Правомерно ли УК увеличивает метраж, если документы предоставлены?

Я проживаю с детьми, и являюсь собственникам 2 х комнат коридорной секционного типа в квартире расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Корабельная (бывшее общежитие). Дело в том, что общежитие получила статус МКД, т.е. поэтажно сделали квартирой. На этаже, 2-е кухни, 1 кладовка на все 12 комнат, 3 секционных блока на этаже, и в каждом секционном блоке 4 комнаты, туалет, душ, 2 раковины и вход в секционный блок с двух сторон. Управляющая компания производят расчет стоимости содержания и ремонт жилья, отоплении и ОДН, а именно: с сентября 2014 г. по настоящее время выставляются счета, в которых общая площадь занимаемого помещения комнат указывается в больших размерах, чем фактически и документально подтвержденная занимаемая площадь комнат, указанная в документах о праве собственности. Свидетельству о государственной регистрации права 76-АБ № 986671. выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, выданному 19.02.2015 г., владеет на праве общей долевой собственности, долей в праве 1/3 общей собственности, комнатой № 7, квартиры № 3 Дома, общей площадью 11,6 кв.м. и согласно Свидетельству о государственной регистрации права 76-АБ № 986674, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, выданному 19.02.2015 г., владеет на праве общей долевой собственности, долей в праве 1/3 общей собсвенности, комнатой № 8 общей площадью 17,4 кв.м. квартиры № 3 Дома, общей площадью 29 кв. м. Однако с сентября 2014 г. по настоящее время ей выставляются счета, в которых общая площадь занимаемого помещения указывается равной 46,5 кв.м., в соответствии с чем производится расчет содержания и ремонт жилья, отопления и ОДН. Правомерно ли действие УК, которая игнорирует документы о собственности с указанными метражами ЕГРН. Если логически рассуждать ведь УК не обслуживает мои занимаемые жилые помещения. Соответственно с занимаемого моей семьей жилого помещения, выделяю средства на содержания и ремонт МКД и МОП, а за отопление оплата должна быть из занимаемой моей семьей жилого помещения как указано в кадастровом паспорте и ЕГРН. Куда обратиться на бес предел УК. Какой статьей упираться? ПРОСЬБА ПОМОЧЬ!

Согласно Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (пункт 5 статьи 15 ЖК РФ). Количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (статья 48 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ). Просим Вас разъяснить, включается ли в размер общей площади помещения, который влияет на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений – членов товарищества собственников жилья: 1. Площадь балконов, лоджий, веранд и террас в жилом помещении в многоквартирном доме (право собственности на жилое помещение подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы). 2. Площадь гаражей, принадлежащих собственникам жилых помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного дома (право собственности на гаражи подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы). 3. Площадь крытых навесов-стоянок, принадлежащих собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, расположенных на придомовой территории (право собственности на навес-стоянку подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы как общая долевая собственность: 1/8 для каждого собственника жилого помещения (всего 8 стояночных мест)). Земельный участок под домом и навесом-стоянкой является общим имуществом всех собственников жилья.

Письмо Минстроя России от 30.12.2016 N 45049-АТ/04 Минстрой указывает, что для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственника в многоквартирном доме используется площадь помещения, которым владеет собственник, а не площадь помещений общего пользования. Минстрой разъясняет, что согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается не менее чем на 1 год, годовая сумма делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности. Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещений в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Размер платы за содержание общего имущества, предъявляемый к оплате собственнику конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. При этом указанная доля пропорциональна размеру площади того помещения, которым указанный собственник владеет. Указанная позиция доказана в размещенной на сайте АКАТО статье Дмитрия Нифонтова «Площадь чего применяется при расчете стоимости содержания?», входящей в цикл «Мифы ЖКХ».

Расчет размера платы за отопление в в жилом или нежилом помещении, находящемся в многоквартирном жилом доме, в котором установлен общедомовой прибор учета на отопление, и в котором во всех жилых и нежилых помещениях отсутствуют индивидуальные приборы учета на отопление производится по формуле №3 Приложения №2 к правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354: P = V : Sd x Si x T, где V – это объем тепловой энергии, определенный по показаниям общедомового прибора учета установленного на отопление в многоквартирном доме, Sd – общая площадь всех помещений многоквартирного дома, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, Si – общая площадь жилого или нежилого помещения в этом доме, Т – это тариф на тепло (цена Гкал), установленный в регионе. Общая площадь нашего дома (Sd) в соответствие паспорта - 8400 кв.м. Oбщая площадь жилых помещений – 6400 кв.м., нежилых (выведена из жилого фонда) – 100 кв.м. Управляющая компания рассчитывая плату за тепло, параметр Sd ставит показатель 6400, т.е. вместо общей площади дома, общую площадь жилых помещений. Правомерно ли это? Может есть какие-то документы, которые в этой части дополняют, разъясняют Постановление № 354? К сожалению ничего сама не нашла какими документами УК руководствуется при расчете.

Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. пост. Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354) дано определение понятию нежилое помещение в многоквартирном доме - это помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В одной из статей в интернете прочитал мнение, что нежилые помещения являются общедомовой собственностью. Налицо две противоположные позиции. Меня интересует статус таких помещений в многоквартирном доме (МКД), как межквартирные лестничные площадки, лестницы и подвал дома. В доме установлен общедомовой теплосчетчик. Согласно п.3 Расчета размера платы за коммунальные услуги (Приложение N 2 к указанным Правилам предоставления коммунальных услуг…) при расчете за отопление одним из применяемых при расчете параметров является общая площадь всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Правомерно ли включать в общую площадь МКД площадь межквартирных лестничных площадок, лестниц и подвал многоквартирного дома? Управляющая компания делает расчет только исходя из общей площади всех квартир в МКД, хотя лестничные площадки оборудованы батареями отопления на каждом этаже, а в подвале, естественно, осуществляется обогрев всего подвального помещения за счет разводки по стоякам. Если нельзя их метраж включать в общую площадь, то я так понимаю, отопление по этим помещениям нужно учитывать в графе платежки ОДН. Снизятся ли при этом расходы собственников жилья?

