Зарегистрирован ли договор цессии по ДДУ - узнайте, кому предъявлять иск

Здравствуйте! Подскажите кто разбирается в теме. Если покупатель купил квартиру в строящемся доме по дду (214 фз), и застройщик не выполнил в срок или не исполнил другие обязательства (качество, и тд) можно ли и как возместить деньгами, даже если застройщик обанкротился и у него нет денег, и не откуда их взять.

Заключение договора страхования обеспечивает право участника долевого строительства предъявить соответствующее требование лицу, с которым застройщик заключил договор страхования (далее - страховщик), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей застройщиком. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору. Закон N 214-ФЗ устанавливает, что размер страхового возмещения не может быть ниже, чем средняя рыночная цена за аналогичный объект недвижимого имущества в соответствующем субъекте Федерации.

При этом следует иметь в виду, что право на предъявление соответствующих требований страховщику может быть реализовано только после вынесения судебного решения в отношении застройщика. Решение суда должно быть направлено либо на обращение взыскания на предмет залога (недостроенный объект строительства), либо на признание застройщика несостоятельным (банкротом). Требование о выплате страхового возмещения можно предъявить к страховщику только в течение двух лет с момента нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства.

Таким образом, если участник долевого строительства предъявит свои требования в течение двух лет с момента нарушения застройщиком сроков завершения строительства и при этом подтвердит свои требования соответствующим решением суда, то он сможет рассчитывать на получение страхового возмещения в полном объеме по среднерыночной цене за 1 кв. м.

Есть вопрос уточнение-а как можно составить договор по ЖСК по принципу ДДУ или ДКП или другой формы договора, чтобы он ссылался на 214 фз и на страхование (если по жск нет страхования). Или изменить (вписать дополнительные пункты) в договор ЖСК, чтобы там было страхование или прописана ответственность застройщика, в случае не выполнения его обязанностей (в жск-договоре застройщие ни за что не отвечает-сроки и тд)

Должны быть указаны, какие конкретно из перечисленных в части 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ нарушений послужили основанием В таком случае отказ немотивирован.

Отказ мотивирован не предоставление всего пакета документов, а именно платежных. На самом деле имеется ксерокопия, а не оригинал квитанции об оплате предыдущего собственника в кассу застройщика.

Что теперь делать? Предыдущего собственника не найти. Обращаться в суд с иском к минстрою о пр знаний.

Это вопрос сложный. Нужно документы изучать.

С чего вы взяли, что у вас проблема, кто выразил такую позицию?

Зачет это по сути оплата. Если зачет не оспорен, то требование должны включить в реестр. Но не исключено, что в последующем заявление об оспаривании зачета будет подано конкурсным управляющим (если для этого будут основания). Необходимо представлять когда был заключен зачет, условия зачета, когда возбуждено дело о банкротстве застройщика, есть ли документы (договор, акт) о выполнении работ перед застройщиком.

Но, даже если зачет признают недействительным, у вас все равно есть основания включиться в реестр, главное чтобы вы произвели расчет по переуступке.

Для детального анализа необходимы материалы вашего дела.

Здравствуйте, Ирина! Не придется подавать иск заново, т.к. в случае слияния просто согласно ст.44 ГПК РФ в дело вступит правопреемник. А право оспорить этот пункт договора согласно требованиям ст.16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" и ст.166-181 ГК РФ у Вас есть. В любом случае попробовать стоит, т.к. из Ваших предыдущих вопросов следует, что имеет место злоупотребление правом со стороны застройщика (ст.10 ГК РФ). Как-то так...

Ни одного основания у вас нет для признания пункта сделки недействительной, т.к. вы подписывали договор сами в здравом уме и твёрдой памяти.

Неверно вами найден путь для самозащиты согласно ст.12 ГК

В соответствии со ст. 431.1 ГК

положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей

Почитали бы сначало гл.9 ГК)

" попробовать стоит" ) пробуйте как вам советует первый юрист.

Я думаю можно изменить тактику, а не обращаться в суд по ничтожному вопросу. Суд продлится 3-4 месяца...

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.)

20 июля 2017

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.

Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что

Подробнее ➤

Здравствуйте, Ирина, имеете полное право предъявлять подобные исковые требования, по поводу перспектив, прогнозировать не стану, что касается иска, повторно его подавать не придется, поскольку у застройщика происходит реорганизация в виде слияния ГК РФ Статья 57. Реорганизация юридического лица

1. Реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом.

