Как защитить себя от обмана при продаже квартиры - вопросы о задатке, договоре и наличных.

₽ VIP

Уважаемая Екатерина!

Передача здатка - это тоже договор, заключаемывй в обеспечение сделки купли-продажи. Поэтому до получения задатка Вам было необходимо согласовать основные условия договора купли-продажи квартиры, в т.ч. порядок и условия оплаты сделки.

Договор купли-продажи является 2-сторонней сделкой, которая заключается по соглашению обеих сторон, поэтому Покупатель не вправе навязывать Вам свою редакцию договора.

Передача денег за покупку квартиры не должна производиться ранее заключения договора купли-продажи, поскольку договор купли-продажи недвижимости считается заключенным только после его подписания обеими сторонами и государственной регистрации и является основанием для выполнения платежей по нему.

В сложившейся ситуации Вы вправе, по соглашению сторон, положить деньги в банковскую ячейку ( по договору с банком и Вашим Покупателем), из указанной

ячейки Вы получите деньги после получения Покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру и предъявления его банку.

Если Покупатель считает, что Вы отказываетесь от сделки, он вправе подать иск в суд о возврате задатка в двойном размере, как предусмотрено действующим законодательством РФ.

Задаток не возвращается, если от сделки отказался Покупатель.

Баранникова Татьяна Николаевна

Екатерина, обязать продать квартиру через суд вас можно только тогда. когда был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, т.е. соглашение, согласно которому вы обязуетесь в будущем в оговоренный этим соглашением срок заключить договор купли-продажи на оговоренных в соглашении условиях. При этом в предварительном договоре должны быть отражены все существенные условия договора купли-продажи, в том числе предмет договора, объект продажи, цена, порядок оплаты, порядок передачи квартиры, в том числе перехода права собственности. Если в вашей расписке не урегулированы существенные условия, то такая расписка не может рассматриваться как предварительный договор.

При этом форма предварительного договора должна быть такой-же как и основного, а договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.Кроме того, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Однако и соглашением о задатке расписку тоже признать нельзя. Сумма, переданная вам может быть расценена только как аванс в счет будущих платежей. Оставлять ее у себя вы не вправе, если вас не устраивают предложенные покупателем условия договора, вы можете его не заключать, но аванс вернуть вы обязаны.

порядок оплаты (наличными либо безналично) определяется сторонами договора. Если ранее была достигнута договоренность и вы это можете подтвердить документально либо иным способом что оплата производится безналично, то вина за срыв сделки лежит на покупателе и вы вправе оставить у себя задаток. Другими словами задаток вы можете не возвращать в случае если именно покупатель был виновен в срыве сделки. Как я понял, покупатель кроме прочего пропустил срок, оговоренный в расписке на что вы можете ссылаться в суде как на подтверждение вины покупателя. В суд покупатель может подать на вас с требованием взыскать с вас двойную сумму задатка и понесенные расходы. но только в том случае, если докажет, что сделка сорвалась по вашей вине. Вам нет необходимости обосновывать безналичный способ оплаты, т.к. это договорные отношения и они возникают при взаимном согласии сторон, т.е. ваше желание не требует никаких доказательств либо обоснования. Если покупателя подобные условия не устраивают он может найти другого продавца. Главное, чтобы до подписания договора не было документа, из которого следовало бы что вы пришли к соглашению, что оплата будет проводится наличными. Удачи!