Гарантии конкретного банка при предоставлении ипотеки на строящийся объект и роль страхования застройщика
Если банк дает ипотеку на конкретный строящийся объект и он аккредитован в конкретном банке, это дает какую либо гарантию, что застройщик доведет дело до конца или банк никак это гарантировать не может? И какие гарантии дает страхование застройщика? Спасибо.
Здравствуйте. Нет, увы, это никакой гарантии не дает.
Страхование застройщика - понятие очень общее, нужно знать точную формулировку того, как это прописано в договоре.
Есть страхование ответственности, страхование имущества, страхование от финансовых рисков (например скачки цен на стройматериалы) и т.д.
Спросить
Сбербанк одобрил мне кредит на квартиру в новостройке. Кредитный менеджер велел мне сообщить об этом застройщику, что бы застройщик предоставил банку документы (застройщик акредитован в Сбербанке). Но я покупаю квартиру не напрямую у застройщика, а по договору цессии (договор уступки прав требований). Какие документы в этом случае мой продавец должен предоставить банку?
Покупка квартиры в новостройке. Застройщик заключает ДДу + ипотека а банке А (дом аккредитован). В ДДУ указано, что право аренду земли в залоге у банка В и дольшик предупрежден. Какие дополнительные риски (регистрация собственности? Банкротство застройщика?)
советую показать договор адвокату, нужго весь договор читать, тогда можно и совет дать.
СпроситьВопрос по ДДУ.
Дом планировал строить один застройщик, но в итоге передал все дела другому застройщику. Второй застройщик ООО имеет схожее название, учредители обоих - родственники. У первого застройщика большой долг, он собирается банкротится. По второму - всё чисто. Дом аккредитован в банке. Стоит ли связываться с таким застройщиком?
Однозначно не стоит. Если вы как и указано из Рязани и речь идёт о жилье в этом городе, изучите информацию о том, сколько домов у нас не достроено и неизвестно, когда по ним что-то решиться. Аккредитация дома в банке, страховка обязательств застройщика в случае долгостроя от неприятностей вас не уберегут.
СпроситьПланируем покупку недвижимости, дом сдан, от застройщика. Предлагают программу "ипотека без первоначального взноса". Суть в том, что застройщик "искусственно" делает квартиру дороже на 20%. В заявке на ипотеку в банк указывается стоимость квартиры "реальная" + 20%. Далее, застройщик сам оформляет договор пожертвования на эти 20%, а ипотека в банке берется на "реальную" стоимость квартиры. Таким образом получается, что банк выплачивает всю стоимость за счет ипотеки. Застройщик известный. Скажите, это "легально"? Какие риски?
Здравствуйте, если схема с с банком согласована, то просто проверьте документы застройщика (сдан ли дом, банковская гарантия есть) и заключайте договор, только пусть сначала заключит договор пожертвования. А потом уже вы заключайте, чтобы потом не было проволочек. Или все подобные договоры одновременно. Надо конечно их тоже внимателньо смотреть, что там за пожертвования.
ГК РФ Статья 421. Свобода договора
Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Спросить
Такие действия застройщика нарушают требования части 2 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» , согласно которой запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются в полном объеме.
На этом основании можете впоследствии обращаться в суд.
Спросить
Здравствуйте, Алексей!
Ничего противозаконного здесь нет, потому что Банк никаких убытков не несет.
Главное внимательно изучите договор пожертвования и договор ипотеки.
Гражданский кодекс РФСпроситьСтатья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Я бы не советовал Вам делать этого, это похоже на то,что застройщик пытается избежать налогообложения на эти 20%,так как данные "пожертвования" не облагаются налогами... Выявятся эти нарушения ИФНС начнутся разбирательства, вплоть до судебных, а Вы становитесь пособником, а Вам это надо, за свои же деньги. Вы ничего не выигрываете, кроме того можете потерять при налоговом вычете, предусмотренном при покупке квартиры. На приобретение недвижимости или земельного участка под жильем либо предназначенного для его строительства: в размере фактически произведенных расходов (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Таким образом, покупатель квартиры может вернуть по этому основанию не более 260 тыс. руб.;
на погашение процентов по ипотеке: в сумме фактически произведенных расходов (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ). Таким образом, заемщик может вернуть по этому основанию не более 390 тыс. руб.
