Возможно ли разделение на два ТСН в едином торгово-офисном центре для собственников торговых помещений и офисных помещений?
Есть единое здание торгово-офисного центра, возможно ли организовать два отдельных ТСН (собственников торговых помещений и отдельно офисных) т.к. совершенно разные задачи. Заранее благодарю за ответ.
Добрый день! Да, конечно возможно. Арендуйте помещение частями на двоих (два договора аренды) и торгуйте. Удачи Вам! Спасибо за обращение.
Спросить
В процессе организации ТСН понадобилась справка,что один из жильцов сидит. Где мы можем ее получить?
Я собственник нежилого помещения в торговом центре. У меня отдельный вход с другой стороны. Режим работы круглосуточно. То есть, когда закрывается торговый центр, я закрываю двери в коридор торгового центра и работаю через отдельное крыльцо. Фирма занимается фотоуслугами.
Собственники некоторых помещений в этом же здании из за личной неприязни на собрании собственников принимают решение что я должна работать строго по режиму работы ТЦ., Несмотря на то, что у меня отдельный вход. Имеют ли они на это право?
Есть ли законы, которые регулируют данные вопросы.
Здравствуйте, Анастасия!
Не обязаны вы подчиняться их решению.
Такие решения могут быть законны если речь идет об общем имуществе.
У Вас же своя собственность, свой отдельный вход.
На основании ст. 209 ГК РФ Вы можете поступать так как Вы захотите. Посылайте их подальше. Пусть свои фантазии реализовывают в отношении кого то другого.
Спросить
Ответ отключен модератором
Здравствуйте, Анастасия, на Вас не распространяются нормы ЖК РФ, касающиеся общего собрания собственников помещений МКД, ЖК РФ ст.44, поскольку торговый центр нельзя признать многоквартирным домом, понятие МКД определено в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 21.08.2019) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"
6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.Кроме того положения ЖК РФ вообще неприменимы к такому объекту, как торговый центр, поскольку регулируют исключительно жилищные отношения ЖК РФ Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:Т.е. собственники иных помещений торгового центра не вправе диктовать Вам условия, касающиеся режима Вашей работы, поскольку Ваше помещение изолировано от остальных. На Вас распространяются исключительно нормы ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на капитальный ремонт);
11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.Спросить
Здравствуйте, уважаемая Анастасия! Прежде всего отмечу, что ни жилищное законодательство, ни положения об аренде, о которых ведут речь выше, к вопросу не имеют никакого отношения. Другие собственники не вправе Вам указывать, по какому графику Вам работать и как использовать Ваше помещение. Это вправе решать только Вы как собственник согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ. Так что они могут принять хоть сто решений, Вас они не касаются, т.к. оснований для этого нет. Речь идёт не об общем имуществе, где нужно было бы общее согласие собственников (ст.247 ГК РФ), а о Вашем личном. Так что ответ: не имеют права.
Статья 209. Содержание права собственностиСпросить1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
В тексте вопроса не все описано.
Если Вы собственник своего "курмыша" - отсека - нежилого помещения, то Вы вправе распоряжаться и своей собственностью как угодно, и как хозяйствующий субъект сколько угодно.
В вопросах доступности помещений общего пользования другие собственники должны решать относительно защиты своих территорий.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник сам распоряжается своим имуществом.
"Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1. Статья 209. Содержание права собственности1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, ..."...
Никто не вправе вмешиваться в предпринимательскую деятельность и указывать в какие часы работать.
Ограничения могут быть установлены только судом.
СпроситьДело в том, что они не имеют право вмешиваться в Вашу предпринимательскую деятельность и диктовать ВАм, какой режим работы Вам устанавливать, так что можете игнорировать их решение, у Вас отдельный вход и это не ВОПРОС имущества находящегося в совместной собственности, например коммуникации, так что это просто пустые звуки их собрание и решение, пусть обращаются в арбитраж, им там неверняка откажут, Вы как собственник, в соответствии со ст.209 ГК РФ,сами решаете как Вам пользоваться Вашим имуществом, не нарушая прав иных собственников.
Спросить
Здравствуйте Анастасия
Чтобы прекратить спор предложите вынести на обсуждение вопрос о выборе лица, который будет ответственным за закрытие двери общего входа и сторожем ТЦ в одном лице. А так при любом варианте вы как собственник имущества вольны пользоваться и распоряжаться им в любое время по ст.209 ГК.
Причина принуждения вас работать по графику ТЦ не основана на законе и при нарушении ваших прав вы можете подать иск в суд об устранения препятствий в пользовании вашим имуществом по ст.304 ГК
Спросить
Здравствуйте уважаемая Анастасия!
Разумеется, есть законы на этот счет. Дело том, что торговый центр не является многоквартирным жилым домом, соответственно нормы Жилищного кодекса РФ (в частности, ст.44,46) в данном случае не действуют и то,что они там на собрании собственников решили для Вас не обязательно.
