Кто должен платить долги по налогам и коммунальке при покупке дома - как изменить подписанный акт?

Елена, в основном договоре у Вас все верно указано, что долги не переходят. Здесь не нужно оспаривать условия договора. Если коммунальные службы пойдут к Вам с иском о взыскании долгов, то Вы заявите себя ненадлежащим ответчиком, пусть обращаются к предыдущим жильцам.

Ну у вас же в акте написано, что ответственность на продавц.

По условиям договора продавец должен.

Алена, здравствуйте

С момента передачи помещения по акту

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ

(ред. от 28.06.2021)

(с изм. и доп., вступ. В силу с 01.07.2021)

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

(п. 5 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

НАДЕЮСЬ, что мой вам ОТВЕТ ПОЛЕЗЕН. C УВАЖЕНИЕМ!

Вы обычный покупатель поэтому обязанность возникает с момента регистрации права собственности.

Здравствуйте. По общему правилу за квартиру платит собственник квартиры. Право собственности квартиры возникло 03.03.2020, соответственно до 03..03.2020 платит Продавец как собственник. Но, необходимо понимать, что есть услуги потребляемые (вода, газ, свет, тепло), а есть услуги по содержанию и ремонту за помещение. Не случайно в Постановлении Правительства использован термин потребитель. Далее, все оплачивает Продавец до момента регистрации перехода пс. Но, так как стороны подписали акт, то Продавец может доказать дату фактической передачи вещи и взыскать оплату за потребляемые коммунальные услуги с фактического потребителя как неосновательное обогащение.

Действует в данном случае закон.

А значит платить обязаны с даты регистрации права собственности, Вы же не дольщик по ДДУ.

Так главный документ является по вашему мнению передаточный Акт, а не договор купли продажи квартиры?

Ведь я же дольщик принявший квартиру от застройщика, а Покупатель купивший квартиру у строительной компании! Разница есть?

Какая разница, что у лица принявшего от застройщика-?-я купила квартиру у строительной компании.

не получится .Договор действителен.

сомневаюсь, скорее всего тех.ошибкой признают

Здравствуйте! Если акт приема-передачи подписан, то покупатель имеет право жить в ней

Конечно вы правы, покупатель с даты подписания договора купли-продажи и передачи денег принял этот объект во владение и пользование. И не ждёт перехода права

Да, это можно прописать. По умолчанию то так и есть.

Здравствуйте, Сергей. Вы вправе требовать передачи вещи в судебном порядке и возмещения убытков.

Здравствуйте Алена

Во-первых следует руководствоваться условиями заключенного договора, в договоре должно быть сказано как и когда квартира передается покупателю. Кроме того акт уже подписан, а соответственно квартира по факту передана, соответственно покупатель может вселиться. Право собственности возникает после регистрации в Росреестре.

В договоре написано, что квартира передается после подписания Акта. Если я начну делать ремонт, а потом выяснится что с Продавцом что то не так, ремонт будет мне возвращен в случае расторжения Договора?

Вы правы, так как обязанность за содержание имущества, в том числе по оплате к/у возлагается на покупателя. В соответствии с законом и судебной практикой гос регистрация вторична, а договор купли-продажи и акт передачи первичен, те право собственности возникает не после регистрации, а после подписания акта приема передачи.

С Вас ничего нельзя взыскать. Скиньте УК Выписку ЕГРН и всё.

.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ у собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение.

.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

Здравствуйте, Екатерина! Согласно ст.153 Жилищного кодекса РФ обязанность по уплате коммунальных платежей возникает у покупателя недвижимости не раньше вступления в права собственности. Но есть одно исключение. Исключение составляют только платежи по капитальному ремонту (ст.169 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ «обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме».

Так что если новый покупатель и несет какие-либо обязательства, то только в части взносов на капитальный ремонт, а до перехода права собственности старые долги должны погасить Вы.

Здравствуйте! С момента регистрации сделки в Росреестре, коммунальные услуги обязан оплачивать новый собственник. Если сделку не регистрировали то по факту владелец не сменился. Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ). Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение будет оставаться за вами. И оплата за к/ у будет на вас.

Здравствуйте.

Задолженность

числится не за квартирой, а за собственником который ей владеет или владел и новый

собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника. Об этом чётко

говорится в законодательном праве, давайте рассмотрим подробнее.

Этот вопрос регулируется ЖК РФ ст. 153 п.5 —

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Где

говорится, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение,

собственник обязан вносить платы за такое помещение и коммунальные услуги.

Момент возникновения права собственности определяет ГК РФ Статья 223 п.2

— «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору».

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации,

право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если

иное не установлено законом.

Здравствуйте Екатерина!

