Продажа дома с землей в Алтайском крае - стоимость, налоги и сроки сделки

Вероятнее всего, Вы получили право на земля под принадлежащим Вам объектом недвижимости (гаражом) в порядке приватизации. В этом случае минимальный предельный срок владения таким объектом составляет три года (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), а не пять лет, как в общем случае.

Если эти три года с момента получения права на землю в 2017 году истекли к моменту продажи гаража и земли, от налогообложения доходов от продажи Вы освобождаетесь полностью.

Здравствуйте Галина Александровна!

В данной ситуации, Вы являетесь единственным владельцем? В браке состоите? Это к вопросу об оформлении согласия супруга.

Налогообложению не будет подлежать, если разница в стоимости приобретения и продажи не более 300 000 руб., и продажа не ранее 3 лет с момента нахождения в собственности. Следует учесть эти моменты при оформлении сделки.

Удачи!

Налоговый вычет при продажи земли составляет 1 000 000 рублей. Поэтому, налог Вам платить не нужно.

Срок, касаемый 5 лет - для недвижимости приобретенной с 2016 года, Татьяна Витальевна.

Хорошего вечера.

Здравствуйте! Налог будет зависеть от того, на основании чего был приобретен в собственность земельный участок или за какую цену приобретена данная недвижимость. Однозначно ответить на вопрос невозможно. Мало данных.

От налогообложения освобождаются лица, являвшиеся собственником дома 5 лет и более.

Налог платится с цены продажи при условии что она не меньше 0,7 от кадастровой стоимости, если меньше то с 0,7 от кадастровой стоимости.

При налогообложении применяется стандартный налоговый вычет.

Налог будет учитываться 13% от кадастровой стоимости, т.е. от 4-х миллионов. Но, в законе есть формулировка, что при продаже недвижимости продавец должен показать не менее 70% кадастровой стоимости объекта. В Вашем случае сумма будет 2.8 миллиона (70%) ниже которой, Вы продавать можете, но налоги заплатите с 2.8 миллиона. Еще один вариант оспорить в суде кадастровую оценку Вашего дома, ссылаясь на то, что рыночная стоимость значительно ниже - многие делают переоценку-помогает снизит затратную часть.

Согласно 220 статье Налогового кодекса "налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов".

Мое мнение - налоговой не будет принят договор с застройщиком дома как подтверждение увеличения стоимости участка.

Вы можете оформить дом и продавать дом и участок вместе - согласно письму ФНС от 01.08.2012 № ЕД-3-3/2697 дом и участок рассматриваются для целей налогообложения как один объект.

Однако, вам в любом случае надо проконсультироваться в вашей налоговой по поводу их позиции. Особенно по поводу того, зачтут ли они вам покупную стоимость участка и расходы на строительство одновременно.

Здравствуйте, Татьяна Владимировна! Если сможете подтвердить фактические расходы на строительство, то можно уменьшить налогооблагаемый доход на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением либо строительством данных объектов согласно п.2 ст.220 НК РФ. Так что либо подтверждать расходы, либо ждать 3 года для продажи единственного жилья (согласно пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ там не 5-летний, а 3-летний срок для продажи без налога согласно ст.217 НК РФ). Так что выбор за Вами: сможете подтвердить расходы на строительство дома, продавайте, используя документально подтвержденные расходы. Не сможете, ждите 3 года с возникновения права собственности. А суммы рассчитывайте так, чтобы продажная цена была не ниже 70% кадастровой стоимости. Это нижний предел, исходя из которого считается налогооблагаемый доход.

Здравствуйте Татьяна Владимировна!

Вопрос регулируется ст.220 НК РФ и ст.217.1 НК РФ.

Вам нужно выждать срок три года с момента приобретения в собственность, что бы не попасть под налоги. Или продавать по цене до 700 тыс. рублей.

Что бы вы владели 3 года и тогда продавать.

То обстоятельство, что вы воспользовались правом, имеет значение. Так как имущественным налоговым вычетом на покупку квартиры можно пользоваться сколько угодно раз в течение жизни. Но общая сумма при этом ограничена двумя миллионами рублей. Это суммарная стоимость всех объектов недвижимости, на которые можно оформить вычеты. На практике вам вернётся не более 260 тысяч рублей.

Всего доброго вам решить ваш вопрос!

