КУМИ может подать в суд на расторжение договора аренды и взыскание платежей из-за задолженности в размере примерно 2 млн рублей, несмотря на предыдущий отказ от иска. Наличие законсервированного сп
КУМИ заключило с нами (ОАО) договор аренды земельного участка на 49 лет. У нас имеется задолженность в размере примерно 2 млн рублей (за последние 3 года). Последняя претензия от КУМИ была на сумму 140 000 рублей. На участке есть строение - законсервированный спортивный комплекс. ОАО испытывает трудное материальное положение. Мы готовы погашать долг частями. В декабре 2018 КУМИ уже подавало в суд на взыскание 500 000, но от иска отказалось. Могут ли они теперь подать в суд на расторжение договора аренды и взыскание платежей. Комплекс выставлен на продажу, но пока покупателей нет. На что мы можем сослаться? Спасибо за ответ.
Добрый день!
Полный перечень оснований указан в ГК РФ в 619 статье.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку перечень оснований не закрытый, то в вашем договоре аренды возможно указаны и иные условия досрочного расторжения при неисполнении или ненадлежащем исполнении Вами обязательств по Договору.
Кроме того из Вашего вопроса не совсем ясно чего хотите Вы, расторгнуть досрочно договор? Если да, то перечень оснований у Арендатора (620 ГК РФ):
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Основания расторжения договора по инициативе Арендатора не закрытый, и в договоре могут быть предусмотрены и иные основания.
Спросить
У меня вопрос по аренде земельного участка. В 2015 году моим сыном было подписано соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка, предоставленного путем аукциона для постройки жилого дома. Сам договор был подписан сроком на пять лет. Всвязи с потерей работы, у сына образовалась задолженность по арендной плате., согласно договора, были начислены пени и штрафы. В мае этого года закончился срок действия договора. Сын обратился в комитет имущественных отношений с просьбой рассрочки платежа, т.е.обьяснил, что не сможет сразу оплатить весь долг, а будет погашать частями. Ему сказали, что пока он будет погашать долг частями, ежемесячно будут начисляться пени. Как так? Срок действия договора истек в мае, уже не может начисляться арендная плата, А задолженность на это время должна быть зафиксирована. Или я не права? Сыну ответили, выбирайте, или оплачивайте пени до тех пор, пока не выплатите всю задолженность, либо хотите, чтобы мы расторгли с вами договор? Но на данный момент на участке уже стоит постройка. Как нам быть? Посоветуйте. Заранее благодарна.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении
от 24 марта 2016 г. N 7 г. Москва "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" пояснил:
Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).
Поэтому начисление неустойки правомерно.
СпроситьСоставляем договор по купле продажи земельного участка. На участке строений нет. Об этом нужно указывать в договоре? Тема договора " Договор купли продажи земельного участка "или " Договор купли продажи земельного участка без строений" ?
Добрый день.
Договор может просто называться "договором купли-продажи".
Но в тексте договора обязательно укажите, что на земельном участке отсутствуют какие-либо строения.
Спросить
Здравствуйте! Да, в договоре следует указать, что на участке строений нет. К сделке лучше приложить справку об отсутствии на участке строений.
Как будет называться договор, не имеет правового значения.
Спросить
А сарай для хранения инвентаря считается строением? В плане участка от не отражается.
Спросить
В договоре купли - продажи земельного участка обязательно должны содержаться сведения о кадастровом номере земельного участка, его площади, адрес участка, стоимость участка. В договоре также отражается наличие или отсутствие капитальных строений, которые могут быть зарегистрированы в качестве объекта недвижимости. Сарай для инвентаря считается временным сооружением, поэтому его указывать не стоит.
СпроситьСоставляем долгосрочный договор аренды земельного участка с арендатором. (Мы-Арендодатель-собственники земельного участка) Хотим внести 2 подпункта к указанному в предмете договора "Капитальному строению" (то есть на арендованном зем. участке арендатор разместит капитальное строение).
1) О том, что продажа строения возможна только с согласия арендодателя зем. участка, на котором будет расположено это строение.
2) Преимущественное право выкупа строения арендодателем зем. участка.
Такие условия не будут противоречить законодательству?
Находила только о преимущественном праве выкупа земельного участка собственником строения на этом зем. участке.
Добрый день, Ника.
