Проблемы при регистрации права собственности на земельный участок после истечения срока действия договора аренды
В 2018 году был заключен договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений сроком на 1,5 года. В 2019 году в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ Комитет подтвердил действие договора аренды на неопределенный срок. В 2019 году получен градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство нежилого здания. После окончания строительства в 2020 году получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Обратившись в Управление Росреестра за регистрацией права собственности получила приостановку в связи с тем, что срок действия договора аренды истек, что на заключение договора аренды зем. участка на новый срок арендатор не имеет преимущественного права без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ) и приравнивают объект недвижимости к ст. 222 ГК РФ (самовольное строение).
Здравствуйте!
Регистратор скорее всего прав. Земельные участки для строительства предоставляются только на торгах. Ссылаться на продление договора аренды на неопределенный срок Вы можете только в том случае, если участок изначально был предоставлен без торгов. Тут не совсем понятно: почему такой маленький срок аренды - 1,5 года при минимальном предусмотренном ЗК сроке в три года?
Спросить
Здравствуйте, Ирина!
Обжалуйте приостановление в судебном порядке.
Потому что самовольно возведенным объектом может признать только суд (ст. 222 ГК РФ), чего в Вашем случае нет.
Объект построен, введен в эксплуатацию.
Спросить
Здравствуйте Ирина
Действие Росреестра о приостановлении регистрации право собственности на нежилое здание вам следует обжаловать в начале в апелляционную комиссию регистрирующего органа, а далее в суд (ст.218 КАС РФ)
Не имели право вам приостанавливать регистрацию при наличии у вас письменного подтверждения о действии договора аренды на неопределенный срок
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках ст.39.20 ЗК.
СпроситьЕсли договор аренды был перезаключен на неопределенный срок, то нет оснований для приостановления регистрации, так как никто не признавал данный договор не заключенным и никто его не оспаривал, думаю надо обжаловать пристановление регистрации обьекта в суд.
Статья 26.1. Обжалование решения о приостановлении
(введена Федеральным законом от 30.12.2015 N 452-ФЗ)
1. Решение о приостановлении осуществления кадастрового учета (в случаях, если Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" допускает возможность осуществления кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (далее - решение о приостановлении), могут быть обжалованы в административном порядке заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план или акт обследования, представленные в установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядке с заявлением о кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план или акт обследования, представленные в установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядке с заявлением о кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в апелляционную комиссию, созданную при федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органах (далее - орган регистрации прав) в установленном настоящей статьей порядке (далее - апелляционная комиссия). При этом обжалование решения о приостановлении в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Для обжалования решения о приостановлении лицом, указанным в части 1 настоящей статьи, в апелляционную комиссию в течение тридцати дней с даты принятия решения о приостановлении представляется заявление об обжаловании решения о приостановлении. Соответствующее заявление представляется в апелляционную комиссию по месту нахождения органа регистрации прав, принявшего решение о приостановлении, в письменной форме при личном обращении, посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении либо в электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров (далее - орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений).
Спросить
Нужно обращаться в суд с иском о признании права собственности на строение. Такой способ защиты права предусмотрен ст. 12 ГК РФ. Руководствоваться нужно положениями ч. 2 ст. 621 ГК РФ:
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Есть определение ВС РФ по аналогичному спору Дело № 305-ЭС 17-2608 от 27 июня 2017 г.
Спросить
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)
В части 9 статьи 26 данного закона сказано:9. Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета (в тех случаях, когда настоящий Федеральный закон допускает возможность осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, по основаниям, предусмотренным пунктами 2, 5, 7 - 10, 19 - 21, 24 - 35, 42, 43, 45, 49, 50, 52 части 1 настоящей статьи, могут быть обжалованы в порядке, установленном статьей 26.1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".
. Для обжалования решения о приостановлении лицом, указанным в части 1 настоящей статьи, в апелляционную комиссию в течение тридцати дней с даты принятия решения о приостановлении представляется заявление об обжаловании решения о приостановлении. Соответствующее заявление представляется в апелляционную комиссию по месту нахождения органа регистрации прав, принявшего решение о приостановлении, в письменной форме при личном обращении, посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении либо в электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров (далее - орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений).
Спросить
Доброе утро
Многие арендаторы попали в такую ситуацию, когда изменился действующий закон по порядку предоставления земель муниципальной собственности
Вам необходимо пройти формальный весь путь чтобы в дальнейшем получить права собственности на это здание
1. На период приостановки обратитесь в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду данного земельного участка и подтверждением того, что действуют договорные отношения поскольку договор был заключён ранее считается пролонгированным
2. После получения отказа от администрации обратитесь в суд с иском о признании такого отказа недействительным.
