Вопрос о возможности разделения земельного участка и заключении договора аренды с множественностью лиц с арендатором
Мы купили часть здания, расположенного на арендуемом земельном участке. Арендатор-администрация. Можем мы требовать разделить ЗУ и сделать договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора? Или можем заключить дополнительное соглашение к договору, что вот, появляется множественность лиц, не деля при этом участник? НАдо ли регистрировать это соглашение тогда?
Зависит от того, на каких условиях приобретали часть здания. Исходя из - этого - и принимайте решение.
СпроситьФизические лица вступили в договор аренды земельного участка со множественностью лиц. В этом договоре 4 арендатора плюс мы двое. Собственников зданий и помещений 12.Со всеми ли надо заключать Соглашение о пользовании земельным участком?
Вы пишите : "..Физические лица вступили в договор аренды земельного участка со множественностью лиц.." - вчитайтесь и подумайте - можно ли понять вопрос?
СпроситьЗаканчивается договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателей. Направили в адрес арендатора уведомление о том что не имеем намерения продлевать договор аренды, подписанное всеми собственниками земельных долей. Достаточно ли данного уведомления или нужно арендатору отправить соглашение о прекращении договора аренды?
Изменение договора в той же форме, что и его заключение. Другое дело истечении срока самостоятельное основание для его прекращения если нет условий о продлении
Земельный кодекс>Глава VII Земельного кодекса. ПРЕКРАЩЕНИЕ И ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ >Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
СпроситьДобрый день. В первую очередь смотрите условия и порядок расторжения/продления в самом договоре аренды. Если прописан специальный порядок уведомления при расторжении, сроки уведомления, а также специальные документы, то как уведомление, соглашение о расторжении, то и действовать вы должны в соответствии с договорными условиями. Если у вас в договоре прописана отсылка на действия в соответствии с законодательством РФ. То смотрите соответствующие пункты ГК РФ - ч.2 параграф 1 " Общие положения об аренде" , ст. 46 ЗК РФ.
СпроситьЗаключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, по этому договору по акту приема-передачи передан земельный участок. Остальные арендаторы (более 200) вступают в арендные правоотношения путем заключения соглашения о присоединении к указанному договору. В случае замены стороны - арендатора по основному договору необходимо уведомлять остальных 200 арендаторов, заключивших соглашение о присоединении? Ведь для них условия договора от замены фамилии не изменятся. Что делать арендодателю в случае замены арендатора по основному договору?
Здравствуйте. Я думаю здесь можно воспользоваться ст. Статья 617 ГК РФ " Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон", а также Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165. в случае замены стороны, составить дополнительное соглашение с изменениями к основному договору.
СпроситьНа земельном участке располагается пансионат, который построил и продал апартаменты. Земельный участок предоставлен пансионату Администрацией города по договору аренды.
Часть Собственнико-в апартаментов обратились в администрацию с заявлением о вступлении в договор аренды зу на стороне арендатора.
Пансионат отказался подписывать соответствующее ДС к договору аренды зу с администрацией и предложил собственникам апартаментов оформить соглашение о порядке пользования зу. Возможно ли после подписания данного соглашения, заключить дс о вступлении в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Есть ли риски для собственников апартаментов?
Здравствуйте. Пансионат прав, он и не будет подписывать договор аренды, так как он не собственник земельного участка. Нужно обратиться к собственнику земельного участка. Либо как вариант, который и указан у вас соглашение о порядке пользования зу.
Риски безусловно есть. Могут снести как самовольные постройки ст. 222 гк рф, либо собственник вправе требовать устранения препятствия в пользовании земли ст. 304 гк рф.
СпроситьЗдравствуйте, Амаяк, в порядке ст.552 ГК РФ
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поэтому рисков особых нет, если права собственности на аппартаменты зарегистрированы и перешли к покупателям, поэтому подписание договора пользования на условиях пансионата вполне возможно.
Удачи Вам.
СпроситьВообще то соглашение о порядке пользования ЗУ могут заключить только собственники. Поскольку именно они определяют порядок пользования (ст. 247 ГК РФ).
У Вас же определенно арендные отношения.
Поэтому надо вступать в договор аренды.
Подписывать соглашение - некорректно.
Что однако не мешает потом присоединиться к договору аренды.
СпроситьДля полноты ответа нужно бы прочесть договор аренды з.у. и понять другие нюансы...
однако нужно действовать только в рамках полномочий основного договора аренды. Вот одна из выдержек Закона, однако для полноты ответа, мало информации:
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя,
а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
ст. 22, "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019)
СпроситьПосле подписания дополнительного соглашения о порядке пользования земельным участком можно заключить дополнительное соглашение, закон не запрещает. Риски есть. Решать вопрос нужно с собственником земельного участка.
