Правовая защита при покупке квартиры в лизинг - риски и гарантии

Добрый день! Анализ покупки по лизингу цепляю в виде своей опубликованной ранее статьи ЛИЗИНГ – КАК СПОСОБ ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ

В условиях отсутствующего спроса на рынке недвижимости ввиду падения платежеспособности населения, помимо всем известной ипотеки хотелось бы рассмотреть редкий на сегодняшний вид сделок, тем не менее, имеющий популярность и в Омске прежде всего в сфере коммерческого оборота, как лизинг. Лизинг – сделка, в результате которой организация или гражданин приобретает с помощью лизинговой копании интересующий его объект недвижимости сначала во временное владение и пользование (в аренду), а затем в собственность.

Рассмотрим преимущества и недостатки лизинга, сосредоточившись на объекте – «жилое помещение» и главным образом в отношении физического лица, (не предпринимателя, не организации), желающего его приобрести.

Итак, в схеме лизинг предполагается несколько участников - 1)лизинговая компания 2)гражданин, присмотревший жилое помещение (далее именуемый "арендатор-покупатель) 3)продавец собственник квартиры 4)кредитная организация, у которой лизинговой компании, возможно понадобиться занять денег, что купить интересующее арендатора-покупателя жилье. Само оформление сделки также включает целую группу сделок: 1)кредитный договор между 1 и 4 упомянутых участников 2)договор купли-продажи между 3 и 4 участником 3)договор лизинга между 1 и 2 участником.

В результате этой суммы сделок гражданин получает сначала в пользование, а затею собственность жилое помещение по факту выплаты всех лизинговых платежей. Естественно, что ему придется в течение срока, предусмотренного договором лизинга заплатить и покупную стоимость квартиры (за которую купила лизинговая компания купила квартиру у продавца) и вознаграждение лизинговой компании, за то что она смогла это сделать в интересах арендатора-покупателя и все годы ждала выкупной цены и своего вознаграждения.

В чем отличие лизинга от ипотеки в целях приобретения жилья?

С помощью ипотеки - то есть кредита, выдаваемого гражданину банком на покупку жилья под залог этой недвижимости, физическое лицо приобретает понравившееся жилое помещение, "подписываясь" на регулярные платежи, которые обязуется выплачивать годами банку в погашение кредита. Но! Улавливаем разницу - жилье сразу оформляется в собственность гражданина, хотя бы и при этом оформляется залог (ограничение) в пользу банка.

При лизинге жилье сначала оформляется в собственность лизинговой компании и лишь по факту выплаты всех платежей - переоформляется в собственность гражданина. Кроме, того лизинговая компания, имеет право передать эту квартиру в залог третьему лицу, например, банку, который ее прокредитовал.

Естественно, психологически далеко не каждому интересно рассчитываться за не свое жилье, хотя документально подразумевается, что оно станет своим по факту выплаты всех платежей.

Вопрос, в чем же достоинство лизинга по сравнению с ипотекой:

1)довод о том, что налог на имущество продолжает платить лизинговая компания вместо гражданина выглядит не очень решающим, сумма налога, даже с учетом кадастровой стоимости, а не ранее применяемой инвентаризационной в любом случае составит для среднебюджетной квартиры в Омске ориентировочно до 10 тысяч рублей в год.

2)первоначальный взнос для покупки у гражданина - чаще всего нужен и при лизинге и при ипотеке. Ипотека часто дается даже на небольшие суммы от 500 тыс. рублей, лизинг – от 1 млн. рублей, следовательно небольшие объекты (гостинка, малосемейка) уже по схеме лизинга не приобрести

3)текущий и капитальный ремонт квартиры, коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором должен платить гражданин и в том и другом случае, в случае лизинга, фактически платит еще не за свое помещение

4)при покупке жилья с помощью ипотеки возможно досрочное гашение кредита практически сразу, при лизинге часто вводится мораторий сроком до 1 года, по истечении которого можно досрочно выплатить выкупную стоимость;

5)если становиться тяжко платить продать квартиру без предварительного согласия банка ипотеку теоретически можно: погасив кредит деньгами самостоятельно найденного покупателя, при лизинге такие манипуляции мало производят впечатление на потенциального покупателя, т.к. жилье в собственности лизинговой компании, а арендатору-покупателю остается только размахивать руками;

6)процентная ставка по ипотеке от 12 процентов, по лизингу от 16 процентов. Срок пользования кредитом по ипотеке – от 10 до 30 лет по желанию покупателя. Лизинг дается до 10 лет. Не каждый способен рассчитаться в такие сроки.

Так в чем же преимущество лизинга? Опрос лизинговых компаний в Омске показал, что лизинговые компании отличаются более индивидуальным подходом в анализе платежеспособности клиента, его возраст и занятость. Несмотря на то, что лизинговые компании также предпочитают видеть и справки формы 2-НДФЛ, и справки предприятий по свободной форме, обращают внимание на судимость, но в то же время более детально взглядывают в другие доходы клиента и его родственников, желающих выступить поручителями (при желании клиента), а самое главное лизинговые компании в Омске имеют опыт анализа осуществляемого клиентом бизнеса. При наличии 40 процентов первоначального взноса справок о доходе предоставлять и вовсе не надо. Чем оправдана такая лояльность по части анализа платежеспособности? Потому что у лизинговой компании есть главная гарантия от прекращения платежеспособности арендатора-покупателя – квартира с самого начала оформляется в собственность лизинговой компании и в случае нарушения проплат без суда по акту изымается из пользования.

Потому и аудитория лизинговых компаний это, прежде всего, граждане с неподтвержденным официальным доходом, предприниматели и организации. Частный случай физические лица – учредители фирм, ведущих бизнес, желающих купить себе квартиру, но не желающих выбирать оборотные средства из своей компании. Если, при этом по договору лизинга арендатором-покупателем выступит созданная физлицом организация, то эта организация получает льготы по налогу на прибыль (платежи списываются на себестоимость) и квартира амортизируется в течение срока лизинга. Для такой категории заемщиков лизинговая сделка – удобная схема приобретения собственного жилья.

В случае утраты платежеспособности арендатор-покупатель обязан освободить помещение и по Закону «О финансовой аренде «лизингу» он имеет право на возврат денег в составе лизинговых платежей, которые составляли часть выкупной стоимости, за минусом затрат и дохода лизинговой компании. Естественно, лизинговые компании также стремятся доказать свои убытки. По Омску есть судебные решения в пользу несостоявшихся собственников.

Елена Поперечная Начальник юридического отдела ООО «Агентство недвижимости «Аркада-Стиль».