Переуступка права ТРЕБОВАНИЯ простите, т.е. фактически долга перед нами застройщика т.е. еще и ст.388 ГКРФ. Я правильно понимаю, что с признанием ничтожным этого пункта договора ДДУ мне в арбитражный суд? Заранее благодарю.

Марьяна Николаевна, на момент подписания договора у меня имелись обязательства (задолженности) перед Застройщиком! Теперь их нет! Застройщик давно банкрот, дом долгострой, сейчас другой Застройщик. Мы свою недвижимость ждем уже много лет, у нас давно могли измениться планы, мы успели и 4 го ребенка родить и все еще будем валандаться с этим пунктом? На каком основании я должна у своего должника испрашивать разрешение на передачу его долга другому лицу?

Юрий Саитгареевич, вопрос не ничтожный! Застройщие позволяет себе не отвечать на просьбу уступки права требования по 4 и более месяцев, представьте себе нервотрепку и убытки участников сделки! Я с каждым покупателем должна пытать счастья? Сколько времени это продлится? Лучше решить этот вопрос в корне.

Под задолженностью я подразумевала оплату в полной мере права требования по ДДУ (полную оплату покупаемой новостройки). мы расплатились полностью. Сейчас затягивание согласия на переход права требования ЗАСТРОЙЩИКОМ фактически приводит к невозможности продать мое право требования, тк ни один банк с одобрением на ипотеку покупателем или покупатель с "наличными" не будет ждать такой срок, да и я сама не смогу вписаться ни в одну "цепочку" сделки. Это немыслимые сроки.

Марьяна Николаевна, мне не понятен ваш тон. Я не собираюсь взыскивать ничего с прежнего застройщика! Мы давно в реестре, назначен конкурсный управляющий, полномочия переданы новому застройщику, какой новый договор мы должны были заключать?

Марьяна Николаевна, Фонда защиты прав дольщиков пояснил мне, что конкурсный управляющий занимается только постановкой в реестр, а остальные полномочия переданы Застройщику. Сей волшебный документ мной пока не найден, тем не менее Застройщик действительно выдает согласия на уступку права требования, как и акты сверки взаиморасчетов, и указанные заявления с застройщиком в шапке расположены на сайте дом. рф.

Марьяна Николаевна, у застройщика такое право есть, тк после банкротства застройщика назначенный АС конкурсный управляющий провел голосование среди дольщиков о передаче прав новому застройщику и исковые требования нового застройщика АС удовлетворил и именно новый застройщик сейчас является правоприемником застройщика-банкрота. Зачем вот все это раскапывать, первоначальный вопрос был по сути.

Ильдар Фанисович, большое спасибо за вашу консультацию! По судебной практике я посмотрела, что обычно это ограничение (запрет) заканчивается вместе с полным расчетом с должником. Конечно могу попробовать продать свое право допустим физлицу с наличными (банк с ипотекой отсутствие согласия точно не пропустит), но рискую, что оператор Росреестра тоже не пропустит такую сделку и ее придется оспаривать в суде, что так же займет до 4 месяцев и хотя по судебной практике исход положительный, но мало какой покупатель на это ожидание согласится или поймет его судебные перспективы.

Марьяна Николаевна - "умный человек, который это подсказал" - это я сама, я ничего не теряю, но в случае успеха я экономлю время и действую без ограничений с любым покупателем и любой инстанцией. Что так же не ограничивает меня с момента подачи иска действовать и другими методами, кроме того полученный иск может подстегнуть застройщика незамедлительно выдать согласие.

Суть вопроса сводилась к тому, что юрлицо будет меняться. Если вам было понятно что правопреемником является новый застройщик, что тогда копали что мне надо бежать в АС и вставать в реестр. Договор не может нарушать действующее законодательство, элементарно, он ущемляет меня в правах и из-за бездействия застройщика я могу понести убытки (неуложившись в срок неустойку по залоговому договору с покупателем, сорванные сделки в цепочке и тд и тп) п.1 ст.16 ЗОЗПП. И я имею полное право адресовать их застройщику. Более того, так я полностью расплатилась с застройщиком, он не может мне отказать в согласии на уступку и любой суд примет мою сторону (докажите обратное), пункт - полная фикция, работающая против меня. Новый договор заключать не требовалось, тк в этом случае новый застройщик является ПРАВОПРЕЕМНИКОМ на основании решения АС.

