1. Квартиросъемщик мать, какой документ необходимо оформить чтобы риэлтор вел финансовые отношения только с дочерью?

Юлия, если в приватизации будет участвовать несовершеннолетний, когда он станет собственником - нужно будет согласие опеки и родителей на продажу его доли.

1 - пусть дочь подписывает договор поручения с риэлтором от своего лица, где будет указано, что все раходы несёт она.

2 - Возможен вариант снятия с регистрации по истечении определённого времени, всё это нужно указывать в договоре купли-продажи.

В доверенности риэлтору - пропишите, что он не имеет права отчуждать квартиру после приватизации, совершать с ней какие-либо сделки, и получать денежные средства.

С Уважением,

Уважаемая Юлия!

Предусмотрите в договоре, что агентство не может получить денег, вырученных от продажи квартиры. Это в нормальных агентствах и не практикуется. Расчет можно сделать через банковскую ячейку.

Предусмотрите в договоре аренды банковской ячейки, что деньги закладываются совместно продавцом и покупателем, которые получают каждый по ключу, открыть ячейку можно будет только или

- вдвоем;

- или один продавец квартиры при предъявлении выписки из ЕГРП о регистрации прав покупателя на квартиру...

Дочь может оформить на Вас нотариальную доверенность на заключение договора купли-продажи ее доли и представление интересов в Росреестре (нотариусы знают как составить).

Договор один, котором два продавца - Вы и Ваша дочь в лице представителя по доверенности, т.е. Вас. У каждой из Вас должно быть свое Свидетельство о гос.регистрации права собственности, после сделка в Росреестре получите их назад со штампом "погашено".

Здравствуйте, Сергей! Т.к. получено разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетних (ст.37 ГК РФ), то важно то, на каких условиях. Тут не важно, что планировал продавец, а важно то, на каких условиях выдано это разрешение. Если условия не будут нарушены, то риска нет. В противном случае вполне возможно обращение в суд. Однако Вы же не виноваты, что продавец не выполнит условия, на которых должно быть отчуждено имущество несовершеннолетних и ответственности за него нести не можете. В этой связи если будут оспаривать сделку в суде, Вы вправе подать свои возражения по этому поводу.

Никаких. Самое главное в этом вопросе - это получение разрешения на продажу долей несовершеннолетних от органов опки и попечительства в соответствии со ст.37 ГК РФ.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

Позиции высших судов по ст. 37 ГК РФ >>>

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве". Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2012 N 302-ФЗ, от 29.12.2017 N 459-ФЗ)

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Далее ответсвенность на родителях-продавцах.

Ваших рисков нет. Разрешение от органа опеки получено, сделка соответствует закону. Оснований для признания её недействительной по ст. 168 гк рф, либо расторжения договора нет.

Ущерб, причинённый несовершеннолетним будет взыскиван по иску органа опеки или прокуратуры в судебном порядке с родителей.

У Вас нет ни каких рисков, если получено разрешение опеки. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;

2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;

3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сергей, здравствуйте!

Учитывая то, что разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних получено, то риски у вас при приобретении данной недвижимости - минимальны.

1. Вы не пишете, что указано в разрешении опеки, а это важно.

Если в разрешении указано объективно, что законные представители обязаны наделить долями детей в другой квартире - ТО НИКАКИХ РИСКОВ ДЛЯ ВАС НЕТ.

2. Если в разрешении указано, что законный представитель обязан одновременно произвести сделку по приобретению долей у застройщика в готовом доме, и не выполнит данные условия, то в последующем могут попытаться сделку оспорить.

НО, вы ведь обычный покупатель, а вас в принципе не должно интересовать исполнение или неисполнение данного распоряжения опеки, вся ответственность лежит на родителях, и в случае его неисполнения отвечать будут они.

Вы добросовестный приобретатель, а согласно ст. 302 ГК РФ,

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вы приобретаете имущество с разрешением, квартиры вас точно никто в последующем не лишит, а вот родителей обяжут приобрести другую недвижимость, если они решать распоряжение опеки не исполнять.

Всех благ Вам!

Здравствуйте.

Риски у вас, если не будут выполнены условия опеки и попечительства.

Тогда со стороны опеки могут быть претензии к сделке.

При указанном риске, надо будет обосновывать вашу правовую позицию, ее мотивировать и представлять доказательства вашей добросовестности.

ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Позиции высших судов по ст. 10 ГК РФ >>>

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

(ст.37 ГК РФ)

Надеюсь что мой ответ вам будет полезен!

Доброе утро Сергей

Вы можете не беспокоиться, так как у продавца уже имеется на руках разрешение на продажу жилья с долями несовершеннолетних, в силу ст.37 ГК, плюс дкп нотариально оформляется, плюс ваш дкп пройдет государственную регистрацию в регистрирующим органе

Единственное, что может произойти, это: в случае если ваши продавцы во время не смогут выписать детей, то вы вправе будете их снять с регистрационного учёта через суд.

А то, что если продавцы не купят жилье или не выделят доли детям - это не ваша ответственность и головная боль

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению согласно п.2 ст.54

Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 09.07.2021)

Сергей, доброго дня Вам!

