом ещё не введен в эксплуатацию, то Вы можете обратиться к застройщику, т.к. чтобы сделать перепланировку и присоединить к Вашей квартире часть коридора, надо вносить изменения в проект. Это право, но не обязанность застройщика.

После ввода дома в эксплуатацию, как Вам правильно ответила коллеги, необходимо согласие всех собственников, т.к. коридор станет общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Уважаемая Ольга, до момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию любые перепланировки возможны только при условии внесении соответствующих изменений в проект строительства. И заниматься этим должен застройщик. Узнайте у него, насколько он к этому готов.