Основание для расширения жилых площадей на участке ИЖС - вопросы реконструкции или строительства
На участке под ИЖС жилой дом 100 квартал м. и нежилое здание 50 КВ м. Все оформлено. Сам участок 5.21 соток. По градостроительному плану КИТ 0,6., Зона застройки 2. Хочу построить ещё на свободной земле жилую площадь. Как правильно поступить, заказать реконструкцию или строительство отдельно стоящего здания.
Добрый день, на градостроительном плане отмечена зона возможного строительства, вам необходимо прорисовать на нем месторасположение будущего дома и если его возможно, с учетом СП 30-102-99, разместить отдельно, то берите разрешение на стройку, если так не получится, то на реконструкцию, если сомневаетесь, то обращайтесь, помогу.
Спросить
Мне в наследство досталась половина земельного участка и здания находящегося на нем. Есть свидетельство об обще долевой собственности отдельно на здание и отдельно на участок. Площадь участка 10 соток а здания 180 кв.м. Я хочу продать свою долю в здании и участок земли под зданием. Какой порядок действий должен быть, если второй собственник отказывается от продажи?
Михаил, направить предложение о продаже второму собственнику, если по истечении 30 дней отказ, то можете продать третьему лицу.
Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ.
Спросить
Добрый день! Порядок продажи доли в общей собственности установлен в ст. 250 ГК РФ. Вы должны уведомить второго собственника о предстоящей продаже, чтобы обеспечить его право преимущественной покупки. Если второй собственник не изъявит желания выкупить вашу долю, можете продавать ее третьему лицу.
Спросить
Видимо я не совсем корректно составил вопрос... Я хочу продать здание и небольшой кусок земельного участка под зданием, а большой кусок земли должен остаться у меня. Необходимо ли делить земельный участок на два перед продажей (земельный участок под зданием и без него)? Надо ли прописывать в договоре, что доля в здании продается с земельным участком?
СпроситьВ силу ст. 244 ГК РФ, выделять долю перед продажей необязательно, Вы сами можете определить в договоре размер продаваемой части.
Спросить
Здравствуйте Михаил. Да, вам придется делить участок на два и продавать часть здания и находящийся под ним земельный участок.
СпроситьСкажите пожалуйста, я могу разделить участок без согласия второго собственника самостоятельно или только через суд?
Спросить
Предположим я отправил уведомление о намерении продать свою долю в здании второму собственнику и он отказался. Я продаю свою долю в здании третьему лицу, разве на основании ст. 552 ГК РФ при продаже здания право собственности на земельный участок не должно перейти покупателю? Покупатель же потом может самостоятельно через суд оформить на себя право собственности на земельный участок под зданием?
Спросить
В статье 35 ЗК РФ сказано: Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
СпроситьЯ отправляю второму собственнику здания уведомление о продаже своей доли, он отказывается. Я продаю свою долю в здании третьему лицу. В итоге получается что у второго собственника остается 1/2 земельного участка в общедолевой собственности и 1/2 здания у меня 1/2 участка за вычетом 90 кв.м. в общедолевой собственности и у покупателя 1/2 здания и 90 кв.м. земельного участка в общедолевой собственности, я правильно понимаю?
СпроситьА могу я продать не делая межевания? Что бы получилось вот так: у второго собственника остается 1/2 земельного участка в общедолевой собственности и 1/2 здания у меня 1/2 участка за вычетом 90 кв.м. в общедолевой собственности и у покупателя 1/2 здания и 90 кв.м. земельного участка в общедолевой собственности.
Спросить
На участке с видом разрешенного использования ИЖС и расположенном в городском поселении расположены жилое здание и нежилое, отдельно стоящее здание. Все постройки и участок у меня в собственности.
Могу ли я, в нежилом здании, площадью 70 кв.м открыть мини - пекарню.
Ну теоретически такое возможно. Только оформлять саму пекарню достаточно затруднительно: СЭС, МЧС и т.д.
С уважением.
СпроситьХотим купить у собственника участок ИЖС и нежилое здание (мастерская старой школы) на нем, и реконструировать его в жилой дом. К зданию подключены все коммуникации, есть окна, крыша. Но требуется капитальный ремонт здания. Можно ли перевести здание из статуса "нежилое здание" в статус жилой дом. С чего начать?
