Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками - что делать, если опека не дает разрешение?
Такой вопрос. Хотим продать квартиру с двумя несовершеннолетними собственниками (по 1/100 доли у каждого), а на деньги построить дом. Была на устной консультации в опеке, сказали что разрешения на продажу не дадут. Как нам быть?
Здравствуйте,
Искать варианты, чтобы разрешение получить. Предоставлять несовершеннолетним равноценное жилье взамен продаваемого
У Вас всегда есть возможность подробно обсудить вашу проблему с любым юристом сайта, на платной консультации.
Желаю Вам удачи и всех благ!
Спросить
Добрый день! Пусть дают письменный отказ и мотивируют свою позицию, если уперлись, то можете обжаловать данный отказ в суде.
Спросить
Могу ли я продать свою долю в квартире, если второй собственник несовершеннолетний? Нотартус говорит, что писем о праве первой покупки родителям мало, нужно разрешение опеки. А в опеке понадобится согласие письменное родителей, мать ребенка туда не пойдет, и ничего писать не будет. Хотя ребенок в квартире с отцом прописан, достаточно ли одного отца в опеке и письменного запроса матери? Получается если мать не пойдет о опеку то я не смогу продать свою собственность из_за вредности одного из представителей ребенка? С матерью с договориться заранее напишу что НЕ СМОГУ. Как быть? Получается тогда мои права ущемляются? Будте так добры ответьте пожалуйста пошагово.
Уведомляйте законных представителей ребенка--ст.250гкрф. Ждите 30 дней после получения уведомления.После этого продайте другим.Разрешение органа опеки не требуется-нотариус прав.И без нотариуса имеете отправить простое уведомление с заказным письмом с описью.
Спросить
Вам достаточно согласия отца ребёнка-сособственника при отказе от приобретения Вашей доли и разрешения опеки согласно ст. 37 ГК РФ.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Мама ребёнка может не появляться на горизонте.
Поскольку ст. 61 Семейного кодекса РФ уравнивает права отца и матери ребёнка:
"Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права)."
Спросить
Здравствуйте!
Нотариус не прав. Разрешение опеки не требуется. Уведомляйте законных представителей ребенка (ст 250 ГК РФ), далее - обращайтесь к нотариусу, получайте его отказ и обжалуйте его в суде на основании ст 218-220 КАС РФ.
Спросить
Нужно согласие обоих родителей. Здесь ничего не поделаешь. Кроме того, если ребенок прописан в этой квартире, то нужно еще и согласие обоих родителей на выписку из квартиры в силу ст. 65 ч. 3 СК РФ
Спросить
Здравствуйте.
А причем тут опека, если Вы распоряжаетесь своей долей, а не долей несовершеннолетнего. Вы собственник, вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, статья 209 ГК РФ. Главное соблюсти правило преимущественного права покупки доли, статья 250 ГК РФ. Поскольку другой долей владеет несовершеннолетний, то уведомление о выкупе Вам необходимо направить его родителям, достаточно по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Отсчитываете 30 дней с момента получения ими письма, если нет ответа или отказываются, можете продать долю любому третьему лицу
Спросить
Здравствуйте!
Всё несколько сложнее, чем поясняет Вам нотариус.
Как указано в ст. 250 Гражданского кодекса РФ, доля продается постороннему лицу тогда, когда другой участник долевой собственности либо отказался от приобретения доли, либо в течение месяца после предложения о покупке доли не приобрел её.
То есть возможны два варианта:
1) собственник второй доли отказывается от преимущественного права покупки (и тогда ждать истечения месяца для продажи доли постороннему лицу не требуется). В этом случае получать разрешение органа опеки на отказ от преимущественного права покупки нужно обязательно. Это следует из ст. 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве", согласно которой "опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного".
Отказ от преимущественного права покупки - это сделка, влекущая за собой отказ от принадлежащих ребенку прав. Поэтому на дачу такого отказа нужно разрешение опеки.
2) собственник второй доли не отказывается от преимущественного права покупки, но в течение месяца не дает своего согласия на приобретения доли.
В этом случае разрешения органа опеки не требуется, поскольку несовершеннолетний собственник доли не дает никакого отказа от своего преимущественного права покупки.