По-моему мнению, первое требование можете включить, а вот второе врядли устроит будущего собственника строения.
Обращаю Ваше внимание, что для возведения ОКС необходимо оформление уведомления о строительстве.
Подскажите, Вы отдаете в аренду земельный участок не под многоквартирный жилой дом?
СпроситьСпасибо за дополнительную информацию.
В договор целесообразно включить условие о выкупе земельного участка после ввода в эксплуатацию нежилого строения на основании рыночной стоимости земельного участка.
С уважением,
Спросить
Нужно исходить из того, что прописано в законодательстве.
1. Что-то построить на арендованном ЗУ арендатор может только с согласия собственника-арендодателя (ст.263 ГК РФ).
2. Согласно п.3 ст. 271 ГК РФ собственник недвижимости, расположенной на чужом ЗУ, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению. Это значит, что Вы не можете в договоре установить запрет на продажу недвижимости арендатором без Вашего (арендодателя) согласия.
3. Из пункта 2 вытекает и ответ на вопрос о преимущественном праве выкупа недвижимости арендодателем. По закону у арендодателя такого права нет, но его можно установить соглашением сторон, т.е. в случае продажи недвижимости арендатором, он вправе предложить арендодателю ее выкупить по определенной цене (например, по рыночной на основе отчета оценщика) и только при отказе арендодателя от покупки продать ее третьим лицам (но имейте ввиду, что если этот порядок будет нарушен, то привлечь арендатора к ответственности, если только ответственность не будет прописана в договоре аренды, за нарушение преимущественного права, Вы не сможете).
Вариант выкупа недвижки собственником ЗУ также предусматривается ст.272 ГК РФ, когда срок аренды истек и не продлевается.
Спросить2012 году я заключил договор рассрочки продажи земельного участка сроком на один год. Первый взнос 55 000 рублей-остаток по договору 173 000 рублей. Больше оплаты не было по договору, санкций за просрочку платежей в договоре не указывал. В рег. палате мы договор не регистрировали и участок также принадлежит мне. На дворе 2019 год покупатель на котакт не идет. Могу я просто продать участок другому клиенту не бегая за этим покупателем?
Здравствуйте.
Ответ короткий - можете. В Едином государственном реестре недвижимости собственником участка значитесь Вы (при условии, что Вы надлежащим образом это право оформляли, а не просто предполагаете, что участок Ваш, хотя в ЕГРН о Вас относительно данного конкретного участка никаких сведений нет). Конечно, надо ситуацию рассматривать всеобъемлюще, то есть - что на настоящий момент находится на участке. Есть ли строения, возведенные Вашим недобросовестным покупателем и т.п. вопросы. Если в ЕГРН собственник Вы, на участке нет строений, то, поступая добросовестно, Вы направляете покупателю заказное письмо с уведомлением о вручении о расторжении такого то договора купли-продажи номер такой то (если есть) от такого то числа, заключенного с ним, в связи с ненадлежащим исполнением покупателем условий договора, выразившемся в факте неоплаты цены участка в оговоренный срок, о готовности возвратить сумму предоплаты, о намерении продать участок третьему лицу за такую то сумму и предлагаете покупателю выкупить участок по вновь заключенному сегодняшникм числом договору купли-продажи на новых условиях. В зависимости от того, ответит или не ответит, и если ответит, то что именно ответит, или заключайте с ним новый договор купли-продажи от сегодняшнего числа, учитывая при этом сумму предоплаты в 55000 рублей, или возвращаете ему (под расписку) предоплату и продаете участок новому покупателю. Если Ваше письмо останется без ответа, то через месяц от даты, указанной в уведомлении о получении, можете продавать участок. Если письмо вернется не полученым, то также, через месяц от даты отправки письма назад, продавайте участок.
СпроситьМы заключили договор аренды земельного участка, оплатили аренду вперед за год в размере 500 тыс. руб. (это было требование арендодателя при заключении договора, на другие условия он не шел). По условиям договора арендодатель должен был передать нам земельный участок по акту приема-передачи. Он этого не делает уже 5 месяцев. Мы подали в суд на расторжение договора аренды и на взыскание оплаченной арендной платы. Есть шансы выиграть дело?
Шансы есть, и неплохие. Однако как следует из сложившейся судебной практики Акт приема-передачи не является единственным возможным доказательством передачи имущества.