Добрый день
Здания по своему назначению подразделяются на нежилые и жилые (п. 9 ч. 5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости).
Порядок перевода нежилого здания в жилое или, наоборот, жилого в нежилое (то есть изменение его назначения) в законодательстве не урегулирован. Жилищным кодексом РФ правила перевода из нежилого в жилое и наоборот установлены только для помещений (гл. 3 ЖК РФ).
Теоретически перевести нежилое здание в жилое (то есть изменить его назначение) можно путем проведения его реконструкции. Однако нужно учитывать, что при этом должны быть соблюдены строительные нормы (см., например, СП 54.13330.2016), а также иные требования.
Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Спросить
На ИЖС не может быть нежилого здания. Такого право не может быть зарегистрировано. У вас просто участок с неким строением. Сделайте реконструкцию, снимите с учета предыдущий статус и поставьте как жилой дом.
Как туда были подключены коммуникации это отдельный вопрос. В любом случае перезаключите договора как новый собственник.
СпроситьУ меня есть земельный участок, для здания закусочной на 16 мест. Я хочу построить здания. Участок расположен не в населенном пункте. Правила землепользования и застройки не установлены. Какие отступы от границ участка я должна сделать для строительства зданий? В градостроительном чертеже мне указали отступы по 3 метра от всех границ, но я слышала, что на нежилые здания можно ничего не отступать?
Хочу приобрести нежилое кирпичное одноэтажное здание 600 кв.м. в Новосибирске.
Расположено здание в промзоне. Состояние - требует существенных вложений. От здания осталась только коробка. Нет полов, окон, дверей. Отсутствуют все коммуникации. Нет воды, тепла, электричества.
Однако кадастровая стоимость и здания и участка земли не учитывает всех вышеуказанных факторов. Земля по классификатору приравнена к земле под действующим коммерческим объектом. Само здание в свидетельстве указано просто как нежилое. Отсюда и налог на здание и аренда участка раздуты неимоверно!
Как минимизировать налог на недвижимость и аренду участка? Можно ли перевести здание из нежилого в жилое? Возможно ли уменьшить участок земли до размеров здания, что бы уменьшить аренду земли?
Можно провести реконструкцию, перевести в установленном порядке. Получите разрешение (ст. 51 ГрСК РФ)
Спросить
Государственная кадастровая оценка земли проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.15 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).
Оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.
Спросить
Можете подать в арбитражный суд иск об изменение кадастровой стоимости согласно фз"об оценочной деятельности"
Спросить
Подавайте в областной суд иск.
Ст. 26 ГПК РФ указывает: "Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции гражданские дела:
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости".
Суд назначит экспертизу.
В жилое перевод возможен только через реконструкцию.
В кадастровом паспорту указан ЗУ для обслуживания здания - его и выкупайте.
Спросить
Вы вправе оспорить кадастровую стоимость в суде, в качестве доказательства приложив отчет оценщика о рыночной цене имущества. ст. 3 гпк рф, ст. 4 апк рф.
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.
Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее - порядок создания и работы комиссии), формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.
При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.
Кандидатуры представителей предпринимательского сообщества, в том числе в целях ротации, выдвигаются некоммерческими организациями, основанными на членстве и объединяющими потребителей оценочных услуг.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.
Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:
об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято указанное решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.
В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учета копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет:
отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость, и (при наличии) соответствующее положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке;
сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2011 г. N 913/11
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М., Бациева В.В., Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Аверс" о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.01.2011 по делу N А27-4849/2010 Арбитражного суда Кемеровской области.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Аверс" - Абакумов Г.В., Лобанов Н.Г.;
от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - Афанасьева И.В., Турчина М.О.;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Турчина М.О.;
от федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный кадастровый центр "Земля" - Берестянская Е.В., Боронина Н.А., Рогова А.Н.
Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
На основании государственного контракта от 29.06.2007 N 140, заключенного Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области (правопреемник - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области; далее - управление) (заказчиком) с федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля" (далее - кадастровый центр) (исполнителем), последним были выполнены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в Кемеровской области, по результатам которых составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (далее - отчет кадастрового центра).
