Как осуществить обмен 2-комнатной квартиры на 3-комнатную, учитывая наличие несовершеннолетних детей с долями в квартире, включая чужого ребенка, с целью исключения его из нового жилищ

Если несовершеннолетний дети имеют долю в праве собственности на квартиру, то любые сделки с такой квартирой возможны только с разрешения органа опеки.

Здравствуйте! Нужно согласие органа опеки на обмен недвижимости. Органы опеки могут разрешить не выделять долю ребенка в новому жилье, а взамен средства на счет ребенка перечислить. Только так, либо долю выделять ребенку в другой квартире.

Если квартира находится в собственности (поскольку пишите, что детям принадлежат доли в праве собственности), то речь идёт о заключении договора мены (2-х кв. на 3-х кв.), а не обмена (как это часто происходило в период социализма и редко сейчас при обмене одного муниципального жилого помещения на другое), то на одной из сторон договора (на Вашей стороне) - множественность лиц. Этими лицами должны являться ВСЕ участники общей долевой собственности, включая несовершеннолетних. Причём, от лица чужого ребёнка договор мены должны подписать его законные представители (родители, опекуны). Иначе Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Разрешение на совершение сделки должен дать орган опёки, поскольку есть доля несовершеннолетних. Такие сделки совершаются сейчас в нотариальной форме.

Лишать какого-либо из несовершеннолетних права собственности Вы не вправе. Более того, это у Вас и не получится. Если же получиться неким фантастическим образом, то в последующем такая сделка может быть признана недействительной. Либо с Вас взыщут в пользу несовершеннолетнего его убыток в размере рыночной стоимости доли.