Вопрос о праве третьих лиц на места общего пользования в приватизированной секции
Если в 2-х комнатной секции бывшего общежития обе комнаты приватизированы собственниками, не имеющими родства и при этом у каждого из них право собственности оформлено только на свои комнаты, а места общего пользования в них не отражены, то могут ли иные посторонние лица, также никоим образом не связанные с данными собственниками какими бы то ни было отношениями, претендовать на МОП в данной секции?
Уважаемый Василий Сергеевич!
Чтобы грамотно ответить на Ваш вопрос. Необходимо ознакомиться с документами о приватизации, техническим планом квартиры (комнаты) с местами общего пользования. Вы можете мне позвонить по тел. 8 910 301 48 34 и после ознакомления с документами я смогу ответить на ваш вопрос.
Спросить
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" говорится: «К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, приме¬ня¬ют¬ся нормы Жилищного Кодекса РФ о договоре социального найма».
Граждане, которые занимают указанные жилые помещения в бывших общежитиях, вправе приобретать их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Для приватизации не важен тип общежития: коридорный он, секционный, гостиничный или иной. Не нужно как-то дополнительно изменять статус общежития: он снят в силу закона.
Более того, согласно приложению 1 (обязательному) к «Инструкции о про-ве¬де¬нии учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.98 г. № 37: «В жилых домах, построенных по коридорной системе, помещения (квартиры, комнаты), имеющие выход в коридоры и не связанные внутренним сообщением, считаются отдельными.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты недвижимости: квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также «элементы инфраструктуры жилищной сферы», являются вещами в юридическом смысле этого слова.
В соответствии со ст. 7 ЖК РФ:
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
В связи с чем, а также в соответствии с п.3 ст. 16 ЖК РФ секцию в бывшем общежитии, как отдельное обособленное жилое помещение следует рассматривать как квартиру, или как коммунальную квартиру при отсутствии родственных связей у собственников комнат.
Понимание объекта вещных прав применительно к рассматриваемому вопросу требует особого уяснения не столько понятия "помещения", сколько и, особенно, раскрытие содержания определения "жилое".
Понятие "жилого помещения" дается в целом ряде правовых актов.
В ГК РФ (ст. ст. 288, 558) дается обобщающее понятие "жилое помещение", которое объединяет ряд понятий одного порядка: «жилой дом», «часть жилого дома», «квартира», «часть квартиры».
Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».
Новый ЖК РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законода-тель¬ством, т.е. соответствовать установленным санитарным и техниче¬ским требованиям.
Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ) по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, наличие условий для ведения проживающими в нем домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.
Функциональное назначение помещений (то есть, является ли они жилыми или нет) фиксируется в Бюро технической инвентаризации. Отсюда можно выделить также и формальный признак жилого помещения - включение его в соответствующий жилищный фонд.
Таким образом, жилым помещением является изолированное обособленное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище.
Следовательно, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющее в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений.
В соответствии с ч.1 Статьи 41 ЖК РФ помещения в коммунальной квартире, используе¬мые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммуналь¬ной квартире), принадлежат собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности.
Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире находится в совместном пользовании собственников и нанимателей, расположенных в данной квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст. 31 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, членов их семей. А порядок пользования такими помещениями должен обеспе-чи¬вать всем проживающим возможность распоряжаться общим имуществом в одинако¬вом объеме. Что также следует из ст. 245 ГК РФ, которая закрепляет презум¬п¬цию равенства долей участников общей долевой собственности. Это означает, что у всех собственников в данной коммунальной квартире равные права по исполь¬зованию общего имущества этой квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре.
Как видим, принадлежность мест общего пользования собственникам жилья в секции формата коммунальной квартиры призвана служить главной вещи, (где под главной вещью подразумевается комната) и связана с ней общим назначением. Доля в праве общей собственности в соответствии с п.3 Статьи 42 ЖК РФ следует судьбе главной вещи, подобно тому, как смычок следует за скрипкой, порождая музыку, возможную только лишь в их совокупном взаимодействии. А по-отдельности, невозможно играть смычком без скрипки, или скрипкой без смычка. Так как музыки не будет! Как не будет ЖИЛОГО помещения в виде коммунальной квартиры, если разорвать связь между жилой комнатой и местами общего пользования в составе отдельного обособленного помещения. А будут лишь отдельно нежилые комнаты, в которых невозможно длительное проживание без удобств и отдельно – места общего пользования, неприспособленные для жилья в них в принципе.
