Покупка коммерческой недвижимости - особенности выбора и проверки документов, а также возможность перепланировки для использования под фотостудию
Здравствуйте! Планирую покупку коммерческой недвижимости, помещение свободного назначения в здании, здание бетонное техническое, использовать буду под фотостудию. Какие нюансы нужно учитывать при покупке, на что обратить внимание, как проверить документы? И можно ли в таком случае делать перепланировку (демонтаж стен, установка или расширение оконных проёмов). Нужно ли согласовать этот вопрос с собственником здания?
Добрый день! Только вопросы? Юридическая консультация не бюро справок! Она бесплатна до определенного предела. А потом только платный тариф. Не обессудьте…»халява» не всегда проходит!
Спросить
Здравтствуйте! Помогите пожалуйста, ответив по возможности на мой вопрос: организация купила несколько кабинетов в нежилом здании. Ранее это здание было приобретено по договору, который был зарегистрирован в бюро технической инвентаризации, государственную регистрацию в регистрационной палате собственник при продаже части здания не проходил. Нужно регистрировать договор на покупку части здания и всё или регистрировать и тот договор, по которому купили всё здание. Спасибо.
Договор на приобретение недвижимости вступает в силу лишь с момента гос. регистрации в РП. Следовательно Вы приобрели помещение у ненадлежащего собственника. Ваш договор с ненадлежащим собственником никто не зарегистрирует. Регистировать необходимо сначала первый договор, а за тем перезаключать Ваш договор и регистрировать и его.
Спросить12. Собственник помещений в нежилом здании решил сделать дверной проем в наружной стене здания в целях получения возможности отдельного выхода. Обязан ли он предварительно получить согласие собственников других помещений в таком здании, учитывая тот факт, что здание находится не в долевой собственности, а зарегистрированы права лиц на отдельные помещения в здании.
Чем отличаются права собственника здания от собственника помещения в этом же здании? Может собственник помещения без согласования с собственником здания сделать пристройку на первом этаже (здание 5 этажей)
Собственник здания распоряжается всем зданием, которое ему принадлежит, а собственник помещения только своим помещением. Собственник помещения без согласования с собственником здания сделать пристройку на первом этаже не может.
СпроситьСобственник помещений в нежилом здании решил сделать дверной проем в наружной стене здания в целях получения возможности отдельного выхода. Обязан ли он предварительно получить согласие собственников других помещений в таком здании, учитывая тот факт, что здание находится не в долевой собственности, а зарегистрированы права лиц на отдельные помещения в здании.
А) нет, не требуется; б) да, требуется; в) требуется только в том случае, если в результате таких действий уменьшится общее имущество здания.
Какие варианты возможны при приобретении зданий в собственность, если первое здание:-в свое время был заключен устный договор по продаже здания между двумя юридическими лицами. Продавцы деньги получили. Покупатели в течении нескольких лет уже занимают это здание, но официально договора купли-продажи нет. Теперь собираемся оформить все по закону. Продавец согласен. Как правильно, с чего нужно начать?. Да,земля под зданием находиться уже в собственности покупателя.
Второе здание:-50-х годов постройки,2 этажное, документы давно утерены. Бывший собственник-юридическое лицо-продать его не против. В здании отсутствуют окна, полуразрушен внутри, требует полной реконструкции. Земля под ним тоже в нашей собственности. Подскажите, как правильно подготовить документы к сделке купли-продажи здания? Какие могут быть препятствия в его оформлении? Как определять его нынешнюю цену? На что обратить внимание?
Непонятно, как получили деньги покупатели. Если между сторонами нет разногласий, лучше такой вариант: покупатель подает иск в суд о признании сделки состоявшейся. Продавец в суде признает исковые требования покупателя. Если в местной регистрационной палате зарегистрировано право собственности продавца на здание, то проблем быть не должно - на основании решения суда здание зарегистрируют за покупателем.
СпроситьПланирую согласовать перепланировку комнаты в коммунальной квартире на втором этаже здания. Здание примерно 1900 года постройки. Под комнатой находится нежилое помещение, а именно офис какой-то организации. Возможно ли официально согласовать и узаконить установку санузла в такой комнате?
Как правило изменение санузлов не допускается. Но вы вправе обратиться в администрацию по месту нахождения квартиры и написать заявление о получении разрешения на проведение перепланировки.
СпроситьВозможно ли вернуть налог на покупку коммерческой недвижимости. Это административное здание свободного назначения.
Нет нельзя. Имущественный налоговый вычет предоставляется в связи с приобретением комнаты, квартиры, дома.
