Как оформить предварительный договор при продаже квартиры-вторички, когда покупатели имеют только часть стоимости, и какие риски связаны с этим?

Здравствуйте, уважаемая Дарья! Предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ) - это способ закрепления обязательств сторонами, чтобы впоследствии на условиях предварительного договора заключить основной договор. Конечно же меньше рисков, когда право собственности уже оформлено (ст.8.1 ГК РФ, Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") и Вы точно имеете дело с реальным собственником, проверив все документы. Так что вариант с обычным ДКП более предпочтительный, если никуда не торопитесь.

Здравствуйте Дарья

При заключении предварительного договора купли продажи по ст. 429 ГК вы можете передать часть денег сразу, а остальные после регистрации на вас собственности. Риск в том, что неизвестно, когда строительство будет окончено, и вдруг застройщик обанкротится, тогда придется возвращать деньги через суд

Если дождаться окончания строительства то по дкп приобретете в собственность жилье и станете полноправным собственником ст. 209 ГК, согласно ст. 8.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")

Если будете передавать деньги при заключении договора, то предпочтительнее заключать договор купли-продажи. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Иначе право собственности к Вам не перейдет (ст. 8.1 ГК РФ).

Лучше второй вариант, тогда в сумму налогового вычета сможет включить и отделочные работы, так как квартиру покупаете в новостройке с черновой отделкой, договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, комнаты или доли (долей), предусматривает приобретение не завершенных строительством квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

налогоплательщик должен предоставить документы, подтверждающие произведенные им расходы.

Если в квартире отделка выполнена частично (квартира сдается с черновой отделкой), то необходимо, чтобы в документах было указано, какие работы выполнены на момент передачи квартиры.

Следует отметить, что в документах речь должна идти именно об отсутствии отделки (а не ремонта) (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 27 апреля 2009 г. N 20-14/4/041339@).

Если Ваша оплата будет после оформления на Вас или в момент сдачи документов на регистрацию, то есть по основному договору, то рисков никаких.

А вот передача денег, хоть даже получая ключи, но по предварительному, имеет определенные риски, в частности задержки оформления на Вас, смена собственника застройщика, его банкротство и даже смена руководства или война и т.д.

Предварительный договор (ст.429 ГК РФ) не желателен.

Поэтому лучший вариант заключать основной договор.

Если есть возможность оформить сразу основной договор купли-продажи, то так и поступайте. Ст.454 ГК РФ. Никаких рисков и Вы сразу станете собственником. Оформление же предварительного договора сопряжено с риском, что при неисполнении обязательство по нему Вам придется обращаться в суд и понуждать к заключению основного договора. Ст.429 ГК РФ.

Это невозможно - для регистрации сделки надо предъявить в Росреестр письменное разрешение опеки.

Уважаемая Ирина Александровна, даже если у Вас примут документы то Вы рискуете что выплаченные вами деньги вы будете взыскивать с продавцов, так как в случае отсутствия разрешения органа опеки вообще сделка не будет зарегистрирована. Я бы не советовала идти на такой риск. Если нужна помощь в приобретении можете обратиться.

Заключите предварительный договор, в котором укажите передачу суммы аванса

Здравствуйте, в вашем случае выгоднее заключать предварительный договор и соглашение о задатке. Брать деньги как аванс смысла нет, потому что в случае отказа он возвращается. Риэлторы, как правило, настаивают на авансе, поскольку эту сумму берут в качестве оплаты своих услуг

Трудность в том, что право собственности на квартиру к Покупателю уже перейдет после гос.регистрации, а денег Вы от него на этот момент не получите. Квартира уже не будет Вашей, а Покупатель может оказаться не очень добросовестным и тянуть\отказываться оплачивать. И уже у Вас возникнут сложности либо со взысканием денег, либо с возвратом квартиры. Без суда не обойтись..

Единственный момент: заключайте (даже без аванса) не предварительный договор, а основной, по которому оплата производится после гос.регистрации. с сохранением за Вами права залога на квартиру до момента полной оплаты Покупателем цены договора.

Светлана, вернете аванс и распрощаетесь.

В ч 5 ст 429 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения п. 4 ст 445 ГК РФ. Возможно требование о понуждении к заключению основного договора (может быть заявлено в течении 6 месяцев с момента неисполнения обязательства).

Если аванс будет возвращен, то никаких последствий.

Данную консультацию нужно готовить, поднимать ФЗ и иные законы, а это платная услуга, (и стоит она никак не 124 рубля как ВИП вопрос), лично обращайтесь к юристу и вам её окажем на платной основе. Ст. 779 ГК РФ.

А вот я не уверена что не будет никаких последствий!

Договор надо расторгнуть. Если в предварительном договоре купли-продажи указано, что покупатель имеет право на возврат задатка в двойном размере в случае расторжения договора по вине продавца, то покупатель сможет взыскать с вас эти деньги в судебном порядке.

На данном этапе просто верните задаток.

Если покупатель не пойдёт в суд, то на этом все и закончится.

если у него есть от совладельцев доверенность или их согласие

1. Вы обратились к продавцу до истечения срока договора?Если да-смотря что вы написали в письме и есть ли штрафные санкции за расторжение в одностороннем порядке!

2. Если после истечения срока-можно просудить как ошибочный платеж или возврат аванса.

3.Если сделка заключена от одного сособственника-то еще лучше-просто признать через суд предварительный догвоор недействительным и применить последствия недействительности сделки!

Много вариантов!У вас очень много шансов!

---предъявляйте к ним встречное исковое заявление о понуждении заключения ДКП.

т.к. не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. ( часть 1 ст. 10 ГК РФ)

Здравствуйте! В данном случае риски такие же как и при продаже через агентство. А хотят сделать сами потому что не хотят платить лишние деньги. Насчет же компетентности подобных агентств я бы поставил большой вопрос.

Здравствуйте.

Если говорить о рисках, то риски могут быть и через риелторов, так называемых "черных". Просто надо грамотно составить договор, чтобы исключить все риски.

Вам необходимо смотреть договор с агентством. В нем могут быть установлены санкции за то, что вы самостоятельно продадите квартиру в течение срока действия договора.

Без агентства рискованно продавать, так как обычно именно они договориваются с банком на аренду ячейки для передачи денег, они подают документы в росреестр.

Не имеет права увеличивать стоимость (ст. 309 ГК РФ)

Риски есть определенные. В случае неоплаты, придется выселять в судебном порядке.

Не советую так делать.

ОНи могут пожить месяц, им что то не понравится и они откажутся вообще от покупки..

Лучше выждать или искать другого покупателя..

Риск не получить деньги определенный есть. Отказаться при определенных условиях могут.

Рекомендуется сдать им в аренду на эти два месяца квартиру без купли-продажи и взять задаток побольше за покупку в будущем, а договор купли-продажи пока не подписать и на них квартиру не переоформлять.

Или подпишите с ними "предварительный договор", по которому обе стороны обязаны заключить в будущем через определенное время (пример, два месяца) основной договор продажи и возьмите как задаток или аванс сумму побольше (например, все деньги, какие они хотели наличными дать за квартиру).

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Или найдите иных покупателей. Это самое лучшее.

Звоните, пишите юристам на сайте, если есть вопросы, если надо составить договоры. Читайте подписи под ответами юристов.