Не оповещен о сдаче дома - возможная компенсация за задержку в получении квартиры
Застройщик не оповестил о сдаче, вводе в эксплуатацию дома, хотя на данный момент идет выдача ключей (уже несколько месяцев). Планирую продавать кв до получения ключей. Управляющая компания заявила мне, - что "по Вашему договору надо будет оплатить компенсацию затрат, так как Застройщика/кооператив содержит дом с момента начала заселения по тот день, пока вы не принимаете квартиру." Хотя никаких извещений и актов я не видел и не подписывал. Верно ли то, что кооператив взыщет компенсацию за те месяца, что квартира не была получена?
Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на собственников жилых помещений, а также лиц, использующих жилые помещения по договору найма, аренды или на других законных основаниях.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в которую входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Из приведенных норм вполне ясно, что платить за коммунальные услуги должен собственник жилых помещений с момента, когда право собственности на них у него возникло. Вроде бы пока ничего сложного нет. Осталось лишь определить, кто и с какого момента признается собственником жилых и нежилых помещений в доме. Но именно здесь и начинаются проблемы интерпретации. Давайте разбираться.
Позиция многих дольщиков основана на следующем. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу п. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном данным Законом и Законом N 122-ФЗ. Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, только когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К ним относятся:
— разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;
— акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику.
Сама же государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Другими словами, у нас возникает следующая ситуация. После того как дом пройдет государственную приемку и застройщик официально (на основании акта приема-передачи или другого документа) передаст помещение, дольщик может подать заявление на государственную регистрацию права собственности, которое возникает только с момента такой регистрации. А так как данная регистрация носит заявительный характер, заявление может быть подано как сразу же после передачи помещений застройщиком, так и позднее. То есть фактически госрегистрация права собственности на объект долевого строительства может производиться в любое время по усмотрению дольщика начиная с момента передачи имущества.
С учетом вышеизложенного (в том числе положений п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ) получается, что платить за «коммуналку» нужно только после государственной регистрации права собственности на помещения. Соответственно, логичным будет вывод о том, что все коммунальные услуги, оказанные до регистрации права собственности дольщиком, должен оплачивать застройщик даже в случае, когда после передачи помещений участникам прошло, например, несколько месяцев или лет.
На первый взгляд может показаться, что данная позиция дольщиков полностью основана на законе. Так же рассуждают и некоторые арбитры (см., например, Постановление ФАС ЦО от 14.04.2008 N А 23-4144/07 А-11-349). Однако подобное распределение бремени по оплате «коммуналки» ошибочно и противоречит основам гражданского и жилищного законодательства. Да и «судебное подтверждение» является скорее исключением из правил, чем самим правилом.
Ситуация должна решаться следующим образом. Большинство арбитражных судов, рассматривающих подобные «коммунальные» споры, подчеркивают важность определения момента исполнения застройщиком своих обязательств, так как после этого фактически у дольщика возникает право собственности на имущество. Определим данный час икс.
В силу п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. На этом основании суды указывают, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Именно с этого момента он вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права, а после нее «фактический собственник» получает и юридическое право распоряжаться данным объектом.
Примечание. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В связи с этим момент возникновения у дольщика обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не датой государственной регистрации права собственности на квартиру, а датой приемки объекта долевого строительства, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на фактического пользователя данных услуг и в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях. Такой позиции придерживается Конституционный Суд (Определение от 18.07.2006 N 373-О). Вывод о том, что дольщик должен оплачивать коммунальные услуги с момента подписания с застройщиком передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства), представлен также в Определении ВАС РФ от 22.05.2008 N 5950/08, Постановлениях ФАС ВВО от 22.12.2009 N А 43-2396/2008, ФАС ДВО от 12.04.2010 N Ф 03-1746/2010 и от 23.03.2007 N Ф 03-А 04/07-2/290, ФАС УО от 02.02.2010 N Ф 09-130/10-С 5, от 19.06.2009 N Ф 09-4053/09-С 5 и от 31.03.2008 N Ф 09-2002/08-С 1 и др. Соответственно, утверждение некоторых застройщиков об обязанности дольщиков всегда платить за «коммуналку» уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома является неправомерным.