В некоторых случаях суды прямо указывают, что при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача объекта аренды, если не доказано обратное. Отсутствие же такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное. Так же не совсем понятно, на сколько был заключен договор. Если срок свыше одного года, то обязательна его государственная регистрация. Если этого не сделано, договор в силу не вступил. Кроме того, при подаче иска обязательно требуйте взыскания суммы за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
СпроситьДоговор аренды земельного участка заключен на 49 лет. На участке расположен объект недвижимости согласно договору аренды. Шесть лет назад вышеуказанный объект недвижимости был продан (о чём имеется свидетельство о регистрации) другому лицу, при этом договор аренды земли так и остался зарегистрированным на прежнем владельце. Муниципалитет подал исковое заявление в Арбитражный суд о взыскании арендной платы и пеней. За какой период возможно взыскание по аренде. Слышал, что могут только за последние 3 года. Заранее спасибо.
Срок исковой давности действительно 3 года, но о применении его надо обязательно заявить в суде первой инстанции. Если не заявите, взыщут за все годы.
СпроситьВ 2017 году взяла в аренду участок по договору переуступки, договор аренды земельного участка 2007 года. На участке имеются строения: гараж и фундамент под жилой дом. Срок аренды по договору заканчивается, на сколько лет я могу еще продлить его? И на каком этапе строительства могу переоформить участок в собственность?
А участок выделялся для ИЖС? Аренда, это не право собственности. Вам уже сейчас, если участок муниципальный необходимо обращаться в отдел архитектуры и градостроительства администрации города, переоформлять договор аренды и выкупать участок с разрешенным использованием под ИЖС. И сроки существуют для строительства. Там изменения внесены недавно в законодательство по данному вопросу. Рекомендую очно обратиться на консультацию к юристу, показать документы.
СпроситьОформили договор купли-продажи жилого строения и земельного участка в свободной форме (без нотариуса) и сегодня сдали на регистрацию в МФЦ. В договоре, составленном покупателем, было прописано: жилое строение и земельный участок были переданы продавцом покупателю в день подписания настоящего договора с тех. документацией. Претензий по качественному состоянию жилого строения и земельного участка не имеется. Настоящий пункт договора стороны договорились считать актом приёма - передачи" Мы составили отдельно акт приёма-передачи, но, покупатель теперь отказывается его подписывать, ссылаясь на аналогичный акт приёмки в самом договоре. Прав ли он? И что делать нам, если он не прав?
Виталий, добрый день.
Все верно, Если в договоре имеется ссылка на то, что договор одновременно является актом приема-передачи и момент передачи - это дата подписания договора, то ничего нельзя сделать.
СпроситьНемножко непонятен ответ: "сделать ничего нельзя" Я продавец, хотел составить акт отдельно, но покупатель (он сам составил договор купли-продажи) внес этот акт уже в сам договор и сейчас отказывается подписывать отдельный акт приёма-передачи. Я понял так, что этот отдельный акт приёма не нужен, достаточно и того, что прописан в договоре?
СпроситьКредитная организация заключила кредитный договор с ООО. В обеспечение исполнения кредитного договора, были заключены договоры ипотеки нежилого помещения и права аренды земельного участка (арендодатель - адмнистрация города). Срок договора аренды заканчивается в конце 2014. Срок кредитного договора и ипотеки заканчивается в 2019. Возможно лм обращение взыскания на право аренды земельного участка после 2014 года? И есть ли такая судебная практика?
Ответ на претензию по аренде земельного участка.
Будучи предпринимателем в 2014 г. я заключил договор аренды земельного участка с Администрацией Притобольного района на 5 лет. Но с 3 июля 2015 года я не являюсь ИП (Снят с учета в качестве индивидуального предпринимателя). с заявлением обращался на досрочное расторжение но без ответа. В декабре 2017 года получаю претензию от Администрации на сумму 11547 руб. за период с 06.03.2015 по 11.12.2017 г. и пени 5358 руб.
Как отказать Администрации, что б отстала и прекратила чертов договор...
Если у вас есть письменные доказательства подачи вами заявления на досрочное расторжение договора аренды, то пишите возражение на эту претензию и прилагайте копию доказательств.
Полагаю, что вопрос тут же решится.
Если доказательств нет, то читайте условия договора аренды...
Спросить
