Сколько банковских ячеек открывается при альтернативной ипотеке?
У нас ипотека, часть денег вносим мы, часть предоставляет банк. Сейчас у нас уже подходит время заключение сделки. Сделка альтернативная (наш продавец продает свою квартиру нам и покупает себе новую, все проходит через один банк). Подскажите пожалуйста, сколько банковских ячеек открывается в таких случаях? Вопрос возник в связи с тем, что риэлтор продавца начала говорить, что продавцы не хотят всю сумму вкладывать на оплату квартиры, а часть получить на ремонт, комиссию др. агенству и т.д. В связи с этим возникли сомнения.
С самим продавцом на эту тему вы сами разговаривали?
Арендуется одна ячейка, а вот если риэлтор хочет скрыть от своего доверителя какую-то сумму, то арендуют две ячейки в которую закладывается интересс риэлтора.
Условия доступа к ячейке прописывается в договоре банка. Вы об этих условиях осведомлены?
Рисковано без сопровождения с Вашей стороны оформлять сделку.
Звоните для консультации.
Спросить
Какие риски для продавца недвижимости по альтернативной сделке с опекой и ипотекой? Продавец только продает квартиру и хочет получить свои деньги, покупатель продает свою квартиру, где несовершеннолетние дети наделены долями и недостающую сумму на новую квартиру берет в ипотеку. (Покупатель его квартиры найден) По требованию банка, который выдает ипотечный кредит сначала должен быть оформлен договор купли-продажи с продавцом, далее открывается кредитная линия и аккредитив. Сделка оформляется у нотариуса, договор купли продажи составлен грамотно, с учетом всех возможных рисков продавца, но важный вопрос, в случае если сделка сорвется и что-то пойдет не так, как продавец может себя защитить? Аннулировать сделку можно будет исключительно только через суд? Может ли наличие доли у несовершеннолетних детей в новой квартире усложнить этот процесс? Как продавцу обезопасить себя? Благодарю за ответы!
Ответ отключен модератором
Здравствуйте, Мария! Давайте по порядку.
1. Как правило через суд, если в договоре не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора либо его расторжения. И не аннулировать, а расторнуть наверное (ст.450-453 ГК РФ). В общем случае согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
2. Т.е. чтобы не пришлось доказывать существенное нарушение условий договора, стоит прописать конкретные случаи в ДОГОВОРЕ, на основании которых договор может быть расторгнут. Это страховка стороны сделки, т.к. в суде зачастую практически невозможно доказать существенное нарушение условий договора. Именно так себя и обезопасите. Если есть конкретная ситуация, которая может быть препятствием в сделке, то стоит ее прописать в договоре (явно или обще, но чтобы можно было обыграть). 3. Ну и деньги передавать через аккредитив после успешной регистрации права собственности.
4. Наличие же доли несовершеннолетних в новой квартире не повод усложнять процесс. Просто при отчуждении их долей нужно разрешение органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ). Так что если в альтернативной сделке такое разрешение требуется, то проверьте его наличие и снимите себе копию.
P.S. Ну а плагиат из Интернета можете и сами найти:
Спросить
Здравствуйте, Мария!
У Вас в вопросе какие то взаимоисключающие вещи.
Сначала пишите что договор грамотно составлен, с учетом всех рисков, а потом спрашиваете как себя защитить.
Ну если у вас грамотно договор составлен то он и должен защищать.
Там должны быть грамотно прописаны условия расторжения во внесудебном
порядке (ст. 450 ГК РФ), чтобы не только через суд было.
Наличие несовершеннолетних никак не усложнит процесс.
Надо брать Ваш договор и смотреть. А возможно редактировать.
Т.к. если у вас подобные вопросы возникли, то очевидно что там много чего не учтено.
И "грамотность" этого договора весьма условная.
Спросить
Здравствуйте Мария!
Вам следует проверить наличие разрешение опеки на продажу именно продажи на квартиру покупателей, если есть разрешение, то при самой сделке не должно возникнуть ни каких проблем.
У Вас сделка будет проходить с участием нотариуса, в договоре купли-продажи обязательно посмотрите указана ли ст.ст. 450-451 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора, при этом смотрите чтобы были условия указаны не только расторжение договора в судебном порядке, но и возможность по соглашению стороне.