Это обстоятельство приобретает юридическое значение при разделе объектов общей собственности (ст. 252 ГК РФ).
Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наём или в собственность комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».
А так как доля в праве собственности на общее имущество квартиры не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (согласно п. 2 ст. 290 ГК), то права владе¬ния долей на нежилых площадях переходят гражданину вместе с правом собственности на его конкретную комнату.
Только за жилой комнатой в соответствии со ст. 558 ГК РФ закреплен режим самосто¬ятель¬ного объекта гражданского оборота в качестве жилого помещения, что и нашло свое отражение в ст.1 Закона о приватизации жилого фонда, где сказано, что объектом приватизации является жилое помещение. А МОП в коммунальной квартире принадлежат собственникам и нанимате¬лям комнат, расположенных в данной коммунальной квартире в силу Закона.
Так же, как и по нормам ст. 60 и ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, где сказано, что предметом договора социального найма в коммунальной квартире может быть только комната как изолированное жилое помещение.
Поэтому, проводя операции со своей комнатой (продавая ее, сдавая в аренду, даря и так далее), собственник передает и свои права на долю мест общего пользования в данной квартире. Но принадлежащую человеку часть нежилых помещений можно передать только вместе с комнатой – невозможно, например, сдать в аренду отдельно туалет, прихожую или душевую, а также части этих МОП.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, доказано, что общее имущество в коммунальной квартире находится в совместном пользовании собственников и нанимате¬лей комнат, расположенных В ДАННОМ ОБОСОБЛЕННОМ ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ в силу Закона.
Спросить
Живу в общежитии. Секция на 4 комнаты,3 приватизированы, Одна-нет. Имеются в секции санузел и умывельник. Секция отделена от коридора дверями. Каким образом зарегистрировать место общего пользования в секции
исключительно для собственников проживающих в этой секции.
В бывшем общежитии, в котором я проживаю с 1998-го года в комнате в секции-коммуналке на 2-х хозяев, а именно: меня и ближайшей соседки, принявшем в 2003-м году статус коммунального жилья, к моей секции по устному соглашению моей первоначальной соседки с хозяйкой посторонней соседней комнаты (бывшего кабинета) без удобств, появившейся в том же 2003 году, был разрешён доступ к местам общего пользования в моей секции без моего согласия.
Тогда же: в 2003-м году эти две комнаты с разницей в 2 месяца были приватизированы раздельно, каждая сама по себе: дальняя комната, как отдельное изолированное помещение со своим собственным отдельным выходом в общий коридор здания и комната в моей секции со своим отдельным выходом в общий коридор здания.
Одновременно с этом: при разделении лицевых счетов в том же 2003-м году мне в мой лицевой счёт к моей жилой площади с согласия соседей при посредничестве ЖЭУ прикрепили в полном объёме дополнительные квадратные метры площадей мест общего пользования в моей секции, а именно: тамбур, туалетная и душевая комнтаы, содержание которых я оплачивал с 2003 года по настоящее время.
При этом в лицевые счета соседей были внесены только квадратные метры их жилых помещений.
После приватизации эти комнаты были проданы посторонним лицам.
В 2009-м году я приватизировал свою комнату.
Спустя годы, даже в результате неоднократных перепродаж как соседней комнаты в моей секции, так и той смежной с нашей секцией комнаты без удобств, традиция пользования МОП в моей секции соседями дальней комнаты сохранялась, так как, не смотря на моё несогласие, ближайшие соседи передавали ключ от моей секции в дальнюю комнату.