И еще на два нюанса хотелось бы обратить внимание. Во-первых, обязанность внесения платы за коммунальные услуги не зависит от того, используется помещение участником или нет. Расходы на содержание общего имущества обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. Факт неиспользования собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах (п. 11 ст. 155 ЖК РФ, Постановление ФАС ВВО от 19.11.2009 N А 29-1022/2009). Во-вторых, если застройщик передал квартиры органу государственной власти (местного самоуправления) или уполномоченному им лицу, то до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти (местного самоуправления) или уполномоченные ими лица (п. 3 ст. 153 ЖК РФ, Постановления ФАС УО от 02.02.2010 N Ф 09-130/10-С 5 и от 19.06.2009 N Ф 09-4053/09-С 5, ФАС МО от 30.12.2008 N КГ-А 41/11196-08 и т.д.).
Дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг
На практике бывает так, что еще до подписания сторонами передаточного акта застройщик предоставляет дольщикам возможность пользоваться помещениями (например, для производства внутренней отделки и проведения дополнительных коммуникаций). Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщики нередко заключают с дольщиками дополнительные договоры (либо оформляют приложения к имеющимся договорам). Рассмотрим на примере из судебной практики, как решается вопрос о законности такого договора, и обозначим его основные моменты.
Итак, между истцом (дольщиком) и ответчиком (застройщиком) был заключен договор на участие в долевом строительстве здания, согласно которому передаче участнику подлежали торговые площади на втором этаже жилого дома. Чуть меньше чем через три года строительство данного объекта недвижимости было завершено и подписан акт госприемки. Спустя два дня между сторонами был заключен дополнительный договор на обслуживание строения и долевое участие в расходах по его содержанию и ремонту, предметом которого являлось обслуживание, содержание, ремонт и эксплуатация строения, находящегося в общей собственности, в пределах имеющихся прав и полномочий. Другими словами, договором бремя по оплате расходов на содержание здания и оплате коммунальных услуг было возложено на дольщика.
Через некоторое время дольщик изменил свою позицию относительно этого дополнительного договора и подал заявление в арбитражный суд с требованием о признании его ничтожной сделкой. В обоснование своих требований истец указал, что спорный договор был подписан до передачи торговых площадей, что не соответствует требованиям действующего законодательства. И действительно, передаточный акт стороны подписали лишь через девять месяцев после государственной приемки, тогда как данный дополнительный договор, как уже было замечено ранее, — через два дня. Кроме того, заявитель уточнил, что в период заключения оспариваемого договора он не являлся собственником или владельцем объекта недвижимости, следовательно, у него отсутствовало право на заключение такого договора (право собственности было зарегистрировано через полтора месяца после подписания передаточного акта).
Однако арбитры иск не удовлетворили (Постановление ФАС ДВО от 28.07.2008 N Ф 03-А 04/08-1/2832), а высший хозяйственный суд страны не нашел оснований для пересмотра дела. В частности, в Определении ВАС РФ от 21.10.2008 N 13370/08 судьи исходили из следующего. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Спорный договор фактически направлен на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, обеспечение арендаторов, владельцев, собственников жилых и нежилых помещений строения жилищными, коммунальными и прочими услугами. При заключении договора стороны определились о бремени содержания объекта до момента государственной регистрации права собственности в связи с тем, что фактически на момент его подписания помещение перешло во владение и пользование истца. А значит, дольщик фактически являлся собственником этой недвижимости еще до подписания передаточного акта (магазин открылся еще до оформления сторонами спорного договора).
При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что отсутствие у участника долевого строительства зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на объект не может рассматриваться как основание для признания договора ничтожной сделкой. Подписав оспариваемый договор, истец добровольно принял на себя обязательства по оплате коммунальных платежей и участию в расходах застройщика на содержание объекта строительства пропорционально своей доле в нем.
Кроме того, дольщик уже частично оплатил коммунальные услуги и услуги по техническому обслуживанию помещения и ранее свою задолженность по оплате коммунальных услуг не оспаривал.