Здравствуйте

Если вы намерены продать жилой дом и земельный участок который является для вас единственным жильем, выбирайте один из вариантов действий

1. Если вы намерены продавать свое единственное жилое помещение до истечении трёх лет, по общему правилу 5 лет, то вам придётся платить налог, по общему правилу, если недвижимость была продана за цену меньше 70 процентов кадастровой стоимости, доходом, который облагается налогом, считается сумма, составляющая 70 процентов от кадастровой стоимости объекта.

При этом можно сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета по выбору (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них или воспользоваться вычетом на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. Вы можете использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

2. Дождаться 3 летнего срока владения единственным жильем и продать за любую цену без уплаты налогов.

Интересный вопрос.

Дело в том, что в нашем законодательстве существует норма, согласно которой при смене собственника объекта недвижимости (дом) к новому собственнику автоматически переходят права на земельный участок под этим объектом недвижимости (в пределах норм отвода). То есть невозможно продать отдельно дом, отдельно земельный участок.

С другой стороны по логике Вы правы, ведь стоимость дома зависит также и от того какого размера земельный участок, на котором дом расположен, в каком он состоянии и т.д. Поэтому можно поступить двумя способами:

1. Так как предлагаете Вы. В случае если у налоговой возникнут претензии - отстаивать свое мнение в суде.

2. Воспользоваться вместо имущественного вычета право уменьшить налогоблагаемую сумму на размер средств, затраченных на приобретение участка и строительства дома

ЗДравствуйте, в данном случае имущество по договору дарения облагаться налогом не будет.

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 15.04.2019)

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

Относительно же второго имущества, здесь вопрос, если цена кадастровая значительно ниже, то считать будут по кадастровой стоимости. Также будет учитываться, за сколько продали и за сколько купили, и на прибыль будет налог.

Здравствуйте, Андрей Сергеевич!

При продаже квартиры, земельного участка, иной недвижимости (доли в них) необходимо задекларировать полученный доход, а также исчислить и уплатить с него НДФЛ. При определенных условиях доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения либо уменьшены на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости или на имущественный налоговый вычет.

Право на освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу, если вы владеете объектом недвижимости не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее установленного минимального срока (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), то доходы от его продажи НДФЛ не облагаются и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Особое правило установлено для случаев продажи с 01.08.2017 жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона от 27.11.2017 N 352-ФЗ).

Справка. Минимальный срок владения объектом недвижимости

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на него получено одним из способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1) в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

2) в результате приватизации;

3) в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, при продаже с 01.08.2017 жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, минимальный срок владения составляет три года, если право собственности на освобожденные жилье или долю (доли) в нем было получено с соблюдением одного из указанных выше условий (абз. 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона N 352-ФЗ).

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. п. 4, 6 ст. 217.1 НК РФ).

Право на имущественный вычет при продаже недвижимого имущества

Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Справка. Налоговые резиденты

По общему правилу налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Указанный налоговый вычет вы можете получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Порядок применения имущественного вычета при продаже жилья и другой недвижимости супругами

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное. При продаже недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33 СК РФ; пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П; Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@):

1) имущество реализуется как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям;

2) реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере;

3) реализуются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

Обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества

Если доходы от продажи вами недвижимого имущества не подлежат освобождению от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи и может быть уменьшена на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически понесенных расходов по приобретению проданной недвижимости (пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы

в 2016 г. В.Н. Зайцев купил квартиру за 4 500 000 руб. за счет кредита банка. В 2018 г. он продал квартиру за 5 000 000 руб. К моменту продажи В.Н. Зайцев уплатил 250 000 руб. процентов по кредиту. Налог он рассчитал с учетом произведенных расходов на покупку.

В этом случае налогооблагаемая сумма дохода составит 250 000 руб. (5 000 000 руб. - (4 500 000 руб. + 250 000 руб.)).

НДФЛ к уплате - 32 500 руб. (250 000 руб. x 13%).

Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Обратите внимание!

По общему правилу за неуплату налога в срок предусмотрен штраф. Однако, если вы не уплатили НДФЛ в срок, но правильно его исчислили и представили декларацию, штраф не налагается и взыскиваются только пени (п. п. 2 - 4 ст. 75, п. п. 1, 3 ст. 122 НК РФ; Письмо Минфина России от 18.10.2017 N 03-11-09/68364).

Особенности исчисления НДФЛ при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

Если вы продаете объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2016, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета

И.И. Волков продал в 2018 г. квартиру за 5 000 000 руб., которая перешла к нему по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляет 7 500 000 руб. При расчете налога он может применить имущественный вычет.