СпроситьВ нежилом здании 32 жилых помещения. Других помещений, кроме подвала и одной душевой для хоз нужд, нет. Все помещения зарегистрированы, как жилые. Одно зарегистрировано, как КВАРТИРА. Права на здание не зарегистрированы. Что делать и кому оно, здание, принадлежит? Земля под зданием выставлена на торги по банкротству, хозяин земли (банкрот), не хозяин здания.
Беспредел какой-то... но вопрос не понятен! Нелегальщина некая... Вы же сами пишите, что право собственности на здание не зарегистрировано - это незаконная постройка. Новый хозяин участка разберётся,. полагаю!
Спросить
Не очень ясно, проблема у кого возникла и с чем? Кому и какие требования предъявляют? Кроме банкротства хозяина земельного участка.
Спросить
..если права собственности не зарегистрированы, то и нет прав общей собственности... скорее всего через суд будут признаваться права пользователей фактических, все умозаключения оспоримы...
Спросить
Здание имеет разрешения на строительство и введено в эксплуатацию, имеет кадастровый номер, не имеет зарегистрированных прав собственности, из выписки следует, что здание состоит из 32 жилых помещений, с кадастровыми номерами и правами собственности, и 8 подсобок, так же имеющих своих зарегистрированных собственников (владельцев жилых помещений) . По сути это многоквартирный дом без статуса такового. Исходя из этого я хочу понять имеем ли мы,как собственники жилых помещений, и одного помещения, зарегистрированного, как квартира, долевое право на здание и подвал с коммуникациям, как на общее имущество? Нам пытаются внушить, что подвал принадлежит застройщику, и пытаются его нам продать. Он (подвал) не имеет кадастрового номера. И что делать с землёй, при вышеизложенного, мы живём в этих помещениях и некоторые прописаны.
Спросить
Обращайтесь, в рамках дела о банкротстве, с заявлением о признании права долевой собственности на земельный участок.
Спросить1) Какой сформулировать иск, поддерживаемый судебной практикой об исключения из ЕГРН записи о праве застройщика на помещения, оформленные на застройщика, как нарушающие мои права как собственника помещения в здание при отсутствии согласия на такие регистрационные действия в силу ст.244, 246, 248, 290 ГК РФ?
2) Имеет ли перспективу отдельный иск об истребовании из незаконного владения помещений, права на которые зарегистрированы непосредственно на З., находящиеся на технических этажах?
В июле 2019 г. из решения СОЮ я узнал, что стал собственником общего имущества в здании, которое застройщик построил как 2-ю очередь на коммуникациях к зданию, где я приобрел помещение и стал его собственником, а также доли в общем имуществе.
Я купил помещение в нежилом здании у застройщика (З.). В 2010 здание введено в эксплуатацию. В 2011 суд признал мое право собственности на помещение в здании. В 2011 г. право зарегистрировано в ЕГРН. В 2013 З. этом же зем. участке возвел 2-е здание, подключив его к общим коммуникациям 1-го здания, где уже имелись собственники помещений. 2-е здание введено в эксплуатацию в 2013 г. До 2019 г. я не знал, что являюсь собственником общего имущества во 2-м здании. Решением СОЮ с моим участием в 2019 г. суд указал в мотивиров. Части, что оба здания являются единым комплексом зданий, где собственники в зданиях являются участниками общей долевой собственности в обоих зданиях. Права на сами здания в ЕГРН не зарегистрированы, поскольку З. не исполнены обязательства перед собственником зем. участка Правительством Москвы, что установлено резолют. Частью решения арб. суда по делу А 40-57923/15. Первичные права собственности зарегистрированы только на отдельные помещения в 1-м здании с 2011-2013 г. Я полагаю, что без моего согласия с 2013 г. и позднее З. не имел права регистрировать на себя во 2-м здании никакие помещения, поскольку должно быть получено согласие от лиц, уже ставших зарегистрированными собственниками помещений в 1-м здании. На строительство 2-го здания, если здания объединены коммуникациями и общедолевой собственностью, также должно быть согласие лиц, ставших собственниками в 1-м здании до 2013 г. Такое согласие у меня и иных собственников в 1-м здании не получено. Насколько я понимаю, на мои требования как собственника об устранении всяких нарушений права в силу ст.208 ГК РФ срок давности не распространяется. Также во 2-м здании имеются технические этажи, на которых З. выделил и зарегистрировал помещения в свою собственность вопреки тому, что технич. Этажи являются общедолевой собственностью всех собственников.
Прошу направить мне предложения только тех юристов, кто реально понимает, о чем идет речь в моем задании, а не общего профиля, чтобы выйти с такими исками в суд или арбитраж (я ИП).
