Возможность предусмотрения компенсации морального вреда при отказе от исполнения договора с доплатой за квартиру

Договор мены подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Такая регистрация производится Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Налог уплачивается с общей суммы договора.

Здравствуйте. Да, можно это указать.

Здравствуйте!

Да, у продавца возникла обязанность уплатить НДФЛ.

Но продавец в данном случае вправе воспользоваться налоговым вычетом на сумму дол 1 млн. руб. (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Платить налог придеься т.к. она судя по всему не владела квартирой более 3 лет.(220 НК РФ).Сумма налогового вычета НДФЛ при продаже квартиры родственнику равняется 13% от общей суммы сделки

Да. В данном случае она может использовать вычет на основании ст. 220 НК РФ. Уплаты налога полностью не избежать.

По поводу того, что объекты имеют равную стоимость риэлтор верно сказала.

Она может попробовать попросить заплатить налог в рассрочку, если имущественное положение не позволяет его сразу полностью оплатить.

Кадастровая стоимость квартиры в данном случае не будет иметь значения. Т.к. сделка состоялась в 2015 г., а положения НК РФ о кадастровой стоимости применяются к объектам право собственности на которые было оформлено после 01.01.2016 г.

Необходимо будет платить налог от стоимости продаваемой квартиры,так как в собственности родственницы новая квартира была менее 3 лет. ст 220 НК РФ.

Родственница может воспользоваться вычетом 1 млн руб при продаже квартиры и должна заплатить налог с суммы,превышающей 1 млн руб.

Внучка имущественный вычет с покупки квартиры получить не сможет, так как по сделкам между близким родственниками вычет не предоставляется.

Все указано в ст.220 НК РФ и отсылочных нормах налогового кодекса, но написано мудрёно.

Так вот:

Мена подразумевает, что она получила доход в виде стоимости новой квартиры и доплаты и должны была уплатить налог с этой сделки, но отминусовать стоимость своей квартиры, ведь она потратила на мену свою квартиру и ей еще доплатили, отсюда она должна была уплатить 13% с суммы 2,5 млн рублей, за тот период, что получила этот доход, то есть за 2015 год.

Один раз можно в налоговом периоде (один год) использовать вычет в 1 млн рублей, то есть уплатить 2,5-1 = 1.5 млн, тое сть уплатить 13% с этой суммы, но тогда далее уже миллион не отнять и затраты не учесть.

Лучше миллион далее вычесть.

Вычет будет для продающего в 2015 году в размере 1 млн (если не использовать его на предыдущий доход), то есть доход бабушки будет 18 минус 1 млн = 17 млн с них она обязана до 15 июля 2016 года уплатить 13%, подать декларацию по налогу на доходы надо было до 3 мая 2016 года.

Отсюда следует, что можно подать одну декларацию о доходе в 2015 году:

стоимость меняной квартиры (сами укажите примерную) плюс 2,5 плюс 18 млн рублей - это доход за 2015 году.

Вычет с этого дохода (то есть отнять от дохода) за первую сделку в виде стоимости квартиры старой, то есть отнимем стоимость квартиры и со второй сделки-продажи мину 1 млн рублей, оставшаяся сумма это налоговая база для начисления 13%, с неё и надо будет платить налог на доходы.

Кадастровая стоимость не имеет значения для квартир купленных до 01.01.2016 года.

Все нововведения касаются квартир купленных после 01.01.2016 гг. Я так понимаю родственница продала квартиру в 15 году не владея 3 года ( по старым порядкам) . Поэтому она может получить два вычета если продала и в том же налоговом периоде купила другую квартиру. Так называемый взаимозачёт. Также можно получить вычет в размере фактически понесённых расходов.

По письму минфина от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521

налогоплательщик вправе ... уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов... В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.

Но если договор мены подразумевает обмен равноценными объектами, то получается, налога нет. Кадастровая же стоимость старой квартиры 8.8 млн, новой 16.8 млн.

Не понял, так, это же НЕ МНЕ доплатили, а я доплатил 2.5 млн, что мне с них еще и налог надо заплатить?

Уважаемая Светлана! Получив доплату при мене Вы должны подать декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства, включив в неё полученную сумму. Если Вы-резидент РФ по уплате налогов(ст.11 НК РФ-прожили в РФ в год осуществления сделки не менее 183 дней), то одновременно с декларацией можете подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета по пп.1 п.1 ст.220 НК РФ на полученную при мене сумму, но не свыше 1000000руб., т.к владели обмениваемой квартирой менее 3-х лет. Если полученная при мене сумма доплаты превысит 1000000руб., то с превышения придётся платить подоходный налог по ставке 13%(ст.224 НК РФ).То обстоятельство, что Вы покупали квартиру намного дешевле, чем она будет оценена сейчас при мене, никакого значения не имеет, т.к собственники квартир договариваются о цене, по которой продают или меняют недвижимость и могут установить любую цену. Если Вы намерены удостоверять договор нотариально(это не обязательно, т.к достаточно простой письменной формы с регистрацией договора в регистрирующем органе), то нотариус берёт госпошлину за удостоверение договора мены, исчисляя её от стоимости указанной сторонами в договоре цены наиболее дорогой из обмениваемых квартир, но не ниже, чем от инвентаризационной оценки наиболее дорогой квартиры(если стороны решили менять квартиры, оценивая их ниже оценки БТИ). Какая из сторон будет оплачивать госпошлину-решают сами стороны сделки. Можно оплачивать расходы поровну, как договоритесь. Тарифы госпошлины при такой сделке установлены ст.22.1 "Основ законодательства о нотариате", поскольку сделка не требует обязательного нотариального удостоверения. Как правило услуги юриста по составлению текста договора мены дешевле нотариальной госпошлины, поэтому можно сэкономить на расходах. Госпошлина за регистрацию договора в регистрирующем органе-500руб.

