Какие возможности для выкупа квартиры в новостройке предоставляют поправки от сентября?
Приветствую уважаемые юристы! Подскажите хочу приобрести квартиру в новостройке (дом на стадии 7 этажа, этажей 9) У дольщика на руках договор долевого участия на данную квартиру. В сентябре вышли поправки по приобретению квартир в новостройках, смогу ли я законно выкупить данную квартиру или связываться не стоит?
Добрый вечер!
Если Вы будете приобретать квартиру у физ. лица, то оформляется Договор уступки прав (требований) по ДДУ. В данном случае Вы платите физ. лицу за переуступку прав.
Вам необходимо проверить, оплатил ли дольщик (физ. лицо) взнос застройщику, а также уведомить отдельным письмом-заявлением застройщика или предоставить договор уступки на согласование застройщику.
Также необходимо выяснить дату сдачи дома в эксплуатацию, она указывается в ДДУ.
Если Вы доверяете застройщику и все условия договора уступки, а также дата сдачи дома в эксплуатацию Вас устраивают, то приобретайте новостройку.
Изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — 214-ФЗ) применяются только к тем проектам, по которым договоры долевого участия (далее — ДДУ) будут заключены после 1 июля 2018 года. Важно отметить, что период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года объявлен переходным — от долевого строительства к проектному финансированию.
СпроситьНа руках договор долевого участия в новостройке. Квартира на первом этаже. Можно на этой стадии перевести квартиру в нежилое? Пока никто из дольщиков не зарегистрировал право собственности - не нужно собирать согласия жильцов на перевод.
Перевод в нежилое для Вас станет возможным только тогда, когда Вы станете собственником этой квартиры. То есть нужно ждать ввода дома в эксплуатацию регистрировать право, и дальше по алгоритму перевода.
СпроситьИмеется квартира в новостройке по договору долевого участия, дом ещё не сдался. На руках у дольщика договор долевого участия, за квартиру перед застройщиком обязательства выполнены, т.е деньги оплачены. Дольщик хочет обменять эту квартиру на другую квартиру (вторичку, в сданном доме и с зарегистрированном правом собственности). Как этот обмен оформить документально, чтобы мои права по ДДУ квартиры перешли другому человеку, а я сдал собственником квартиры его.
Конечно если бы у меня была квартира в уже в сданном доме мы бы заключили договор мены. Но так как квартира по дду, только переуступку, а он тогда как мне передаст квартиру?
Добрый день!
Так в договоре переуступки прав требования прописывайте положение о передаче Вам права собственности на квартиру. ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Спросить
Здравствуйте, Ник! Нужно заключить договор уступки права требования (ст.388 ГК РФ, ст.11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") с элементами договора мены (ст.567 ГК РФ), где будут выступать сторонами цедент и цессионарий в лице сторон, где одна уступает право требования в строящемся доме, а другая отчуждает в собственность квартиру в построенном доме.
Статья 567. Договор меныСпросить1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Здравствуйте, Ник!
Согласно ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ:
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В договоре уступки права требования должна быть указана цена уступки права требования, которая подлежит оплате цессионарием за приобретаемое им права требования по ДДУ. В качестве такой цены может быть указана и квартира на вторичке, которую цессионарий передает в обмен на право требования по ДДУ.
Спросить
Договор уступки права требования. В расчете передача квартиры.
И ещё один договор купли продажи, в расчетах, что передачей прав по ДДУ такому то. Соблюсти требования п.3 ст.11 закона 214 о долевом участии
Все просто.
Спросить
По договору о переуступке прав можете передать свои права на квартиру на покупателя.
После сдачи квартиры покупатель по договору сможет оформить право собственности через Росреестр.
- см. ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 388 ГК РФ.
Спросить
Здравствуйте.