В Вашем случае, если мать ребенка действительно просто не даст своего согласия на дачу отказа от преимущественного права покупки, то придется выждать месяц после вручения (или получения по почте) предложения о покупке, после чего совершать сделку купли-продажи доли. Нотариус не вправе будет в этом случае отказать.
Спросить
Могу ли я продать свою долю в квартире
---да вам вообще ничьё согласие не потребуется (даже нотариуса), если вы оформите переход права собственности на долю в квартире. договором дарения. и вопросов не будет вообще. пусть доказывают притворность сделки. не получится.
Статья 572 ГК РФ Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
Спросить
Нотариус говорит, что не сможет совершить сделку купли продажи пока нет разрешения опеки. И если опека не даст свое разрешение, то моя продажа невозможна. Как убедить опеку что я не ущемляю права несовершеннолетнего, что я продаю свою долю, его доля остается его долей, что у нас расписаны лицевые счета. Если опека не даст разрешение куда обращаться дальше??????
СпроситьВам ничего не нужно от опеки.
Это родители обязаны обратиться в опеку за подтверждением своего отказа от приобретения Вашей доли в квартире.
Об этом говорит и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве":
"Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой ОТКАЗ ОТ принадлежащих подопечному ПРАВ (согласно ст. 250 ГК РФ на выкуп доли - прим. авт.), раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного".
Если опека не даёт разрешения, обращаются в суд.
Ст. 219 КАС РФ даёт на это 3 месяца.
Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
СпроситьНотариус требует разрешение органа опеки именно в силу требований ст. 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве", т.к. для отказа от преимущественного права покупки такое разрешение обязательно.
Но если ребенку (в лице его законных представителей) не нужно будет отказываться от преимущественного права покупки (а просто не приобрести Вашу долю в течение месяца), то никакого разрешения опеки не потребуется.
Спросить
Вам необходимо будет получить разрешение органов опеки на продажу долей детей. Чтобы Вам дали разрешение на продажу, нужно будет наделить детей долями в ином жилье, уже существующем.
Спросить
Дети зарегистрированы и проживают по месту жительства в московской квартире (право пользования). Параллельно куплен частный дом во Владимирской области матерью (дети и мать собственники). Мать хочет теперь продать купленный ею дом. Требуется ли согласие органа опеки на продажу дома, если местом жительства является московская квартира, в дом они не выселялись. При продаже дома жилищные условия какими были, такими и остаются (квартира). Если всё же не понятно в связи с чем разрешение опеки требуется, то какого района опека дает согласие (Владимирской области или Москвы)?
Если по договору купли продажи собственниками являются несовершеннолетние дети, то разрешение опеки на продажу необходимо, разрешение получаете пл месту регистрации несовершеннолетних детей.
Спросить
Если дети собственники, то, конечно, нужно согласие органа опеки.
Орган опеки по месту регистрации детей.
Спросить
Можете пожалуйста сослаться на нормы закона, согласно которых на продажу жилого помещения, в котором не проживают несовершеннолетние требуется согласие органа опеки, а также на чем основано утверждение о принятии решения (если все же требуется) по месту регистрации детей. Например при покупке жилья детьми в ином регионе решение о пригодности объекта принимает орган опеки по месту купли-продажи, а почему в этом случае (при продаже) не по месту купли-продажи?
Спросить
Здравствуйте!
В данном случае Вы будите распоряжаться имуществом, принадлежащем в долевой собственности и Вашим детям, поэтому не играет значение есть ли у них иное жилье или нет. Все сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних детей могут совершаться только в их интересах, то есть Вам придется доказать органам опеки, что продажа необходима и для чего.
В соответствии с п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). В силу ст. 37 ГК РФ распоряжение путем совершения сделок по отчуждению имущества ребенка может быть совершено матерью только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
А опека очень строго подходит к этим вопросам. Продать жилье и ничего не купить или купить то, что не сочтут равноценным к сделке по лишению детей объекта недвижимости не получится.
Разрешение на продажу дает опека по месту нахождения, продаваемого объекта недвижимости. Но заключение по жилищным условиям детей будет давать и опека по месту жительства детей.