3. Обратитесь с административным иском на отказ регистратора на предмет обжалования приостановки апелляционную инстанцию Росреестра а, потом по получении отказа пролонгировать договор и получения отказа регистратора можете обращаться в суд о признании такого действия незаконным (ст.218 КАС РФ)
4. В Вашем случае единственным способом получить право собственности на здание при наличии вышеперечисленных действий это обращение в суд о признании права собственности на здание.
Спросить
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (ст. 39.6., ч.2 п.п. 10 ЗК РФ)
Если в период строительства действовал договор, а после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), срок договора аренды истек, то это не является основанием для отказа в регистрации.
Кроме того, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).
В других случаях.
Таким образом, Вам необходимо рассмотреть вариант заключения нового договора аренды (если Вам участок предоставлялся без торгов)
Если имеется разрешение на строительство нежилого здания то самовольной постройки нет.
Спросить
Здравствуйте, Ирина, Вы же пишите, что договор аренды ст.606 ГК РФ был перезаключен на неопределенный срок. Вот ссылаясь на этот договор аренды и обжалуйте отказ Росреестра в регистрации права собственности на нежилое здание, подав сначала жалобу в апелляционную комиссию регистрирующего органа согласно ст.26.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О кадастровой деятельности", если это не приведет к желаемому результату, подавайте исковое заявление согласно ст.ст. 125;126 Кодекса административного судопроизводства РФ, если Вы физическое лицо, или ст.ст. 125;126 Арбитражно процессуального кодекса, если Вы юридическое лицо или зарегистрированы в качестве ИП. Росреестр неправ в данной ситуации, если договор аренды с администрацией муниципалитета у Вас продлен. Удачи Вам в решении вопроса.
Спросить
Здравствуйте!
Данная приостановка не законна, так как в случае если срок действия договора аренды истек, но ни одна из сторон не заявила о его расторжении, то данный договор считается продленным на неопределенный срок.
ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Пункт, на который они ссылаются был бы приемлем только в том случае, если бы договор с Вами был бы расторгнут. А этого не произошло.
Напишите жалобу в Управление Росресреестра на действия регистратора, котрый вынес необоснованное приостановление в регистрации.
А дополнительным пакетом, параллельно, направьте пояснительную записку для особо одаренного регистратора, и поясните ему, что в Вашем случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В части признания строения самовольным, нужно больше информации, так как для оформления права собственности существуют определенный пакет документов в зависимости от назначения земли и самого строения.
Спросить
Ситуация следующая: с администрацией города был заключен договор аренды земельного участка на строительство объекта в 2013 году сроком на 3 года, в 2016 году договор был пролонгирован на 3 года. Таким образом в в конце 2019 года срок действия договора истек. Администрация в суд не подала. Было принято решение продать объект близкому родственнику и соответственно перезаключить договор аренды земельного участка незавершённого строительства на нового владельца. Вопрос: можно ли вместо договора купли-продажи оформить дарственную? Право собственности на недострой получено в 2016 г. Коммуникации введены в эксплуатацию. 50% недострой.
В 2009 году мною был заключен договор аренды земельного участка под строительство индивидуального частного дома с МОГО г.Ухта Республики Коми на 10 лет. Получены все документы разрешающие данное строительство (Градостроительный план земельного участка, землеустроительное дело по межеванию земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство) В 2012 году начато строительство жилого дома. Построен объект незавершенного строительства на который получены документы (технический план объекта незавершенного строительства, кадастровый паспорт на данный объект, свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства. При моем обращении в Земельный комитет г.Ухта РК с просьбой о приватизации данного участка либо приобретении его в собственность был получен ответ: что данная просьба может быть удовлетворена в случае если я построю дом и введу его в эксплуатацию. ВОПРОС: Правомерен ли отказ Земельного комитета г.Ухта РК в приватизации или приобретении в собственность земельного участка на данном этапе.
В 2015 году в эксплуатацию введен объект недвижимости, разрешения на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выданы органами местного самоуправления в соответствии с требованиями закона. Однако при регистрации права собственности органы росреестра отказали в регистрации права ввиду того что договор аренды земельного участка под размещение объекта недвижимости заключенные после введения объекта в эксплуатацию предоставлен без правовых основании а именно без проведения торгов в соответствии с требованиями земельного законодательства. Однако администрация города считает необоснованным проведения торгов не предоставление земельного участка ввиду того что объект недвижимости уже введен в эксплуатацию. При обращении в суд за признанием права на объект недвижимости кто в данной ситуации является надлежащим ответчиком по делу?
