Прав ли Департамент, допускающий отсутствие нотариально оформленного договора об ипотеке?
Организация продает здание. По условиям договора купли-продажи предусмотрена последующая оплата в рассрочку. Таким образом, происходит переход права собственности на объект недвижимости до передачи денег. В связи с этим на переданное имущество устанавливается залог на основании закона. В Департаменте регистрации прав на недвижимое имущество нам разъяснили, что нотариально оформлять договор купли-продажи, содержащий условие об ипотеке, не требуется, достаточно гос. регистрации. Тем не менее, закон об ипотеке прямо предусматривает нотариальное удостоверение договора об ипотеке. Мы опасаемся, что такая сделка является ничтожной. Прав ли Департамент, допускающий отсутствие нотариально оформленного договора об ипотеке?
Этот вопрос имеет для нас принципиальное значение, поскольку речь идет о миллионах рублей, и Покупатель отказывается уплатить нотариусу очень большую гос. пошлину.
На основании какого закона при рассрочке платежей устанавливается залог?
Залог - один из способов обеспечения обязательств. Но это гражданское соглашение, то есть оформляется договор. А если по договору купли-продажи просто предусмотрена рассрочка платежей, то обеспечение исполнения этого обязательства может быть и залог, и поручительство, и банковская гарантия. А может и не быть, взыскать неисполненное можно и на основании условий договора купли-продажи. Это если Вы сами в договоре купли-продажи предусмотрели залог, тогда заключать надо в соответствии с действующим законодательством, регулирующим эти отношения по ипотеке.
Спросить
ООО продает здание и ЗУ под ним формально физ лицу в рассрочку. Рассрочка нам нужна для налогов. При продаже недвижимости с условием рассрочке платежа, если иное не установлено договором купли-продажи недвижимости, залог недвижимости в пользу продавца возникает в силу закона, в связи с чем заключение отдельного договора залога не требуется. А вот залог нам сто лет не нужен поскольку продажа формальная. Получается, что если я отдельным пунктом в договоре укажу, что продается без залога, то залога не будет? Я правильно понимаю? Если нет, то как продать недвижимость в рассрочку и при этом без залога?
Продаю недвижимость покупателю с ипотекой от СбБанка. Покупатель не хочет обналичивать кредит, настаивает на безналичном переводе ипотечной суммы-«в течение 3 х рабочих дней на счет продавца» после регистрации Договора КП, закладной, перехода права собственности. При этом в Предв д-ре прописаны пункты: «2.1.6. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца...2.1.9. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности в установленном законом порядке.»
1. Какие условия в Договоре купли продажи должны быть указаны, которые гарантируют перевод денег Продавцу после регистрации договора и перехода права собственности?
2. Такие сделки в принципе являются ли стандартными для покупателей с ипотекой от СБ?
Прошу Вас разъяснить следующий вопрос: "Является ли действительным договор купли-продажи недвижимости, если получен отказ в регистрации перехода прав собственности в регистрирующих органах? Проблема в том, что на просторах интернета нашел два противоположных высказывания. Так в статье ОТКАЗ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ОБЖАЛОВАНИЯ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ http://riskam.net/part/oformlenie/otk_reg_prav/ нашел следующую информацию:"Например, в соответствии с действующим законодательством для ряда сделок с недвижимым имуществом государственная регистрация обязательна, при этом сама регистрация является моментом заключения таких сделок. При отсутствии государственной регистрации в таком случае сделка считается не заключенной, и она не порождает никаких правовых последствий для ее сторон. Иными словами, отказ в государственной регистрации сделки означает для сторон что они по сути её не совершили. " Если же ознакомиться с пунктом 60 ПОСТАНОВЛЕНИЯ
Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 г. "Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ..." Так кто же прав и как обстоят дела по данному вопросу на сегодняшний день?
Подтверждение целевого использования кредита
Классический ипотечный кредит
Для подтверждения целевого использования кредита заемщик должен предоставить в любое отделение Банка не позднее 10 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и ипотеки в пользу Банка следующие документы: нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с указанием на наличие обременения – ипотеки в силу закона, простую копию договора купли-продажи объекта недвижимости, содержащего штампы регистрационных надписей органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и о государственной регистрации ипотеки, простую копию подписанного заемщиком (покупателем) и продавцом акта приема-передачи объекта недвижимости.
При этом в Банк для ознакомления должны быть представлены оригиналы вышеуказанных документов.
Штраф наложили за непредоставленные документы, удостоверяющие целевое использование кредита, где надо предоставить:
• нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с указанием на наличие обременения – ипотеки в силу закона,
• простую копию договора купли-продажи объекта недвижимости, содержащего штампы регистрационных надписей органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и о государственной регистрации ипотеки,
• простую копию подписанного заемщиком (покупателем) и продавцом акта приема-передачи объекта недвижимости.
А в самом договоре такого пункта нет Как быть?
Отец хочет купить гараж в Лобне, возникли такие вопросы:
1. Как указать в договоре купли-продажи момент передачи денег, с учетом получения свидетельства о гос регистрации права собственности в регистрационной палате?