Делая вывод из вышесказанного, следует заметить, что для признания рассматриваемого дополнительного договора законным, по мнению суда, необходимо наличие следующих обстоятельств:
— фактический переход права собственности на объект до подписания передаточного акта. Отметим, что подтверждение подобного перехода должно быть доказано. В данном случае подтверждением служили документы об открытии магазина в этом помещении. А в деле, рассмотренном ФАС ВВО (Постановление от 16.06.2008 N А 38-2205/2007-10-206), таким доказательством был акт, заключенный между застройщиком и ТСЖ, о передаче на обслуживание ТСЖ внутренней электрической установки, которая была в дальнейшем проверена и допущена к эксплуатации в присутствии председателя ТСЖ;
— добровольность заключения дольщиком этого договора. В случае если застройщиком будет нарушено данное правило, он может быть привлечен к административной ответственности по ст. 14.8 КоАП РФ.
Штраф, взыскиваемый с застройщика
за нарушение прав потребителей
Иногда некоторые застройщики пытаются «хитрить». Они вносят в договор о долевом строительстве условия, суть которых сводится в перекладывании расходов по оплате коммунальных услуг на дольщиков еще до возникновения у них такой обязанности после передачи объекта долевого строительства (например, в договоре может быть записано, что «коммуналка» оплачивается участником начиная с даты получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию).
Подобное положение дел противоречит жилищному и гражданскому законодательству. Ведь, как уже было отмечено ранее, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения лишь с момента возникновения права собственности на жилое помещение. А из положений п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ следует, что законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. И условие о сроке регистрации не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства.
Когда происходят подобные случаи, кроме всего прочего можно смело говорить о нарушении Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». В частности, п. 1 ст. 16 данного Закона предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Обратите внимание! Этот Закон может применяться только в тех случаях, когда отношения, вытекающие из договора, заключенного дольщиком, возникают исключительно для удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Если факты таких нарушений станут известны компетентным органам (в частности, Роспотребнадзору либо прокуратуре), то застройщик рискует быть привлеченным к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа для юридических лиц в размере от 10 000 до 20 000 руб. за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя (см., например, Постановления ФАС ПО от 09.11.2009 N А 12-11286/2009, ФАС УО от 19.03.2009 N Ф 09-1449/09-С 1, ФАС ЦО от 14.04.2008 N А 23-4144/07 А-11-349). Кроме того, если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у дольщика возникли убытки, они подлежат возмещению в полном объеме. То есть если дольщик сначала заплатил за коммунальные услуги, а лишь потом узнал, что включение подобных положений в договор было незаконным, то застройщик обязан возместить ему всю сумму оплаченных услуг.
Справедливости ради заметим, что иногда Роспотребнадзор перегибает палку и необоснованно штрафует застройщиков. К примеру, ФАС ЦО в Постановлении от 14.01.2010 N А 68-10067/2009 снял штраф с застройщика, который включил в договор долевого строительства пункт об обязанности дольщика по оплате коммунальных платежей после подписания передаточного акта. Как мы выяснили, данная обязанность возникает у дольщика независимо от наличия такого условия в договоре участия в долевом строительстве.
Примечание. Включение в договор условия об обязанности участника по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 N Ф 09-2002/08-С 1).
ТСЖ и застройщики
Для грамотного и эффективного управления строящимся домом дольщики имеют право создать ТСЖ, которое будет представлять их интересы во взаимоотношениях как с застройщиком, так и с ресурсоснабжающими организациями. В частности, ТСЖ вправе заключать договоры на коммунальное обслуживание возводимого дома, а также участвовать в судебном разбирательстве от имени дольщиков.
Примечание. Основанием для перехода на дольщика (ТСЖ) обязанности по оплате коммунальных платежей выступает момент передачи квартиры по акту приема-передачи (Постановление ФАС ВВО от 22.12.2009 N А 43-2396/2008).
Иногда на практике взаимоотношения ТСЖ и застройщика складываются следующим образом: застройщик после государственной приемки дома (получения разрешения на ввод его в эксплуатацию) перестает платить за коммунальное обслуживание. Вместо него это приходится делать ТСЖ. Однако впоследствии товарищество через суд возвращает все потраченные деньги, которые судьи признают неосновательным обогащением застройщика (Постановления ФАС ЦО от 26.03.2010 N Ф 10-675/10, ФАС ВВО от 22.12.2009 N А 43-2396/2008, ФАС СЗО от 26.08.2008 N А 05-11873/2007).