Вы собственник, у Вас отдельный вход, поэтому вполне можете после закрытия торгового центра работать через отдельный вход. Ст.209,247 ГК РФ,.Другие собственники не вправе вам на этот счет давать указания.
СпроситьИмеется "коттеджный" поселок, юридически являющийся частью деревни (адреса присвоены вида дер. Ромашка, ул. Садовая, д.1).
Все участки имеют статус ИЖС, дороги внутри поселка - земли общего пользования.
Электроэнергия, газ - по прямым договорам с энергосбытовыми компаниями.
Среди жильцов есть инициативная группа с желанием огранизовать ТСН среди всех жителей "коттеджного" поселка (опять же юридически получается среди жителей некоторых улиц деревни), чтобы собирать взносы и тратить на охрану, дороги и прочее.
Существуют как сторонники этой идеи, так и противники.
Инициаторы утверждают, что если наберется больше половины желающих вступить в ТСН - то у меньшинства автоматически возникает обязанность заключать с ними договор эксплуатации инфраструктуры и платить взносы наравне со всеми.
Что видится не совсем логичным, т.к. с одной стороны это не садоводческое товарищество, где все дороги в общей собственности и т.п., а с другой стороны логично чтобы вся деревня участвовала, а не только часть улиц.
Прошу уточнить, действительно ли это так, со ссылками на правовые акты.
Спасибо.
Здравствуйте.
В соответствии со статьей 123.12 ГК РФ, Товарищество собственников недвижимости это добровольное объединение нескольких собственников. На основании данной нормы, обязать вас вступить в товарищество никто не может.
Спросить
Законно создать ТСН при этом число голосовавших должно быть более 50%
Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
ЖК РФ Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья.
СпроситьТовариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Для того, чтобы создать ТСН надо более 50 процентов голосов.
Насильно Вас туда никто затащить не сможет. Но если Вы вступите, то обязаны будете подчиняться правомочным решениям органов управления ТСН. Даже если Вы будете голосовать против, а будет кворум, установленный уставом ТСН.
ГК РФ Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ в пункт 1 статьи 123.12 вносятся изменения.
См. текст в будущей редакции.1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.
3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.
4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.
Спросить
Здравствуйте. Да это возможно. Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ТСН. Для этого нужно решения о создании товарищества, утверждении его устава по соглашению с собственниками данных домов п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ.
Спросить
Здравствуйте.
Согласно ст 123.12 ГК РФ, ТСН является добровольным обеденением собственником. Принудить собственников вступить в ТСН не могут.
СпроситьДобрый день Дмитрий!
Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.
Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.
СпроситьСогласно ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ ТСН создается на добровольных началах.
Никто НЕ ВПРАВЕ принуждать к вступлению в его члены.
Важно! Участниками ТСН могут быть только собственники объектов недвижимости, при этом дома ДОЛЖНЫ обладать общими коммуникациями, а земельные участки должны быть частью единого дачного массива.
Иначе, правление общим имуществом будет неосуществимо.
Спросить
Вы можете объединиться на основании Ст. 123.12. ГК РФ Основные положения о товариществе собственников недвижимости, однако...
1. дороги принадлежат муниципалитету...
2. "Электроэнергия, газ - по прямым договорам с энергосбытовыми компаниями"...
как следует понимать, цель объединения - совместная эксплуатация вышеперечисленных коммуникаций. Однако это, как минимум невозможно по ряду причин - либо необходима передача на баланс вашего ТСН этих инфраструктур, либо заключение договоров на поставку газа и электроэнергии...
Нет правовых актов, позволяющих создавать товарищества собственников с целью организации совместной эксплуатации муниципальных земель... Если я правильно понял вопрос.
Спросить
Да, это действительно так - для принятия решения о создании ТСН нужно согласие простого большинства собственников жилых домов, то есть 50.1% голосов. Голоса считаются от площади жилых домов.
ЖК РФ
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 31.01.2016 N 7-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников жилья", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.
СпроситьВ нежилом здании 2 собственника, одним из которых являемся мы. Вход в здание общий. Второй собственник не дает разрешение на организацию отдельного входа в наши помещения. Как можно принудить его дать разрешение с целью получения разрешения на реконструкцию (организацию отдельного входа). На данном этапе с нашей стороны подан иск в арбитражный суд. Судья склоняется на отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на отсутствие судебной практики. Заранее благодарен. Сергей.
Указывайте на ст. 247 ГК РФ.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
И судебная практика не влияет на спор - он обязан быть разрешён судом.
