Изменения в проектной документации после подписания ДДУ - возможность требования соразмерного уменьшения цены квартиры и ссылка на соответствующую статью закона
Застройщик, несколько раз после подписания ДДУ по 214 ФЗ, внёс изменения в проектную документацию, а именно:
1.вместо отделки цоколя исскуственным камнем оштукатурил и покрасил.
2.вместо благоустроенной дворовой площадки включающей спортивные, гимнастические и детские сооружения, зону барбекю, площадку для тениса, скамьи и теневые навесы, беседки, ограничился только двумя детскими площадками.
3. в каждом подъезде должен быть двухуровневый потолок, на полу керамогранит, вместо этого обычный потолок и плитка керамическая на полу.
4. лестничный пролёт в подъездах должен был быть покрыт специальным полимерным покрытием, обеспечивающим противоскольжение и снижение уровня шума от шагов, этого не сделано.
Могу ли я потребовать от застройщика соразмерное уменьшение цены объекта (квартиры), и на какую статью закона лучше сослаться?
Можно потребовать снижения стоимости, для этого необходимо предъявить застройщику письменную мотивированную претензию на основе норм ГК.
Спросить
Застройщик изменил проектную документацию, и на месте предусмотренной ранее детской площадки и парковки возводит административное здание, при этом переместив и уменьшив обозначенные выше объекты в несколько раз. Как быть?
Ответ отключен модератором
Здравствуйте Екатерина
В вашем случае, при таких обстоятельствах как изменение проекта в одностороннем порядке вы вправе потребовать от застройщика:
1.безвозмездного устранения недостатков в разумный срок 2.соразмерного уменьшения цены договора
3.возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При отказе застройщика выполнить ваши требования, путем направления требования можете обращаться в суд, с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (ст.178 ГК)
возврата денежных средств, уплаченных по договору, уплаты процентов в соответствии с частью 2 ст.9 Федерального закона N 214 (т.е. в размере 1/150 ставки рефинансирования до возврата денег) и штрафа в 50% от присужденной суммы в качестве, а также судебные расходы.
Спросить
Здравствуйте, Екатерина!
Вообще-то возможность внесения изменений в проектную документацию у застройщика есть, в том числе можно переместить и уменьшить объекты, но он это должен сделать соблюдая ряд требований. В частности, получить положительное заключение государственной экспертизы на эти изменения. То есть застройщику повторно надо обращаться.
Сделал ли застройщик это все или просто поменял без экспертизы проект - это нужно уточнять.
И в случае нарушений можно написать застройщику претензию и обратиться в суд с исковым заявлением.
ст.48.2,49,52 ГрК РФСпроситьп. 44 Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»
Здравствуйте Екатерина!
Основное для Вас!
Письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 сентября 2019 г. N 34072-ДВ/08 О порядке подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ определено, что в случае выявления в процессе строительства (реконструкции) объекта капитального строительства необходимости внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, такие изменения могут вноситься в виде отдельного изменения в соответствии с Градостроительным Кодексом Российской Федерации, в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 статьи 49 ГрК РФ
Изменение может быть выполнено в виде рабочей документации, при этом объем и состав изменений должны соответствовать требованиям Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", обеспечивать совместимость с разделами проектной документацией, в которые изменения не вносились и быть оформлены в соответствии правилами, утвержденными Приказом Минрегиона РФ от 02.04.2009 г. N 108 "Об утверждении правил выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации".
Проектная организация, осуществляющая Проектное сопровождение, дает подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 ГрК РФ, в случае, если изменения, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации на основании ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ, для строящихся или реконструируемых объектов капитального строительства (в том числе входящих в состав линейных объектов) одновременно.
Внесение изменений в проектную документацию на строительство или реконструкцию линейного объекта, помимо вышеуказанных требований, не должно влечь за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов.
Подробнее ➤
Таким образом, если застройщик нарушил процедуру изменения проектной организации и самовольно изменил класс и категорию возводимого объекта, то Вы имеете право обратиться в Росстройнадор в соответствии со ст.54. Государственный строительный надзор ГрК РФ с требованием остановить строительство незаконного объекта.
Удачи Вам!
Спросить
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Однако, права на изменение проектной документации застройщику в одностороннем порядке Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предоставлено, а значит, исключение, предусмотренное ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не применяется.
Таким образом, с точки зрения действующего гражданского законодательства застройщик не имеет права в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию строящегося объекта.
Кроме того, предоставление застройщику возможности в любое время по своему усмотрению изменить проектную документацию может существенно повлиять на права и законные интересы участников долевого строительства. Фактически изменение проектной документации может привести к потере интереса у участника к строительству данного объекта недвижимости.