При покупке (продаже) квартиры налогоплатильщик имеет право на получение налогового вычета. Если стоимость квартиры меньше 1 млн. рублей, налог платить не придется, так как сумма налогового вычета его полностью покрывает. При оформлении дарения налог придется заплатить в размере 13% от стоимости квартиры. Оформление договора у натариуса - лишь по пожеланию сторон. А регистрации в УФРС (ГБР) - обязательна, ведь только после государственной регистрации вы становитесь собственником.

Уважаемый Владимир! Из Вашего вопроса нельзя понять : Вы продаёте квартиру или покупаете, являетесь ли резидентом РФ по уплате налогов (ст.11 НК РФ). Только если Вы-резидент РФ по уплате налогов Вы при продаже квартиры имеете право на имущественный вычет по пп.1 п.1 ст.220 НК РФ. Право на вычет можно получить в налоговой инспекции по месту жительства, подав заявление одновременно с подачей декларации по подоходному налогу, в которую включена сумма, полученная от продажи. Если одаряемый и даритель - близкие родственники, то налог на дарение платить не придётся (п.18.1 ст.217 НК РФ). Если же даритель и одаряемый не родственники и одаряемый-нерезидент по уплате налогов, то налог составит в соответствии со ст.224 НК РФ 30% от стоимости квартиры по данным БТИ.

По вопросу регистрации договора нужно отметить, что если Вы заключите первоначально договор на срок менее года хотя бы на один день, то, согласно п.2 ст.651 ГК РФ, такой договор можно не регистрировать в органе юстиции по регистрации прав на недвижимость, а последующая пролонгация на новый срок также не потребуется. Если первоначальный срок договора год и более,то регистрация обязательна,иначе договор ничтожен и затраты по арендной плате отнести на себестоимость не удастся. Аргументировать позицию можно ссылкой на п.11 "Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", изложенного в Приложении к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59. Ниже привожу содержание названного пункта обзора: «Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным. Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.»

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п.1 ст.621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежаще исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал его существенного ухудшения, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают возможность признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований досрочно расторгнуть договор по требованию арендодателя ст.619. Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах: "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Третье условие: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

В абз.2 п.1 ст.621 при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к размеру арендной платы. Норма п.3 ст.614 ГК. (о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год) здесь не применяется, поскольку в данном случае стороны оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.

3. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны, в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276. Требование арендатора возобновить договор не подежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем.

Абз.3 п.1 ст.621 содержит новеллу о дополнительных способах зашиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

П.2 ст.621 о возобновлении договора аренды. Для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Договор в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Норма п.1 ст.621 носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иные условия, например, исключить возможность продления аренды на новый срок.

Касательно вопроса регистрации договора аренды в государственных органах.

Если предоставите в налоговую декларацию с документами, подтверждающими оплату квартиры при приобретении, то только с разницы, т.е. 200тысяч.

Вам предлагается договор, который может принести очень большую головную боль - отделка квартиры в четыре раза дороже ее стоимости. Уже исходя из такого предложения стоимт задуматься - нет ли тут подвохов. С моей точки зрения сделка очень даже небезопасна, в связи с чем есть шанс в случае расторжения договора получить всего лишь судебное решение о взыскание уплаченных денег и всего лишь в сумме, указанной в договоре, после чего взыскивать деньги по копейкам в течение всей оставшейся жизни. В Вашей ситуации явно целесообразно застраховать риск утраты квартиры, но с таким договором вряд ли какая-то страховая компания пойдет на это.

Уважаемый Антон!

Продавец, вероятно хочет уйти от уплаты налога?

А Вам зачем это нужно?

Если уж нет никаких сил отказаться от сделки по такой схеме, то в расписке о получении денег, пусть продавец пишет не про ремонт и отделку, а что фактически за квартиру по конкретному договору получена такая-то сумма.

Такую расписку суд примет и это будет доказательством реальной стоимости квартиры, хотя в договоре купли-продажи иная стоимость.

Удачи Вам!

Антон!При расторжении сделки Вы получите 990 тыс рублей.

Бюро

ошибки не будет. ваша собственность - ваша цена.

НДФЛ, а не налог с продажи.

Пропустит, условие о цене - решают стороны, а не регпалата.

С указанной, но если она будет явно меньше рыночной - налоговая сможет потребовать для налогообложения использовать рыночную.