Возможно ли перевести садовый дом в СНТ в жилой? Какие требования необходимо выполнить?

Уважаемая Маргарита! Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" признаны не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

В соответствии с ч.1 ст.40 Земельного Кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Предоставляя собственнику земельного участка право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, пункт 1 статьи 263 ГК РФ одновременно обязывает его соблюдать помимо градостроительных и строительных норм и правил требования пункта 2 статьи 260 данного Кодекса об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Согласно п.55,56 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, (введенных Постановлением Правительства РФ от 24.12.2018 N 1653), садовый дом признается жилым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом (далее - уполномоченный орган местного самоуправления). Для признания садового дома жилым домом собственник садового дома (далее в настоящем разделе - заявитель) представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр):

а) заявление о признании садового дома жилым домом (далее - заявление), в котором указываются кадастровый номер садового дома и кадастровый номер земельного участка, на котором расположен садовый дом, почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя, а также способ получения решения уполномоченного органа местного самоуправления и иных предусмотренных настоящим Положением документов (почтовое отправление с уведомлением о вручении, электронная почта, получение лично в многофункциональном центре, получение лично в уполномоченном органе местного самоуправления);

б) выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - выписка из Единого государственного реестра недвижимости), содержащую сведения о зарегистрированных правах заявителя на садовый дом;

в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (в случае признания садового дома жилым домом);

г) в случае, если садовый дом обременен правами третьих лиц, - нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.

Юридическое заключение

по вопросу о переводе садового дома в жилой.

Краткая фабула дела: Маргарита обратилась с вопросом о переводе садового дома для ведения садоводства на земле сельхозназначения (в СНТ) в жилой. Возможно ли? Что для этого нужно сделать?

Для того, чтобы перевести садовый дом в жилой, необходимо выполнить определенные условия.

Во-первых, согласно п. 1-3 ст. 23 ФЗ «О введении гражданами садоводства и огородничества» № 217 от 29.07.2017, могу сказать, что для перевода дом в статус жилого, садовый дом должен:

1. Соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (п. 1 ст. 23 ФЗ № 217). Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК РФ);

2. Земельный участок, на котором построен дом должен быть включен в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства (п. 2 ст. 23 ФЗ № 217);

3. Садовый дом признается жилым а порядке, предусмотренном Постановлением Правительства № 47 от 28.01.2006.

Во-вторых, здание должно отвечать требованиям жилого помещения. Для этого обратимся к Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, где в ч. 9 указано, что «Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд». В постановлении довольно обширный перечень требований, поэтому для полного ознакомления, прикрепляю ссылку.

Часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Одним из главных отличий жилого дома заключается в том, что он может являться постоянным местом жительства, по которому возможна регистрация.

Порядок признания садового дома жилым домом указан в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Кратко поясню положения данного постановления.

Садовый дом признается жилым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом (п. 55 ПП РФ № 47).

Для признания садового дома жилым домом собственник садового дома представляет в уполномоченный орган местного самоуправления следующие документы:

1) заявление о признании садового дома жилым домом в котором указываются кадастровый номер садового дома, кадастровый номер земельного участка, почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя, а также способ получения решения уполномоченного органа местного самоуправления;

2) выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (но это может сделать сам орган местного самоуправления, поэтому можете не предоставлять);

3) заключение специалиста по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности (п. 56 ПП РФ № 47).

Затем заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов, с указанием их перечня и даты получения уполномоченным органом местного самоуправления (п. 58 ПП РФ № 47).

После этого принимается решение о признании садового дома жилым либо об отказе в признании садового дома жилым по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов, уполномоченным органом местного самоуправления не позднее чем через 45 календарных дней со дня подачи заявления (п. 59 ПП РФ № 47).

Изучив судебную практику по нашему вопросу, могу сказать, что истцу, которому принадлежит садовый дом и желает перевести его в жилой, тяжело доказать в суде, что садовый дом соответствует всем требованиям и условиям перевода в жилой дом. Так, в решении № 2-185/2017 от 1 февраля 2017 года г. Сортовала Сортавальский городской суд Республики Карелия по делу № 2-185/2017.

Коноплеву В.В. был отведен земельный участок из состава государственного земельного запаса площадью 2,38 га., из которых: 1,58 га в пожизненное наследуемое владение для организации личного подсобного хозяйства с правом строительства жилого дома и хозяйственных построек. В 2016 году истец обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности за Коноплевым В.В. на данный жилой дом, в чем ему было отказано в силу п. 1 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 №112 «О личном подсобном хозяйстве».

Коноплев В.В. имеет личное подсобное хозяйство – пчеловодство, а также построил дом для проживания после чего поставил его на кадастровый учет, на дом выдан технический паспорт, кадастровый паспорт. В регистрации права собственности на указанный дом истцу было отказано в силу того, что дом находится на землях сельскохозяйственного назначения, испрашиваемый участок является полевым, находится за пределами населенного пункта.

Решение суда следующее: Признать за Коноплевым В.В. право собственности на жилой дом, поскольку осуществление пчеловодства допустимо на землях сельскохозяйственного назначения и положениями п. 3 ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» не исключается возможность строительства на полевом участке объектов, предназначенных для осуществления деятельности, для которой допустимо использование земель сельскохозяйственного назначения, суд считает, что требования истца о признании за ним права собственности на жилой дом подлежат удовлетворению (решение № 2-185/2017 от 1 февраля 2017 г. по делу № 2-185/2017 Сортавальский городской суд (Республика Карелия).

Хоть и категория земель различается (в нашем случае это даже плюс, так как земли населенных пунктов, а в практике сельхоз, однако суд решил, что Коноплев имеет право собственности на жилой дом).

Консультант: Прохоров Максим Андреевич.