Если вы ИП, то скорее всего придётся выходить в арбитраж для оспаривания записей внесенных в ЕГРН. Руководствоваться придётся при выстраивании линии тактики в первую очередь Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ.Оспаривание зарегистрированного права может происходить только в рамках вещно-правовых способов, предусмотренных гражданским законодательством (виндикационный иск, негаторный иск, иск о признании права).
Позиции изложены в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 по делу N 15148/08 и в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Спросить
Второй вариант более логичен: подача иска об истребовании Вашего имущества из чужого незаконного владения на основании ст.301 ГК РФ. Срок исковой давности согласно ст.208 ГК РФ не распространяется на данные правоотношения.
Спросить
Ответ отключен модератором
Ответ отключен модератором
Здравствуйте, полагаю, что первый вариант, об исключении записи и признании права отстутствующим более логичен. В порядке п. 52 и п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быт защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Удачи Вам.
Спросить
Здравствуйте!
1) Составляете и подаёте Исковое заявление о признании недействительной государственной регистрации права. В этом иске в просительной части просите также исключить запись из ЕГРН. Ст.208 ГК РФ исковая давность на данные требования не распространяется.
2) Перспективы у иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения нет. Формулировка некорректна.
Ваша задача признать недействительным право собственности на эти помещения, приводить ряд оснований этого (не получил согласия других собственников, ст 248, 246 ГК РФ, злоупотребил правом, прикладываете решение СОЮ). Как только признаёте недействительным ПС на помещения, площади и так к вам вернутся.
Спросить
Здравствуйте, 1) Так и сформулировать просить исключения из ЕГРН права застройщика на интересующие Вас помещения, только надо обосновать свои исковые требования;
2) Если есть основания истребования из чужого незаконного владения ГК РФ ст.301, то иск, безусловно имеет перспективы;
Поскольку Вы являетесь собственником общего имущества в имущественном комплексе, то несомненно, З должен был согласовывать свои действия с общей собственностью со всеми собственниками помещений, поэтому Ваши исковые требования будут вполне обоснованы. На данные правоотношения, как Вы справедливо заметили не распространяется срок исковой давности ст. 208 ГК РФ.
Спросить
Товарищ.
Нагромождение такое что без... не разберешься.
Сегодня выходной, плюс выборы я голосовал за коммунистов.
5 гонораров - круто.
Кто-то ответить обязательно.
Сошлюсь обязательно на закон.
Конституция Российской Федерации. Статья 1.
1. Российская Федерация - Россия есть демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления.
2. Наименования Российская Федерация и Россия равнозначны.
Вам нужен юрист.
ВАМ нужен юрист непосредственно. А не удаленный.
Ситуация а она и в африке ситуация.
Просмотрите каталог юристов и определитесь.
Спросить
Имеет перспективу отдельный иск от вас об истребовании из незаконного владения помещений, права на которые зарегистрированы непосредственно на З., находящиеся на технических этажах
Собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).
В том случае, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к Общему имуществу, владеет им, лишая других собственников доступа в него, последние вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. При этом Пленум ВАС РФ отметил, что на такие требования распространяется общий срок исковой давности - три года (ст. 196 ГК РФ).
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64
"О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Согласно Постановлению, к Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, обслуживающие более одного помещения в здании.
Спросить
--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, консультацию нужно готовить! Поднимать ФЗ и давать ответ, а это платная услуга, и стоит она в разы ДОРОЖЕ! Вы можете обратиться лично к юристу, и Вам подготовим консультацию на платной основе, на основании "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) ГК РФ Статья 779. консультацию подготовим практически сразу после поступления оплаты. Консультация по исковым заявлениям и их корректировке, производится исключительно на платной основе. Но не за 124 рубля точно!
См. Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (с изменениями и дополнениями) И также см. Статья 218 КАС РФ. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению.
А все "советы",-это просто советы ни о чём! Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
Спросить
Ошибаетесь в своих предположениях, что должно быть получено согласие от лиц, уже ставших зарегистрированными собственниками помещений в 1-м здании...
Так что поиски формулировки иска об указанных спорных помещениях, их регистрации на имя З. бессмысленны.
Из содержания статьи 21 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что информация о проекте строительства общедоступна еще при заключении договора долевого участия, в том числе:
- о количестве заключенных договоров с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение),
- о проекте строительства.
Вопрос о том, что Застройщиком не исполнены обязательства перед собственником зем. участка-Правительством Москвы - это отдельная тема. И рассуждать о ней следует только после изучения достоверных документов.