Спросить
Допускается расторжение договора в судебном порядке только после того, как одна из сторон в письменной форме обратилась к другой стороне, участвующей в договоре с вопросом о мирном расторжении документа. Суд имеет право вмешаться в расторжение договора, при условии невыполнения, хотя бы одного из пунктов, заранее оговоренных упомянутых в условиях договора.ст. 451 ГК РФ
Вы можете просить порядок пользования в суде, согласно ст. 247 ГК РФ
Спросить
Сергей Владимирович, добрый день!
Для принудительного оборудования отдельного входа Вам необходимо выделить в натуре Вашу долю в праве общей долевой собственности, либо произвести раздел общего имущества.
Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Как указано в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда, РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", под несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Для того, чтобы доказать, что раздел (либо выдел доли в натуре) возможен, Вам необходимо провести независимую строительную экспертизу (либо такая экспертиза будет назначена судом), которая даст заключение о технической возможности оборудовать отдельный вход и укажет варианты раздела общего имущества.
Спросить
1) Считаю, что организация отдельного входа правомерна, если не противоречит строительным, противопожарным и санитарным нормам и не нарушает прав и интересов второго собственника.
2) Судья не имеет право отказывать в удовлетворении иска на основании "отсутствия судебной практики".
3) У меня был случай из судебной практики в которой на основании решения суда было обеспечен беспрепятственный доступ (проход и проезд) к собственному зданию, которое находилось на огороженной территории и доступ к которому возможен был через чужую проходную.
Вот реквизиты:
номер дела: А07-20134/2011
СпроситьСергей Владимирович, добрый день!
В соответствии со ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
При этом необходимо учитывать следующее:
В соответствии с пп.35-37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
"О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
35. В соответствии с пунктом 3 "статьи 252" суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
36. При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 "статьи 252" Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении "порядка" пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Таким образом, Вам необходимо ходатайствовать о назначении строительной экспертизы, которая укажет на возможность (невозможность) выдела доли в натуре. Кроме того, у Вас всегда есть право на обращение в суд за определением порядка пользования имущества (ст.247 ГК РФ).
Также суд не имеет право отказать в иске в связи с отсутствием судебной практике, иск должен быть рассмотрен по существу.
Спросить
Это нарушение правил пожарной безопасности. Моджно подать в суд исковое заявление об устранении нарушений правил пожарной безопасности.
Спросить
ВАМ НЕОБХОДИМО ИНАЧЕ СФОРМУЛИРОВАТЬ ИСКОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ И ТРЕБОВАТЬ НЕ ПОНУЖДЕНИЯ К ПОЛУЧЕНИЮ СОГЛАСИЯ, А ТРЕБОВАТЬ ВЫДЕЛА СВОЕЙ ДОЛИ В НАТУРЕ -СТ. 252 ГК РФ.
В ЭТОМ СЛУЧАЕ СУД ПО ХОДАТАЙСТВУ СТОРОН ВПРАВЕ НАЗНАЧИТЬ СУДЕБНУЮ ЭКСПЕРТИЗУ, КОТОРАЯ ДАСТ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ВОЗМОЖНОСТИ ВЫДЕЛА В НАТУРЕ, В Т.Ч. И С ОБОРУДОВАНИЕМ ОТДЕЛЬНОГО ВХОДА. ПРИ ЗАЯВЛЕНИИ ТАКИХ ТРЕБОВАНИЙ ВЫ ВПРАВЕ ПРЕДСТАВИТЬ СВОЕЙ ПРОЕКТ ВЫДЕЛА ДОЛИ В НАТУРЕ .
В ДАННОМ СЛУЧАЕ СОГЛАСИЯ ДРУГОГО СОБСТВЕННИКА НЕ ТРЕБУЕТСЯ И РЕШЕНИЕ ПРИНИМАЕТСЯ НА ОСНОВАНИИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ЭКСПЕРТА. НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА ПРОВОДИТСЯ ОБОРУДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНОГО ВХОДА.
Статья 252 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Спросить
Уважаемый Сергей Владимирович , г. Владимир !
На основании ч.1 ст.244 ГК РФ «Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности».
Согласно Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 64 от 23.07.2009г
«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»:
п.3.«Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с ч.1 ст.246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников».
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 21.10.2014г
20:38 моск.
СпроситьУ меня такая ситуация. Я являюсь собственником нежилого помещения в маленьком торговом центре. Проблем заключается в следующем. Собственник торгового центра требует заключить договор аренды на холл, для прохода моих клиентов. Так же непонятно как происходит расчет коммунальных услуг. У нас с собственником заключен агентский договор. Но суммы очень большие. Поясните права собственника и надо ли нам с ним заключать договор на предоставление электроэнергии и других коммунальных услуг.
При заключении договора аренды, само собой пордразумевает, что коммуникации вам будут предоставлены, только прописать необходимо в договоре, что оплату производите вы и указать сумму , либо в соотв с показаниями счетчика ( ст 606 ГК РФ)
Договор аренды на холл??интересно. Это места общего пользования и они принадлежат всем арендаторам и оплату за них производить или нет решает только собственник Вы уточните в связи с чем, он хочет брать оплату за холл?