Собственников жилых помещений интересуют ответы на некоторые вопросы. Исходные данные: г. Сочи. Дом де-факто многоквартирный (72 жилых помещения). Де-юре ИЖС в свидетельстве о государственной регистрации права записано (Объект права: земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью). Каждому собственнику помещения выдано три свидетельства. 1. Объект права: жилое помещение (договор купли-продажи, свидетельство государственной регистрации права). Вид права: собственность. 2. Объект права: помещения (1,2,3,4,5,6), назначение нежилое. Площадь: общая... (договор дарения, свидетельство государственной регистрации права). Вид права: Общая долевая собственность: 1/72. 3. Объект права: земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью). (договор дарения, свидетельство государственной регистрации права). Вид права: Общая долевая собственность: 1/72. Вопросы: 1. Может ли (имеет ли право) УК (Управляющая компания) управлять домом ИЖС и брать плату за содержание? (если да, то должна УК регистрировать договор управления, где, как и в какие сроки)? Дом не подлежал сдачи в эксплуатацию. Должна УК принимать его по акту приемо-передачи? Несет ли УК полную ответственность по дому (недоделки, не полностью выполненные технические условия по инженерным сетям) в том случае если она взялась за управление таким домом? Применимы ли законы, регламентирующие управление и содержание МКД к ИЖС? Какими законами РФ регламентируется управление ИЖС? 2. Если договор управления не зарегистрирован, то имеет ли он юридическую силу? 3. Как считаются голоса на общем собрании? (одно помещение (1/72 общей долевой собственности - 1 голос или от площади помещения в собственности))? Статья 48. ЖК РФ Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме 3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. 4. Имеет ли право УК взимать плату за содержание общего имущества? У нас нет общедомового имущества в понимании МКД. У нас общая долевая собственность (1/72), подтвержденная выданными свидетельствами. Если да, то как исчисляется плата за содержание этого имущества? (при заключении договора на управление с УК) (для всех поровну исходя из владения собственником 1/72 общей долевой собственности или за кв.м. жилого помещения)? Применимы ли законы, регламентирующие управление и содержание МКД к ИЖС? Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи. (в ред. Федеральных законов от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 28.12.2013 N 417-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ) 5. Застройщик продал большую часть жилых помещений другому физическому лицу, как он себя называет, инвестору. Покупатель (инвестор) взял на себя ответственность за подключение инженерных сетей. Сейчас уклоняется от выполнения обязательств по выполнению технических условий, в частности по водоканалу. Какие меры воздействия можно к нему применить? 6. Дом узаконен судом на основании судебной строительно-технической экспертизы и других документов. Сейчас есть технические вопросы к застройщику (инвестору). Попросили у него копию строительно-технической экспертизы, он не дает. Имеет ли он право отказать собственникам жилиых помещений в доме? Как получить у него эту копию?

При покупке квартиры не указывают долю в общем имуществе многоквартирного дома (кухня, сан узел, ванна, коридоры и прочее). Также и в коммунальной квартире не указывают долю в общем имуществе непосредственно в квартире. Общее имущество принадлежит Вам в силу закона. В соответствии с ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Кроме общего имущества в квартире у Вас есть доля в общем имуществе многоквартирного дома. "2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире." Бремя содержания общего имущества также возникает в силу закона: "1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника." А теперь вопрос: Это конечно все хорошо, законы и т.п. но зная наше государство закон может измениться, опять же в пользу государства, и то что не указано в документах собственности перейдет вышестоящим или управляющим компаниям, как добиться того, чтобы все таки в документах была указана доля общего имущества или хотя бы того чтоб в коммунальных платежах писали эту площадь отдельной графой и соответственно рассчитывали по тарифам как помещение общего пользования?

Вопрос про ЖКУ. При расчете стоимости отопления по формуле Pi=Vд* (Si/Sд)*Tt, гед: - Vд – объем (количество) потребленной за расчетный период тепловой энергии, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, которым оборудован многоквартирный дом. В случаях, предусмотренных пунктом 59 Правил, для расчета размера платы за коммунальные услуги используется объем (количество) коммунального ресурса, определенный в соответствии с положениями указанного пункта; - Si – общая площадь i-го жилого или нежилого помещения; - Sд – общая площадь всех помещений многоквартирного дома, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме; - Tт – тариф на тепловую энергию, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. Наша управляющая компания использует значение Sд равное площади только жилых помещений. Подъезды не оборудованы батареями отопления. Скажите, пожалуйста, на сколько законно УК применяет при расчете площадь только жилых помещений?

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». А размер общей площади указанного помещения указывается в числителе доли в праве общей собственности на общее имущество. В соответствии с пунктом 2 статьи 37 ЖК РФ «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение». Поэтому «изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме» в пункте 1 статьи 40 Жилищного кодекса РФ – это изменение числителей долей собственников не своих, а других (!) помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. То есть для изменения числителей долей собственников других помещений необходимо их согласие. Что дополнительно подтверждается положениями пункта 2 статьи 40 ЖК РФ «Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».