Как обойти преимущественное право других участников при покупке доли в общей долевой собственности на нежилое помещение - риски и альтернативные варианты сделок

199₽ VIP

Нет.

Дарение не спасает.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в ст. 29 требует нотариальное участие.

Факт издания (принятия) акта органа государственной власти или органа местного самоуправления и достоверность содержащихся в нем сведений проверяются посредством направления межведомственных запросов органом регистрации прав в орган, издавший такой акт, а подлинность нотариально удостоверенного документа и достоверность содержащихся в нем сведений - в порядке получения информации из единой информационной системы нотариата, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1. Предусмотренная в настоящей части проверка проводится в течение двух рабочих дней в пределах срока осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Здравствуйте, Сергей!

Во-первых, закон требует либо нотариальный отказ, либо просто извещение сособственников об их праве преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).

Вы можете, к примеру, предложить сособственникам приобрести долю по цене, за которую они заведомо долю не приобретут. А с действительным покупателем оформить договор купли-продажи именно за эту цену.

Тут, конечно, могу быть нюансы, связанные с налогообложением (например, продавец должен будет уплатить НДФЛ в бОльшем размере, если доля в собственности менее 3 лет). Но варианты решения проблемы есть. Надо подробнее изучать Вашу ситуацию.

При покупке доли в общей долевой собственности на нежилое помещение (коридор и лестничная клетка) закон требует предоставлять нотариальный отказ других участников от преимущественного права покупки.

--- Здравствуйте Сергей, начну с того, что никто вам ничего из перечисленного имущества, НИКОГДА НЕ ПРОДАСТ, Можно даже не мечтать об этом. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...

IV. Контроль за содержанием общего имущества

""IV. КОНТРОЛЬ ЗА СОДЕРЖАНИЕМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

39. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.[/u]

""42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.[u] Удачи Вам и всего хорошего.

Здравствуйте.

Все сделки по долям проходят через нотариуса.

Поэтому за Вас нотариус может направить письменное уведомление о продаже доли другим собственникам.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Продажа доли в праве общедолевой собственности на нежилое помещение, представляющее собой коридор и лестничную клетку, возможно в случае обособления и постановки на кадастровый учет этого помещения как самостоятельного объекта недвижимости, то есть объекта, не относящегося к общему имуществу здания.

В противном случае (относятся к общему имуществу здания), такие объекты не подлежат отчуждению.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

В силу п.1. ст.6 ГК РФ (аналогия закона) к таким отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 ГК РФ.

Статья 289. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Указанная позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которому:

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Если здание является многоквартирным жилым домом, то продажа доли в праве собственности на общее имущество дома прямо запрещена законом (п.2 ст.290 ГК РФ).

Из Вашего вопроса не ясно, почему Вас интересует, кто будет собственником доли, если Вы получаете соразмерную плату за свое имущество, не важно, от кого. Если, всё-таки, есть основания для признания указанного помещения общим имуществом здания, вопрос о будущем собственнике представляется несущественным.

По существу вопроса, самым простым вариантом отчуждения помещения вне установленной процедуры реализации преимущественного права покупки, является договор дарения.

Также, можно рассмотреть другие, менее надежные и более сложные, варианты, например, договор займа с залогом в виде доли в праве на помещение с последующим удовлетворением требования заимодавца во внесудебном порядке путем оставления предмета залога за ним, согласно п.2 ст.349 и и п.2 ст.350.1 ГК РФ:

Ст. 349 ГК РФ

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Ст. 350.1 ГК РФ

2. Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости.

Кроме того, оценить указанное право и внести его в уставный капитал хозяйственного общества (создать), после чего продать его (долю или акции общества) покупателю.

Как указано в Определении ВС РФ от 11.03.2014 по делу №56-КГ 13-12 (www.vsrf.ru внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Сергей Берестов, Вы написали: "Вы можете, к примеру, предложить сособственникам приобрести долю по цене, за которую они заведомо долю не приобретут. А с действительным покупателем оформить договор купли-продажи именно за эту цену" Этот способ мне известен, но дело в том, что на слишком завышенную цену в договор я не пойду сам из-за налогов, независимо от того, сколько денег на самом деле мне поступит как продавцу, ну и второй аргумент - сособственники могут принять и завышенную цену (помещение важное для них).

По всей видимости придется заключать договор дарения, а деньги брать в черную.