Риски при продаже квартиры по поенной ипотеке.

Продаётся квартира, которая находится в собственности на основании договора дарения. Её хотят приобрести с привлечением военной ипотеки через Газпромбанк.

1. В договоре купли-продажи предполагается указать стоимость квартиры 3100000, тогда как на самом деле покупатель и продавец договорились о цене 2950000. Покупатель предлагает написать продавцу расписку о том, что после получения им денег на расчётный счёт в банке, он обязуется вернуть покупателю разницу между реальной стоимостью квартиры и указанной в договоре купли-продажи, т. е. 150000 наличными. Расписку предлагается оформить в трёх экземплярах - по 1 экземпляру продавцу, покупателю и риэлтору. Будет ли иметь эта расписка юридическую силу, если продавец не захочет возвращать разницу, мотивируя тем, что в договоре указана другая цена и при возможных сложностях при оформлении сделки именно эту сумму ему вернут если что.

2. Так же предлагается зарегистрировать сделку в госреестре до получения денег продавцом. Продавец переживает, что в этом случае окажется и без квартиры и без денег. Если такой для него риск?

3. Так же агентство оформило залог в 30000 в свою пользу, мотивируя тем, что если сделка не состоится, агентство всё равно получит оплату за проделанную им работу.

4. Продавец так же хочет получить залог наличными в свою пользу, предлагая написать расписку о возврате этого залога после получения им всей суммы за проданную квартиру на его расчётный счёт. Имеет ли такая расписка юридическую силу?

4. Продавец предлагает включить в договор пункт, что если минобороны не перечислит деньги в течение 14 дней после регистрации сделки на счёт продавца, то данную сделку следует признать не действительной и расторгнуть её. Прав ли продавец?

Как обезопасить при оформлении сделки при привлечении военной ипотеки и покупателя и продавца?