К сведению. Застройщик не может быть учредителем ТСЖ, поскольку принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ). Такое собрание проводится в том же порядке, что и собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ). Число голосов будущих собственников пропорционально доле площади помещений, строительство которых они финансируют, в общей площади помещений в строящемся доме.
* * *
Как правило, обязанность несения коммунальных расходов прекращается у застройщика после передачи объекта долевого строительства участнику. Стороны могут согласовать в договоре более раннюю дату перехода этой обязанности к дольщику при условии, что объект долевого строительства к этому времени уже поступит в пользование участника. Однако, нарушив принцип добровольности внесения такого условия в договор, застройщик рискует получить постановление о привлечении к ответственности в виде штрафа и судебное решение, обязывающее его возместить дольщику возникшие убытки.
Определение указанной даты также важно и с точки зрения налогообложения, ведь доказать обоснованность уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль на суммы расходов на оплату «коммуналки» «за чужого дядю» налогоплательщику (застройщику или дольщику) не удастся.
СпроситьУ меня возникла неприятная ситуация с застройщиком. Мы купили квартиру в строящемся доме, получили ключи недавно, как пояснил представитель застройщика, дом сдали госкомиссии, но еще не ввели в эксплуатацию, но ремонт делать разрешили, выдали акт приема-передачи ключей (не квартиры). в ходе ремонта обнаружили недостатки: неровность полов, стен, потолков, неправильно установлены счетчики и др. теперь нам необходимо это устранять, а по факту, это недоработки застройщика. Вопрос в том, возможно ли в моей ситуации призвать застройщика к оплате наших расходов или нет. спасибо заранее за ответ.
Следует провести строительную экспертизу и определить стоимость, после чего предъявить застройщику претензию. Откажет, обращаться в суд. Необходима помощь в решении вопроса, обращайтесь. С уважением, Максимов Николай Александрович.
СпроситьЧеткого ответа на данный вопрос думаю, что Вам вряд ли даст даже юрист, который посмотрит все документы, а также узнает нюансы не доработок. Своим ответом постараюсь дать Вам направление для размышления.
Первое необходимо внимательно прочитать условия Договора, в части описания предмета Договора и уяснить, что и какого качества Вам должен был передать Застройщик. Если считаете, что переданное Вам не соответствует условиям Договора, тогда недостатки необходимо документировать желательно двух стороним Актом и заключениями не зависимых экспертов (чьи услуги если вы проиграете Вам никто не оплатит).
Небольшое отступление и комментарий не юриста, а человека, который сам получал и ремонтировал новую квартиру. Так вот неровный пол, стены и потолок это норма и в нашем подъезде на это никто не жаловался, хотя плотность юристов адвокатов, сотрудников прокуратуры на один квадратный метр в нашем подъезде очень высока. Поэтому с практической точки зрения не знаю в каком виде должны быть данные неисправности, чтобы их признали не соответствующим действующим строительным стандартам. Что касается не правильно установленного счетчика то тут ничего пояснить не могу.
Закончив с лирическим отступлением продолжаю.
Считаю, что у Вас есть два варианта первый заставить Застройщика устранить недостатки своими силами и за свой счет. Если на это Застройщик не пойдет, тогда отказаться от подписания Акта приема-передачи и направить требование о расторжении Договора и требования уплаты пени-штрафов по Договору плюс процентов за пользование чужими денежными средствами (думаю этот вариант не устроит Вас). Поэтому думаю, что реально можно попытаться сделать следующее позвонить встретиться с Застройщиком и получить от него необходимые пояснения и узнать его устную реакцию на Ваши претензии. Если ответы Застройщика и способы решения данной конфликтной ситуации Вас не устраивают. Тогда необходимо будет, как я уже написал задокументировать все недостатки по квартире, после чего направить претензию Застройщику, а после этого обращаться в суд. Судебную перспективу данного дела предсказать не берусь, так как исход зависит от многих нюансов. В данной ситуации вы можете еще потерять денег, когда обратитесь за помощью к адвокатом, которые скажут, что они согнут Застройщика в бараний рог в суде и Вам денег не только на ремонт хватит, но и на вторую квартиру после того как они выигруют дело. Только при этом вы в любом случаи заплатите за потраченное время, а вот какой будет результат не известно.