ГАРАНТ. РУ: Подробнее ➤
Спросить
То что вам предлагают является схемой налоговой оптимизации для застройщика. Делая квартиру на 20% дороже Застройщик получает дополнительный доход Застройщик чтобы не платить с этого дохода прибыль опять жертвует эти 20% Когда юридическое лицо заключает договор пожертвования то на сумму пожертвования не уплачивается налог на прибыль Таким образом Застройщик уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль В п. 16 ст. 270 НК РФ указано, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходы, связанные с такой передачей. При этом в целях применения НК РФ денежные средства относятся к имуществу (п. 2 ст. 38 НК РФ, ст. 128 ГК РФ).
Таким образом, денежные средства, перечисленные в договора пожертвования, в расходах при исчислении налога на прибыль не учитываются (письма Минфина России от 04.04.2007 N 03-03-06/4/40, УФНС РФ по г. Москве от 05.03.2011 N 20-15/020825, от 15.11.2005 N 20-12/85449, от 30.06.2004 N 26-12/43525).
Схеме не совсем легальная до первой налоговой проверки[/. Если такая проверка будет то вас также возникнут проблемы
[b]В этом и есть ваш риск Может и ничего не быть, а может быть налоговая проверка
Договор пожертвования, в соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ, является особым видом договора дарения, а именно дарением вещи или права в общеполезных целях. В свою очередь, ст. 128 ГК РФ к вещам относит и деньги.
Пожертвования делаются гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным организациям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом (п. 1 ст. 582, ст. 124 ГК РФ).
Спросить
Это ничтожно.
Риски на усмотрение прокурора.
Ст. 169 ГК РФ указывает:
"Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом."
Спросить
Схема емеет место, если у Вас реально нет первоначального взноса, в размере 20% от стоимости квартиры и вы собираетесь где-то временно перезанимать деньги на взнос. При подаче заявки в банк вы должны представить документы подтверждающие, что у Вас реально есть денежные средства на первоначальный взнос, а уже потом застройщик их возвращает в виде пожертвования. Если банк устраивает, что он фактически не увидит ваши денежные средства на первоначальный взнос и за Вас платит застройщик, проблем нет. Только не забывайте что если Вам пожертвуют определенную сумму в дальнейшем вам нужно будет заплатить с неё налог (НДФЛ). Скорее всего и процент по ипотеке будет выше чем процент при гоударственной поддержке, иначе у банка с застройщиком вполне вероятно могут возникнуть совершенно друние проблемы. Если у Вас есть деньги на первоначальный взнос зачем заморачиваться, ведь вы можете взять ипотеку по заниженной ставке с учетом гос. поддержки, не будете переплачивать за ежегодную страховку и проценты по статку.
СпроситьА что значит, схема согласована с банком? "Официально", я так понимаю, согласования нет - т.е. сейчас банки дают ипотеку только в том случае, если мы платим первоначальный взнос 20%. Но в самом филиале банка сказали, что такая схема ок.
СпроситьЕсли не согласована, то тогда внимателньо смотрите что договор пожертвования они предлагают. Не совсем ясно, что там хотят они оформить.
ГК РФ Статья 421. Свобода договора
Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
СпроситьТут не согласование с банком как таковое: банку представляется договор пожертвования от застройщика, а банк, в свою очередь заключает с Вами договор ипотеки. Ничего противозаконного здесь нет. Банк никаких убытков не несет (ст. 421 ГК РФ).
СпроситьЧитайте мой ответ на это счет То что вам предлагают является незаконной схемой налоговой оптимизации для Застройщика И вы в этой схеме принимаете участие Подобным образом Застройщик уменьшит налогооблагаемую базу по налогу на прибыль В описанной ситуации всегда есть риск налоговой проверки И это будет являться уже и вашим риском.
Спросить
Что значит застройщик сам оформляет договор пожертвования?
В соответствии с п.1 ст.582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным организациям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом, а также государству и другим субъектам гражданского права, указанным в статье 124 настоящего Кодекса.
Согласно ст.1 Федерального закона от 11.08.1995 N 135-ФЗ "О благотворительной деятельности и благотворительных организациях" под благотворительной деятельностью понимается добровольная деятельность граждан и юридических лиц по бескорыстной (безвозмездной или на льготных условиях) передаче гражданам или юридическим лицам имущества, в том числе денежных средств, бескорыстному выполнению работ, предоставлению услуг, оказанию иной поддержки.
