И как подействовать на арендатора который должен по договору но не платит

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

в договоре аренды вы можете предусмотреть, что он может быть продлен на определенный срок, в законе нет ограничений по поводу количества раз продления договора аренды. Существуют только ограничения, касающиеся максимальных сроков договора аренды отдельного вида имущества.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

в случае нарушения арендатором порядка оплаты по договору ( более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату вы можете требовать досрочного прекращения договора, после направления Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. и требовать от должника возместить Вам убытки в порядке предусмотренной гл. 25 ГК