Спросить
Уважаемая Марина!
Понятие ограничения (обременения) дано в п. 1.ст.1 закона о государственной регистрации прав. Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. П. 2 ст.6 и п.2 ст.13 данного закона к ограничениям (обременениям) права на недвижимость отнесены также сделки, подлежащие государственной регистрации.
Следует отметить, что правовая природа ограничений и обременений права различна, хотя эти различия условны. Ограничение стесняет субъекта вещных прав в основном при осуществлении правомочий распоряжения недвижимостью. Обременение, не ограничивая возможности реализации правомочий распоряжения недвижимостью, связано с объектом права и при отчуждении объекта переходит к новому правообладателю.
СпроситьЕсли вы пользуетесь местами общего пользования,то какой-либо договор необходим. Это не обязательно договор аренды. Может быть другой (ст. 421 ГК РФ). В противном случае могут взыскать деньги (ст. 1102 ГК РФ)
Спросить
На холл договор не нужен, это общее имущество, а на коммуслуги можете заключить договоры напрямую с коммунальными организациями (ст.421 ГК РФ).
СпроситьДоговор аренды на холл невозможен, поскольку это общее имущество и пользоваться им имеют право все без исключения. такие требования незаконны.
В договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений (здания), чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.
Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию).
1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.
2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.
3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.
Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.
Первый вариант.
В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.
Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий (помещений)) либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе).
НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.
Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ.
Второй вариант.
В договоре аренды стороны делают оговорку, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.
Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.
В этом смысле показателен пример из арбитражной практики - рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) "Тверь" к акционерному обществу "Торговая компания "Афина" (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).
Суть дела такова. Торговая компания "Афина" (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель). По условиям договора аренды ТК "Афина" обязана была заключить с МУП "Тверь" договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор не был заключен. Несмотря на это ТК "Афина" пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП "Тверь" было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.
МУП "Тверь" обратилось в арбитражный суд с иском к ТК "Афина" о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и ТК "Афина" была вынуждена выплатить МУП "Тверь" соответствующие суммы.
Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (подп. 4 ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ), при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.
Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты могут быть учтены им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.
НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор может принять к вычету при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).
Третий вариант.
В договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор компенсирует ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета).
В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего в свою очередь выставляет счет арендатору.
В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами. Идеальный вариант в этом случае - установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора. Но это не всегда возможно, и в большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.
При данном варианте обязанность по содержанию имущества возложена на арендатора. Поэтому расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для арендодателя не являются расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, так как арендодатель не имеет правовых оснований для их осуществления.
В то же время полученная арендодателем от арендатора компенсация коммунальных расходов также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Компенсация коммунальных расходов представляет собой возмещение суммы произведенных арендодателем затрат. Она не влечет получения экономической выгоды арендодателем, следовательно, не является доходом, который необходимо учитывать для целей налогообложения.
Арендатор, возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли (п. 8 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ, письмо УМНС по г. Москве от 23.08.02 N 26-12/39149 и др.). При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.
Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться счета поставщиков коммунальных услуг, счет, выставленный арендодателем, и документы арендатора об оплате (платежные поручения, квитанции к ПКО).
Операция по получению арендодателем компенсации затрат на оплату коммунальных услуг не является объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг. Поэтому у арендодателя, с одной стороны, не возникает обязанности предъявлять арендатору НДС к оплате и соответственно выписывать ему счет-фактуру. Но, с другой стороны, для того чтобы арендатор имел возможность принять к вычету НДС, содержащийся в цене коммунальных услуг, ему необходим счет-фактура (ст. 169 НК РФ).
СпроситьЗдравствуйте!
Вопрос не такой уж простой, как кажется на первый взгляд.
Дело в том, что отношения между собственниками нежилых помещений в отношении помещений общего пользования (в отличие от соответствующих отношений между собственниками квартир в многоквартирном доме) законом достаточным образом не урегулированы.
Но судебной практикой выработаны некоторые рекомендации.
Существует, к примеру, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23 июля 2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которому:
"При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания".
Согласно данному разъяснению, собственник здания (торгового центра) не вправе требовать с Вас заключения отдельного договора аренды на холл, поскольку у Вас есть доля в праве собственности на холл.
Что касается договора на предоставление электроэнергии и других коммунальных услуг, то у Вас есть право заключить договор и непосредственно с поставщиком соответствующих коммунальных услуг.
Но при этом необходимо учитывать, что, согласно ст. 539 Гражданского кодекса РФ, договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.
СпроситьДобрый день!
Не требуется заключать дополнительный договор аренды на холл, для обеспечения прохода клиентов.