Очевидно, что банки не входят в этот список, это для них не будет пожертвованием, не будет общеполезной цели. Значит, пожертвование будет делаться гражданам, то есть Вам. Другими словами, у Вас появляется налогооблагаемая база на эти 20%, с которой нужно платить НДФЛ.
Схема направлена на поддержку малоимущих граждан, которые не могут выплатить первоначальный взнос.
Согласно пунктам 4 и 5 ст. 582 ГК РФ если законом не установлен иной порядок, в случаях, когда использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица - жертвователя по решению суда.
Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.
Это означает, что признание ничтожности договора пожертвования может повлечь требования банка о дополнительном обеспечении кредита (после возврата застройщику 20%), равно как и возможность предъявления к Вам требований застройщика об оплате этих 20% стоимости (полной стоимости квартиры), или неспособность Вас, как заемщика, оплатить кредит и последующая после этого продажа квартиры в счет требований по ипотеке, влечет для Вас обязательства на 120 % стоимости квартиры минус то, что уже будет оплачено по кредитам плюс расходы по взысканию. Это и есть Ваши риски, а то, что кто-то прибыль получит от экономии на налогах, Вас не касается.
СпроситьДает ли застройщик какие либо гарантии после покупки дома?
Ситуация в том, что у нас потекла крыша, есть ли смылс обращаться к застройщику?
Здравствуйте! Конечно есть. Выставите ему письменную претензию. А уже от полученного ответа будет понятно как дальше поступить.
СпроситьСитуация такая: мы хотим приобрести квартиру в ипотеку на начальном этапе строительства. Один из крупных банков заявлен в качестве партнёра этой компании на данном объекте. Даёт какую-либо гарантию, получения нами квартиры, то, что банк является партнёром компании застройщика?
У меня ипотека, но банк в котором я брал ипотеку и в котором был аккредитован застройщик, банкротит застройщика принудительно за долги перед этим же банком, дом построен на %30, что мне теперь делать?
Здравствуйте Денис Румянцев! Вы как выплачивали ипотеку, так и выплачивайте. А в отношении застройщика очевидно будет возбуждены процедуры банкротства и Вы и другие дольщики в них будете задействованы в соответствии с нормами закона о банкротстве. В процедуре банкротства Вам будет предложено конкурсным управляющим или включаться в общий реестр или в реестр по передачи недвижимости.
СпроситьДом на гарантии от застройщика, в морозы образуется снег в стеклопакетах. По претензии застройщик ответил, что на пластиковые окна гарантия 1 год с момента подписания акта приема-передачи. Прав ли застройщик?
Не прав. Стеклопакеты окон являются частью дома, гарантия на который составляет как минимум 5 лет. Письменно требуйте устранения недостатков заказным письмом с уведомлением о вручении, а лучше ценным письмом с описью вложения. При отказе застройщика устранить недостатки обращайтесь в суд по ФЗ "Об участии в долевом..." и Закону РФ "О защите прав потребителей".
СпроситьЕсли взял ипотеку, в строящимся доме, (под застройщика) а застройщик поменялся, мне могут вернуть деньги чтобы я кредит погасить смог сразу и не беспокоил меня банк?
Что значит - поменялся застройщик? Вы расторгли с ним договор на строительство дома? Дом строится или нет?
СпроситьСитуация с договором покупки квартиры у застройщика в ипотеку. Застройщик (на официальном сайте) предлагает квартиры по акции со скидкой в ипотеку (с гос. поддержкой), объект аккредитован в нескольких банках, в том числе Сбербанк. Документы на ипотеку оформлялись через отдел продаж застройщика. Ипотека (сумма) Сбербанком одобрена, квартира застройщиком зарезервирована, Сбербанком одобрена. В назначенное застройщиком и банком время приехали (за 250 км, иногородние) в банк для оформления ДДУ и переуступки. Сбербанк запросил дополнительно документы у застройщика. Объект на стадии ввода в эксплуатацию. И вдруг застройщик передумал продавать квартиры. Мы потеряли драгоценное время, потратили некоторое количество денег, а сказать расстроились и переживаем-это ни сказать ничего. Нарушены ли наши права? Что можно предпринять?
Если есть предварительный договор, то можно через суд взыскать моральный и материальный (если сохранились чеки) вред
Спросить
