Вопросы и проблемы с долевым участием в строительстве - расчеты, расторжение договора и лучший способ разрешения
Вопрос по долевому участию в строительстве.
В 2005 году заключен договор между застройщиком и двумя физическими лицами на участие в долевом строительстве объекта недвижимости торгово-административного назначения.
По условиям договора Инвесторы должны оплатить 90% всей суммы договора по курсу доллара на день оплаты.
Дословно:
1. 30 уе весной 2006
2. 20 уе летом 2006
3. 10 уе осенью 2006
4. 10 уе за внутренние сети
5. 10 уе за наружные сети
7. 10 уе за фасад
8. оставшиеся 10% инвесторы вносят в течение 30 дней с момента ввода здания в эксплуатацию.
(общая стоимсоть по курсу 2500 рублей на момент 2005-2010 для справки)
Застройщик обязан ввести здание в эксплуатацию до конца 2007 года.
Договором предусмотрена ответственность за неисполнение условий как инвестором так и и застройщиком в виде пеней и или расторжения договора за несвоевременную оплату в течение 30 дней.
В силу ряда причин объективных и субъективных строительство здания затянулось и фактически инвесторы начали пользоваться зданием с 2010 года.
У инвесторов остается непогашенная задолженность в размере 20-18% от общей суммы инвестиционного договора. Инвесторы начинают полуать доход.
В 2014 застройщик начинает решать вопросы по устранению препятствий для ввода здания в эксплуатацию. Инвесторы подписывают недатированный акт-приема передачи в пользование, в котором указывается, что инвесторы приняли оюъект в пользование в 2010 году, от санкций на срок действия данного акта-приема передачи отказываются, несут все издержки пропорционально занимаемым помещениям.
На момент 2014 года инвесторы получили, задокументированный в договорах аренды, доход на сумму свыше 2500 рублей, чем покрыли свои затраты на инвестирование по договору долевого строительства. Отказывались оплатить оставшиеся 10% и довести сумму оплаты до 90%.
Инвесторы до сих пор (2016) отказываются выплачивать по условиям договора до 90% мотивируя тем, что курс уе изменился существенно и хотят скидки до 35 рублей за доллар, а застройщику необходимы эти деньги для успешного окончания строительства, о чем неоднократно указывал в письмах. Инвесторы продолжают получать доход.
Все денежные средства оприходывались в рублях.
Один из двух инвесторов подписал акт сверки с застройщиком.
Вопросы:
1. На лицо нарушение договора инвесторами и застройщик в праве расторгнуть договор, в какой валюте и по какому курсу будет происходить расчет с инвесторами?
2. в праве ли застройщик вернуть сумму за вычетом процентов за пользование денежными средствами, которые инвесторы отказываются выплачивать в соответствии с договором.
3.как будет лучше расторгнуть данный договор застройщику: через суд или письмом, с указанным в нем расчетом. (есть сомнение, что инвесторы не обратятся в суд, и в качестве ответчика позиция в судах не совсем выгодная, на мой взгляд)
Благодарю за уделенное время.
Как назло, с билайна не перекинуть деньги, завтра за VIPлю
Во-первых : проверенного адвоката в данной области нет, а требуется полная конфиденциальность и мыкаться от одного к другому не получится, здесь же можно получить ответ анонимно.
Во-вторых: важно мнение по тезисно указанной ситуации и вопросам.
Спросить1. В рублях, по курсу на день расторжения (Ст. 317 ГК РФ)
2. Нет, не вправе. Отдельный иск должен подавать
3. Сначала претензию нужно написать, потом в суд
Спросить
1. Расчёты будут в рублях.
Ст. 140 ГК РФ того требует.
Рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.
Платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.
2. Если будет решение суда, то застройщик может удержать из выплаты проценты.
3. Через суд расторжение проще.
Ст. 452 ГК РФ указывает:
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спросить
Если тезисно, то расчет будет в соответствии с условиями соглашения. Условия обязательства должны быть выполнены надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допустимы (ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ).
Соответственно, если в договоре указан курс, то расчет будет по указанному курсу. Если нет, то по действующему курсу на момент совершения платежа.
Все деньги, которые застройщик имеет право получить - он вправе требовать.
Вопросы расторжения договора должны решаться после изучения документов (ст. 450-453 ГК РФ). К юристу с документами обращайтесь
Спросить
Реально расторгнуть договор инвестирования.Имеет место существенное нарушение условий инвестиционного договор (ст. 450 ГК РФ).Обращайтесь за консультацией.
Спросить
Тут имеет место существенное изменение обстоятельств при исполнении договора. Вам нужно направить уведомление инвесторам о расторжении договора и уплаты Вам средств за проделанную работу. В расчет берите курс, указанный в договоре. В случае отказа удовлетворить Ваши требования, обращайтесь в Арбитражный суд.
ГК РФ
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Спросить
Герман Львович, доброго дня!
информации конечно не достаточно.Я полагаю что вы выступаете со стороны застройщика. а не инвестора.
По моему мнению важно знать к кто собственник з/у.
А так по вашим вопросам-
1.да можно.По курсу на день обращения.