Вы не занимаете холл для занятия предпринимательской деятельность и таким образом требования в заключении договора не обоснованы.
Кроме того, обязать Вас в заключении договора нельзя (ст. 1 ГК РФ).
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
Спросить
Мария!
Вы являетесь собственником помещения. В соответствии со ст.210 ГК РФ: "Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором". Требования собственника торгового центра о заключении договора аренды не основаны на законе, однако собственник вправе начислять Вам расходы по коммунальным платежам, соразмерно занимаемому Вами помещению, в случае если докажет, что Вы пользуетесь другими помещениями торгового центра. Вы вправе самостоятельно заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с энергоснабжающими организациями.
СпроситьОтношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нем, прямо законом не урегулированы.
В связи с возникновением споров по этому поводу дано разъяснение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009
г. № 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". В частности
следующее.
«Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании,
возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства,
регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а
также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные
шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются
инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в
данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие
несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит
собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее — реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что
исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве
общей собственности на общее имущество определяются пропорционально
площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть
определен иной размер доли в праве общей собственности на общее
имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади,
существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в
здании.»
Исходя из системного толкования норм ст.ст. 209, 210,
249, 289, 290 ГК РФ с учетом позиции ВАС РФ, собственник помещения в
нежилом здании обязан нести расходы по содержанию как собственного
помещения, так общего имущества, доля участия в содержании которого
определяется как отношение площади помещения собственника к площади
помещений, находящихся в собственности.
Спросить
есть такое понятие как право сервитута,ГК РФ, это дает вам право прохода в свое помещение,если кто-то против то решайте вопрос в судебном порядке в соответствии с ГПК РФ ст.131-132, тем более вы не арендатор а собственник какого-то помещения, как-то вы в него должны попадать поэтому договора аренды не надо,по поводу коммуналки, вам это надо выяснить направьте претензию собственнику в письменном виде и если вас не устраивает его расчеты то обращайтесь в суд, или установите элсчетчик в своем помещении,немного сложнее с теплом,но тоже решаемо,тоже можно установить счетчик у себя, на водоснабжение и водоотведение тоже или договориться с собственником по этой части, полагаю вы не одна в помещении из собственников с ними и решайте по оплате в долях
СпроситьДоговор аренды заключать не обязаны, вправе подать иск в суд о признании права долевой собственности на холл. ст. 304 гк рф.
Договор на предоставление электроэнергии и других коммунальных услуг вправе заключить напрямую в энергоснабжающей организацией, если есть возможность отдельного подключения или же заключить договор с собственником ТЦ. .
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”
5 августа 2009
9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации А.А. Иванов
Секретарь Пленума,
судья Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Статья 545. Субабонент
Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.
СпроситьУважаемая Мария г. Москва !
Если вы являетесь Собственником нежилого помещения, что должно подтверждаться государственной регистрацией прав в Росреестре субъекта РФ, то в этом случае в данном здании вам принадлежит также часть Общего имущества, в частности:
На основании ч.1 ст.244 ГК РФ «Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности».
Также Согласно п.2 Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 64 от 23.07.2009г «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»:
«При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ ЗДАНИЯ относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, ЛИФТЫ, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, ЧЕРДАКИ, ПОДВАЛЫ, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), КРЫШИ, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, САНИТАРНО- ТЕХНИЧЕСКОЕ и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».
Поэтому расходы по коммунальным платежам должны распределяться пропорционально долям принадлежащим всем Сособственникам в данном здании.
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 10.03.2015г
Спросить
Так подскажите, как с коммунальными услугами. Надо ли через него или самостоятельно?
СпроситьЭтот пункт должен быть прописан в договоре аренды, Самостоятельно вы не подключите ни свет, ни проведете воду, т.к. собственником является не вы и без согласия собственника, вам коммуникации не проведут, решать данный вопрос только с ним
СпроситьДоговор аренды на холл невозможен, поскольку это общее имущество и пользоваться им имеют право все без исключения. такие требования незаконны.
В договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений (здания), чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.
Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию).
1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.
2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.
3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.
Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.
Первый вариант.
В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.
Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий (помещений)) либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе).
НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.
Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ.
Второй вариант.
В договоре аренды стороны делают оговорку, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.
Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.
В этом смысле показателен пример из арбитражной практики - рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) "Тверь" к акционерному обществу "Торговая компания "Афина" (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).
Суть дела такова. Торговая компания "Афина" (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель). По условиям договора аренды ТК "Афина" обязана была заключить с МУП "Тверь" договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор не был заключен. Несмотря на это ТК "Афина" пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП "Тверь" было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.
МУП "Тверь" обратилось в арбитражный суд с иском к ТК "Афина" о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и ТК "Афина" была вынуждена выплатить МУП "Тверь" соответствующие суммы.
Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (подп. 4 ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ), при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.
Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты могут быть учтены им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.
НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор может принять к вычету при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).
Третий вариант.
В договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор компенсирует ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета).
В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего в свою очередь выставляет счет арендатору.
В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами. Идеальный вариант в этом случае - установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора. Но это не всегда возможно, и в большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.
При данном варианте обязанность по содержанию имущества возложена на арендатора. Поэтому расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для арендодателя не являются расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, так как арендодатель не имеет правовых оснований для их осуществления.
В то же время полученная арендодателем от арендатора компенсация коммунальных расходов также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Компенсация коммунальных расходов представляет собой возмещение суммы произведенных арендодателем затрат. Она не влечет получения экономической выгоды арендодателем, следовательно, не является доходом, который необходимо учитывать для целей налогообложения.
Арендатор, возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли (п. 8 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ, письмо УМНС по г. Москве от 23.08.02 N 26-12/39149 и др.). При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.
Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться счета поставщиков коммунальных услуг, счет, выставленный арендодателем, и документы арендатора об оплате (платежные поручения, квитанции к ПКО).
Операция по получению арендодателем компенсации затрат на оплату коммунальных услуг не является объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг. Поэтому у арендодателя, с одной стороны, не возникает обязанности предъявлять арендатору НДС к оплате и соответственно выписывать ему счет-фактуру. Но, с другой стороны, для того чтобы арендатор имел возможность принять к вычету НДС, содержащийся в цене коммунальных услуг, ему необходим счет-фактура (ст. 169 НК РФ).
СпроситьНапрямую возможно, если есть свое энергопринимающее оборудование, иначе через собственника ТЦ ст. 545 гк рф.
СпроситьУважаемая Мария г. Москва !
При оплате коммунальных услуг вам необходимо исходить из того, что вы являетесь:
- НЕ арендатором;
- Сособственником имущества в данном здании.
Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 10.03.2015г
СпроситьЗдравствуйте. Являюсь собственником небольшого нежилого помещения на втором этаже в отдельностоящем 3-х этажном здании. Здание разделено между двумя собственниками, один из которых владеет коммуникациями всего здания. Владелец коммуникации угрожает отключить электричество, несмотря на своевременные уплаты, вынуждая купить мощности. Неясно, какая мощность принадлежит (положена мне как приобретателю помещения), так как договор купли продажи помещения не содержит сведений о коммуникациях. При покупке не был составлен акт разграничения балансовой стоимости. Как быть, что делать, что и кого у потребовать? Помогите пожалуйста.
С уважением, Лара.
Во-первых, обращайтесь к организациям оказывающим услуги, выясняйте кому принадлежат комуникации, какой договор заключен. Во-вторых, предупредите угрожающего что могут быть последствия согласно ст. 1064 гк рф если он выполнит свои угрозы.
Спросить
Нужно было составить: акт об осуществлении технологического присоединения; акт разграничения границ балансовой принадлежности сторон; акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон.
Согласно п. 19 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861 По окончании осуществления мероприятий по технологическому присоединению стороны составляют следующие документы: акт об осуществлении технологического присоединения; акт разграничения границ балансовой принадлежности сторон; акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон.
Спросить
--- Здравствуйте ЛАРА, к сожалению второй собственник имеет полное право вам отключить коммуникации, если имеются тех. условия. Но нужно читать ваши договора и видеть тех паспорта зданий. При отсутствии достижения соглашения, придётся решать вопрос в суде. Статья 421. Свобода договора [Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В. 
Ничего он вам не отключит, потому что поставщиком электроэнергии не является. Отключить может только сетевая организация. Несение расходов на содержание коммуникаций здания и прочее должно быть предусмотрено вашим договором. Акт разграничения балансовой принадлежности заключается с сетевой организацией, а не с собственником здания. Поскольку у вас помещение в здании, которое принадлежит в остальном другому лицу, то акт оформляется у собственника с поставщиком, у вас его и не должно быть.
Все смотрите в договоре.
Гражданский кодекс РФ
Статья 432. Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.СпроситьСущественными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2015 г. N 25
О ПРИМЕНЕНИИ
СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ЧАСТИ ПЕРВОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
40. В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.
В данном случае коммуникации являются общим имуществом собственников, Вас не имеют право отключить.
В таких ситуациях новый собственник нежилого помещения обращается в электроснабжающую организацию с заявлением о заключении с ним соответствующего договора электроснабжения. При этом к заявлению должно быть приложено соглашение между собственниками объекта недвижимости о распределении фактически использовавшейся мощности. То есть об определении долей в общем объеме мощности, приходящихся на каждое нежилое помещение, расположенное в здании. Данное распределение производится на основе расчета, выполненного проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию. В случае возникновения конфликтной ситуации между собственниками нежилых помещений, расположенных в здании, по перераспределению мощности спор решается в судебном порядке.