В 2011 году заключен и зарегистрирован в Росреестре договор аренды земельного участка сроком на 3 года. До настоящего времени договор не расторгнут, запись об аренде в Росреестре не погашена. В 2012 году на основании разрешения на строительство начали строительство торгового комплекса-возвели под крышу здание (окна и двери не установлены), подвели инженерные коммуникации. Можем ли мы заключить новый договор аренды без проведения торгов, если не зарегистрированы права на незавершенный строительством объект, имеется только разрешение на строительство, техпаспорт, техплан.
В 2010 году по договору аренды я получил земучасток на 11 мес под строительство магазина, разрешение на строительство получено, 2011 г по доп соглашению был продлен договор аренды на 11 мес, в 2012 г - до апреля 2013 г, но в агусте 2012 г участок, как временный, был снят с кадастрового учета. Строительсво продолжал и в марте 2013 г ввел объект в эксплуатацию, есть акт ввода. Не могу зарегистрировать право собственности на это здание, т.к. нет земучастка, что делать?
Получила квартиру, но без чистовой отделки. В договоре-чистовая. Начинал строительство застройщик ООО"ИнертДобыча"/банкрот/, а закончил ООО ГК "Профит".Был заключен договор участия в долевом строительстве
№ 650/6 от 22 сентября 2011 года. По условиям договора застройщик обязуется за счет денежных средств участника,
в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьи лиц построить объект. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участнику в собственность,
а участник обязуется уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Я свою часть обязательств выполнила в полном объеме.
У меня с администрацией заключен договор аренды земельного участка для строительства станции тех обслуживания (2 объекта) . Даны 2 разрешения на строительство. Одно разрешение на строит закончилось в декабре 2012, за его продлением я обратился в ноябре 2012. Мне администрация отказала по тем основаниям, что договор аренды закончится в марте 2013 и администрация продлить аренду мне не собирается. В 2011 году я уже зарегистрировал объекты 2 незавершенного строительства на этом участке готовностью 20 процентов. Правомерен ли отказ продлить разрешение на строительство и договор аренды земельного участка?
В 2019 г срок аренды закончился, но был пролонгирован на неопределенный срок, до августа 2020 г. В июне 2020 г я подал документы на ввод объекта в эксплуатацию, но в связи с ограничениями от кароновируса, рассмотрение заявления затянулось, а по истечении действия договора на неопределенный срок, был получен отказ на ввод, в связи с окончанием срока аренды. В июле 2020 г мной в горадминистрацию было подано заявление о продлении срока аренды предоставленного для строительства объекта, которое было оставлено без удовлетворения. После чего я подал заявление в арбсуд об обязанности горадминистрации на продление договора аренды земельного участка в рамках 166-ФЗ от 08.06.2020 на три месяца. Но суд отказал в иске, мотивируя тем, что срок договора аренды закончился в декабре 2019 г и не подпадает под данный закон, не обращая внимания и не охарактеризовав, что когда я обращался о продлении, действие договора действовало на неопределенный срок. Получается замкнутый круг, без договора аренды мне не вводят объект в эксплуатацию, а без ввода, не продлевают договор под эксплуатацию. Устно суд заявил, что я выбрал не тот метод защиты, т.к. срок аренды предоставленный под строительство закончен и т.к. объект готов.
1. При обжаловании решение суда, мотивировать, что заявление о продлении было подано в срок действия договора на неопределенный срок, или на что то другое?
2. Какое новое исковое заявление подать в суд, что бы решить данную ситуацию и не попасть на ст. 220 ГПК РФ?
Мне 30. 01.2017 г. на торгах был предоставлен земельный участок в аренду под строительство нежилого здания сроком на 9 месяцев (до 30.09.2017 г.). После разработки проектной документации 25.03.2017 г. сроком на 9 месяцев я получил разрешение на строительство. Построив здание заказав, тех.план, я получили акт ввода объекта в эксплуатацию 15.11.2017 г. и кадастровый паспорт на объект. Регистрационная палата отказала в регистрации права собственности из за письма земельного комитета, о том что на момент выдачи акта ввода объекта, срок договора аренды заключенного на торгах уже закончился. Подскажите пожалуйста:
- правомерны ли действия земельного комитета и регистрационной палаты?
- что мне делать дальше?
