Он должен быть зарегистрирован, если основной договор подлежит регистрации?

У завода существует обязательство по оплате работ по реконструкции арендуемых помещений, вне зависимости от последствий незаключенности договора аренды. Договор реконструкции не является производным от договора аренды и регистрации не подлежит.

Если в договоре нет условия о том, что арендодатель не возмещает стоимость произведенных улучшений, то следует использовать аргумент о незаключенности договора аренды. Согласно ст. 443 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. С моментом заключения договора закон связывает возникновения прав и обязанностей по такому договору. Поскольку договор аренды не заключен, то арендатор не вправе основывать свои исковые требования на обязанностях из этого договора.

При этом важно определить, из чего исходит спорное правоотношение по возмещению стоимости улучшений: из договора аренды или из договора реконструкции, поскольку это могут быть самостоятельные обязательства. Другими словами, является ли договор реконструкции самостоятельным обязательством или он является неким техническим приложением к договору аренды. Без экспертизы указанных договоров сделать определенный вывод затруднительно.

С уважением.