А все риски могут быть связаны с возможностью сноса постройки как самовольной (ст.222 ГК РФ). Могут обратиться в суд.
СпроситьЗдравствуйте!
Такой отказ в заключении доп. соглашения не законен, так как любой из собственников помещений может обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
Статья 39.20 Земельного кодекса РФВ случае, если… помещения в… здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Пансионат не является собственником земельного участка и не является собственником самих апартаментов, поэтому не имеет права навязывать свои условия, противоречащие нормам действующего законодательства.
Кроме того, нужно читать договор аренды пансионата с администрацией. Какие условия прописаны в нем. От этого будет зависеть и остальные возможности оформления прав на землю собственников апартаментов.
СпроситьЗдравствуйте!
Правильно сделали те собственники, которые обратились в администрацию с заявлением о присоединении к договору аренды. Считаю, что и другим собственника следует пойти по этому пути.
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ,е сли иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
СпроситьЗдравствуйте. Риск есть собственников, что могут признать самовольной постройкой, ст.222 ГК РФ. Дополнительное соглашение можно заключить если будут стороны договора согласны с его существенными условиями с учетом дополнительного соглашения, ст.432 ГК РФ:
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.СпроситьСущественными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Т. Е возможно при наличии подписанного соглашения о порядке пользования зу, обратился в администрацию о вступлении в договор аренды со множеством лиц на стороне арендатора. Не исключает ли одно другое?
СпроситьЗаключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Второй арендатор без согласования с нами произвёл ремонт ливневой канализации и восстановление асфальтового покрытия на этом земельном участке. Теперь хочет чтобы мы возместили ему часть расходов. Можем ли мы отказаться от этих расходов так как с нами работы не были согласованы.
Основание необходимо искать не вам, а второму арендатору.
Таким основанием может быть только неосновательное сбережение собственных средств за счет другого лица.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
(ст.1102 ГК РФ).
Поэтому доказывать, что ремонт канализации и устройство покрытия сделано в интересах всех арендаторов, что они им совершенно необходимы, и что благодаря этим работам улучшились условия использования участка, извлечена дополнительная выгода другими арендаторами, должна сторона, выполнившая работы.
Без такого доказывания обязательство из неосновательного сбережения своего имущества возникнуть не может.
А иных оснований требовать возместить расходы попросту не существует.
СпроситьКак правильно оформить замену арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц? Какова процедура? Должны ли участвовать в ней все собственники зданий на земельном участке?
Если затрагиваются права и обязанности всех лиц, являющихся сторонами договора, то придется подписывать у всех соответствующее соглашение (ст. 309, 310, 421, 450-452 ГК РФ)
СпроситьПроцедура изменения договора аренды указана в ст. 452 ГК РФ:
"1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок".
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
СпроситьЗемельный участок в муниципальной собственности, заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, у всех арендаторов есть право собственности на свои здания. На этом земельном участке построены капитальные гаражи (гаражный кооператив), но на стороне арендаторов ни собственников гаражей, ни кооператива - нет. Предыдущий арендатор после залога права аренды всего участка при банкротстве продал на торгах весь участок (кв.м), часть (кв.м) отсудили собственники зданий, гаражный кооператив не участвовал в арбитражном процессе, потому как срок действия договора аренды под гаражами истек. С одним из арендаторов не удается договориться, остальные согласны, на раздел зем. участка. Обязательно согласие всех или Что-то можно предпринять?
Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора только с одним из арендаторов, если последний уже многократно не выплачивает арендную плату? В данном случае предусмотрено расторжение договора только в части? Остальные арендаторы исполняют обязательства по внесению платежей.
Не может расторгнуть. Поскольку такое основание для расторжения в отношении остальных не возникает. При этом договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Т.е. он предполагает, что все эти лица обязаны. И расторгать можно только договор в целом. Арендодатель в таком случае может требовать оплаты от других в силу принципа солидарности (ст. 325 ГК РФ)
СпроситьЗдравствуйте, в данной ситуации возникнут сложности, т.к. расторгать можно только договор в целом. К договору аренды с множественностью лиц применяются общие правила о заключении договоров (гл. 27 — 29 ГК РФ) и положения о договоре аренды (гл. 34 ГК РФ). Как уже было рассмотрено выше, с учетом принципа свободы договора договор аренды с множественностью лиц может быть заключен в случае, если к соглашению пришли все его участники, а также в случае, прямо предусмотренном законом. Особенности возникают в связи с распределением прав и обязанностей между участниками договора, которые находятся на стороне с множественностью. По общему правилу такие права и обязанности считаются равными (ст. 321 ГК РФ): каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное. Необходимо обратить внимание, что, если участники договора аренды являются субъектами предпринимательской деятельности, существует презумпция солидарной ответственности и солидарного требования (ст. 322 ГК РФ). Это правило не действует, если иное предусмотрено законом или договором. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, не в рамках предпринимательской деятельности, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер (Определение ВАС РФ от 26.03.2013 N ВАС-461/13 по делу N А 40-108847/11-16-999). Таким образом, главной особенностью договоров аренды с множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора.