Всего хорошего.
Спросить
Добрый день, Лара!
Действующей (с точки зрения подключения к электросетям) считается электроустановка, мощность которой является зарезервированной (использовавшейся ранее, например, прежним владельцем объекта) и на которую не распространяются положения постановления Правительства РФ № 861 от 27.12.2004 г. в части заключения договора технологического присоединения, а следовательно и в части оплаты заприсоединенную мощность.
В существующих нормах и правилах устройства и эксплуатации электроустановок определение этого термина звучит по-другому, но смысл остается прежним, а именно:
действующей считается электроустановка или ее часть, которая находится под напряжением, либо на которую напряжение может быть подано включением коммутационной аппаратуры.
Таким образом, если электроустановка является действующей, иными словами, если ее мощность была зарезервирована, то плата за подключение такой электроустановки к электросетям (например, при смене собственника, арендатора и т.д.) взиматься не должна.
Поэтому в указанном постановлении Правительства РФ термин «действующая электроустановка» отсутствует (и это важно, поскольку отсутствие такого термина подтверждает несостоятельность требований электросетевых организаций к потребителям электрической энергии в части платы за технологическое присоединение и за выполнение каких либо мероприятий по технологическому подключению к электросетям).
В этом случае, например, при смене собственника (арендатора) объекта новому владельцу электроустановки не требуются технические условия (ТУ) на технологическое присоединение к электросети, и он вправе получить от электросетевой организации разрешение на присоединение мощности путем переоформления присоединенной мощности прежнего владельца электроустановки.
Подтверждение выделенной электрической мощности.
Для этого в электросетевую организацию помимо прочего комплекта документов (согласования с балансодержателем сети (если заявитель является субабонентом) ситуационного плана местности, справки от энергосбытовой организации об отсутствии задолженности по оплате потребленной электроэнергии, правоустанавливающих документов и др.) необходимо представить разрешение на присоединение мощности прежнего владельца или акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности на данную электроустановку между прежними ее владельцами и электросетевой организацией.
Но даже в такой недвусмысленной ситуации новому собственнику (арендатору) приобретенного объекта (здания, помещений и др.) приходится прикладывать усилия, чтобы доказать очевидный факт, что данная электроустановка не вновь смонтирована, а ранее была подключена к электросети. Несмотря на то что электросетевой компании об этом известно, отсутствие разрешения на присоединение мощности прежнего владельца объекта не позволит новому владельцу объекта, пока он не найдет это разрешение, переоформить на себя мощность электроустановки.
По закону он не имеет право отключать электричество, так как не является прямым поставщиком электричества. Заявка на переоформление электрической мощности представляется в сетевую организацию, к электрическим сетям которой присоединены энергопринимающие устройства заявителя. Вы обращаетесь в территориальное отделение службы по технологическим присоединениям электрических сетей. Для переоформления мощности заявка должна быть составлена в письменной форме и подписана заявителем.
В случае разделения между владельцами ранее разрешенной мощности, переоформление части мощности, ранее выделенной юридическому либо физическому лицу на иное физическое лицо возможно при наличии письменного согласия лица, которому ранее была выделена электрическая мощность. Согласие оформляется в произвольной форме. В тексте согласия должна содержаться информация об объекте - наименование и адрес; об объеме передаваемой мощности; об основании перехода мощности; о наименовании (имени) лица, которому передается электрическая мощность.
В заявке должно быть указано наименование и место нахождения энергопринимающих устройств (объектов недвижимости), в отношении которых подана заявка на переоформление мощности, указана величина мощности, подлежащая переоформлению, а также указана цель потребления электроэнергии, т.е. вид деятельности, для которого ранее использовалась электроэнергия и планируемый вид деятельности после переоформления мощности.
Срок рассмотрения заявок по переоформлению составляет 1 месяц.
Спросить
Потребителей на розничных рынках можно разделить на две группы: те, чьи энергопринимающие устройства присоединены непосредственно к сетям гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации и т.п.), и те, чьи энергопринимающие устройства не имеют такого присоединения. (это как раз Ваш случай)Отсюда и два варианта структуры договорных связей в отношениях по снабжению электроэнергией потребителей.
Первый вариант - простая структура - имеет место и тогда, когда энергопринимающие устройства потребителей присоединены непосредственно к сетям гарантирующего поставщика (энергосбытовых организаций и т.п.). В этом случае отношения между ними опосредуются договорами энергоснабжения.-ст 539 гК РФ
Сложная структура договорных связей возникает, когда потребители не имеют в собственности (или на ином законном основании) энергопринимающих устройств, присоединенных непосредственно к сетям гарантирующего поставщика (энергосбытовых организаций и т.п.). Сложную структуру договорных связей по электроснабжению потребителей оформляют несколько договоров: договор купли-продажи (поставки), договор на оказание услуг по передаче электроэнергии, заключаемый с территориальной сетевой организацией. При этом во всех договорах, опосредующих отношения на розничных рынках, должно обязательно согласовываться условие о количестве энергии.