Управлением проведена предварительная проверка отчета кадастрового центра на соответствие техническому заданию, оформленная протоколом от 11.11.2008.
Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (правопреемник - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии; далее - федеральное агентство) составлен акт проверки отчета кадастрового центра об определении кадастровой стоимости от 24.11.2008 N 2, которым подтверждено соответствие отчета Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания).
Постановлением коллегии администрации Кемеровской области (далее - коллегия) от 27.11.2008 N 519 утверждены представленные управлением средние уровни кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам).
Постановлением коллегии от 27.11.2008 N 520 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101033:168 площадью 38 271 кв. метр, расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Кузнецкий, 125 (далее - спорный земельный участок), принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью "Аверс" (далее - общество) на праве собственности, был определен в размере 6 184 рублей 34 копеек за 1 кв. метр, кадастровая стоимость исчислена в сумме 236 679 639 рублей 27 копеек. Данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости.
Общество обратилось в управление с заявлением об исключении из названного кадастра сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка и удельном показателе его кадастровой стоимости.
Письмом от 03.03.2010 N 07/12-1266 управление отказало обществу в исключении из государственного кадастра недвижимости таких сведений.
Полагая, что в государственный кадастр недвижимости внесены недостоверные кадастровая стоимость и удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, а действия заинтересованных лиц по проверке и утверждению результатов кадастровой оценки земельного участка, определению и внесению его кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости были незаконными, общество обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области со следующими требованиями к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - федеральная служба), управлению и кадастровому центру:
о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки спорного земельного участка, проведенной кадастровым центром по заказу и под контролем управления;
о признании недействительным пункта 7 акта проверки отчета кадастрового центра об определении кадастровой стоимости от 24.11.2008 N 2 - решения федерального агентства о соответствии отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области Методическим указаниям в части определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и удельного показателя его кадастровой стоимости;
о признании незаконными, не соответствующими статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила), Методическим указаниям и Административному регламенту Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 28.06.2007 N 215, действий федерального агентства, управления, выразившихся в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка и удельном показателе его кадастровой стоимости;
о признании недействительным решения управления об отказе в исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка и удельном показателе его кадастровой стоимости, оформленного письмом от 03.03.2010 N 07/12-1266;
о возложении обязанности на управление исключить из государственного кадастра недвижимости недостоверные сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка и удельном показателе его кадастровой стоимости.
Для участия в деле в качестве третьего лица привлечена коллегия.
Общество, ссылаясь на подготовленный по его заказу обществом с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "Инком Прайс" (оценщиком) отчет (далее - отчет оценщика), согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 41 598 000 рублей, указало на то, что кадастровая стоимость многократно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, является недостоверной, получена с нарушением требований статьи 66 Земельного кодекса, Правил и Методических указаний. В частности, общество обратило внимание, что в отчете кадастрового центра не имеется исходных данных о проведении кадастровой оценки спорного земельного участка методами массовой оценки рыночной стоимости, отсутствуют документы о проведении кадастровым центром статистического анализа рыночных цен, поэтому сведения о кадастровой стоимости и удельном показателе кадастровой стоимости спорного земельного участка не могут считаться достоверными.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.07.2010 в удовлетворении заявления в части признания недействительным решения управления об отказе в исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка, оформленного письмом от 03.03.2010 N 07/12-1266, отказано, заявление в остальной части удовлетворено.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 17.01.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения заявленных требований отменил, в остальной части судебные акты оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции общество, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права, просит его отменить, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.
В отзывах на заявление федеральная служба, управление, кадастровый центр, коллегия просят оставить постановление суда кассационной инстанции без изменения как соответствующее действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Удовлетворяя заявленные требования в части признания недостоверным результата государственной кадастровой оценки спорного земельного участка, признания недостоверным пункта 7 акта проверки отчета кадастрового центра от 24.11.2008 N 2, признания незаконным действия, выразившегося в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости данного участка, суд первой инстанции указал на то, что в материалах дела не представлено доказательств проведения кадастровой оценки с учетом статистического анализа рыночных цен. Суд также сослался на отсутствие доказательств, свидетельствующих о соблюдении порядка построения статистической модели (в том числе определения факторов стоимости, проведения сбора сведений о значении факторов стоимости, сбора достоверной и достаточной рыночной информации), исходных данных рыночной информации, использованных при определении кадастровой стоимости, на непредставление доказательств, подтверждающих проведение управлением предварительной проверки и федеральным агентством проверки отчета кадастрового центра.