Здравствуйте Лариса

Обязанность по оплате Ипотечного платежа у вас возникнет после регистрации уступки право требования согласно ст.17

Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Т.е. без регистрации уступки право требования оплата просто не будет учтена как оплата совершенная от вас

Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

1.Согласно ст 17 нижеуказанного закона договор переуступки вступает в силу только после государственной регистрации Только тогда у вас возникает право.

2 В этой связи ипотечный платеж нужно платить только после государственной регистрации договора.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 17

Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст.17 ФЗ от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" пока вы не вступили в права собственности, платежи должен вносить прежний собственник.

Ипотечные платежи будет осуществлять прежний собственник? До тех пор пока не пройдет регистрация договора?

В данном случае если деньги не поступили то такой договор можно расторгать и взыскивать убытки по ст 450 ГК так как это существенное нарушение прав продавца, шансы неплохие.

К сожалению то,что в договоре указано: стороны претензий к друг другу не имеют не является прямым доказательством оплаты денег по договору

В суде покупателю придется согласно ст 56 ГПК РФ доказывать, что была оплата по договору. Объективно говоря в данной ситуации шансы Продавца выше, чем у Покупателя.

ДКП можно оспорить в соответствии со ст 166 ГК РФ

В вашем случае сделка прошла регистрацию условия выполнены претензий нет у сторон.

Сложно будет оспорить.

Можно требовать расторжения договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий договора на основании ст. 450 и ст. 454 Гражданского кодекса РФ. Наличие указания на отсутствие претензий не лишает продавца права требовать оплаты договора, либо его расторжения. В соответствии со ст. 9 ГК РФ отказ от гражданских прав не лишает участника гражданских правоотношений реализации его прав.

Ах вот что значит сумма перечислена уже в момент подписания было сказано что сумма перечислена, ну тогда дело оочень осложняется и доказать то что кто кому то что то не переводил невероятно сложно.

Шансы Покупателя в данной ситуации все равно менее предпочтительны но они не безнадежны Прямых доказательств оплаты здесь нет Но по таким косвенным моментам в суде можно доказать ст 56 ГПК РФ что оплата все таки была произведена.

Сделка пока не доказано иное признается действительной.

Документы подписаны сданы на регистрацию. Основания для признания сделки недействительной нет.

Оспаривать по безденежности в гражданском суде практически бесполезно, поскольку доказать тот факт, что деньги не были получены практически невозможно. В таком случае более целесообразно обратиться в полицию с заявлением по факту мошенничества (ст.159 УК РФ). В ходе проверки по сообщению о совершении преступления есть возможность использовать арсенал следственных действий, предусмотренный ст.144 УПК РФ. Хотя бы можно провести психофизиологическую экспертизу (детектор лжи), провести оперативно-розыскные мероприятия, в том числе и негласные. А в гражданском суде таких возможностей нет, особенно если нет свидетелей сделки.

Ситуация скажу прямо, не простая. С одной стороны в договоре указано, что претензий нет у сторон друг к другу, с другой стороны, в договоре не прописано о факте передачи денежных средств. Здесь, по поводу шансов, я все таки склоняюсь к 50/50. Все будет зависеть от способности юриста доказать суду в соответствии со статьей 56 ГПК РФ факт передачи денежных средств или её отсутствие. Но, из своего опыта знаю, что доказать безденежность заключенной и зарегистрированной сделки весьма сложно. С 2016 года до сих пор идет судебный процесс по оспариванию сделки. Параллельно рассмотрению дела в суде, было подано заявление в полицию по факту мошенничества, статья 159 УК РФ.

Ольга, если Вы хотите получить корректный ответ на Ваш вопрос, Вам следует показать адвокату или иному юристу ВСЕ имеющиеся у Вас документы, относящиеся к спорному договору переуступки и расчетам после него между сторонами и застройщиком.

Важно дословное содержание договора и актов и вся совокупность сведений о платежах.

При этом Вы сами можете не понимать важное юридическое значение тех или иных фактов или аспектов договора и не упомянуть их в своем вопросе, от чего получить неверный ответ.

Не знаю, как коллегам, а мне лично не понятна вся совокупность правоотношений между дольщиком 1, дольщиком 2 и застройщиком. В каком виде переуступались права и обязанности по договору ДДУ (с полной оплатой или без таковой)? Кто в итоге полностью расплатился с застройщиком? Как оформлялся долг дольщика 2 перед дольщиком 1 (и был ли этот долг вообще)? Какие платежи (на какие суммы) подтверждены документами, какие - нет? Подан ли иск дольщика 1 к дольщику 2, и, если подан, то с какими требованиями?

