Покупка готовой квартиры от юридического лица - где обращаться и как защитить себя от рисков

Здравствуйте. Я вам советую в данной ситуации нанять юриста чтоб он вам все нюансы посмотрел и сделал как нужно при покупке квартиры.

Вот вам основные нюансы.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

«1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.

3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

Оформление сделки будет более трудоемким.

Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.

Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.

Оформление и подписание соглашения.

Передачу финансовых средств.

Регистрацию права собственности.

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.

Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.

Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.

Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.

Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.

Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

Личный паспорт.

Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).

Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

Учредительные документы.

Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.

Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.

Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.

Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).

Доверенность, подписанная руководителем организации.

Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.

Безналичным переводом на расчетный счет организации.

При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

○ Риски.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.

Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.

Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

Признание юрлица банкротом на момент сделки.

Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.

Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.

Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.

Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

✔ Переплата.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

Открытие аккредитива (заключение договора платное).

Комиссию за банковский перевод.

Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.

Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.

Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.

Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

Добрый день, Сергей! В рамках блиц-ответа на ваш вопрос вы не получите полную консультацию. Нюансов и тонкостей может быть множество. Советую обратиться именно к юристу, который проверит чистоту сделки, правомочия лиц на ее подписание, наличие залогов и судебных тяжб и многое другое, о чем полностью не напишешь. Еще - не привлекайте в качестве консультанта риэлтора, так как у него немного другой интерес в данной сделке. Из любой ситуации всегда можно найти выход, главное — предпринять шаги для его достижения. Обратитесь к юристам с документами по делу и они помогут вам в решении вашего вопроса и обеспечат ее сопровождение до самого окончания. Контактные телефоны, адреса обычно указаны под ответом юриста.

Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах.

С уважением, юридическая компания «ПРАВО», член Гильдии Правозащитников Москвы!

1. У продавца проверяйте полномочия исполнительного органа, учредительные документы, найдите сведения о нем на сайте ФНС.

2. Полномочия и достоверность сведений.

3. Проверить контрагента можно по картотеке арбитражных дел kad.arbitr.ru. Поиск сведений о ЮЛ по открытым данным см. подробно на моем сайте.

4. Попросите договор, на основании которого возникло право собственности у продавца.

5. Нюансов может быть много, включая последующее банкротство продавца и оспаривание сделок по передаче имущества арбитражным управляющим. Так что изучайте внимательно контрагента.