Отменяя судебные акты в части удовлетворения заявления, суд кассационной инстанции исходил из положений абзаца четвертого пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - письмо от 30.05.2005 N 92), где разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Поскольку результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области утверждены постановлением коллегии от 27.11.2008 N 520, вопрос о достоверности результатов кадастровой оценки спорного земельного участка, по мнению суда кассационной инстанции, может быть рассмотрен только в рамках дела об оспаривании названного постановления.
Также суд кассационной инстанции указал, что Кемеровский областной суд в ходе рассмотрения гражданского дела N 3-149/09 по заявлению иного лица об оспаривании постановления коллегии от 27.11.2008 N 520 установил, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Кемеровской области произведена согласно требованиям федерального законодательства, регулирующего правоотношения в области государственной кадастровой оценки земель, с соблюдением административных процедур; отчет проверен федеральным агентством, которым принято решение о соответствии отчета Методическим указаниям. После получения положительного заключения результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области были утверждены постановлением коллегии от 27.11.2008 N 520, опубликованным в установленном порядке.
В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции счел, что данные обстоятельства не подлежат доказыванию в настоящем деле.
Учитывая изложенное, указав на то, что управление свои полномочия по внесению в государственный кадастр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка реализовало согласно требованиям законодательства, внесенные сведения соответствуют результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной в установленном порядке постановлением коллегии от 27.11.2008 N 520, действия управления не нарушают прав и охраняемых законом интересов общества, суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении заявления общества.
Между тем судами при разрешении спора не учтено следующее.
Общество, заявив требования по настоящему делу, по существу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговой кодекс), является нарушение прав общества как собственника этого земельного участка и плательщика земельного налога.
Однако в силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
При этом права общества, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в который была включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Однако на спорные правоотношения эти нормы не распространяются и общество воспользоваться механизмом Закона N 167-ФЗ не может.
Тем не менее пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Исходя из пункта 5 Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Следовательно, неверен вывод суда кассационной инстанции со ссылкой на абзац четвертый пункта 1 письма от 30.05.2005 N 92, что соответствующий спор может быть рассмотрен только в рамках дела об оспаривании постановления коллегии от 27.11.2008 N 520, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Вместе с тем является необоснованной позиция судов первой и апелляционной инстанций, рассмотревших заявленные обществом требования по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявленные обществом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Как усматривается из материалов дела, обществом был представлен отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость участка. Однако суд первой инстанции не дал оценки этому отчету с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения имеющихся в отчете, подготовленном кадастровым центром, рыночной информации и статистическом анализе рыночной информации о стоимости земельных участков (приложение N 7 к отчету).
Нормами статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.
Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Таким образом, решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.
Поскольку судами спор по существу заявленных требований рассмотрен не был, дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21.07.2010 по делу N А27-4849/2010, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.01.2011 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.
Спросить
Поскольку налог на недвижимое имущество расчитывается начиная с 2015 года от кадастровой стоимости этого имущества, то надо оспорить величину кадастровой стоимости на основании федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" в соответствующую комиссию Росреестра. а затем в суд. Для этого привлеките независимых оценщиков рыночной стоимости недвижимости компетентных расчитывать и оспаривать кадастровую стоимость. Удачи!
Спросить
1. Вам нужно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 ЗК Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для определения кадастровой цены участков проводится государственная кадастровая оценка земель, кроме случаев, которые определены 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации - в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
2.Перевод жилого помещения в нежилое и обратное действие регламентируются Жилищным Кодексом РФ, а именно статьями 22-24.
Это возможно при условии, что нежилое помещение после переоборудования может отвечать требованиям жилого помещения. В ст. 23 ЖК РФ представлен перечень документов необходимых для предоставления в орган местного самоуправления
Спросить
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (глава 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»)
- Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Поэтому из перечисленных вопросов положительный ответ могу дать только по поводу изменения кадастровой стоимости - это возможно в соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ.