2.Да, можно ,ст. 395 ГК РФ, но тогда вы не получаете здание.Иск возможен при исковом требовании о взыскании денег,а вы желаете расторгаться.
3. Лично мое мнение что расторжение возможно если это прямо оговорено нормами вашего договора тк. они могут быть отличными от норм ГК РФ ( В рамках ст. 450 -453 ГК РФ)
И опять же в чьей собственности з/у? как вы оговорили его судьбу?
Спросить
Здравствуйте!
Во-первых, нужно определить, подлежит ли в Вашем случае применению Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Как указано в ст. 27 данного Федерального закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
А вступил в силу он 01.04.2005 г.
То есть если разрешение на строительство Вашего объекта получено после 01.04.2005 г., то ФЗ № 214-ФЗ применяется, если же до указанной даты, то будет применяться иное законодательство.
Что касается Ваших вопросов, то, как указано в ст. 317 Гражданского кодекса РФ, денежные обязательства должны быть выражены в рублях.
Но в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях, но в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Поэтому расчет должен происходить в рублях, но по курсу доллара на дату оплаты (как и предусмотрено Вашими договорами).
Требование об уплате инвесторами процентов за пользование денежными средствами не является безусловным. Обоснованность этих требований ещё необходимо доказать (либо в судебном порядке, либо путем заключения соответствующего соглашения между застройщиком и соответствующим инвестором).
Поэтому если будут удовлетворяться требования инвесторов о возврате денежных средств, то сразу необходимо решать с ними вопрос об уплате ими процентов за нарушение срока исполнения денежного обязательства.
И решать этот вопрос, повторюсь, необходимо либо путем заключения соглашения, либо в судебном порядке (путем подачи иска о взыскании процентов за пользование денежными средствами).
Что касается расторжения договора, то расторгнуть его в одностороннем порядке (путем направления уведомления о расторжении договора) возможно лишь в том случае, если такая возможность предусмотрена самим договором.
В противном случае необходимо требовать расторжения в судебном порядке (соблюдая при этом обязательный в данном случае досудебный порядок урегулирования спора путем направления предложения о расторжении договора).
СпроситьУчасток в собственности у города. помимо этих инвесторов есть еще. в договоре есть условие расторжения при неисполнении обязательств в течение 30 дней. вопрос в том, что инвесторы уже получали доход и полностью окупили свои в ложения в рублях. курс в договоре прописан на день оплаты потому раторгать договор необходимо с выплатой не по курсу на день оплаты, а по той сумме в рублях полученной на рс застройщика.
Спросить
Земельный участок предоставлен Застройщику Комитетом по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях,
между Застройщиком и КУГИ Санкт-Петербурга также заключен инвестиционный договор от 2002 года на строительство (реконструкцию) здания апартамент-отеля (постановление Правительства Санкт-Петербурга об утверждении инвестиционных условий утверждено в 2002 году).
Согласно инвестиционному договору:
Условия ИД:
*Застройщику по окончании строительства целиком передается в собственность построенное здание.
*Право на привлечение к финансированию средств третьих лиц инвестиционным договором предусмотрено.
Разрешение на строительство выдано уполномоченным государственным органом в апреле 2012 года.
Застройщиком выполнены все предусмотренные инвестиционным договором условия:
в части перечисления средств на благоустройство города, а также по приобретению здания для перебазирования государственного учреждения (здание приобретено за счет средств Застройщика и передано, в собственность Санкт-Петербурга, с последующим предоставлением указанного здания в безвозмездное пользование государственному учреждению).
Вопросы:
a. Предложите схемы реализации недвижимого имущества (помещений в здании) в строящихся объектах физическим и юридическим лицам.
b. Какими способами может быть отчужден объект недвижимого имущества, право собственности на который не зарегистрировано?
c. Какие возможны риски, в том числе при регистрации права собственности на объект покупателями - физическими и юридическими лицами?
d. Застройщик объекта после заключения инвестиционного договора с КУГИ Санкт-Петербурга привлек к финансированию на основании договоров соинвестирования третье юридическое лицо (соинвестор по окончании строительства получает 100% площадей в здании).
Заключено генеральное соглашение об участии в реализации инвестиционного проекта между ИНВЕСТОРОМ и «КОМПАНИЕЙ А», выполняющим функции Застройщика.
Заключен договор генерального подряда между ИНВЕСТОРОМ и «КОМПАНИЕЙ А» (ГЕНПОДРЯДЧИКОМ выступает ИНВЕСТОР)
ИНВЕСТОР от своего имени заключает с физическими лицами (СОИНВЕСТОРЫ) договора долевого участия в строительстве.
ВОПРОС: Могут ли собственники квартир (СОИНВЕСТОРЫ) привлечь к ответственности, в связи с обнаруженными погрешностями в строительстве, не ИНВЕСТОРА (сторона по договору долевого участия в строительстве) а «КОМПАНИЮ А» (застройщик)?