СпроситьВы не получите в интернете подробных ответов, вопрос сложный и надо изучать документы, а не ссылки на них, поэтому Вы имеете право обратиться к любому юристу в личной переписке и заключить с ним договор в соооветствии со ст.779 ГК РФ,за друние
деньги, а лучше всего, по месту нахождения недвижимости, в ином случае лучших ответов, чем прозвучали выше не услишите, это общие ответы.
Спросить
1.подаете иск об исключении записи и признании права отсутствующим
2.Имеет перспективу отдельный иск от вас об истребовании из незаконного владения помещений, права на которые зарегистрированы непосредственно на З., находящиеся на технических этажах
на Ваши требования как собственника об устранении всяких нарушений права в силу ст.208 ГК РФ срок давности не распространяется, в этом Вы правы.
Спросить
Доброе утро.
Застройщик действительно не мог начать строительство второго здания без согласия всех дольщиков, так как коммуникации находятся в долевой собственности. Так что если буквально следовать букве закона, вполне можно признать второе здание самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), а разрешение на строительство не действительным. Что касается помещений, вы являетесь долевым собственником коммуникаций и общего имущества, если вы пишите, что застройщик зарегистрировал на себя выделенные помещения, то к ним вы никакого отношения не имеете и разрешения на это вашего застройщику не требуется. В противном случае, он ни одно помещение в этих двух зданиях не смог бы продать без вашего разрешения. Для большего понимания ситуации, желательно конечно больше информации и знакомство с документами.
Спросить
С каким предметом правильно сформулировать 2 отдельных иска:
1. В части касающейся имущества, зарегистрированного Застройщиком на себя на технических этажах, в нарушение правила о принадлежности общего имущества всем собственникам?
2. В части касающейся имущества, зарегистрированного Застройщиком на себя в здании 2, которое введено в эксплуатацию в 2013 г, будучи построенным на коммуникациях здания 1 и без согласия лиц, уже ставших собственниками помещений в здании 1 до 2013 г. и следовательно общего имущества в здании 1, которое было без их согласия использовано при строительстве здания 2?
По КАС РФ или исковое производство и с каким предметом?
СпроситьЭто исковое производство, не по КАС РФ. Предмет - истребование Вашего имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ), которое должно было находиться в Вашей общей долевой собственности, но которое было зарегистрировано застройщиком на себя в нарушение положений общего имущества, которое должно принадлежать на праве общей долевой собственности всем участникам общей долевой собственности. Если не было получено согласия собственников, то и в этой части также имеет смысл подать исковое заявление.
СпроситьОдного иска с идентичными требованиями будет достаточно для подачи в Арбитражный суд иска по ст. 125,126 АПК РФ
В части касающейся имущества, зарегистрированного Застройщиком на себя на технических этажах, в нарушение правила о принадлежности общего имущества всем собственникам В части касающейся имущества, зарегистрированного Застройщиком на себя в здании 2, которое введено в эксплуатацию в 2013 г, будучи построенным на коммуникациях здания 1 и без согласия лиц, уже ставших собственниками помещений в здании 1 до 2013 г. и следовательно общего имущества в здании 1, которое было без их согласия использовано при строительстве здания 2
Спросить
Вы думали за 200 рублей иск сформулировать? В интернете? Ваша ситуация требует детального изучения материалов дела, постановленных уже решений суда и иных обстоятельств дела. Такая работа может стоить не менее 100 т.р.
Пишите. Практика имеется.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
СпроситьКонечно это исковое производство согласно положениям ГК РФ, КАС РФ тут совершенно не при чем, не вижу смысла подавать два исковых заявления, достаточно будет одного с исковыми требованиями основанными на положениях ст.ст.247;301 ГК РФ (распоряжение имуществом находящимся в общей собственности, истребование имущества из чужого незаконного владения).
СпроситьЗдравствуйте, в порядке искового поизводства, в СОЮ, попробуйте соединить требования, то есть об истребовании имущества и признании права общедолевй собственности.
Спросить1. При регистрации права ответчика на имущество относящееся к общему (техпомещение), подается иск об истребовании 301 ГК и признании права отсутствующим, запись в ЕГРН отдельно не оспаривают и это не КАС. Срок давности 3 года с момента когда истец узнал.
2. Во втором здании у Вас прав на имущество застройщика нет.
СпроситьПостроено здание, имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, есть свидетельства о праве собственности на здание и помещения внутри него. Однако, в кадастровой паспорте на землю здание числится, как об'ект капитального строительства, а не построенное здание, введенное в эксплуатацию. Как выяснилось, не оформлен снос зданий постройки 60-х годов. Каковы риски покупки помещения в здании, расположенном на таком земельном участке?
Риска никакого нет. просто нужно внести изменении в кадастровый папспорт, вид назначения, под эксплуатацию здания.
Спросить