Таким образом, из системного толкования положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Гражданского кодекса Российской Федерации, а также конституционного принципа рассмотрения прав и свобод человека и гражданина как высшей ценности в Российской Федерации, можно уверенно констатировать, что в существующих условиях предоставление застройщику права на одностороннее изменение проектной документации строящегося объекта долевого строительства не соответствует действующему законодательству, а также существенно нарушает права и законные интересы участников долевого строительства. Одновременно представляется необходимым нормативное закрепление данного вывода, так как положения действующего Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержат однозначных формулировок по данному вопросу.
СпроситьМожно ли получить возмещение от застройщика если в проектную документацию вносились изменения после подписания ДДУ, а именно, план квартиры в ДДУ отличается расположением балкона (изначально был из кухни, после внесения изменений в проект стал из комнаты), двухкамерные окна заменены на однокамерные, из проектной документации убрали остекление балконов и нарушены сроки сдачи объекта, указанные в ДДУ. Можно ли рассчитывать на компенсацию за нарушение сроков в период пандемии, если застройщик не останавливал деятельность в период карантина.
Можно рассчитывать на компенсацию за нарушение сроков по ДДУ и в части изменения после подписания ДДУ.
Спросить
Можно, при условии, если Вами не подписывались (либо не акцептовались иным образом) дополнительные соглашения, предусматривающие те изменения, которые указаны в Вашем вопросе. Разумеется, в судебном порядке.
СпроситьЗаключил договор долевого строительства. Близится день приема квартиры. Объект уже был осмотрен, и к застройщику имеется претензия относительно качества отделки и площади объекта. В связи с этим есть несколько вопросов:
1. Застройщик сообщил, что в данный момент он ожидает паспортов на квартиры от БТИ, после их получения будет осуществляться передача квартир. Т.к. мной было выявлено (+проведена строительно-техническая экспертиза, подтвердившая) несоответствие площади по договору долевого строительства, плану застройщика и реальной площадью квартиры, есть подозрение, что в тех. паспорте БТИ площадь моей квартиры будет соответствовать площади, указанной в плане застройщика (т.к., скорее всего, БТИ на место не выезжало для замеров, паспорта делаются по планам застройщика). Стоит ли мне принимать квартиру с неточностями в паспорте и обязан ли застройщик, за свой счет, провести процедуру замены тех. паспорта на верный (и в какие сроки)?
2. К застройщику имеются претензии по отделке. Но есть проблема - по инициативе застройщика в суде рассматривается дело о его банкротстве. Как будет лучше поступить - принять квартиру, а в акте приема-передачи зафиксировать недостатки, или же квартиру не принимать, составлять акт дефектовки и ждать, пока застройщик устранит все?
Принимайте квартиру, но в акте укажите все недостатки, после приемки будете предъявлять претензии
СпроситьЗастройщик запрещает дольщику делать копии и фотографировать проектную документацию. Можно ли заставить застройщика предоставить дольщику заверенные копии проектной документации?
Что для этого необходимо сделать?
Можно. Написать ему заявление об ознакомлении на основании части 2 статьи 24 Конституции России.
СпроситьКупили квартиру в новостройке по ДДУ. Застройщик задерживает сдачу дома и пердачу квартиры на квартал. Когда лучше написать претензию Застройщику до подписания акта приёма или после? И могу ли я в этой же претензии потребовать компенсации морального вредда и штраф в размере 50% от суммы неустойки от Застойщика в Досудебном иске к Застойщику? Согласно Ф.З.№214
Добрый день! До подписания акта можно написать. Конкретного образца не существует. Пишется в свободной форме с изложением и пояснением обстоятельств по делу. От кого, ваши адрес и телефон, кому (ФИО или название организации, должности), что, где, когда, что просите Дата, подпись.
СпроситьПретензию и расчет неустойки нужно составлять сейчас, для этого есть причины, моральный вред взыскивает суд, 50% не предъявить.
СпроситьЗдравствуйте. Недавно мой ребёнок пошёл в сад, в котором отсутствуют веранды. Обычный советский садик. Можно ли как-то обратиться в администрацию для решения данной проблемы? Согласно СанПиНу устройства и содержания детских дошкольных учреждений (детские ясли, детские сады, детские ясли-сады) п.11. Каждая группа должна иметь на площадке теневой навес, площадью 40 кв.м, для защиты от солнца и осадков. Полы теневых навесов должны быть деревянными. В IV климатическом районе и IIIБ подрайоне теневые навесы ограждаются с двух сторон; во II климатическом районе, IВ, IД и IIIА подрайонах - с трех сторон. При теневых навесах оборудуются кладовые (встроенные шкафы, стеллажи, полки, скамьи с ящиками под сиденьями) для хранения игрушек и инвентаря. Теневые навесы, пристраиваемые к зданиям, не должны затенять помещений групповых ячеек. В IА, IВ и IГ подрайонах вместо теневых навесов предусматриваются прогулочные веранды.