В Вашем случае Вы с момента подписания акта-приема передачи квартиры прекращаете нести ответственность за ее обслуживание, как это трактуется ч.1 ст.556. Передача недвижимости ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если и Вы, и покупатель подписали акт приема-передачи с фиксацией об отсутствии задолженности, то с этого момента обязанность по уплате коммунальных платежей возлагается на покупателя.

Я ему не завидую, так как через месяц на задолженность начнут начислять пени в соответствии со ст.155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги ЖК РФ.

Нужно смотреть не акт приема-передачи, а дату регистрации права собственности в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Если регистрация права собственности произошла после того, как возникли ваши долги, то УК права.

Екатерина, здравствуйте.

Правы вы. Вы продали квартиру и платить за коммунальные услуги с момента фактической передачи квартиры, если это указано в договоре, должен новы собственник.

ГК РФ Статья 8. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей

1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

Но управляющая компания выставила претензию именно к вам, поэтому вы должны ответить на данный документ. Дайте ответ, что квартира продана, с 22.09.2020 фактически передана покупателю, на момент передачи задолженности по коммунальным услугам не было, что подтверждается платежными документами и текстом договора.

В связи с этим полагаете, что требование об уплате задолженности с 22.09.2020 г. должно быть адресовано новому покупателю квартиры.

К отзыву необходимо приложить копию договора купли-продажи, а также платежные документы, если они есть.

Копия договора купли-продажи нужна коммунальщикам для того, чтобы взыскать задолженность с нового собственника квартиры в судебном порядке.

Здравствуйте, уважаемая Екатерина!

Для более понятного и объективного юридического разъяснения на ваш этот юридический вопрос я сделаю ссылки в своем юридическом разъяснении на нужные нормативные акты, с которыми Вы сами можете ознакомиться, если хотите разобраться с этим вопросом именно с «Буквы Закона».

Во-первых, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

Во-вторых, если Вы по Акту приема передачи передали свою квартиру новому её собственнику вместе с ключами, то с этой даты новый собственник квартиры и обязан в ней оплачивать за коммунальные услуги и другие платежи, хотя в статье 153 Жилищного кодекса РФ этого конкретно не указано.

Этот вопрос может быть разрешен в судебном порядке по иску к бывшему собственнику и новому собственнику этой квартиры. При этом можно в суде бывшему собственнику жилья сослаться на Определение Конституционного суда РФ от 18.07.2006 № 373-О.

Надеюсь, что мое подробное юридическое разъяснение с ссылками на нужные нормативные акты на ваш этот юридический вопрос было для Вас полезным.

Добрый день.

А почему так долго проходила регистрация перехода права собственности?

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 530 ГК РФ).

В соответствии п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3-6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В бремя содержания имущества входит несение расходов на ремонт, поддержание имущества в надлежащем состоянии, исполнение обязанности по уплате налогов и т.д. (Определение Конституционного Суда РФ от 2 ноября 2006 г. N 444-О (пункт 3.1)).

Несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. расходы на капитальный ремонт, является не просто неотъемлемой частью бремени содержания принадлежащего собственнику имущества, но и обязанностью (Постановление Конституционного Суда РФ от 29 января 2018 г. N 5-П (пункт 3)).

У собственника помещения в многоквартирном доме, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2019 г. N Ф 09-4358/19 по делу N А 60-1361/2019).

Бремя содержания имущества возлагается на собственника с момента приобретения права собственности, если иное не предусмотрено законом или договором.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 28 марта 2017 г. по делу N 33-16/2017: В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом на собственника данное бремя может быть возложено на лицо только с момента приобретения такого права.

Как было указано выше, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Случаи несения бремени содержания имущества лицом, не являющимся его собственником, могут быть установлены только федеральными законами (Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 18 октября 2017 г. N 16-АПГ 17-7).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Т.е. для третьих лиц (не участвующих в сделке) собственником помещения будет являться лицо, чье право зарегистрировано в ЕГРН, вне зависимости от фактического исполнения условий сделки, в т.ч. условий по передачи имущества.

На это же косвенно указывают и положения п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 551 ГК РФ.

Так, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Отметим, что сам договор купли-продажи помещения не подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Екатерина, Определение Верховного Суда РФ от 12 октября 2017 г. N 305-ЭС 17-12136 по делу N А 40-179200/2015: До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества в течение определенного промежутка времени остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца.[/u]

В соответствии с п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя в том числе плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Постановление Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы": Соответственно, исходя из того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов), включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

В связи с изложенным, Екатерина, после регистрации перехода права, бремя содержания помещения несет собственник, если иное не предусмотрено договором. Для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки.[u]

Все верно, право собственности возникает с момента государственной регистрации права.

Что тогда означает и как понимать понятие квартира передана покупателю до подписания договора купли продажи. Что тогда вообще подразумевает под собой понятие передача квартиры покупателю?