Покупка квартиры через ипотеку - риски и возможности при разбивке стоимости на две части
Рассматриваем к покупке через ипотеку квартиру стоимостью 9 400 000, владелец которой в целях избежания уплаты налога (владеет менее 5 лет) предлагает разбить в договоре купли-продажи стоимость квартиры на 2 части: цена квартиры 8 200 000 и цена ремонта и мебели 1 200 000.
1)Банк не включает неотделимые улучшения в договор. Как поступить? Составлять отдельный ДКП на мебель или..?
2)Каковы мои риски как покупателя при таком разделении стоимости квартиры?
Здравствуйте!
Я бы рекомендовал все-таки рассмотреть варианты, которые позволят продавцу при указании полной стоимости налог не платить.
1. 5 лет - такой срок не во всех случаях применяется, возможен срок в 3 года - если это наследство, подарок, приватизация либо квартира куплена до 1.01.2016.
2. Если квартира им куплена, то можно зачесть расходы на покупку и налог заплатить с разницы, а разницы может и не быть.
Если вы постараетесь угодить продавцу, то, во-первых, лишитесь права в последующем при продаже квартире ранее 5 лет зачесть всю сумму расходов, а во-вторых, в случае судебного спора, по которому все надо будет вернуть в прежнее состояние, вы получите только то, что указано в договоре КП.
Спросить
Входят ли неотделимые улучшения в стоимость квартиры, квартира стоит 1100000 неотделимые улучшения 440 000, договор не регистрируют! Требуют указать стоимость квартиры с учетом неотделимых улучшений.
Если у Вас выделена цена именно квартиры, то все верно и дополнительно ничего указывать не требуется.
Спросить
Продаю квартиру в ипотеку. Чтобы не платить налог с продажи квартиры, агент сказал что заключим соглашение о неотделимых улучшениях. Стоит ли мне как продавцу бояться этого? Какие риски для меня? Согласиться ли банк на это? Стоимость продажи 2300000, в договоре будет цена 1600000, остальная сумма на неотделимые улучшения.
Добрый день, Андрей. Не рекомендую вам так делать. Агенты говорят много, но ответственность ни за что не несут.
Спросить
Сбербанк согласиться, ему все равно.
Бояться стоит, так как могут дать 1,6 млн и всё, скажут купили квартиру.
СпроситьФормулировка: Цена договора сост.1500 т. р., из которых стоимость квартиры 1000 т.р., а 500 т.р. стоимость неотделимых улучшений. Квартира в собственности менее 3 лет. Будут ли облагаться налогом суммы неотделимых улучшений указанные в договоре купли-продажи квартиры?
Будут ли облагаться налогом суммы неотделимых улучшений указанные в договоре купли-продажи квартиры?
---полностью сумма ДКП.
СпроситьПредлагают к покупке квартиру в сданном доме со свидетельством. В договоре собственник хочет прописать меньшую стоимость продажи (кадастровую), оставшуюся разницу (1,3 млн) прописать по соглашению куплю продажи неотделимых улучшений, этот договор в росреестре не регистрировать, деньги передать ему в момент подписания основного договора либо через ячейку. По основному договору будет ипотека. Стоит ли соглашаться на занижение стоимости квартиры и какие для риски? По факту в квартире из неотделимых улучшений (если это вообще является таковым) застеклено 2 балкона и сделана разводка электричества.
Здравствуйте, Андрей!
По большому счету тут рисков больше для собственника чем для Вас.
Т.к. то что Вы ему платите по доплнительному соглашению может быть потребовано обратно, на основании ст. 1102 ГК РФ.
Однако, у Вас в данном случае проблема в том, что Вы не сможете вычет получить со всей суммы (ст. 220 НК РФ).
Только с той, которая в договоре.
Поэтому, на мой взгляд, соглашаться на подобную схему не стоит.
Все эти "дополнительные соглашения", "ячейки" - это же все в обход закона.
Спросить
Здравствуйте, Андрей! Не стоит. Это против Ваших интересов. В договоре купли-продажи (ст.549 ГК РФ) должна быть прописана полная стоимость без этих вывертов. А если он хочет сэкономить на налогах, то в итоге это может обернуться против Вас. Ведь в случае расторжения договора (ст.450-453 ГК РФ) более или менее гарантировать можно возврат суммы по договору купли-продажи, остальное придется доказывать. Кроме того если сделка будет признана недействительной (ст.166-181 ГК РФ), например, вследствие ее оспаривания финансовым управляющим по банкротству должника-продавца, то вообще останетесь без квартиры при занижении стоимости. Также при продаже раньше срока будете платить налог с большей суммы, т.к. затраты на "улучшение" никак не приобщите к сделке. А налог придется платить с разницы между ценой продажи и ценой покупки либо 1 млн. руб. вычета согласно ст.220 НК РФ. Так что не стоит соглашаться на занижение.
Спросить--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, не стоит соглашаться на данную авантюру, уход от уплаты налогов, не ваша проблема, и тем более при оформлении вами ипотечного кредита. Каким образом вы потом это соглашение включите в ипотечный договор? Договор можете любой заключить с продавцом, но Вам это точно не нужно. См. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция).
Статья 421 ГК РФ. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
Спросить
Здравствуйте, Андрей!
Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем.
Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ.
Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.
«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.
«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.
Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом».
Схема такого рода сделок выглядит следующим образом:
Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре.
«Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы».
При заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца.
Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.
Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире.
Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре.
Поэтому, лично я рекомендую не производить такую сделку, так как для Вас имеется большой риск в будущем потерять свои денежные средства, в случае оспаривания сделки.
Всех благ Вам!
Спросить
Здравствуйте Андрей!