СпроситьВозможно ли оформить в залог нежилое здание и часть земли?
Земля и здание принадлежит одному собственнику - юр.лицо.
На участке земли находится несколько зданий. Как оформить здание в залог с частью земли, которая относится непосредственно к зданию?
Уважаемый Лев!
Ваш ответ совершенно не по существу, а только самореклама! То, что нужно оформить договор залога написано в моем вопросе.
Нет ответа, со ссылками на законы, не надо писать!
СпроситьВы хотели, чтобы вам выложили готовый договор залога? Уверяю вас, никто этого делать не будет.
Какие вы хотите ссылки на закон? То что у юр. лица есть возможность оформить залог на недвижимое имущество - это предусмотрено законом, вернее - не запрещено юр. лицу.
Залог можно оформить только на отдельные объекты недвижимости. Чтобы оформить залог на часть земельного участка, эта часть должна быть выделена, на нее должно быть получено новое свидетельство, как на отдельный объект. Также не стоит забывать про единую судьбу земли и находящейся на ней недвижимости. То есть нельзя отдать в залог здание без земли или землю без зданий. Связались бы со мной, я бы вам также все вкратце объяснил.
Если вы хотите ссылки на статьи, то это уже в рамках платной письменной консультации, так как это будет довольно объемная работа.
СпроситьМы с другом выкупали нежилые помещения в здании у юр.лица, за два года выкупили все помещения в здании, половина помещений принадлежит мне, половина другу, всё оформлено есть выписки на помещения, общая площадь помещений соответствует площади здания. Здание на себя пока не переоформляли. Продавец помещений и собственник земельного участка под зданием одно и то же юр лицо. Через год после продажи помещений он выставил нам договор аренды земли под зданием с огромной суммой, равной кадастровый стоимости участка под зданием, объясняя это тем что мы покупали не здание, а помещения, в разное время и не имеем право на землю под зданием. Законного ли это?
Незаконно. Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ Вы приобретаете права на землю в том же объеме, что и предыдущий собственник.
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружениеСпросить1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Это незаконно. Так как земельный участок переходит одновременно с правами на здание. Причем в том же объеме и на том же праве, как у собственнкика. Без земельного участка здание не отчуждается. Поэтому не платите ничего ему. Пусть подает в суд. Если хочет. А Вы предоставите письменные возражения. При таком раскладе у Вас большие шансы выиграть дело, и Вы сможете взыскать все судебные расходы с ответчика.
ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружениеСпросить1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно п. 3 абз. 2 ст. 552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на объекты недвижимости, новый собственник приобретает право пользования территорией, занятой объектами недвижимости, а также территорией, необходимой для их использования, т. е. Вы имеете право пользования территорией, занятой зданием в силу закона. Собственник земли имеет право требовать заключения договора аренды, в т. ч. путем обращения в суд (иск о понуждении). Но цену суд поставит рыночную, а не завышенную раз в 100, как хотел бы собственник. Вам необходимо запросить сведения о средней стоимости аренды в регионе, где находится недвижимость (справка из Росстата, но экспертиза оценки величины арендной платы). Также отправьте предложение аренды земли на нормальных условиях в ответ на предложение собственника, это когда он будет направлять нереальные по ценам предложения, в суде такое должно помочь.
СпроситьДобрый день! Согласно Гражданского кодекса РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Так что Вы не должны заключать договор аренды и платить за пользование земельным участком.
СпроситьЕсли покупали помещения, то никакого права на землю вы действительно не имеете. Надо платить за аренду в этом случае. А если не будете платить, то взыщут неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ)
Вы землю не приобретали. Тут все законно, нарушений ст. 35 ЗК РФ Нет.
Спросить
Собственником земли по прежнему является собственник здания. А не вы ст.209 ГК РФ. Вы купили только помещения. Ст.35 ЗК РФ не применима. Как ни горько, обязаны платить за аренду. Решайте вопрос о регистрации за вами права собстенности на здание.