Вы пишите в своем вопросе, что разрешение органов опеки и попечительства получено на сделку с несовершеннолетними - значит, риски минимальны.

Признать такую сделку недействительной, по статье 168 ГК РФ очень затруднительно!

Согласно ст.37 ГК РФ:

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

С уважением!

В разрешении опеки написано " С условием последующего выделения несовершеннолетним по 1/4 доли квартиры по адресу (с описанием адреса дома и номера квартиры).

Даже, если наделят детей долями по другому адресу, отличному от адреса указанного в разрешении опеки, то на нас как покупетелей это никак не отразится?

Сергей, здравствуйте.

В данной ситуации с вашей стороны по существу заданного вопроса рисков нет, так как разрешение органов опеки получено.

В этой связи сама сделка по продаже недвижимости соответствует законодательству РФ.

Тем более нотариус со своей стороны также проверит документы.

В такой ситуации не вижу как оснований для признания данной сделки недействительной в соответствии со статьями 166-180 ГК РФ, так и оснований для расторжения договора.

Ответственность за ущемление прав детей и причинение ущерба в этой связи на родителях, эти вопросы решаются органами опеки и прокуратуры.

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3-х лет необходимо подать налоговую декларацию по форме 3НДФЛ. Налог с продажи квартиры будет рассчитываться следующим образом: (цена продажи-1000000)*13%.

При покупке квартиры, если Вы ни разу не пользовались, то можете заявить налоговый вычет на покупку квартиры (не более 2000000 руб.). Тогда налог платить не придется

Декларации мы подали и теперь нам выставили оплатить налог в размере 167000 т.р. Но мы не согласны.Квартира была же получена по договору мены.

Людмила, регистрация ребенка по месту жительства, продаваемой квартиры (где доля несовершеннолетнего) особого значения иметь не будет. Орган опеки и попечительства не разрешит сделку купли-продажи, если ребенку, при одновременной сделке, не будет предложено не менее ранее причитающейся ему доли собственности. На защите прав Вашего ребенка, помимо Вас, в сделке будут участвовать и орган опеки и попечительства.

Но я Вам рекомендую воспользоваться помощью адвоката для сопровождения сделки с Вашей стороны.

Людмила, соглашусь с коллегой, наймите юриста для сопровождения сделки с Вашей стороны. Мало ли там какие ещё будут спорные вопросы. Риэлтору важно "пропихнуть" сделку, и они умывают руки, что там дальше будет - никому не интересно. Тем более они с другой стороны наняты.

Вы имеете право обратиться в другую контору. Вы вправе выбирать, а они не вправе вас заставить что-то делать.

Ни одно нормальное агентство не берет на себя функцию заключения договора от вашего имени. Вы можете дать им довереность на сбор документов, на регистрацию сделки - но не более того. Не стоит связываться с агентством, если они требуют передачи денег за квартиру им. Деньги, как правило, закладываются в банковскую ячейку, и по завершению сделки снимаются продавцом. Если вам потребуется помощь в оформлении сделки - обращайтесь. С уважением,

Здравствуйте! Если Вы давали нотариальный отказ от приватизации и были включены в ордер, то соответственно Вы можете признать сделку купли-продажи недействительной, но в данном случае Ваши родители обязаны будут вернуть деньги полученные за продажу квартиры и возместить все понесённые расходы покупателю.

Статья 220 НК РФ: налоговый вычет при продаде квартиры менее 3 лет в собственности - 1 млн руб., который делится на всех собственников пропорционально долям в квартире. Налогооблагаемая база будет 1 225 000 руб. Можете уплатить 13% с разницы: цена продажи квартиры минус цена покупки. При покупке новой картиры, имеете право на налоговый вычет. Если обе сделки совершены в одном налоговом периоде, можно сделать взаимозачет налогов.

Добрый день, Елена.

Величина указанного Вами налога рассчитывается в соответствии с НК РФ.

Положения ст. 210 НК РФ предписывают:

...

2. Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки.

Налоговая база по доходам от долевого участия определяется отдельно от иных доходов, в отношении которых применяется налоговая ставка, предусмотренная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных статьей 275 настоящего Кодекса.

(абзац введен Федеральным законом от 24.11.2014 N 366-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

П. 3 ст. 210 (в ред. ФЗ от 25.12.2018 N 490-ФЗ) применяется к правоотношениям по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц за налоговые периоды начиная с 2018 года.

3. Если иное не предусмотрено настоящим пунктом, для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 490-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В отношении доходов от долевого участия в организации, а также в виде выигрышей, полученных участниками азартных игр и участниками лотерей, налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218 - 221 настоящего Кодекса, не применяются.

(абзац введен Федеральным законом от 24.11.2014 N 366-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.11.2017 N 354-ФЗ).

Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде окажется больше суммы доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, подлежащих налогообложению, за этот же налоговый период, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю. На следующий налоговый период разница между суммой налоговых вычетов в этом налоговом периоде и суммой доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, подлежащих налогообложению, не переносится, если иное не предусмотрено настоящей главой.

НК РФ Статья 224. Налоговые ставки

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Из содержания п. 5 ст. 217.1 НК РФ "Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества"следует:

...

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.