Возможности реконструкции и строительства на участке 4 сотки 17 м*24 м в зоне Ж-2

Собираюсь приобрести участок 4 сотки 17 м*24 м с имеющимся частным домом в зоне Ж-2. При консультировании сказали что новое строительство не возможно, но возможна реконструкция и строительство вспомогательных помещений (гаража и т.п.). Свидетельство на собственность дома имеется (земля в процессе оформления). Дом с бревна одной стеной стоит в улице (на красной линии, то есть уже есть нарушение СНИП (5 м от линии)). По требованиям пожарной безопасности и СНИП (даже в случае возможности строительства) площадь возможной застройки не позволит поставить нормальный дом (сосед с одной стороны поставил каменный дом с нарушением СНИП в плотную к моему участку 0,5 м). Ширина пятна застройки остаётся по требованиям всего 6,5-7 м. Фундамент слабый второй этаж полноценный не поставить. Задумано мной два варианта

1. пристроить вплотную к дому гараж (так же как и дом по красной линии) и над ним и над домом достроить второй этаж типа зимний сад

2. снести старый дом и в границах как он стоял поставить новый дом с встроенным гаражом со 2 этажом.

Вопрос:

1. требуется ли разрешение на реконструкцию

2. не заставят ли в случае запроса на разрешение руководствоваться СНИПом (5 м от улицы)

3. считается ли замена фундамента и стен дома по ветхости реконструкцией или это уже расценивается как строительство.