Что делать, если веранды нет, а стоимость новой около 200 тыс. руб.?
В произвольной форме пишите. В соответствии с ч. 1 ст. 2 ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан в Российской Федерации" от 02 мая 2006 года N 59-ФЗ граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы, органы местного самоуправления и должностным лицам
Согласно п. 3 ст. 5 вышеуказанного Закона при рассмотрении обращения государственным органом, органом местного самоуправления или должностным лицом гражданин имеет право получать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона, уведомление о переадресации письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов.
В силу ст. 9 Федерального закона от 02.05.2005 года N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ" обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения.
В силу ст. 15 Закона лица, виновные в нарушении настоящего Федерального закона, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
Спросить
Обращайтесь в суд на МДОУ согласно ст. 254 ГПК РФ.
Просите признать бездействие незаконным.
Решение суда направляется для устранения допущенного нарушения закона руководителю органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностному лицу, государственному или муниципальному служащему, решения, действия (бездействие) которых были оспорены, либо в вышестоящий в порядке подчиненности орган, должностному лицу, государственному или муниципальному служащему в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Спросить
Советую обратиться с жалобой в прокуратуру со ссылкой на Сан-Пин
Согласно ФЗ от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре"прокуратура является единой федеральной централизованной системой органов, осуществляющих надзор от имени Российской Федерации за исполнением действующих на ее территории законов.
Детскому саду может быть вынесено предписание об устранении нарушений
Спросить
Уважаемая Валентина!
Нормы приведённых Вами СанПиН носят в части оборудования теневых навесов рекомендательный характер, и имеются в виду именно навесы а не пристраиваемые к основному зданию веранды.
3.9. Для защиты детей от солнца и осадков на территории каждой групповой площадки устанавливают теневой навес площадью из расчета не менее 2 кв. м на одного ребенка. Для групп с численностью менее 15 человек площадь теневого навеса должна быть не менее 30 кв. м.
Теневые навесы рекомендуется оборудовать деревянными полами на расстоянии не менее 15 см от земли или выполнить из других строительных материалов, безвредных для здоровья детей.
3.9.1. Теневые навесы для детей для детей младенческого и раннего возраста и дошкольного возраста в I, II, III климатических районах ограждают с трех сторон, высота ограждения должна быть не менее 1,5 м.
(в ред. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 20.12.2010 N 164)
таким образом, если на территории Вашего детского сада имеются так называемые "беседки" - требования СанПиН соблюдаются.
Спросить
Уважаемая Валентина!
Неужели в детском садике просто пустой двор?
Понимаете, Вы можете, конечно, последовать совету моих коллег, и писать жалобы в суд, прокуратуру и т.д.
Но я могу только предположить, что если детский сад функционирует не первый год, значит и органы образования, и Роспотребнадзор знают, что нет ни веранд, ни теневых навесов, и не считают это основанием для закрытия детского сада. Вполне возможно, что здание стоит в очереди на реконструкцию, и что в настоящее время просто отсутствует финансирование. Я полагаю, что в жару или под дождь детей не станут выводить на прогулку, с риском для здоровья.
Мне понятна Ваша забота о ребёнке, но я не стану посылать Вас просто так тратить время и нервы на написание бесконечных (и зачастую бесполезных) жалоб.
Вот если бы написали, что стены садика пошли трещинами, крыша протекает и полы проваливаются - я с полной уверенностью посоветовала бы Вам активно действовать. А так - ну зачем? Согласитесь, мы ведь и в собственном доме не всё можем устроить по своему вкусу из-за нехватки денег. А что про детский сад говорить? Вы знаете -сколько средств им выделяют? Сейчас все деньги идут на строительство новых детских садов, потому что их не хватает катастрофически, и люди вынуждены годами стоять в очереди на получение места для ребёнка.
В Вашем случае я посоветовала бы Вам поговорить с заведующей, уточнить - планируется ли ремонт, и как обстоит дело с прогулками детей в летнее время.
Всего Вам доброго!