Если сочтут возможным продать объект, то только под условием приобретения большей площади, чем была, либо обяжут открыть расчетный счет и денежными средствами вырученными от продажи долей детей, Вы не сможете распоряжаться.
Удачи Вам!
СпроситьДобрый вечер!
За малолетних детей (младше 14 лет) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители - родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Закон N 48)).
Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы* (1). При этом не имеет значения, зарегистрирован ли малолетний ребенок в квартире, в которой ему принадлежит доля, или нет.
Алгоритм продажи квартиры (доли в квартире) можно представить следующим образом.
Во-первых, нужно обратиться в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки. В рассматриваемом случае таковым органом может являться отдел по опеке и попечительству администрации соответствующего муниципального района Саратовской области (ст. 34 ГК РФ). Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, нам обнаружить не удалось, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства* (2). Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п. 3 ст. 21 Закона N 48).
Во-вторых, при наличии предварительного разрешения нужно заключить сам договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
СпроситьЗначит ли это, что мать на свои деньги купила частный дом на себя и детей без необходимости спрашивать орган опеки, а продать без согласия уже не может? И при этом суды отбирают ипотечное жилье, выкидывая детей на улицу, при отсутствии средств для погашения кредита, а опека уже не нужна, когда банк продает ипотечные детские доли? Я что-то упустила в логике законов или они не подчиняются логике?
Спросить
Вы просто все мешаете в кучу. Собственность, прописку и ипотеку.
Если у детей есть в недвижимости доли, т.е. они являются собственниками, то продать их доли можно только с согласия опеки, предоставив им равноценные доли в другом жилье.
Если дети просто прописаны, но являются собственниками - согласие опеки не нужно.
Ипотека, это залог недвижимости. И когда граждане не могут оплачивать ипотеку, банк свой залог забирает, не взирая на детей.
Но уже давно пошла такая практика, что при покупке в ипотеку доли на детей не оформляются, банк не дает такое согласие. Обычно оформляют только на родителей в совместную или долевую собственность.
СпроситьМеня может кто-нибудь услышать наконец? Покупка частного дома в совместную собственность с детьми на деньги МАТЕРИ (без ипотеки) за наличные по ДКП и через три месяца продажа для возврата денег обратно в карман матери, которая имеет право вернуть свои деньги, не спрашивая чьего-либо разрешения. Дети имеют априори жилье в Москве, где и прописаны, они ничего не лишаются. Пример с ипотечным жильем я привела в пример того, чтобы показать, что опекунский совет плевать хотел на отъем ипотечного жилья у детей, когда замешаны интересы банков.
СпроситьНе имеет значения чот на Ваши средства куплено.
Дети собственники долей, а потому согласие нужно органа опеки на продажу долей детей.
Свою долю можете продавать в порядке ст.250 ГК РФ.
Спросить
Да, Вас все поняли и услышали. Надо было поинтересоваться законодательством до покупки дома и регистрировать право на себя. Теперь Опека Вам не позволит продать жилье, только если предварительно отдельное купите детям.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
Спросить
Виктория, в примере с банком получение в окончательную собственность, без обременения, детей квартиры ставится в зависимость от того, удастся ли выплатить родителем ипотеку или нет, то есть там изначально такие условия приобретения и потеря собственности возможна в случае невыполнения изначально поставленного условия об оплате кредита.
А в общем случае, да, если Вы хотите продать недвижимость, принадлежащую детям, нужно согласие опеки. Где они прописаны, роли не играет, это их собственность.
СпроситьНо они там не прописаны и не проживают. У них есть постоянное место жительства в Москве в квартире (бессрочное право пользования по месту жительства матери. Их жилищные условия никак не ухудшаются продажей дома. Причем дом значительно хуже, чем московская квартира.
СпроситьНе важно прописаны они там или нет, проживают они или нет, все равно продажа будет с разрешения органов опеки.
СпроситьХотим продать квартиру в которой выделены доли двум несовершеннолетним, новая квартира приобретена, но она ещё в ипотеке. После продажи имеющейся квартиры планируем ипотеку погасить. Как лучше все это оформить?