Имеют право оспорить, и сделку, где скорее всего откажут, а вот во взыскании денежных средств не откажут, так как нет доказательств оплаты, хотя бы расписки в получении денег.

А как доказать что деньги не поступили.

В договоре переуступки только информация о том, какая сумма уплачена дольщиком 1 и какая должна быть передана дольщиком 2. В акте приема-передачи прописаны уже застройщик и дольщик 2 и указано, что сумма перечислена полностью. Эта сумма была дана в долг дольщиком 1 и долг перед дольщиком 1 был погашён частично переводом на счёт и частично наличными.

Вначале надо будет выделять Вашу долю в этом имущественном праве, а потом можете продать ее, если Ваш сын обладает дееспособностью для совершения такой сделки. Согласно СК РФ

Статья 38. Раздел общего имущества супругов

 

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

...

До подписания акта приема-передачи может быть подписан договор уступки права требования по этому договору. А после подписания акта - договор купли-продажи. ст. 421 гк рф.

.

На данный момент право требования принадлежит Вам и супруге, право указано для оформления в совместную, а не долевую собственность. Поэтому сначала с супругой стоит договориться о размере долей и внести изменения в договор. А уже после уступать право требования. ст. 38 ск рф.

Здравствуйте!

Понятно, что поскольку в ДДУ указано, что Вы и супруга приобретаете квартиру в совместную собственность после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи, то и уступить свою долю в праве требования Вы сейчас не можете, т.к. как таковой доли в праве требования ещё нет.

Поэтому Вам следует договориться с застройщиком о внесении изменений в ДДУ (путем подписания доп. соглашения к нему) в части указания, что квартиру Вы с супругой приобретаете в долевую собственность (по 1/2 доли каждому).

Соответственно, и право требования по ДДУ у Вас будет в долях.

А после регистрации дополнительного соглашения в ЕГРП, Вы уже вправе по договору уступки передать свою долю в праве требования сыну.

Такая схема вполне допустима и не противоречит гражданскому законодательству (ст. 382, 421 Гражданского кодекса РФ, ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ).

38 СК РФ и ст450-452 ГК РФ-только при выделении Вашей доли и согласии застройщика можете это сделать

Здравствуйте. Да в вашем случае возможно заключить договор переуступки права требования. Порядок заключения договора цессии регламентируется гл. 24 ГК РФ. Но это возможно только лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум три комнаты, т.е супруге, сыну, и вам. Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133 ГК РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную или двухкомнатную квартиру в вашем случае нельзя будет переуступить.

1. Отличие ДДУ от переуступки по ДДУ заключается в том,, что это хотя и взаимосвязанные, но разные договоры.

ДДУ определяет права и обязанности застройщика и дольщика (сроки строительства, объект строительства, оплата по договору, гарантии и залоги).

Договор переуступки определяет права и обязанности цедента (лица, переуступающего требование) и цессионария (лица, принимающего требование). Как правила оплата цессионарием цеденту суммы и передача цедентом цессионарию всех документов, подтверждающих требование,

При этом если бы не было договора ДДУ, то нельзя было бы заключить и договор переуступки, поскольку само переуступаемое требование не существовало бы.

Потому для цессионария важно, чтобы на руках у него были все документы, подтверждающие его требование (договоры переуступкип и ДДУ, документы об оплате дольщиком застройщику денежных средств, документы подтверждающие оплату цессионарием цеденту денежных средств во договору переуступки, документы, подтверждающие уведомление застройщика о состоявшейся переуступке).

После заключения договора переуступки права требования цессионарий становится на место дольщика и вправе осуществлять все его права в том числе и требовать от застройщика исполнения условий договора, включая неустойку.

2. Претензию по неустойке нужно писать непосредственно застройщику, поскольку после заключения договора переуступки Вы встали на место дольщика (заказчика).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно требованиям статьи 23.1 ФЗ «О защите прав потребителей» Последствия нарушения продавцом срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю. Договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Согласно ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 г. Москва «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Кроме того, в соответствии со взаимосвязанными положениями ст.151 ГК РФ и ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Хотите более подробно приходите на очную консультацию с договорами!!!!