Вопросы оплаты за банковскую ячейку при покупке недвижимости - отсутствие закона и роль договора
Всегда считал, что за банковскую ячейку при покупке недвижимости платит тот, кто имеет деньги и не хочет раньше времени их отдавать. Мне говорят по решению сторон. Ну а если стороны не могут договориться? Что, нет никакого закона по этому поводу? Я понимаю, что конкретно Закона об оплате банковской ячейки нет и быть не может. Но тем не менее. Покупатель мой ипотечник, почему я должен платить за ячейку? Я тоже ипотечник, не первый год выплачиваю ипотеку... Значит выходит подписать ДКП ничего не значит? Заче тогда вообще ДКП нужен? Написали бы заявление в Росреестр, что я хочу продать квартиру, а покупатель хочет купить. Росреестр зарегистрировал бы это заявление. Причем тут Договор?
Да, именно так, НИКАКОГО закона нет по этому вопросу, только по договоренности сторон.
Спросить
Вопрос был в том, что стороны не могут договориться. При этом покупатель ипотечный и априори не может дать денег раньше регистрации.
СпроситьДанный договор предусмотрен ст. 922 Гражданского кодекса РФ. Сторонами договора является клиент и банк, соответственно, и оплачивать услуги банка по умолчанию должен клиент, т.е. лицо, которое желает хранить деньги в ячейке. По договору купли-продажи деньги есть у покупателя, соответственно - покупатель. Но если не можете договориться, возможно, следует предусмотреть иной вариант передачи денежных средств.
Спросить
В договоре не сказано каким именно способом будет произведена оплата, но сказано, что покупатель обязан произвести расчет в течении 2 дней с момента получения документов с регистрации и подтверждением оплаты будет являться расписка. Также сказано, что если расчет в установленный срок не произведен, продавец в праве направить уведомление о расторжении договора и вернуть квартиру. Деньги в ячейке. В договоре по аренде ячейки не сказано сколько в нем денег и деньги ли в ней вообще. Вопрос - насколько я понимаю, раз в договоре ничего не сказано про способ оплаты, про ячейку, про место оплаты, то покупатель сам в праве выбирать удобный для себя способ оплаты и ячейка и договор ячейки по сути к сделке и к договору никакого отношения не имеют. Т.е. можно требовать перевести деньги на банковский счет и забыть вообще про ячекйку. Спасибо.
Здравствуйте! да, если в договре не сказано, что оплата производится путём помещения денег в банковскую ячейку, то Вы может требовать иную форму оплаты. в принципе, всё должно быть указано в договре, почитайте его внимательно. И главное не давайте расписку, пока не получите все деньги.
СпроситьПри сделке купли-продажи квартиры деньги закладываются в банковскую ячейку на 30 дней.
1) У кого должен остаться ключ от ячейки
2) Как должен осуществляться выем денег
3) Кто имеет доступ к ячейке
4) Когда передается расписка о получении денег Продавцом от Покупателя.
1. Этот вопрос решается по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ)
2. см. п. 1. Как правило после получения свидетельства о праве собственности.
3. Соглашением определяется.
4. После получения денег.
Спросить
1. Как договоритесь (ст. 421 ГК РФ)
2. Как договоритесь
3. Лицо, указанное в договоре купли-продажи на условиях договора (ст. 549 ГК РФ)
4. После передачи денег
Спросить
Переход права осуществляется в Росреестре согласно главе 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Процесс передачи денег кратко происходит следующим образом:
В банковскую ячейку кладется определенная сумма денег за день (или несколько) до оформления сделки.
Подписывается договор купли-продажи.
Продавец забирает из ячейки деньги.
В договоре с банком указывается лицо, которое может забирать деньги из ячейки, а именно: его паспортные данные и документы, которые он должен предоставить.
Спросить
"Электронный журнал "Азбука права", 10.02.2016
В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи квартиры.
Способ 1. По аккредитиву
Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, к примеру, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает или перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).
Аккредитивы бывают:
- безотзывными (ст. 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;
- отзывными (ст. 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.
За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.
Способ 2. С использованием банковской ячейки
Этот способ основан на применении ст. 922 ГК РФ и заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют совместный договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя либо выписку из реестра прав о том, что право собственности перешло к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.
Стоимость аренды банковской ячейки может составлять от нескольких десятков рублей за сутки.
Кроме того, вместо денег в ячейку может закладываться банковский вексель. Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку. По окончании сделки и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, изымает вексель и при необходимости погашает его в этом же банке.
Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений
Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.
Обратите внимание!
Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:
1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;
2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.
Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.
Способ 4. С использованием банковского счета эскроу
Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства (ст. 860.7 ГК РФ). В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, например, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.
Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).
Материал подготовлен при содействии
члена Общероссийской общественной организации
"Ассоциация юристов России"
Макеева П.В.
Спросить
1. Ключ, естественно у покупателя.
2. Продавец.
3. Продавец, но при определённых условиях. И покупатель, если сделка не состоится
4. После получения денег.
Спросить
1) У кого должен остаться ключ от ячейки
У покупателя, который закладывает деньги.
2) Как должен осуществляться выем денег
После получения ключа от покупателя продавец идёт в банк и открывает свою ячейку.
3) Кто имеет доступ к ячейке
У кого ключ.
4) Когда передается расписка о получении денег Продавцом от Покупателя.
После выемки денег из ячейки согласно ст. 408 ГК РФ:
"Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части."
Спросить
Здравствуйте. Согласно ст.421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
То есть, вы праве заключить Договор купли-продажи с любым условием передачи денежных средств.
В договоре с банком обычно оговариваются условия, какие документы должен предоставить продавец, чтобы забрать сумму, которая находится в ячейки.
По окончанию этого периода и до окончания срока аренды банковской ячейки доступ к сейфу может получить покупатель, чтобы забрать свои деньги в том случае, если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла. Это может произойти в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации (не явилась в рег.палату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).
Спросить
Здравствуйте.
1. Могут оформить и продавец и покупатель
2. продавец и покупатель
3. продавец и покупатель
4. Расписку передавайте после получения денежных средств
Доступ к сейфу предоставляется в рабочее время депозитария, которое может быть короче рабочего времени офиса банка. Клиент должен иметь при себе ключ, документ, удостоверяющий личность, а также магнитную карту или иной пропуск (при необходимости). Например, при проведении сделки по продаже недвижимости ячейку арендуют одновременно два клиента (продавец и покупатель), при этом в условиях доступа указывается, при каких условиях каждый из клиентов имеет доступ (например, покупатель - при условии предоставления договора купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа в отказе в регистрации сделки, а продавец - при предоставлении договора купли-продажи с отметкой о регистрации сделки). Если клиент желает предоставить право доступа к сейфовой ячейке иным лицам, он должен оформить доверенность с указанием наименования банка, адреса депозитария и номера ячейки.
Статьи 921-922 Гражданского кодекса РФ
Спросить
Сергей, в Вашем случае в соответствии со ст. 161 ГК РФ будет заключена простая письменная сделка купли-продажи квартиры.
Касательно расчетов через ячейку - в банке специалист Вам все должен объяснить. Условия зависит от условий самой сделки. Если это стандартные условия, то ключ остается у покупателя и передается продавцу после регистрации сделки и подписании акта приема-передачи квартиры. Условием доступа является:
а) для продавца - в течение 30 дней при предъявлении ключа и зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи
б) для покупателя - через 30 дней, при предъявлении ключа, в случае, если сделка не состоялась.
СпроситьВ случае если оплата при покупке недвижимости происходит через банковскую ячейку, как в договоре указать порядок расчетов?
По соглашению сторон указанная квартира продается за ХХХХХХ рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЯ в случае успешной регистрации договора купли-продажи в ХХХХХ путем забора их из ячейки?.
Готовы документы на право собственности (квартира). Продавец приходит забрать деньги из ячейки и говорит что в ячейке денег нет. Как поступить покупателю который клал деньги в ячейку? То есть продавец обманывает покупателя.
Механизм закладки денег происходит следующим образом: в день сделки (подписания договора купли-продажи) доступ к ячейке имеют продавец и покупатель: покупатель закладывает в ячейку денежные средства в присутствии продавца (перед закладкой продавец вправе воспользоваться услугами банка по проверке и пересчету денежных купюр). Один ключ от банковской ячейки передается покупателю, а второй ключ – остается в банке.
СпроситьУ меня прямая продажа квартиры, без помощи риэлтора, покупатель обратился ко мне через агента. Расчет будет происходить через банковскую ячейку. Разъясните пожалуйста, если я что-то не правильно понимаю. Ключ от банковской ячейки хранится у покупателя, и он имеет доступ к ячейки до окончания срока регистрации. Я получаю доступ к ячейке после того как предоставлю банку определенный комплект документов прошедших регистрацию. Предположим, что срок регистрации составляет 20 дней, то до этого момента покупатель может передумать и забрать деньги, а после регистрации появляется право продавца получить доступ к ячейки в течение 5-6 дней, по истечении, которых, если что-то с регистрацией пошло не так покупатель имеет право забрать свои деньги из банковской ячейки. Меня беспокоит как с точностью можно отразить все даты в договоре купле продажи, ведь регистрация может затянутся и продавец может упустить срок допуска к ячейке. Другое опасение у меня вызывает, момент когда регистрация закончилась сегодня, а покупатель забрал свои деньги накануне, получается я лишилась денег, а право собственности на квартиру уже получил покупатель.