А так же в силу
ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
Если есть сильные переживания, Вам следует все же пригласить именно с Вашей стороны юриста, что бы он контролировал сделку.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Мария, добрый день.
По Вашим вопросам:
1)продавец сможет защитить свои права через суд, согласно статьи 3 ГПК РФ
2) Да, через суд у большинства, но можно предусмотреть и условие в договоре
Статья 450 ГК РФ
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3)Да, может усложнить процесс, так как в сделках, где участвуют несовершеннолетние дети, всегда есть риски
4) Продавцу важно проверить заключение опеки или разрешение на продажу квартиры покупателей
В соответствии с п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей
-----------
С уважением.
СпроситьПокупаем квартиру (субъект 1). продавец (субъект 2) в это же время покупает себе квартиру у другого продавца (субъект 3). Агентство предлагает оформить сделку купли-продажи путем перечисления денег непосредственно субъекту 3 путем двойной сделки. Что представляет собой такая сделка, возможны ли какие-нибудь риски для нас?
Не связывайтесь. Оформляйте с каждым Продавцом квартиры договор отдельно и платежи отдельно. В случае спора, который может возникнуть потом, будет сложно решить финансовые вопросы. Кроме того, если ранее налоговым вычетом по статье 220 Налог. Кодекса не пользовались, при подаче Декларации нужно будет подтвердить оплату стоимости квартиры распиской и договором купли-продажи.
СпроситьВопрос в следующем: мы покупаем квартиру, заключен предварительный договор, внесен задаток. Квартира покупается в ипотеку. Завтра назначео заключение предварительного кредитного договора, но продавцы тормозят заключение сделки в связи с тем, что им некуда съезжать из квартиры. Как мы можем повлиять на продавцов? При этом в предварительном договоре оговорено, что продавцы могут проживать в своей квартире после сделки до 16 апреля после заклбчения сделки.
Здравствуйте, в предварительном договоре должен быть указан срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор купли продажи. Если срок ещё не пропущен, то заставить их что-то сделать, проблематично.
Удачи вам и всего наилучшего.
Спросить
Здравствуйте!
У Вас в предварительном договоре должен быть указан срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Уведомите продавцов в письменном виде о том, что на конкретную дату назначено заключение договора в банке и если заключение сделки сорвется по причине их неявки, что повлечет отказ банка в выдаче кредита и невозможность заключить основной договор в срок, указанный в предварительном договоре, то Вы потребуете с них возврата задатка в двойном размере.
СпроситьОбязан ли продавец квартиры передать покупателю после осуществления сделки кадастровый и технический паспорта на квартиру? Сделка проходит с участием ипотеки сбербанка (часть денег передана наличкой, часть взята в ипотеку покупателем).
Или эти паспорта должны остаться у продавца.
Продавец обязан передать техническую документацию к товару, поэтому технический и кадастровый паспорта на квартиру передать должен. Ипотека здесь причем?
Спросить
Здравствуйте! Эти документы передаются в момент совершения сделки в Росреестр и после регистрации права остаются у нового собственника квартиры.
СпроситьСпасибо, ппоняла. Т.к. не знаю таких нюансов - то, на всякий случай, указываю о наличии ипотеки, банк, по идее банк становится кредитователем под собственность. Вдруг именно в банк тогда надо отдавать тогда документы эти, а не покупателю... теперь понятно, что нет.
Спросить
Здравствуйте. Кадастровый паспорт в любой момент Вы вправе запросить в росреестре. Так что, его отсутствие не проблема. А вот технический паспорт для ипотеки могут просить в банке - проверить не было ли перепланировок. Так что, он нужен. И если продавец его не передает, то сами Вы должны будете заказывать новый. А это - деньги. И не малые. По сравнению с кадастровым паспортом.
Не пишите мне вопросы и уточнения на "Стене" и в личной почте. Уточняйте здесь, Или задавайте новый вопрос. Всего Вам доброго.