СпроситьНе подписывать, зачем Вам квартира с недоделками? Скорее всего это делают, что не нарушать срок сдачи дома, когда он по договору?
СпроситьНичего не делать: идите, посмотрите в какой стадии строительства находится ваш дом, а акт приема-передачи подпишите тогда, когда дом будет сдан и получены ключи. В договоре у вас должно быть прописано, когда и в каком состоянии должна быть ваша квартира, почитайте.
СпроситьЭто Ваше право, подписывать акт приема-передачи квартиры или не подписывать. Вам прежде всего необходимо руководствоваться вашим договором. Поскольку дом еще не сдан в эксплуатацию, можете акт и не подписывать.
СпроситьПо квартире претензий нет, но сам дом еще не сдан.
Если подпишу акт, будут выданы ключи и заключен договор с управляющей компанией с выплатой ком. услуг за пол. года. Но дом еще не сдан, насколько это правомерно?
СпроситьДобрый день, Елена Геннадьевна! Данные действия застройщика неправомерны в виду того, что он обязан передать Вам пригодное для проживания помещение, а пригодным его делает в первую очередь прием дома комиссией и введение его в эксплуатацию, что подразумевает под собой 100% готовность к проживанию и безопасность. Следовательно, акт приема передачи не может быть подписан до получения застройщиком такого заключения. Более того, в акте приема передачи указываются, реквизиты постановления о вводе дома в эксплуатацию. Следовательно, действия застройщика являются незаконными. Все условия передачи Вам квартиры (порядок и сроки) указаны в договоре долевого участия в строительстве. Для полной картины необходимо ознакомиться с этим договором, проанализировать. Таким образом, обязанность по приему квартиры у Вас возникнет только после введение его в эксплуатацию в установленном законом порядке. Будем рады Вам помочь. С уважением, юрист Ким Ксения.
СпроситьЗастройщик нарушил сроки ввода в эксплуатацию на пол года.
В ближайшие дни получаем ключи, те кто уже получил предупридили нас что в акте приема передачи Присутсвует пункт о том что притензий не имеем к срокам ввода. Можно ли как то в момент получения ключей повлиять на них что бы они выдали нужный акт приема передачи без этого пункта для дальнейших судебных разбирательств?
Что вам нужно сделать, во всех актах вписывается этот пункт. Однако его можно вычеркнуть или написать что имеются претензии и описать в чем они заключаются, на том же акте, это желательно сделать своей рукой и поставить подпись рядом с этим, и ПОЛУЧИТЬ НА РУКИ ТОЧНО ТАКУЮ ЖЕ НЕ КОПИЮ А ОРЕГИНАЛ. Т.Е. АКТ должен быть составлен в двух экземпляра по одному на каждую из сторон таков порядок если вам предложат копию говорите что это не по закону!
СпроситьВы можете в акте приема-передачи зачеркнуть указанную строку (на двух экземплярах), указать поверх неё, что есть претензии касаемо срока сдачи объекта, указанный спор будете решать в претензионном и судебном порядке.
СпроситьСразу включите диктофон
При приёмке в обоих экз вычеркните пункт этот, укажите зачеркнутом верить
Уже затем поставьте подписи и дату.
СпроситьЕсли зачернку нужную строку, напишу что имеется притензия по поводу ввода в эксплуатацию ключи они обязаны при этом выдать? Ведь начнется шантаж что ключи тогда не выдадим так как вы в договоре начеркали.