СпроситьДа, Людмила, вы правы. Я так и хочу поступить. Просто воспитателей и нас, родителей, озадачили постройкой веранды, а я понимаю, что столько денег мы вряд ли наберем. Вот и ищу способ, как бы и заведующую не подставить и веранду сделать для детей. Может быть просто достаточно будет коллективного заявления от сада, подписанное родителями, чтобы сделали постройки? А в садике действительно голо, одни шины. У нас на площадке вообще ничего нет.
СпроситьУважаемая Валентина!
Вполне разумно со стороны родителей обратиться в управление образования, а ещё лучше -в городскую администрацию с коллективной просьбой решить проблему устройства в Вашем садике детской прогулочной площадки - с беседками, горками и т.д. Сейчас во всех дворах многоэтажной застройки есть типовые детские площадки из яркого, красивого и прочного пластика. Эти площадки заказывает и оплачивает администрация. Укажите, что со своей стороны родители готовы принять посильное участие в приобретении и обустройстве места отдыха своих детей, но не имеют возможности полностью взять на себя эти расходы..
Желаю Вам удачи!
СпроситьN214-ФЗ Ст 21. Информация о проекте строительства, пункт 2 (По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления)
подпункт 4 (проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения)
У меня договор долевого участия с застройщиком. Обращался к его представителям (менеджерам) с просьбой предоставить проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. На сайте застройщика около 35 документов, из которых самый первый – изначальная проектная документация и остальные – внесенные в нее изменения. Некоторые блоки в проектной документации менялись несколько раз (по договору долевого участия застройщик может менять проектную документацию).
Менеджеры мне сообщают, что нет конечного документа, в котором учтены все изменения, иными словами, говорят, смотрите все 35 документов и «соединяйте в голове сами». Но, я же не могу доверять им словам, администраторам сайта, которые выкладывают документы (вдруг какое-то изменение не выложено). Поэтому попросил предоставить мне единый документ – проектную декларацию - включающую в себя все внесенные в нее изменения.
Подскажите, как мне поступить, написать официальное заявление в офисе застройщика?
Вам следует общаться с застройщиком в письменном виде, в том числе требовать предоставления соответствующей информации.
Спросить
У меня есть заключенный по 214 закону договор о Долевом строительстве, в нем указана фиксированная цена квартиры (1 кв.м), без возможности ее изменения. Все платежи сделаны, квартира не висит под кредитом как залог.
Могу ли я при изменении цены квартиры (сейчас застройщик продает квартиры дешевле) потребовать изменения цены в меньшую сторону?
Цены на товары все время изменяются, но это не основание требовать внесения изменений в договор (это может быть сделано, но только при согласии второй стороны договора). Гражданский кодекс исходит из принципов свободы договора и его обязательности для исполнения.
СпроситьЙ вечер!
Хотела бы уточнить законность действия застройщика:
Заключен договор ДДУ, в соответсвтии с договором проведена полная оплата объекта, приложение к ДДУ определен план объекта строительства с указанием площадей всех помещений. Застройщик направил уведомление о необходимости подписания ДС к ДДУ в связи с тем, что НЕЗНАЧИТЕЛЬНО изменилась площадь объекта строительства, в связи с выданными замечаниями пожнадзора.
На данное уведомление я направила запрос застройщику о предоставлении копии выданных замечаний пожнадзора и направлении 2 экземпляров проекта ДС к ДДУ.
На данный запрос застройщик направил отказ в предоставлении замечаний пожнадзора и 1 экземпляр проекта ДС к ДДУс приложением нового плана квартиры, в котором полностью изменены все площади помещений, и произведено увеличение нежилых площадей и существенное уменьшение жилых.
Вопрос 1: обязан ли застройщик предоставить замечания пожнадзора, на основании которых он внес изменения в проект объекта строительства?
Вопрос 2: Вправе ли застройщик исполнять ЗАМЕЧАНИЯ пожнадзора, а не предписания?
Вопрос 3: Если внесение изменений в проект затрагивает имущественные и другие интересы дольщика должен ли он проходить повторно экспертизу проектной документации?
Вопрос 4: Законны ли действия застройщика в части самовольного внесения изменений в проект объекта строительства?
Вопрос 5: Обязан ли застройщик произвести пересчет стоимости объекта строительства с учетом изменения площади нежилых помещений с понижающим коэффициентом?
По проектной декларации в каждом подъезде должен быть лифт и мусоропровод. Сейчас вместо лифта и мусоропровода застройщик сделал гостинки. Дом еще строится. Могу ли я потребовать с застройщика какую нибудь компенсацию если для меня при покупке квартиры лифт являлся существенным условием?
Если в договоре прописан лифт и мусоропровод, тогда можете в судеб порядке требовать компенсации.
Спросить