Добрый день
Сначала вам нужно получить согласие органов опеки на продажу имущества несовершеннолетних.
И исходя из этого совершать сделку.
Спросить
Добрый день. Давайте для начала разделим "мух и котлеты". 1. Продажа квартиры с долями несовершеннолетних. Наделите несовершеннолетних долями в новой квартире, после чего обратитесь в орган опеки и попечительства для одобрения сделки по продаже квартиры с долями несовершеннолетних (требование закона). 2. После продажи квартиры 1, погасите задолженность по кредитному договору и обременение в виде залога (ипотека) будут сняты с квартиры №2. Нельзя продать доли несовершеннолетних без предоставления им иного имущества.
Спросить
Сделайте нотариальное обязательство по выделению долей детям в новом жилье после уплаты алиментов. Обратитесь в отдел опеки и попечительства за получением разрешения на продажу квартиры. Опека может отказать. В таком случае придется детям доли в другом жилье предоставить, либо деньги за продажу долей детей на счета детей положить.
Обратитесь в опеку изначально, обговорить возможные варианты.
СпроситьВот кто то написал: "Наделите несовершеннолетних долями в новой квартире, после чего обратитесь в орган опеки и попечительства для одобрения сделки по продаже квартиры с долями несовершеннолетних (требование закона)."
Ни в коем случае так не делайте.
Сначала разрешение на продажу получите.
Иначе органу опеки все равно, что перед этим Вы подарили детям доли. Они скажут, ну и прекрасно, это отношение к новой сделке не имеет...
СпроситьНужно продать квартиру, купленную на материнский капитал,1/4 доли принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Квартиру продаем, с выделением такой же доли в другой квартире. Документы уже поданы в опеку, для разрешения продажи. Подскажите пожалуйста мои дальнейшие действия. И обязательно ли нам совершать купли-продажу у нотариуса?
Здравствуйте!
При продаже детской доли участие нотариуса является обязательным (см. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")
Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществомСпросить2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Здравствуйте.
1. Получите согласие от опеки, продавайте квартиру в обычном порядке. Никаких отличий от обыкновенной сделки нет.
2. Нотариус не нужен, так как вы продаете квартиру целиком, а не ее долю.
3. Если вы решили передать ребенку долю от квартиры, уже принадлежащий вам или мужу, то возможны проблемы при дачи опекой согласия на сделку, так как возмездные сделки между родителями и детьми запрещены законом (ст. 37 ГК РФ). В Москве опека отказывается давать согласие по таким сделкам.
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.Спросить
Скажите пожалуйста, может ли моя родная сестра, продать 20% своей доли от 2-х комнатной квартиры?, где я и моя дочь владеет вместе 80%
Владимир, может, но вначале сестра обязана именно Вам с дочерью предложить купить свою долю - именно по той цене, по которой она ее готова продать другим людям.
Закон на Вашей стороне:
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 08.07.2021)
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Спросить
Да, сестра имеет право продать при соблюдении вашего права преимущественного выкупа по ст. 250 ГК РФ. То есть сначала она должна отправить вам нотариальное уведомление с указанием цены доли.
СпроситьЗдравствуйте, выкупайте сами долю у сестры она вам не обязана её дарить. Не выкупите, продаст кому захочет, или подарит, в этом случае и вашего согласия не понадобиться. Думайте, если не хотите кучу соседей в квартире. Если нет денег, то это не проблемы сестры, берите ипотеку и выкупайте.
Удачи вам и всего хорошего. Важно знать, что юристы не работники сайта, отвечают на вопросы не требующие подготовки – ссылки на законы и судебную практику, услуга платная.
Спросить
Может продать, но с соблюдением Ваших с дочерью прав (ст. 250 ГК РФ). Вы также можете попробовать в судебном порядке получить право на ее долю взамен на компенсацию ее стоимости.
СпроситьПродаем долю ребенка несовершеннолетнего в квартире и выделяем равную долю в другой квартире, но квартира в ипотеке, можем деньги от продажи доли ребенка положить на ипотеку?
Прежде чем продать Вы же получите разрешение органа опеки и попечительства, там все это должно быть указано.
Спросить