СпроситьКонечно обязаны, если не выдадут то срок еще больше продлится и штраф будет еще больше, требуйте компенсацию, например они говорят ну пожалуйста не пишите что сроки были сорваны, а вы говорите ну можно конечно но я ведь понес убытки, жил не дома а где придется, и сумму которая вас утешит, если нет, ну что, ключи они обязаны вам выдать, снимайте передачу ключей на видео, постарайтесь сначала получить ключи потом подписывать акт в получении, так и скажите сначала ключи потом акт, положили ключи в карман и пишем все как есть-была просрочка передачи с такого то по такое-то на столько то дней! Или просто количество дней. Или просто была просрочка срокам сдачи и дату фактического получения, в договоре есть же дата сдачи, потом звоним застройщику и говорим вот так то так то можем уладить и сумму скиньте чтобы попробовать договориться без суда на меньшую но без суда, если нет идем в суд, мы еще квартиру не смотрели может нам еще иск помимо пени по срокам еще придется компенсацию за состояние переданной квартиры биться, может там косяков выше крыши!
СпроситьУ меня к вам вопрос о невозможности получения ключей от квартиры по причине воспрепятствования этому со стороны Управляющей компании, ведущей свою деятельность в многоквартирном доме.
Ситуация такая:
1) дом построен, сдан в эксплуатацию и передан от Застройщика Управляющей компании;
2) квартиру в новостройке я какое-то время не принимал от застройщика по личным причинам и не проживал в ней. в связи с этим образовалась задолженность по услугам ЖКХ;
3) на данный момент я принял от застройщика квартиру по акту приёма-передачи; также с застройщиком подписан пакет остальных документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру; все документы переданы в МФЦ для регистрации в Росреестре права на собственность;
4) тем не менее в УК отказываются выдавать ключи от квартиры даже при предъявлении описи документов для регистрации собственности из МФЦ и копий акта приёма-передачи квартиры и всех других документов от застройщика. УК требует сначала подписать договор с УК, затем оплатить задолженность, подписать ещё какой-то документ и лишь затем УК сможет выдать мне ключи от квартиры на руки
Имеет ли право УК препятствовать выдаче ключей при подписании мной всех разрешительных документов с застройщиком? Имеет она право препятствовать мне, по сути собственнику квартиры, свободно проникать в свою квартиру, требуя сначала подписанич ещё каких-то документов? По идее, все остальные документы с УК подлежат подписанию после выдачи ключей.
Несёт ли в этом случае Управляющая компания ответственность за нарушение/несоблюдение порядка выдачи ключей от квартиры собственнику, принявшему квартиру от застройщика по акту приёма-передачи?
Спасибо.
Претензию в УК и Застройщику, так как это они должны были Вам выдать ключи, а не УК
. Жалобу в госинспекцию жилищную и прокуратуру о самоуправстве.
СпроситьУК действует в данном случае с Вами таким образом только для решения вопроса по поводу образовавшейся задолженности, которая скорее всего спорна между Вами и вопрос о взыскании с Вас денежных средств им придется решать в судебном порядке. Поэтому, Вы, будучи правообладателем и в ближайшее время собственником можете вскрыть дверь в свою квартиру и сменить замок, при этом имеете право требовать устранения других препятствий в пользовании квартирой, которые имеют место быть, для этого нужно подать письменную претензию в УК. В случае если вопрос не будет решен, то потребуется подавать в суд исковое заявление с соответствующими требованиями, которые будут у Вас на дату обращения с таким документом в суд.
СпроситьДом сдан в эксплуатацию, застройщик на подписывает акт-приемки. В ближайшее время застройщик скорее всего будет объявлен банкротом. Как действовать дольщику? Обратиться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности или ждать банкротства?
Доброго времени суток, Екатерина.
Если у Вас есть уверенность, что застройщик в ближайшее время будет признан банкротом, то подавать иск в суд общей юрисдикции смысла никакого нет, тем более, что Вам придется оплачивать госпошлину от суммы стоимости передаваемого Вам имущества свыше 1 000 000 рублей.
Вам необходимо подать заявление конкурсному управляющему о включении Ваших прав в реестр кредиторов о передаче жилых помещений.
Если арбитражный управляющий не ответит или ответит отказом, Вам будет необходимо подать аналогичное заявление, но уже в арбитражный суд в дело о банкротстве застройщика.