Соглашаться или нет - ваш выбор. Риски имеются в том, что при оспоримости сделки или ее расторжении, вам вернут стоимость в размере суммы договора, ст. 549 ГК РФ.
А сделка будет признана ничтожной.
Я бы не рекомендовал вам соглашаться на сделку при условиях из вашего вопроса
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020)ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
Позиции высших судов по ст. 170 ГК РФ >>>
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Всего доброго решить вам ваш вопрос!
Спросить
Здравствуйте
Неотделимые улучшения указаны в техпаспорте, узаконена перепланировка? Так как это существенное значение. Т.к. если к вам предъявят требования об узаконении вы обязаны будете платить и в случае спора при занижении цены в дкп не сможете вернуть свои деньги.
Больше рисков в отношении сделки нет, при оформлении расписке в получение денег за куплю жилья ст.421 ГК, Ст.549 ГК
Продавец несет риск ответственности по налогу.
Спросить
Здравствуйте, уважаемый Андрей!
Думаю не нужно на это соглашаться.
Это может быть основанием для признания сделки недействительной, ст.166-181 ГК РФ. Правовым же последствием признания сделки недействительной является двухсторонняя реституция, то есть стороны возвращают все полученное по сделке. Если Вы укажете меньшую стоимость, то сами понимаете, что вернуть полную реально заплаченную сумму будет проблематично.
Также у Вас может быть проблема с получением налогового вычета в полной сумме, ст.220 НК РФ,
СпроситьПродавец хочет занизить стоимость в ДКП квартиры. Если подписать доп. договор на неотделимые улучшения на разницу в стоимости, какие риски при этом несет покупатель.
Здравствуйте! Если договор будет расторгнут, то вам вернут только ту стоимость, которую вы заплатили по договору
Спросить
Вы имеете право на социальный вычет 13% с 2 миллионов (максимум). Подпишите по меньшей стоимости, то потеряете деньги.
Продавец хочет занизить, чтобы не платить налог. Вы же-теряете деньги.
При расторжении договора, получите только деньги по договору
СпроситьПомогите разобраться в следующей ситуации: организация собирается приобрести по договору купли-продажи квартиры для проживания своих сотрудников с обременением - ипотека в силу закона. Смущает, что в договоре купли-продажи указана стоимость квартиры и стоимость ремонта, при чём стоимость ремонта на 5,5 млн. рублей больше стоимости квартиры. Общая же сумма договора включает в себя и стоимость квартиры и стоимость ремонта. Правомерно ли включать в договор условие когда стоимость квартиры многократно меньше стоимости её ремонта.
Регистрационная палата приостановила регистрацию договора по купле-продаже квартиры сославшись на закон Об ипотеке. Покупатель ипотечник. Госрегистратор просит в договоре купли-продажи указать - стоимость продажи квартиры - 1000000 руб., стоимость неотделимых улучшений - 1000000 руб. (Стоимость кредита покупателя 2000000 руб.). Договор заключен между двумя физ лицами, у продавца нет никаких отношений с банком. Мне непонятно, почему госрегистратор диктует цену договора? Ответьте пожалуйста на мой вопрос. Заранее сасибо.
У меня квартира 2014 года покупатель желает КУПИТЬ В ИПОТЕКУ И В ДОГОВОРЕ УКАЗАТЬ «Цена квартиры по настоящему договору составляет 900 000 (девятьсот тысяч рублей) . Обязательным условием приобретения квартиры является приобретение неотделимых особенностей (ремонт, мебель), стоимость которого составляет 1010 000 (один миллион десять тысяч) рублей». ВОПРОС какой налог я как продавец буду платить в этом случае с цены квартиры или со всей суммы в том числе и «приобретение неотделимых особенностей», учитывая что квартира в собственности менее трех лет.
С 01.01.2016 вступила в силу статья 217.1.п.5, согласно которой при продаже квартиры ниже 70:% от ее кадастровой стоимости Продавец будет платить дополнительно налог 13% с разницы между 70% и фактической ценой продажи.
Если с квартирой продается другое имущество налог Вы будете платить с общего дохода.
СпроситьЯ (покупатель) купила квартиру по предварительному договору, где указана полная рыночная стоимость (3 800 000 рублей) квартиры по предстоящему договору купли продажи квартиры и в случае неисполнения продавец обязутся вернуть двойную стоимость. Пришло время подписыват договор купли-продажи, но продавец настаивает на том, что стоимость в договоре должна быть указана один миллион рублей для избежания уплаты налогов. Деньги переданы продавцу в полном объеме и я уже проживаю в этой квартире. Как правильно поступить в этой ситуации? И срок действия предварительного договора подходит к концу.
Спасибо.
Надежда! Подавец обязан выполнить условия предварительного договора.Он ищет выгоды для себя, чтобы не опачивать налоги.Если вы считаете, что квартира юридически " чистая" и проблем не будет, можете пойти продавцу на уступки.Но я НИКОГДА не советую своим клиентам так поступать.Жизнь может приготовить сюрпризы, которых не ждешь и не предугадаешь,Удачи
СпроситьСделка купли-продажи недвижимости. В договоре есть такая формулировка: квартира приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА по цене 5 000 000 рублей, из которых 2 000 000 - стоимость недвижимости и 3 000 000 рублей – оплата иных неотделимых улучшений в квартире.Cоответствует ли такая формулировка закону? С какой суммы платится НДФЛ (подоходный налог)-со стоимости недвижимости без стоимости неотделимых улучшений? Объект в собственности менее трех лет.
Здравствуйте! Руководствуясь судебной проктикой и толкованием фразы в договоре - продавец заплатит НДФЛ с суммы 4 млн. (5 -1=4 млн), т.к. менее трех лет. Даже, если Вы 3 млн оговорите в виде штрафа в случае расторжения договора, то всё равно платить НДФЛ надо.
Спросить