Наконец, в 2017-м году появилась ближайшая ко мне соседка, которая, поменяв центральную дверь в нашу секцию, автоматически прекратила доступ посторонних лиц в нашу секцию. При покупке своей комнаты в нашей секции ей не было сказано о том, что на МОП нашей секции может претендовать кто-то ещё, а в договоре купли-продажи было указано на отсутствие обременения правами третьих лиц.
После этого перекрытия дальняя комната решает подать на нас в суд.
Учитывая то, что нынешняя соседка дальней комнаты в своей комнате никогда не проживала, а зарабатывала на ней, сдавая её в наём посторонним лицам, каковы наши шансы на успех отстоять запрет на посещение МОП посторонними лицами в нашей отдельной изолированной секции в данном муниципальном доме?
Снимаю комнату у собственника в общежитии коридорного типа на время учебы. На коридор две секции с местами общего пользования (душ, туалет). Арендуемая комната находится напротив одной из секций, но как бы отдельно от нее, через коридор. В секцию два входа. Арендодатель предоставил мне ключи от одного из них. Через 2 недели хозяйка одной из комнат секции поменяла замок на двери (входной в секцию, ближней к ее комнате) не предупредив об этом ни меня ни моего арендодателя, тем самым закрыв мне доступ к местам общего пользования. Объяснила это тем что якобы номер моей комнаты идет после номера другой комнаты из секции и я должен ходить через дверь ближайшую к той комнате. Имеет ли она право это сделать, и, если нет, какие статьи закона ей это запрещают?
Живу в общежитии, секция из двух комнат, общий санузел. Некоторое время назад оформила свою комнату в собственность, потом соседи продали мне свою комнату. То есть в настоящее время в собственности у меня находятся две комнат в одной секции общежития. На мне приходится платить за пользование общим помещением санузлом и от одной комнаты и от другой. Как я могу формить всю секцию в собственность?
У меня такая ситуация, я купила комнату в семейном общежитии, секция на 6 комнат. Комната у меня приватизирована, у нас в секции есть большая комната общего пользования (столовая с выходом на балкон) ее заняла одна из хозяек и поставила замок, сама она сейчас в общежитии не живет и комнатой той не пользуется.4 из 6 жильцов,2 года назад, ей подписали согласие на занятие ею этой комнаты, в том числе и бывшие хозяева моей комнаты. Могу ли я вернуть эту комнату в общее пользование. И может ли приватизировать комнату общего пользования эта хозяйка?
Живу в общежитии малосемейке, секция в центре кухня, туалет и душ, по кругу расположены комнаты. Дети соседей бегают в секции и играют в мяч, очень шумно, пройти на кухню сложно, мяч постоянно долбит об мою дверь, после ночной смены отдохнуть в комнате не получается. Сделала родителям детей замечание, что секция это место общего пользования, чтоб успокоили своих детей. На что они ответили, что в секции они имеют право делать, что хотят. Правы ли соседи? И что относиться к местам общего пользования в общежитиях?
В 2-х комнатной квартире приватизирована только одна из жилых комнат, при продаже этой комнаты третьему лицу, имеет ли право он пользоваться местами общего пользования (если они не приватизированы).
Можно приватизировать места общего пользования в трёх комнатной кв. , если в даной квартире приватизирована только одна комната (моя) остальные две не приватизированы и счёт квитанции приходят тока на комнаты, к все разные лицевые счета и за места общего пользования не кто не платит?
Я имею в собственности комнату в общежитии, хочу сделать к ней пристройку, оборудовать отдельный вход и все это помещение перевести в нежилое. Комната находится на первом этаже, предполагаемый вход будет размещаться рядом с главным входом в общежитие. Есть ли у меня возможность получить положительный ответ на перепланировку (переустройство) помещения, перевода его в нежилое от тех органов, инстанций которые нужно будет пройти? Здание общежития имеет 5-ть этажей, этаж разделен на холл и секции, в каждой секции 4 комнаты, холл и места общего пользования. Не все жильцы общежития являются собственниками своих комнат, часть комнат приватизирована, часть по договору соц. найма, нужно ли будет согласие жильцов на перевод помещения в нежилое?