Определение объемов поставляемой электрической энергии осуществляется на границе балансовой принадлежности электрических сетей гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации, сетевой организации и т.п.) и потребителя.
В силу абзаца 3 п. 1 ст. 38 Федерального закона "Об электроэнергетике" запрещается ограничение режима потребления электрической энергии, в том числе его уровня, в отношении потребителей электрической энергии, не имеющих задолженности по оплате электрической энергии и исполняющих иные предусмотренные законодательством Российской Федерации и соглашением сторон обязательства.
Вам следует составить соглашение между Вами и владельцем коммуникаций о распределении фактически использовавшейся мощности. Другими словами, об определении долей в общем объеме мощности, приходящихся на Ваше нежилое помещение, расположенное в здании. Данное распределение производится на основе расчета, выполненного проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию. В случае возникновения конфликтной ситуации между собственниками нежилых помещений, расположенных в здании, по перераспределению мощности спор решается в судебном порядке.
Поэтому обратитесь в проектную организацию. Где вам рассчитают объем мощности электроэнергии приходящийся конкретно на ваше нежилое помещение. Какие проектные организации этим занимаются вы можете у знать в Энергосбытовой компании
На основании этого расчета потребуйте от владельца коммуникаций заключить соглашение о фактическом распределении мощности электрической энергии В случае отказа заключить подобное соглашение-подавайте иск в суд о понуждении к заключению подобного соглашения
Таким образом решается ваша проблема на практике.
Спросить
Здравствуйте. Цитирую Вам правовой акт по Вашему вопросу. Выводы: идёте в сетевую организацию и требуете заключения договора на поставку электроэнергии. При этом точкой поставки будет ваше нежилое помещение. Будете платить по счетчику. Вам не имеют право отключать электроэнергию и брать за это плату. Если только владелец коммуникаций официально не оказывает услуги по передаче электрической энергии с использованием принадлежащих ему объектов электросетевого хозяйства. Но такая плата возможна только лишь после установления для него тарифа.
Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 27 декабря 2004 г. N 861
ПРАВИЛА
НЕДИСКРИМИНАЦИОННОГО ДОСТУПА К УСЛУГАМ ПО ПЕРЕДАЧЕ
ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИИ И ОКАЗАНИЯ ЭТИХ УСЛУГ
5. В случае если энергопринимающие устройства потребителя электрической энергии присоединены к электрическим сетям сетевой организации через энергетические установки производителей электрической энергии, объекты электросетевого хозяйства лиц, не оказывающих услуги по передаче электрической энергии, или бесхозяйные объекты электросетевого хозяйства, которые имеют непосредственное присоединение к сетям сетевых организаций (далее - опосредованное присоединение к электрической сети), такой потребитель заключает договор с той сетевой организацией, к сетям которой присоединены энергетические установки производителей электрической энергии, бесхозяйные объекты электросетевого хозяйства или энергопринимающие устройства (объекты электросетевого хозяйства) лиц, не оказывающих услуги по передаче электрической энергии, к которым непосредственно присоединено его энергопринимающее устройство.
При этом точкой поставки по договору будет являться точка присоединения энергопринимаемого устройства потребителя электроэнергии к объекту электросетевого хозяйства лица, не оказывающего услуг по передаче электрической энергии.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 04.05.2012 N 442)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае когда собственник или иной законный владелец объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, ограничен в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" в осуществлении своих прав в части права заключения договоров об оказании услуг по передаче электрической энергии с использованием указанных объектов, потребитель, энергопринимающие устройства которого присоединены к таким объектам электросетевого хозяйства, заключает договор с организацией по управлению единой национальной (общероссийской) электрической сетью.
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 15.06.2009 N 492)
6. Собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это оплату.
Указанные собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, вправе оказывать услуги по передаче электрической энергии с использованием принадлежащих им объектов электросетевого хозяйства после установления для них тарифа на услуги по передаче электрической энергии. В этом случае к их отношениям по передаче электрической энергии применяются положения настоящих Правил, предусмотренные для сетевых организаций.
Потребители услуг, опосредованно присоединенные к электрическим сетям, оплачивают услуги по передаче электрической энергии в соответствии с методическими указаниями, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов.
7. Не признается услугой по передаче электрической энергии деятельность потребителя (производителя) электрической энергии, использующего электрическую энергию при предоставлении ему жилых и нежилых помещений в аренду, в наем и (или) эксплуатацию.
Спросить