Суть ДДУ состоит в том, что по этому договору вы вовсе не покупаете квартиру, то есть не получаете права собственности. По нему вы получаете право требования, которое, при желании, можно передать другому человеку, и тогда застройщик обязан будет уже ему построить и передать жилье. Следовательно, по договору уступки прав по ДДУ обладатель этих прав, то есть дольщик (цедент), заключивший ДДУ с застройщиком, уступает свои права до подписания акта приемки объекта долевого строительства. Цену договора цессии можете назвать не деньгами, а квартиру которую хотите приобрести. ("Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)
ГК РФ 3. Уступка требования (цессия)
Спросить
Прошу уточнения; заключаю договор переуступки прав требования по ДДУ где в качестве оплаиы будет прописана другая квартира, т.е я ему переуступил договор и нужно одновременно заключать договор купли-продажи другой квартиры, человек мне её продал а в качестве расчёта за свою квартиру получил права требования по моему договору ДДУ? или одним договором переуступки сделку совершить? Пропустит ли регистратор такую сделку?
В ответах ваш коллега упомянул про договор купли-продажи.
СпроситьДополнительно договор купли-продажи квартиры заключать не требуется.
Квартира Вам будет переходить на основании Договора уступки права требования, в котором будет указано, что в качестве оплаты за передачу Цессионарию (покупателю) права требования по ДДУ Вы получаете от Цессионария принадлежащую ему на праве собственности квартиру.
Законом допускается заключение смешанных договоров, в которых одновременно содержатся элементы разных видов договоров, в данном случае договора уступки, договора мены (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
Спросить
Как продать квартиру в новостройке после получения акта приема-передачи и договора долевого участия?
В новостройке по договору долевого участия купил квартиру. Квартира по акту уже передана мне. По какому договору можно ее сейчас продать? На руках есть договор долевого участия и акт приема-передачи квартиры.
С уважением, Виктор.
На основании имеющихся у Вас документов Вам нужно оформить право собственности и получить свидетельство об этом в УФС госрегистрации, кадастра и картографии. А потом можете продавать дарить, менять. Только имейте в виду, что при продаже недвижимости жилой, которая была в собственности менее трех лет, Вы должны будете уплатить налог в размере 13 процентов с суммы более 1 000 000 рублей.
СпроситьЗаконна ли регистрация собственности: квартира в новостройке - на дольщика, получение ключей дольщиком, подписание акта приемки квартиры дольщиком до получения разрешения на ввод новостройки? Дольщик и застройщик заключали ДДУ.
Заключил с застройщиком Предварительный договор долевого участия с элементами займа. В договоре указан номер квартиры 20, 4 этаж, площадь, адрес дома. Дом должен был быть 10 этажей, но сейчас проект изменили и теперь там 9 этажей, другие планировки, кол-во квартир на этаже меньше чем раньше. В связи с этим застройщик предлагает заключить договор долевого участия на другую квартиру на этаж выше и большей площади с доплатой по старым ценам. Но! Прикол в том что в предварительном договоре указана квартира 20, и в новом проекте квартира 20 подходит по всем параметрам. Но на кв 20 они не хотят заключать новый договор. Можно ли принудить их заключить новый договор на кв.20? Т.к. другая квартира значительно дороже, и так кредиты плачу, окна выходят во двор и этаж выше.
Виталий из написанного не понятно, расторгнут первый предварительный договор или нет, если нет и застройщик Вас не предупредил то вы вправе требовать вашу 20 кв.
Звоните
Спросить
Вы имеете полное право требовать именно квартиру 20. Никаких новых договоров не заключайте, пока не урегулируете ситуацию. Грозитесь большими штрафными санкциями.
СпроситьДоговор долевого участия по 214-фз зарегистрирован в регпалате. Стройка заморожена. Построено 7 этажей, моя квартира на 3 этаже. Оплачена полная стоимость квартиры при заключении договора. Что делать? Расторгать договор не хочу-застройщик официально не банкрот, но у него средств нет. Могу я в судебном порядке признать за собой право собственности на мою квартиру в недостроенном доме?
к сожалению - не сможете, продать можно то, что находится в собственности - см. ст. 209 ГК
Спросить
До сдачи дома квартиры как объекта не существует. По договору уступки права требования можно продать право требовать квартиру после сдачи дома.
Спросить
Николай, да, может. путем заключения договора цессии - переуступки прав требования.