Спросить
А остальными, не выкупленными помещениями пользовались на праве аренды? Если так, Вы, как следует из текста вопроса, выкупали помещения частично, в течении двух лет. Таким образом, аренда за еще не выкупленные помещения, но которые Вы использовали могла быть и, скорее всего, начислялась. В данной ситуации надо садиться с тем собственником, брать калькулятор и считать конкретно по периодам.
Если к невыкупленным помещениям Вы отношения не имеете и их не использовали по договору аренды, предыдущие коллеги абсолютно правы, требования бывшего собственника незаконны, никакой суд их не удовлетворит. Закон цитировать не буду, что бы время и место не занимать - см. предыдущие ответы.
Желаю успехов!
Спросить
Уважаемый Борис г. Кемерово!
В данном случае требования Продавца нежилых помещений НЕ основаны на Законе (ст.35 Земельного кодекса РФ).
Поэтому рекомендую вам:
- НЕ подписывать Договор аренды ЗУ;
- НЕ платить требуемую Продавцом арендную плату;
- Предложить Продавцу обратиться в Суд по данному вопросу (ст.ст.131 - 132 ГПК РФ).
Удачи вам Владимир Николаевич
г. Уфа 05.11.2018 г.
Спросить
Здание на себя мы не оформили, только все помещения в нем, все равно имеем права на земельный участок? Или надо переоформить здание? В Выписке на здание в графе владелец написано не установлен.
СпроситьПриобретя все помещения в здании, Вы приобрели здание. Статья 35 Земельного кодекса РФ здесь применима, а Вы получаете права на землю в том же объеме, что предыдущий собственник.
СпроситьЕсли Вы оформили все помещения в здании, то все равно Вы с другом его собственники. И продавец не имеет уже к зданию никакого отношения. Но можете уточнить в Росреесстре - должны быть записи о принадлежности Вам с другом в долевом отношении
ГК РФ Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
СпроситьВаша ситуация прямо не урегулирована законом.
1. Законом урегулирована судьба участка при продаже здания, если собственник здания и участка одно лицо. В таком случае недопустима продажа здания, без продажи земли, так как нарушается принцип единства здания и участка. В противном случае сделка будет ничтожной.
2. Законом урегулированы права собственников помещений в здании, которое расположено на государственных и муниципальных землях.
В указанном случае, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Возможность применения аналогии для земли в частной собственности нужно искать в судебной практике.
3. Использование любой собственности третьего лица, дает право собственнику требовать плату за использование его собственности.
Безвозмездное использование чужого участка влечет за собой необоснованное обогащение собственников помещений в здании.
4. Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон.
Установление необоснованно высокой арендной платы конкретно не урегулировано законом.
Вместе с тем в силу закона никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, а также злоупотреблять своими правами.
Нужно пробовать договориться. Определить среднерыночную ставку аренды частной земли в регионе.
СпроситьУважаемый Борис г. Кемерово!
В данной рекомендую вам оформить Право собственности на ВСЁ Здание (ст.209 ГК РФ).
Удачи вам Владимир Николаевич
г. Уфа 05.11.2018 г.
СпроситьМожете попробовать с другом оформить все здание. Обратитесь в Росреестр. В любом случае требования продавца о взыскании арендной платы не удовлетворяйте добровольно, пусть обращается в суд, если хочет. Там будете возражать. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ,гл.6.
СпроситьОформление здания для целей оформления прав на землю не принципиально. По сути будет тоже самое, несколько собственников помещений в здании, договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
И в текущей ситуации и при оформлении здания, собственник здания вправе требовать плату за землю.
По размере АП повторю, собственник земли не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, а также злоупотреблять своими правами.
Размер АП должен быть в рамках среднерыночной ставки.
СпроситьБорис, логика решает. Нет вопросов в том, что, приобретя все помещения в здании, вы без проблем можете на себя с товарищем в долях оформить в Росреестре и само здание, преград в этом нет. Значит, по всем возможным аналогиям права, Вы в данный момент и являетесь собственниками здания в целом и фактически, просто данный вид собственности именно на здание не оформлен, что не лишает Вас пользоваться всеми правами собственников именно здания. Поэтому, вне зависимости от того, оформите Вы здание через Росреестр, или нет, Вы в полной мере можете апеллировать и оперировать статьей 35 ЗК РФ в земельных вопросах. Для большей уверенности, наверняка, все же оформить здание имеет смысл, вопросов будет меньше. Но учитывайте, что при оформлении в собственность здания/части здания, будут аннулированы Ваши права собственности на помещения, т.к. Вы станете собственниками частей здания уже вместе с находящимися в них помещениями, будет необходимо переоформить техническую документацию.