СпроситьПродаем квартиру и покупаем другую. У наших покупателей ипотека. Деньги после заключения сделки. Они настаивают на заключении сделки и освобождении квартиры, деньги после всех операций. А наш продавец не хочет оформлять сделку тк. Нет денег. Как быть? Агент торопит продать и получить комиссию. В течении какого времени мы должны освободить квартиру? И будем ли мы платить налог с покупки квартиры? Спасибо.
На такой вариант лучше не соглашаться и поискать других покупателей (ваша квартира, проданная по ипотеке, становится залоговым имуществом банка, выдашего ипотечный кредит и в случае чего это все усложнит) Квартиру освобождать в срок, который прописан в вашем договоре, как правило, это две недели.
СпроситьКак купить квартиру без оплаты комиссии риэлтору. Покупаем квартиру в ипотеку, нашли ее самостоятельно. Продавец продаёт через агенство, представитель которого настаивает, что покупатели тоже должны ему оплатить комиссию в 1% от стоимости жилья +30 тыс. Так ли это? И могу я в обход риэлтора заключить сделку с продавцом?
Возможность такая есть. Но для продавца возникнут проблемы с риэлтором, т.к.договор предполагает взаимные обязательства сторон. То, что не заплатите комиссионное вознаграждение Вы риэлтору, еще не значит, что его не удержат с продавца.
Спросить
Продавец продаёт через агенство
И могу я в обход риэлтора заключить сделку с продавцом?
если Вы ничего не подписывали с риэлтором и продавец с Вами заключит договор купли-продажи недвижимости (читайте договор и принимайте всерьёз что там написано!), то почему и нет?
Возможный договор между продавцом и риэлтором Вас напрямую не касается.
Не-напрямую - если продавец заключил договор с риэлтором о эксклюзивной продаже, то наверняка прописаны штрафные санкции при не выполнении договора.
Чисто экономически, у продавца будет возможность:
- не заключать с Вами сделку в обход риэлтора
- заключить с Вами сделку напрямую и увеличить цену на размер штрафных санкций, что бы в итоге получить свою цену
- заключить с Вами сделку и сделать "скидку", так как штрафные санкции риэлтору уменьшат кол-во денег, которые останутся у продавца в итоге.
Думаю для продавца первые 2 варианта наиболее приемлемы если недвижимость ликвидна и у него есть время.
Для Вас думаю стоить сравнить, что меньше, штраф риэлтору или объявленные 1%+30 тыс. и опираясь на результаты идти первым или вторым путем.
Третий путь выгоден Вам, но не продавцу, здесь решает ситуация, насколько срочно продажа и насколько ликвидна недвижимость.
Спросить
Если у Вас договорных отношений с риэлтором нет, вы ему ничего не обязаны и платить ему ничего не должны.
Покупную цену за квартиру вы платите продавцу в том размере в котором вы ее согласовали.
Если вы купите квартиру напрямую без риэлтора, к вам никаких претензий быть не может. Если и будет какой-нибудь спор, то между продавцом и риэлтором, у которых видимо есть договор.
Спросить
Я преобрела земельный участок по условиям сделки через банк перечислила всю сумму продавцу, 29 октября должна была получить документы на участок, но госреестре меня поставили в известность, что сделка остановлена супругом продавца, он отозвал свое согласие на продажу. И вот теперь ни денег отдавать не хотят и сделку до конца не доводят. Как быть?
Обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора, взыскания убытков судебных расходов и морального вреда.
СпроситьВ скором времени предстоит альтернативная сделка с недвижимостью. Продаем квартиру, покупаем дом. Квартиру у нас покупают в ипотеку. Срок регистрации прав на квартиру 5 дней после сделки, на дом - 15 дней. Подскажите в какие сроки по закону владельцы квартиры должны выехать из квартиры в купленный дом? Через 5 дней после сделки или через 15 - получив свидетельство о праве на дом?
В течении какого времени мы должны освободить квартиру?
Здраствуйте. Продаем квартиру и покупаем другую. У наших покупателей ипотека. Деньги после заключения сделки. Они настаивают на заключении сделки и освобождении квартиры, деньги после всех операций. А наш продавец не хочет оформлять сделку тк. Нет денег. Как быть? Агент торопит продать и получить комиссию. В течении какого времени мы должны освободить квартиру? И будем ли мы платить налог с покупки квартиры? Спасибо.
