Хотим купить квартиру, которая находится в залоге у банка. На что нужно обратить внимание?

Здравствуйте.

Только без залога.

Вам надо вместе с продавцом обратится в банк и спросить разрешат ли они продажу, если да, а это скорее всего, то деньги вы перечислите в размере долга банку, а остальную сумму продавцу, и все это будет расписано в договоре, при регистрации в росреестре и после полной оплаты банк снимет залог. Ну естественно надо проверить квартиру на чистоту.

Не поняла ответа. Можно поподробнее?

Не поняла ответа. Можно поподробнее?

Дождитесь решения суда по делу о выселении бывших собственников (и вступления решения силу).

1. Квартира должна быть в собственности у банка.

2. В квартире должны отсутствовать зарегистрированные лица.

Если они есть, то это на 20-25% снижает её стоимость, так как новому собственнику придется судится по выселению этих лиц.

Причем не всегда удачно.

В общето ,по общему правилу квартиру,находящуюся в залоге купит ь нельзя,т.к. это не собственность банка,это просто залог,который могут выкупить в любой момент. В данном случае видимо идет разговор, о переуступке права требования между банками и дальнейшего оформления ипотеки. Вопросов возникнуть может много,помнить надо о том,что бремя содержания собственности,так же как и его приобретения лежит на собственнике.

Говорить о рисках не видя ни одного документа и не зная ситуации совершенно бессмысленно.

А банк-то согласился на продажу?

ГК РФ.

"Статья 353. Сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу

1. В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями".

В соответствии со ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Таким образом, при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может автоматически перейти в собственность залогодержателя. Как разъяснено в п. 46 Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 N 6/8,

Банку следует задавать такой вопрос

Согласие на замену предмета залога дает банк, теоретически, это возможно.

Приходите к нам на бесплатную консультацию в офис,поможем с решением Вашей проблемы.

www.

Возможно сопроводить данную сделку

В жилом помещении Вы не сможете зарегистрироваться (ни временно, ни постоянно, т.е. теряете "прописку"). Внимание нужно обращать на многие нюансы, обратитесь к очному юристу, чтобы сопровождал сделку.

Чтобы не обманули, стоит заказать юристу проверку чистоты сделки. Важно всё, от того, кто продает недвижимость, до того, как передаются деньги, Юлия.

Для отчуждения залоговой квартиры потребуется письменное разрешение залогодержателя.

Здравствуйте. Это скорее всего будет неосуществимо, так как во-первых, банк может не дать согласие, во-вторых, ПФР откажет.

Добрый день!! Вам нужно обратить внимание чтобы деньги шли сразу на оплату кредита по ипотеке, когда банк сразу снимет обременение и нет никаких рисков.

Лучше не покупать, если находиться в залоге.

Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 348 ГК РФ

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ статья 349 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля 2014 г.

См. текст статьи в предыдущей редакции

Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 349 ГК РФ

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.

5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.

6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ статья 350 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля 2014 г.

См. текст статьи в предыдущей редакции

Система ГАРАНТ: Подробнее ➤

Рассказать про то что обратить внимание в рамках сайта невозможно. Это отдельная работа которая делается специалистом за плату...

Это очень рискованно, тем более передавать наличку продавцу. Обратить внимание, прежде всего, получено ли согласие банка на сделку.

Добрый день, желательно чтобы вы присутствовали вместе с Продавцом в банке, где заложена квартира при выдаче выписке об остатке задолженности по ипотеке и при подаче заявления на досрочное гашение.

Денежные средства можно передавать Продавцу с заключением и подачей на гос. регистрацию договора купли продажи квартиры, в котором будет указано, что на момент сделки она в обременении и обязанность продавца снять обременение в такой то срок.

Обременение снимают в течение 3-х дней, право на квартиру по договору регистрируют в течение 10 дней.

Т.е. подав на регистрацию переход права собственности от продавца к Вам по договору, если Продавец до истечения 10-ти ней не подаст заявления о снятии обременения с подлинником закладной и письмом банка о надлежащим исполнении обязательств, то переход права просто приостановят на срок 1 месяц.

В этот период обременение точно успеете снять, и к тому же не будите лишний раз рисковать просто так передав деньги.

Еще один способ обезопасить себя это передать указанную сумму Продавцу по договору беспроцентного займа, на определенный срок необходимый на снятие обременения, в противном случае договор становится процентным.

В покупке залоговой квартиры нет ничего особо страшного, нужно просто грамотно подходить к проверке и подготовки пакета документов на покупку.

Специализируюсь на подобных сделках, если нужна помощь обращайтесь, рада буду помочь.