СпроситьДа. Попробуйте подать заявление в суд общей юрисдикции о признании и права собственности. А вообще консультируйтесь лично. Зачем ждать когда застройщик сам начнет процесс управляемого банкротства? Если вам надо защищать свои интересы, работайте с квалифицированным юристом. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
СпроситьКонечно Вам выгоднее признать право собственности в судебном порядке. Так как если Вы войдёте в состав кредиторов, то Ваше имущество будет включено в общую массу активов застройщика, затем реализовано с торгов и Вы получите денег пропорционально Вашему участию (если Вам что то перепадёт), наверняка у застройщика крупные долговые обязательства и есть незавершенные объекты, покрытие этих долгов так же будет тогда за счёт Вашего имущества если пойти по пути участия в банкротстве.
СпроситьВам нужно срочно признавать право собственности. Если в будущем Вашу сделку оспорят, то хотя бы Вы спокойно включитесь в реестр дольщиков. Но зачастую такие сделки не трогают.
СпроситьУточните имеется ли дело о банкротстве застройщика. Информация должна быть на сайте арбитражного суда.
Если процедура банкротства не начиналась, застройщик уклоняется от передачи Вам квартиры, дом введен в эксплуатацию и квартиры поставлены на кадастровый учет, то не стоит медлить - надо обращаться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности. Перед обращением в суд направьте застройщику претензию, в которой можете требовать передать Вам квартиру и выплатить нейстойку. Обязательно получите выписку из ЕГРП о правообладателях по Вашей квартире.
СпроситьЕсли дом фактически построен и его готовность более 90 процентов то лучше конечно не ждать банкротства, а подавать в суд иск о обязанности передать вам квартиру, неустойку, признания права собственности и т.д. Понять по каким основаниям подавать иск в суд можно после изучения ситуации и материалов. После признания банкротом, а на это может уйти до года, действовать будет сложнее.
СпроситьЗаконно ли подписание акта приема –передачи квартиры до ввода дома в эксплуатацию? Мы подписали акт без даты, в нем был пункт что претензий к застройщику не имеем. Сейчас срок сдачи дома по договору прошел, а он до сих пор не введен в эксплуатацию. Могу ли я требовать признания акта приема-передачи недействительным? И требовать неустойку с застройщика?
Застройщик прислал уведомление о завершении строительства и о том что необходимо прийти на осмотр квартиры в течении 7 дней, но по факту по телефону отдел заселения говорит, что заселение не началось и ждите СМС уведомления. А то что они прислали не важно.
Надо прийти и засвидетельствовать тот факт что она не готова. А то потом, могут сказать что вы не пришли, и сделают акт приемки-передачи подписанный в одностороннем порядке. Согласно закона о долевом строительстве нет такого уведомления как смс сообщение.
СпроситьПишите претензию им о незамедлительной передаче ключей.
В случае отказа в удовлетворении законных требований потребителя Вы можете в судебном порядке потребовать:
- неустойку
- штраф в размере 50% на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП
- моральный вред (ст. 15 ЗоЗПП)
- возмещения расходов на юриста в случае их понесения (ст. 98, 100 ГПК РФ)
Обратитесь к юристу за грамотной работой в суде, в том числе можете обратиться к одному из ответивших Вам на вопрос.
СпроситьСитуация на сегодняшний день следующая: дом сдан, но выдача ключей еще не началась. Дата выдачи ключей в ДДУ до 30.12.20, то есть по факту уже есть просрочка. До сих пор неизвестно, когда придет приглашение от застройщика на подписание акта-приема передачи, может быть февраль, март или апрель. Нужно ли сейчас писать претензию застройщику за нарушение сроков, если да то как считать неустойку (на сегодняшний день?) или лучше подождать, когда придет СМС о возможности записаться на осмотр квартиры и подписание акта?
Здравствуйте, исходя из сказанного вами, вы можете писать уже претензию так как на лицо нарушение условий договора. А то, что нет акта приема передачи, это не ваша проблема, а застройщика так как в договоре указаны даты и они обязаны их соблюдать. А неустойка наверняка считается за каждый день просрочки, поэтому не важно когда писать претензию.
Спросить