В июле 2004 года мной с одним из инвесторов строительства был подписан договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в подмосковье (строительство однокомнатной квартиры), срок окончания строительство 4 кв. 2005 года. Инвестор, с которым подписан договор разорвал отношения с застройщиком, и мне было предложено подписать новый договор долевого участия в марте 2005 года с инвестором, который взял на себя обязательства инвестора разорвавшего отношения с застройщиком. Срок окончания строительства второго договора оговорен как "В соответствии с инвест. Контрактом" . На момент подписания обоих моих договоров застройщик не имел постоянного разрешения на строительство (он и сейчас его не имеет) . Посоветуйте, необходимо ли мне подать в суд исковое заявление для подтверждения возникновения прав собственности на строящейся объект (квартиру). Подписав второй договор вступила ли я в противоречие с 214 ФЗ, или до 1 апреля 2005 года подписание договоров долевого участия без постаянног разрешения на строительство правомерно? С уважением.
Я заключил договор цессии (уступки прав требования по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома) - от 24.01.2015 года. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома заключен с Застройщиком - 24.03.2014 года в пункте 3.2.5. ДОГОВОРА Застройщик обязан получить разрешение на ввод Дома в эксплуатацию не позднее II квартала 2015 года, а в п. 3.2.6 Договора не позднее 6 (шести) месяцев после получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства по Акту сдачи-приемки Объект долевого строительства при условии надлежащего исполнения Участником долевого строительства обязательств по договору. Деньги Участник выплатил все-Застройщику, как и мы по договору Цессии. Вопрос - нарушает ли Застройщик срок сдачи дома в эксплуатацию? Спасибо.
В 2014 году был заключен договор участия в долевом строительстве в соответствие с ФЗ-214, зарегистрирован в государственной службе регистрации. Оплата по договору не производилась. Зявление о расторжении договора застройщику не направлялось. Срок сдачи объекта по договору 2015 год. Объект в срок (и по настоящее время) не сдан. Застройщик выступает с требованием оплатить сумму по договору. Какие права имеет застройщик на взыскание суммы договора при не расторгнутом договоре. Оговорок о выплате дольщиком неустоек в случае не исполнения оплаты по договору, в договоре нет. Какие необходимо принять меры по расторжению, или признанию договора не действующим.
Но разрешение на строительство было получено в 2006 г. Срок передачи мне квартиры в договоре с инвестором (застройщиком) определён – 31 декабря 2008 г.
В договоре так же записано: Вопросы ответственности сторон решаются в соответствии с действующим законодательством.
Строительство идёт с задержкой. Очевидно, что будет нарушение срока договора. По какому закону мне нужно будет предъявлять претензии застройщику по уплате пени – по Закону о защите прав потребителей или по Закону о долевом строительстве?
Александр.
Договор дду на нежилую недвижимость подписан в 2005 срок сдачи объекта в 2008, по условиям договора "Порядок финансирования" п 2.1 оплата за площади произведена полностью и в срок, а по условиям договора "Прочие условия " п "6.7 Расходы связанные с заключением договоров на запуск и использование выданных на здание объёмов электрических и тепловых мощностей, холодной горячей воды и канализации распределяются между инвестором и застройщиком пропорционально занимаемым площадям" инвестор не расплатился.
Здание в эксплуатацию не введено, инвестор помещение получил по акту приема прередачи, являющимся неотъемлемой частью договора, в 2010 м (по условиям которого также не расплатился: содержание здания, ээ, вода) , сдает помещение в аренду. Инвестор обратился в суд о признании права собственности не расплатившись по пункту 6.7 и по акту приема передачи, так как между застройщиком и инвестором отношения были доверительные, застройщик не писал претензии в адрес инвестора, а инвестор решил через признание права собственности избежать уплаты по П. 6.7. Подтверждающие документы у застройщика по п 6.7 и по условиям акта приема передачи помещения в наличии. Вопрос: признает ли суд право собственности за инвестором в виду отстутствия уплаты по п.6.7 и по акту приема предачи или нет? Если есть вероятность признания, что предпринимать застройщику?
Заключил договор долевого участия в строительстве в 2004 году со Строительной организацией, у которой договор о совместном строительстве с Застройщиком. Разрешение на строительство получено 1 августа 2005 года и оформлено на Застройщика. Ответьте, пожалуйста,1)действителен ли договор и обязательно ли переоформлять в соответствии с новым законом о долевом строительстве,2)мне предлагают заключить новый договор с Застройщиком - по новому закону. Имею ли я право требовать, чтобы все условия старого договора были сохранены: стоимость доли (выплачена мной полностью), срок сдачи и другие.3) что делать, если Застройщик хочет изменить условия договора, в частности, ввести пункт о возможном изменении стоимости в связи с удорожанием строительства (в старом договоре не было). Спасибо.
Скажите пожалуйста, срок давности по статье 199 ч 2-10 лет? А за какой срок ОБЭП сможет проверить финансовые документы компании, получив так называемый тревожный звонок, только за последние шесть лет 2010, 2009, 2008, 2007, 2006 и 2005 годы? То есть о неуплате налогов в 2004, 2003, 2002 и 2001 годы можно просто напросто забыть?