Надежда, Вам надо очень грамотно прописать условия доступа к ячейке. Эти все вопросы решаемы, они много раз пройдены на практике, но это платная услуга. Обращайтесь.
СпроситьЗаключен договор купли-продажи моей квартиры с ипотекой через ячейку в Сбербанке. Сделка сложная. Мои покупатели продают свою долю в коммуналке соседям по субсидии и покупают мою квартиру тоже с субсидией. Первая субсидия в моем договоре не отражена и в ячейке отсутствует. Регистрация пройдена, осталось согласование жилкоммитета и получение субсидий.
Но я тоже покупаю квартиру и мне срочно надо внести депозит. Если я возьму деньги из ячейки то могу не получить первую субсидию.
Как мне быть? Может составить опись содержимого ячейки?
Все зависит от условий договора аренды банковской ячейки. Там должно быть прописано условие получения денег из нее.
СпроситьПомогите, пж., обезопасить себя при продаже квартиры с использованием банковской ячейки.
Ситуация следующая: Сторона А через ипотеку приобретает квартиру у стороны Б, сторона Б в свою очередь (за наличные, включая ипотечные средства стороны А) приобретает квартиру у нас (стороны С).
Как правильно заключить договор аренды банковской ячейки, какие прописать условия изъятия денежных средств и расписки в их получении. Сделка по ипотеке будет регистрироваться быстрее, чем наша. Кто должен забирать сумму стороны А, возможно ли это сделать через доверенность на нас (сторону С).
Заранее спасибо за ответ.
В большинстве банков договоры аренды ячеек типовые и по своему усмотрению условия договора изменить нельзя. Поэтому целесообразно обратиться в банк и выбрать приемлемый для вас типовой договор.
СпроситьПосоветуйте пожалуйста как быть. Я заключила договор о продаже квартиры. Залог покупатель моей квартиры внес в ячейку. Документы сдали в ГБР. Но моя покупка квартиры в новом сданном доме сорвалась. Договоры на продажу и покупку новой квартиры независимы друг от друга. Деньги из ячейки выдадут в банке только при условии что я предоставлю договор о покупке т.е. что у меня будет куда вьезжать. А так как покупка срывается, то получается ситуация: продать квартиру я продала. Документы на собственность моей квартиры будут оформлены на покупателей и окажусь где: на улице и деньги в ячейке. Что мне делать в этой ситуации, подскажите.
Какое-то нелепое условие в договоре. Вам нужен реальный юрист, а не интернет-консультация.
СпроситьЯ продаю квартиру. Деньги заложены в ячейку. Ячейка арендована на покупателя, ключ от ячейки у него. Скажите, если покупатель отказывается передать ключ после регистрации сделки, могу ли я без ключа забрать деньги или мне их не отдадут в банке?
Артем, здравствуйте!
В вашем случае необходимо внимательно прочитать договор с банком на аренду сейфовой ячейки. Из своей практики могу сказать, что обычно подобный договор является трехсторонним и содержит условия, при наступлении которых банк имеет право вскрыть ячейку без участия покупателя. Например данное право может быть предоставлено банку в случае предоставления Вами оригинала договора купли-продажи квартиры, зарегистрированного в ФРС, а также оригинала свидетельства о регистрации права собственности на Ваше имя.
С уважением,
Александр Баранов
СпроситьСтороны договорились арендовать банковскую ячейку на два месяца до завершения сделки!
Обязаны ли Стороны перед закладкой денег обратиться к юристу для заключения Соглашения между Сторонами по поводу оплаты? Один юрист настоятельно рекомендует это сделать, а другой утверждает, что никаких дополнительных Соглашений не требуется вообще, кроме Договора аренды банковской ячейки! Где истина?
Маргарита Павлова, не нужно обращаться и составлять дополнительные соглашения -это не обязательно.
Нужен только договор аренды банковской ячейки, где должно быть указано, кто и когда может получить доступ к деньгам. Обычно, про порядок оплаты указывается в договоре купли-продаже.
С Уважением,
Спросить