Налогооблагаемая сумма дохода составит 4 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 - 1 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате - 552 500 руб. (4 250 000 руб. x 13%).

Расчет дохода от продажи квартиры в указанном случае отражается в Расчете к Приложению 1 к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган (абз. 6 п. 2.1, п. 2.10, п. п. 14.1, 14.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 03.10.2018 N ММВ-7-11/569@).

Подача декларации 3-НДФЛ в налоговый орган при продаже недвижимости

При наличии у вас указанной выше обязанности по исчислению и уплате НДФЛ вы должны также подать налоговую декларацию в налоговый орган по месту вашего учета в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором вы продали недвижимость (п. 3 ст. 80, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Обратите внимание!

За нарушение срока подачи декларации предусмотрен штраф в размере 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки сдачи декларации. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации налагается штраф в размере 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Если в договоре купли продажи этой недвижимости ст 550 ГК РФ указаны эти два объекта со своей ценой По земле же если срок нахождения ее в собственности превышает три года то на основании стст 217 и 217.1 НК РФ вам действительно не нужно платить налог Ваши расчеты правильные

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 30.12.2018)

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 550 ГК РФ

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Андрей Сергеевич, все верно, если объект продан за один миллион то налогом он облагаться не будет.

Срок владения объектом при дарении составляет три года, после чего собственик освобождается от уплаты налога в отношении объекта ст.220, 217.1 НК РФ.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты.

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Здравствуйте, Вы всё рассчитали верно, обязанность по уплате НДФЛ в Вашем не возникнет в этом случае, в соответствии с положениями НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

Нет, не правильно считает, так как все будет продаваться одним договором, то есть в договоре будет указано два обьекта, но договор один, то налоговый вычет будет применятся один и Вы должны будет платить налог с суммы превышающий 1 млн. руб,в соответствии со ст. 220 НК РФ.

Здравствуйте! Давайте по порядку. По варианту с землей кадастровая стоимость не имеет значения, т.к. истек предельный 3-летний срок, предусмотренный ст.217.1 НК РФ, т.к. земля была подарена близким родственником. В силу ст.217 НК РФ продажа земли освобождена от налогообложения. Это первое.

Что касается продажи дома, то там не истек срок владения, а имущество приобретено после 1 января 2016 года, т.е. за налогооблагаемые доход будет принято как минимум 0,7 кадастровой стоимости согласно ст.217.1 НК РФ, а в качестве налогового вычета можно использовать либо 1 млн. руб., либо фактические расходы на приобретение согласно п.2 ст.220 НК РФ.

Таким образом, по земле Вы ничего не платите (освобождение от налогообложения), а по дому зависит от кадастровой стоимости. Если после ее умножения на 0,7 сумму будет больше 1 млн. руб., то налог придется платить. Если нет, то налоговый вычет в 1 млн. руб. перекрывает налогооблагаемый доход. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Спасибо за ответы.

Уточню и посомневаюсь немного:

1) Достаточно опытный риэлтер на мои расчеты утверждает, что при подаче декларации в 2020 за 2019 год - по моему вопросу оба объекта и Дом и Земля - пойдут одним объектом, якобы - Дом и Земля на которой стоит этот дом - расцениваются налоговой - как один неделимый составной объект для целей налогообложения. И в этом случае мне придется заплатить налог 2200 - 1000 = 1200 * 13% = 156 000 руб.

Подскажите - так ли это? Или все таки при заполнении декларации расчет налоговой базы будет идти по разным объектам, несмотря на то, что оба объекта проданы в одном договоре?

Добрый день Сергей!

При продаже имущества, находящегося в собственности три года и более, имущественный вычет не предоставляется, т.к. доходы в этом случае не облагаются налогом. Это правило распространяется на все правоотношения возникшие с 1 января 2009г. Всё обстоит по-другому , если недвижимость находится в собственности менее трёх лет. Тогда необходимо заплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц), но при этом предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей ( ст. 220 НК РФ).

Рассмотрим для начала с какого момента отсчитывается этот срок (3 года) для каждого вида документов собственности.

Если это договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, если вы получили квартиру после сноса дома или приватизировали квартиру — это момент регистрации договора в регистрационной палате.

В вашем случае возможно оплата налога за продажу земли,уточните в налоговой инспекции.