2. Продавец хочет получить деньги сразу у нотариуса; но договор о купле-продаже не является документом о праве собственности, в регистрационной палате потребуют старого владельца, как поступить правильно?
3. Возможно в регистрационной палате оформить передачу денег в момент получения документа о праве собственности, чтобы и продавец был спокоен и покупатель?
4. Как это сделать грамотно? (оформление документа на право собственности и передача денег).
5. Обязательна ли такая процедура:
От продавца:
1 - Свидетельства о Государственной регистрации права собственности.
2 - Документ основания возникновения права собственности у продавца.
3 - Нотариально заверенное согласие супруги на продажу, в случае если на момент приобретения собственник состоял в браке. Или нотариально заверенное заявление установленного образца, что на момент приобретения продавец в браке не состоял.
4 - Договор купли-продажи гаража или машино-места между продавцом и покупателем в трех экземплярах.
5 - Копия выписки из тех паспорта БТИ на объект.
6 - Копия экспликации к поэтажному плану на объект.
7 - Справка ТБТИ формы 1 А на объект.
8 - Заявление о государственной регистрации перехода права собственности установленного образца.
9 - Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права.
10 - Акт приема-передачи объекта к договору купли продажи между продавцом и покупателем в трех экземплярах.
От покупателя:
1 - Нотариально заверенное согласие супруги на приобретение объекта, в случае если покупатель состоит в браке или нотариально заверенное заявление о том, что на момент заключения договора купли-продажи продавец в браке не состоит.
2 - Заявление о государственной регистрации права собственности установленного образца от своего имени.
Заранее спасибо за ответ.
С уважением,
Евгений.
Статья 130 ГК, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относят, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса и многолетние насаждения, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо и при совершении сделок, требующих нотариального оформления. Перечень сделок, подлежащих нотариальному оформлению, определен в ГК; это договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК), договор ренты (ст. 584 ГК). Нотариальное удостоверение сделок возможно также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма и не требовалась бы (ст. 163 ГК).
Сделки, подлежащие государственной регистрации, как правило, также представляют особое значение для семьи. К таковым относятся: договор об ипотеке (ст. 339 ГК), договор продажи недвижимости жилого назначения (ст. 558 ГК), договор продажи предприятия (ст. 560 ГК), договор дарения недвижимости (ст. 574 ГК), договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК), договор аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК), договор аренды предприятия (ст. 658 ГК), договор доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК). Для одних сделок закон устанавливает необходимость обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации (договор ипотеки, договор ренты), для других — необходимость лишь государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилого дома, квартиры, гаража). Относительно таких сделок, как купля-продажа, мена, дарение недвижимости, законодатель отменил обязательность соблюдения нотариальной формы.
Таким образом, не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга при приобретении недвижимого имущества следующих видов: нежилого назначения (земельный участок, садовые и дачные дом, гараж, производственные, складские, офисные помещения и пр.). При совершении сделок с перечисленным имуществом, регистрации подлежит только переход прав, а не сама сделка (договор).
Как оцените такой ответ?
1. В каких случаях требутся нотариальное удостоверение договора залога движимого имущества?
П.2 статьи 339 ГК РФ говорит об обязательном нотариальном удостоверении "договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен".
Фактура:
Мы поставляем оборудование клиенту по договору поставки с рассрочкой оплаты. Для того, чтобы клиент имел возможность списывать платежи за оборудование на себестоимость (затраты), мы передаём клиенту право собственности на это оборудование с даты фактической передачи.
В обеспечение обязательств клиента (полностью произвести выплаты стоимости оборудования), клиент передаёт это же оборудование нам обратно в залог на срок до полной выплаты стоимости оборудования.
Фактически оборудование находится у клиента.
Нужно ли нотариальное удостоверение договора залога в этом случае?
Организации подписали договор купли-продажи здания магазина. До подачи документов на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности в здании происходит пожар, который делает невозможным его использование по назначению. Пожар произошел по вине третьих лиц, которые установлены.
Покупатель отказывается от исполнения договора и требует вернуть уплаченные средства, ссылаясь на то, что договор не зарегистрирован, а значит, не заключен.
Вправе ли покупатель в таком случае отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств и на основании каких норм?
Может ли продавец зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на здание без участия покупателя?
Прошу подсказать, потребует ли юстиция при регистрации права собственности на недвижимость регистрацию залога, если в договоре будут прописаны условия оплаты следующим образом: «Порядок (срок) оплаты имущества: 50% от цены имущества до перехода права собственности на имущество в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи с победителем аукциона, оставшиеся 50% цены имущества уплачивается в течение 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.»
Помогите разобраться. Я имею договор на передачу квартиры в собственность от февраля 1994 года. Договор был составлен в РЭУ и заверен в БТИ. Он являетя юридическим документом, согласно ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 6. Мне требуется нотариально заверить копию этого договора для предоставления в Департамент социальной защиты. Но нотариус отказывается заверять копию, мотивируя отказ тем, что документ составлялся без присутствия нотариуса. Имеет ли право нотариус заверять копию этого документа и прав ли Департамент, требуя нотариального заверения копии? Ответьте пожалуйста!