Спросить
У меня такой вопрос. Между дольщиком и фирмой заказчиком-застройщиком заключен договор долевого участия на Квартиру в мае 2003 года. Жилой дом, в котором находятся данная Квартира принят Государственной приемочной комиссией 31 декабря 2003 года. Квартира Дольщиком на момент сдачи дома ГПК полностью не оплачена. 31 декабря 2003 года между дольщиком и застройщиком заключается дополнительное соглашение к договору долевого участия о том, что застройщик предоставляет дольщику беспроцентный займ на три года в сумме неоплаченной доли Квартриры., тем самым продлевая договор долевого участия на 3 года. 15 января 2004 года Дольщик-Заемщик, хочет переоформить договор долевого участия на третие лицо. Имеет ли он право переоформить договор долевого участия на третие лицо после акта ГПК, при условии обремененния договора беспроцентным займом? Если - да, то как оформить правильно данную сделку?
С уважением, Анна.
Здравствуйте Анна.
Очень интересная у Вас правовая ситуация.
К сожалению гарантировать правильность ответа не могу, так как необходимо ознакомиться с договором и особенно допсоглноашением к нему.
Исходя из информации, содержащейся в вопросе можно сделать следующие выводы:
дом полностью сдан;
между Вами и Застройщиком было заключено дополнительное соглашение по которым по сути он отсрочил выплату стоимости доли в виде займа. Займ сам по себе не является обременением - это всего навсего Ваше обязательство перед Застройщиком, не ограничивающее Вашего права на свободное распоряжение своим имуществом в виде доли в долевом строительстве;
квартира Вам не передана по акту;
право собственности на квартиру не оформлено и не может быть оформлено до полной выплаты доли - соответственно объекта недвижимости нет.
Сдача дома ГПК не является автоматическим признанием каждой квартиры объектом недвижимости, а лишь дает право на оформление их таковыми в виде полностью оконченного строительством объекта.
Соответственно можно сделать вывод, что Вы вправе продать свою долю третьему лицу по договору переуступки доли.
Сделать это лучше трехсторонним договором - между Вами, покупателем и Застройщиком. В договоре рекомендую обязательно отразить порядок оплаты - непогашенную часть напрямую Застройщику, оставшуюся часть Вам. Право на долю переходит только после полной оплаты Вам и Застройщику, доказательствуом оплаты Вам будет Ваше извещение в виде письма Застройщику. С момента оплаты застройщику - ваше обязательство по выплате займа считается исполненным.
Желаю удачи.
Адвокат Мамонтов А. В.
СпроситьПриобретение квартиры в новостройке предлагается по договору уступки прав некой фирмой, которая имеет договора долевого участия. Законен ли такой способ продажи квартиры? Какие подводные камни могут быть при приобретении недвижимости таким способом?
Способ законен. Чтобы изюежать подводных камней, перед подписанием договора, покажите его юристу.
Спросить
Для перевода на себя прав и обязанностей по договору таким образом, выясните, какие именно условия установлены договором.
Спросить
Способ законен, но лучше посмотреть договор что бы понять какие у вас риски. позвоните по телефону 8 495 995 58 54 и мы вас бесплатно проконсультируем (будет быстрее чем все время писать ответы).
СпроситьУ нас заключен договор долевого участия в строительстве на квартиру, находящуюся на первом этаже здания. Компания-застройщик сейчас предлагает расторгнуть имеющийся договор и заключить новый на другую квартиру в этом доме, так как у них хотят выкупить весь первый этаж. Каков порядок расторжения договора и заключения нового. На что нужно обратить внимание, чтобы не остаться совсем без квартиры.
Во-первых, необходимо заключить новый договор и расторгнуть старый одновременно с одновременной же подачей документов на регистрацию в Росреестр.
Во-вторых, необходимо и в соглашении о расторжении первого договора и при заключении второго оговорить, что сумма уплаченная Вами в счёт оплаты первой квартиры, зачитывается в счёт оплаты стоимости второй квартиры. Плюс подписать ко второму договору Акт сверки расчётов, где будет указано на Вашу оплату со ссылкой на платёжные документы по первому договору.
Но вообще не понятно зачем делать такую сложную процедуру, когда достаточно подписать дополнительное соглашение к вашему договору об изменении договора в части изменения объекта договора, а именно изменения данных о квартире которую застройщик должен построить и передать Вам в собственность и зарегистрировать это дополнительное соглашение в Росреестре.
Спросить