СпроситьПриобретено в собственность нежилое здание, земля в аренде, как оформить в собственность весь участок земли, т.к. администрация предлагает приобрести в собственность только землю под зданием, есть кадатровый план земельного участка с разрешенным использованием под эксплуатацию нежилого здания, разве участок можно разделить?
Здравствуйте !
Можно и разделить. Условия приобретения в собственность оговорены в договоре аренды.
СпроситьИмеется жилой дом (право собственности зарегистрировано в 2013 г.) и земля в собственности. Земля переведена под коммерческое использование магазин в этом году (2014 г.) согласно Градостроительного Кодекса и правил застройки и землепользования города и в частности этого участка (так как в разрешении на строительство в основных видах значились торговые помещения и магазины), можно ли не переводить здание в нежилой фонд (с учетом того, что там никто не прописан и реконструкция здания не требуется) и открывать магазин.
Если обязателен перевод назначения здания в нежилое здание, можем ли мы перевести назначение в Росреестре без акта ввода здания в эксплуатацию, согласно того, что данное здание не требует реконструкции и перепланировки, а по дачной амнистии и так было ранее автоматически сдано в эксплуатацию. А согласно опять же Градостроительного Кодекса, сформированных правил застройки и землепользования данного участка, и с учетом того, что земля уже находиться с ВРИ не ИЖС, а под магазин.
Отправить
ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ
01.02.2012 | Новости кадастровым инженерам
В случае если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), обладающего более высокой юридической силой по отношению к нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, в том числе при регулировании вопросов, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
В соответствии с Жилищным кодексом полномочия по определению условий и порядка перевода жилых помещений в нежилые помещения за органами государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений и органами местного самоуправления в области жилищных отношений не закреплены. Согласно ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса органы местного самоуправления в области жилищных отношений вправе принимать в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения. При этом правом по определению перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, органы местного самоуправления не наделены.
Данный перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса. К таким документам относятся:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Частью 3 ст. 23 Жилищного кодекса установлен запрет на требование органами, осуществляющими перевод помещений, других документов, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса.
Частью 1 ст. 24 Жилищного кодекса установлены случаи отказов органов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое помещение:
1) непредставление определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса документов;
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдение предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В числе перечисленных случаев отказов в переводе жилых помещений в нежилые помещения отсутствует требование органов местного самоуправления о представлении иных документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса.
При этом вышеуказанной статьей не установлено, что непредставление документов помимо тех, которые указаны в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса, может служить причиной отказа в принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Вместе с тем ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определено ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции ( ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса).
В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. ''в'' ч. 2 разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, руководствуясь положениями норм вышеуказанного действующего законодательства и Постановлением ФАС Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А62-3323/2009, Департамент недвижимости Минэкономразвития России считает, что в случае если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.
Спросить
ПЕРЕВОД В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ НЕОБХОДИМ
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 28.12.2013)
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Спросить
(так как в разрешении на строительство в основных видах значились торговые помещения и магазины),
----Нельзя не переводить.
можем ли мы перевести назначение в Росреестре без акта ввода здания в эксплуатацию
----Нельзя без акта ввода в эксплуатацию.
----Всем документы вам придётся привести в соответствие в т.ч. и между собою.з/у с разрешённым видом использования и переводом в нежилое помещение.
СпроситьВ свидетельстве о праве на собственность весь земельный участок 18 соток-категории земли ЗНП, разрешенное использование ЛПХ. При запросе разрешения на строительство дома выяснилось, что в градостроительном плане часть участка 4 сотки - категория земли ЗОП, ифраструктура села, разрешение на строительство не дали. Земля по наследству от отца. Построили дом в 2017 году и оформили как нежилое здание, как перевести в жилое?