СпроситьЗдравствуйте!
К договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора применяются общие положения об аренде (§ I гл. 34 ГК РФ), ст. 22 и гл. 5 Земельного кодекса РФ.
Арендодатель не может в данном случае расторгнуть договор с одним из арендаторов, который не платит арендную плату. Т.к обязательства соарендаторов вносить плату за пользование земельным участком в предпринимательских целях, установленные договором со множественностью лиц на стороне арендатора, являются солидарными, если данным договором не предусмотрено иное.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"20. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное."
Поэтому арендодатель вправе требовать оплату от других соарендаторов.
СпроситьМожет конечно расторгнуть, только для этого в суд придется обращаться на основании ст.450 ГК РФ, поскольку право на расторжение договора в связи с неисполнением его условий ничем не ограничено и это не нарушает права других арендаторов.
СпроситьЗдравствуйте! Конечно такое возможно, для этого потребуется подать исковое заявление в суд о расторжении договора в части. Но арендатора необходимо заранее уведомить ГК РФ Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
...Спросить2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Здравствуйте, Согласно ст. 450 ГК РФ возможно расторжение договора вцелом, либо изменение его условий. Вы можете перезаключить договор, сделать не одно. А два соглашения с каждым из арендаторов. В случае отказа-обращайтесь в суд - ст. 452 ГК РФ позволяет это
Сейчас же у вас есть право требовать оплату со всех арендаторов в солидарном порядке либо меняйте условия договора, что оплачивает только один из арендаторов. Если вы предусмотрели оплаты с каждого в конкретной сумме. То солидарный порядок уже не действует - см. ч.2 ст. 322 ГК РФ. В вашем случае нужно хотя бы почитать договор - обратитесь к юристу
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.Спросить(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Что в таком случае происходит с платежами, которые приходились на выбывшего из договора арендатора? Переходят на остальных?
СпроситьЧтобы ответить, необходимо смотреть условия договора, но вообще, это вопрос договоренности между Вами, как арендодателем и арендаторами.
СпроситьЕсли можно так расторгнуть, то это как минимум странно.
В этом то и дело
Допустим:
У меня объект аренды за который я хочу получать 1000 рублей
Есть 2 арендатора которые берут его и платят по 500 всего выходит 1000
Один перестал платить, я иду в суд и выгоняю его из договора.
У оставшегося арендатора обязательство по внесению только 500
Тот арендатор выгнан, получается я получаю только 500
При этом существенные условия не меняются.
СпроситьЗдравствуйте, Алексей! Согласно ГК РФ Вам нужно заключить дополнительное соглашение к договору об изменении условий с двух на одного арендатора и увеличении платежа за аренду в два раза в связи с этим для другого арендатора, второго, который остаётся арендатором. Сумма, соответственно, в этом дополнительном соглашении прописывается 1000 р. А с другим арендатором расторгается договор путём заключения с о соглашение прекращении договора по соглашению сторон или в связи решением арендодателя. Удачи Вам!
СпроситьПосле заключения договора аренды нежилого помещения Арендодатель представляет дополнительное соглашение в котором предусмотрена обязанность Арендатора заключить договор страхования. При заключении договора страхования увеличивается сумма расходов Арендатора связанная с арендуемым помещением.
Вопрос: Входит ли в обязанность Арендатора заключать договор аренды?
Обязанность страховать имущество может быть предусмотрена только соглашением сторон. Если у вас основным договором такая обязанность не предусмотрена, вы не обязаны подписывать дополнительное соглашение о страховании имущества за свой счет. В отдельных видах договора аренды - например аренда предприятия - предусмотрена обязанность арендатора нести бремя расходов на страхование, в то время как обязанность по страхованию автотранспорта лежит на Арендодателе, что также при толковании норм главы 34 Аренда ГК РФ говорит о том, что в иных случаях (при заключении иных видов договоров аренды) обязанность Арендатора по страхованию может быть предусмотрена только договором.
С уважением
Артур Сергеевич
Спросить