Ошибки и сложности в сделке покупки квартиры - неуказанный долг за капитальный ремонт и неисполнение предварительного договора покупки

С продавцом заключили предварительный дкп о покупке квартиры за 2500 тыс ₽, внёс задаток 20000₽, это указано в предварительном дкп. один из пунктов: продавец обязан погасить долги за коммуналку, налоги и прочие платежи по этой квартире. На сделке узнал, что есть долги за коммуналку и капремонт. Я покупатель, указал на это продавцу. Продавец предложил купить квартиру так же за 2500 тыс₽ и написать расписку-обязательство о погашении задолжностей. Я передал под расписку аванс 20000 (в счёт частичного погашения стоимости квартиры). На сделке (ипотека) в дкп указан именно этот аванс, нет ни слова про предварительный дкп. Банк перевёл продавцу 2480 тыс₽. Продавец расписки-обязательства по долгам за капремонт (только эта расписка мне важна, долг 18000₽) не пишет, кормит завтраками. Впринципе я понимал, что продинамит, но на сделку пошёл именно по этой причине, что мне вернётся задаток в двойном размере. Фактически заплатил 2520 тыс₽ и получил долг 18000₽ по капремонту. В предварительном дкп продавец не стал писать, что предварительный дкп неисполнен по его причине. Обращаюсь в суд. Вопрос: какие ошибки я допустил?

Дополнение: риелтор которого я нанял, не совсем честен и просто обманул меня. Потом узнал, что он с продавцом дружит. Написано заявление на риелтора, но речь не о нём.